物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理存在的問題及對策研究

摘要：近年來，隨著建筑業(yè)的急速發(fā)展和城市化進程的加快，帶來物業(yè)管理行業(yè)的迅猛發(fā)展，但由于物業(yè)管理企業(yè)傳統(tǒng)落后的財務(wù)管理制度，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)方面時有問題出現(xiàn)，本文就是從物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理當前存在的問題以及對出現(xiàn)的問題提出有效的解決措施，兩個方面進行分析，使得物業(yè)管理企業(yè)在發(fā)展中，如何有效落實財務(wù)管理工作，提高財務(wù)管理水平。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；企業(yè)；財務(wù)管理

近年來我國房地產(chǎn)業(yè)在城市化進程加快的環(huán)境下發(fā)展迅速，隨之帶來物業(yè)管理行業(yè)的迅猛發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)作為一個勞動密集和技術(shù)勞務(wù)型的服務(wù)性行業(yè)，其核心是為業(yè)主提供更好地服務(wù)，但物業(yè)管理企業(yè)傳統(tǒng)落后的財務(wù)管理制度，在很大程度上嚴重阻礙著企業(yè)經(jīng)營管理水平的進步及管理工作效率的提升，因此在物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展中，如何有效地落實財務(wù)管理工作，提高物業(yè)財務(wù)管理水平是當前關(guān)注的核心要點。

一、現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展過程存在的問題及分析

（一）物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)體系不夠規(guī)范

作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一的建筑行業(yè)，其發(fā)展極大帶動與促進著以物業(yè)管理為主的一系列關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展。隨著該行業(yè)進入門檻逐漸降低，無論是企業(yè)本身還是企業(yè)內(nèi)部員工，都缺乏一種執(zhí)行力。換言之，正是因為現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)體系不夠規(guī)范，導(dǎo)致在管理和工作環(huán)節(jié)缺乏執(zhí)行效力。尤其在企業(yè)財務(wù)管理工作當中，過多的單純依靠相關(guān)人員的經(jīng)驗和自覺性來執(zhí)行，在缺乏相應(yīng)監(jiān)督和管理的工作環(huán)境中，各部門、各崗位職工或多或少都會造成一些不必要的工作失誤、經(jīng)濟損失。

（二）物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理意識參差不齊

新時期，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅速崛起與發(fā)展，極大帶動了物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)以及現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)新理念的發(fā)展，在這種市場環(huán)境下，物業(yè)管理模式也由傳統(tǒng)的注重管理逐步向現(xiàn)代的注重服務(wù)方向來轉(zhuǎn)變。在這種市場繁榮發(fā)展的大趨勢下，更多的企業(yè)也相繼投入到物業(yè)服務(wù)行業(yè)當中來，同時對于崗位人才的需求量也大量增多，從而就導(dǎo)致了物業(yè)企業(yè)各個層次的員工，綜合素質(zhì)及業(yè)務(wù)能力參差不齊。雖然企業(yè)管理層、部門領(lǐng)導(dǎo)比較注重企業(yè)的財務(wù)管理，但是由于各個層次崗位的職工能力有限，以及綜合素質(zhì)普遍較低，也就導(dǎo)致他們在對待財務(wù)管理工作的態(tài)度上出現(xiàn)一定的偏差。簡單一點講，就是指物業(yè)管理企業(yè)基層員工沒有清楚的認識到財務(wù)管理工作在整個公司經(jīng)營管理及未來發(fā)展的重要影響程度。

（三）物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理手段相對落后

現(xiàn)階段我國己然進入到了"知識經(jīng)濟"核心力量下的互聯(lián)網(wǎng)信息化時代，在這一時期，隨著網(wǎng)絡(luò)和電子信息技術(shù)的大量研發(fā)與涌入，社會各行各業(yè)都在積極的尋求著更高一步的發(fā)展，并通過利用先進的計算機信息技術(shù)來強化工作管理體系、實現(xiàn)提供工作效率的目的。物業(yè)管理企業(yè)當前也正在朝著現(xiàn)代化以及全方位服務(wù)化方向去發(fā)展，其在經(jīng)營發(fā)展過程中所受到的威脅，除了來自于市場同行業(yè)企業(yè)競爭威脅以外；另一方面則是來自于公司內(nèi)部治理層面上的威脅，其中主要還是以企業(yè)內(nèi)部財務(wù)風險為主。不少企業(yè)充分利用了這種發(fā)展機遇，通過引入和應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)電子信息技術(shù)，迅速的提升了企業(yè)自身的信息化管理水平。但是，當下絕大部分物業(yè)管理企業(yè)還是固守成規(guī)，不愿意去創(chuàng)新改變經(jīng)營管理手段，還是堅持以傳統(tǒng)物業(yè)管理方式來工作。在這種情況下，企業(yè)在市場信息收集、傳遞以及獲取業(yè)主反饋信息等方面的工作管理效率都比較低下，嚴重制約著物業(yè)企業(yè)管理工作的順利進展以及整個行業(yè)的健康發(fā)展。

