納什空間的均衡進(jìn)化論

鄧瓊瑤

望京的熊貓地標(biāo)讓張劍忍不住多看幾眼。2014年的他，在這里繞了好幾圈，才找到了那個(gè)連續(xù)8年虧損的游泳池。

3年之后，熊貓地標(biāo)猶在，望京卻成為了“宇宙O2O中心”；而從那個(gè)廢棄游泳池中崛起的納什空間，已在張劍手中成長為中國最大的共享辦公企業(yè)—入駐企業(yè)7 000家，累積服務(wù)企業(yè)超過1萬家，在北京、上海、深圳、天津、杭州5座城市擁有超過70萬平方米在管面積。

契機(jī)：后房地產(chǎn)時(shí)