（四）物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理力度不夠強，無法向多元化發(fā)展

物業(yè)管理企業(yè)在資金和籌資能力兩大方面嚴重不足，是因為管理資金來源渠道有限，資金數(shù)量很少，進一步產(chǎn)生了財務(wù)管理力度不強的問題。另一方面，受物業(yè)管理規(guī)模所限，絕大多數(shù)均是中小企業(yè)，在做貸款時，資本以及信譽度沒有達標，可以獲得貸款成功的基率小，無法向多元化方向發(fā)展。

二、物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理策略

1、提高物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理精細化發(fā)展意識

物業(yè)管理企業(yè)在現(xiàn)代企業(yè)制度發(fā)展與建設(shè)的過程中，必須充分認識到財務(wù)管理精細化發(fā)展對整個企業(yè)經(jīng)營管理目標實現(xiàn)的重要程度。包括各部門領(lǐng)導(dǎo)、基層員工在內(nèi)，都需要重新樹立一種"全員參與"的意識理念，特別是各部門基層員工，需要對其統(tǒng)一化指導(dǎo)和管理，將財務(wù)管理作為一項核心工作來對待，在其所涉及到的方方面面，盡可能做到"精益求精"。在具體操作實施層面，可將其劃分為兩個環(huán)節(jié)。首先，第一點就是要開展全員普及企業(yè)財務(wù)管理運作流程等相應(yīng)的管理活動，要讓每個部門、每一個在崗員工清楚地認識到自己是財務(wù)管理工作某個環(huán)節(jié)的執(zhí)行者。其次，第二點就是構(gòu)建"精細化"企業(yè)文化。特別是對于大多數(shù)中小企業(yè)而言，通過建設(shè)企業(yè)文化可以起到更好的宣傳效應(yīng)，一來可以迅速創(chuàng)建與提升企業(yè)品牌效應(yīng)，二來可以讓企業(yè)各部門員工在受到企業(yè)文化影響之下，逐步樹立養(yǎng)成一種"節(jié)約"意識，這也不失為實現(xiàn)企業(yè)精細化財務(wù)管理的有效手段。以上海某家物業(yè)管理公司為例，該公司對于那些外地籍貫的工作人員，提供住宿，每天早晚兩次員工都需要參加晨練，當然，這也是企業(yè)文化的一部分。企業(yè)通過在晨練過程中喊口號的方式來時刻提醒著員工要樹立一種節(jié)約意識，時刻提醒著每一位員工在工作中一切都需要按照培訓(xùn)的流程以及公司規(guī)章制度來開展與執(zhí)行。

2、構(gòu)建并完善物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理機制

關(guān)于這一點也可以將其具體分為兩個管理層面，即外在的管理方式和內(nèi)在的管理方式、首先，外在的工作管理主要就是指企業(yè)需要制定成文的規(guī)范化的財務(wù)管理體系。比如，重新規(guī)范各項工作的操作指南，或者結(jié)合著國家法律以及行業(yè)標準規(guī)范來制定出有利于企業(yè)自身經(jīng)營管理發(fā)展的規(guī)章性文件。比如某物業(yè)管理公司所承擔的一所小區(qū)內(nèi)，有保潔工作者、還有保安，該企業(yè)在提高外包服務(wù)的同時，應(yīng)當將一系列具有同向性的服務(wù)項目統(tǒng)一歸屬到一個范圍內(nèi)部，簡單一點講就是將保潔、保安外包服務(wù)中所涉及到的財務(wù)管理這塊，從整體上予以統(tǒng)一規(guī)范。其次，在內(nèi)在的工作管理層面上，主要指對能夠具體實現(xiàn)的操作服務(wù)予以規(guī)范化，在這一層面包括有人工操作管理、信息化軟件操作管理等。在人工操作管理方面上，物業(yè)管理企業(yè)需要進一步規(guī)范相關(guān)財務(wù)管理人員的執(zhí)業(yè)行為，基于此構(gòu)建財務(wù)部門的內(nèi)部控制，嚴格按照并遵循"不相容崗位相分離"的基本原則，強化內(nèi)部監(jiān)督控制力度，從而就很有效的避免了企業(yè)及各部門之間出現(xiàn)財務(wù)混亂或者是財務(wù)會計信息不真實的現(xiàn)象的發(fā)生。在信息化軟件操作管理方面，目標就是強化在部門信息管理領(lǐng)域的職能作用發(fā)揮程度，在這一方面，重點可以圍繞著成本核算等軟件進入的權(quán)限問題來展開。因為在以往信息化軟件操作管理環(huán)節(jié)，一些擁有系統(tǒng)密碼的管理人員沒有受到相應(yīng)的限制和約束，他們通常情況下可以隨意進入賬務(wù)系統(tǒng)，這種情況下就非常容易造成企業(yè)精細化管理信息失真。因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當注意對信息化軟件的日常維護以及安全保護管理工作。endprint

3、建立完善物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理制度，提高財務(wù)人員素質(zhì)

物業(yè)管理企業(yè)強化財務(wù)管理需要建立一套完善有效的財務(wù)管理制度。當前時期，隨著我國財務(wù)體制的不斷改革，財務(wù)體制逐漸成為國家重點。因此，物業(yè)管理公司也應(yīng)對財務(wù)管理提升認識，迅速轉(zhuǎn)變之前的管理理念，盡快建立正確財務(wù)管理意識，從而提高物業(yè)財務(wù)管理水平，促進物業(yè)管理企業(yè)建立完善財務(wù)管理制度。

在對待物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)工作者應(yīng)該加強其專業(yè)技能培訓(xùn)，對沒有專業(yè)證書的人員可以提供一定的資金支持，供相關(guān)人員參加會計方面的考核。當前物業(yè)管理企業(yè)要做到不斷提升和強化企業(yè)財務(wù)管理人員的素質(zhì)，提高對財務(wù)專業(yè)認識的方法，可以更好的成立一個具有高素質(zhì)、專業(yè)能力強的物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理隊伍，對提升物業(yè)服務(wù)水平有很大的影響。因此，作為物業(yè)管理企業(yè)中的財務(wù)管理人員需要對自身的問題進行深刻明確的解析，從而達到提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的目標。

4、增強物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)分析，加強物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理力度

在物業(yè)管理企業(yè)不斷發(fā)展中，要做到增強財務(wù)分析，加強建立完善的財務(wù)管理制度，并在日常工作中對物業(yè)管理企業(yè)其下的各個部門進行詳細具體分工，才會實現(xiàn)雖然每個部門的管理機制的不同的，但卻可以共同提高物業(yè)管理企業(yè)的資金的利用率，不會產(chǎn)生極度浪費的現(xiàn)象。

物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理力度不強，是因為資金和籌資兩大方面能力不足，因此，物業(yè)管理企業(yè)需要建立完善有序的籌資管理體系，從而降低物業(yè)管理企業(yè)籌資風險，達到降低物業(yè)管理籌資不好的損失，提升物業(yè)管理企業(yè)利潤的目的。此外物業(yè)企業(yè)要時刻提升企業(yè)自身管理水平，盡可能的避免籌資過程可能會出現(xiàn)的問題團。時刻提升物業(yè)管理企業(yè)籌資管理意識，認真了解籌資管理理念，提升籌資能力。在物業(yè)管理企業(yè)中所有參與籌資環(huán)節(jié)的財務(wù)管理工作者都要改變之前對籌資及資金運用的態(tài)度，提高籌資和資金運作在物業(yè)管理中的必要性認識，進一步提升物業(yè)管理中籌資管理質(zhì)量，促使物業(yè)公司可以更好更快的展開籌資管理活動。

綜上所述，財務(wù)管理是物業(yè)管理公司中不可或缺的部門。對物業(yè)管理企業(yè)更好展開服務(wù)工作，有著重要的作用。隨著我國財政改革力度不斷加大，提高物業(yè)管理者現(xiàn)代化管理理念、建立一套完善有效的財務(wù)管理制度、增強物業(yè)管理公司財務(wù)分析，加強物業(yè)公司財務(wù)管理力度是對未來物業(yè)管理公司長期發(fā)展的有著深遠的影響。

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作者簡介：

孫建萍（1971.07-），漢族，寧夏銀川人，寧夏建設(shè)職業(yè)技術(shù)學院管理系副主任，副教授，全國房地產(chǎn)類專業(yè)指導(dǎo)委員會委員，國家注冊一級建造師，注冊招標師，研究方向：物業(yè)管理、財務(wù)管理，endprint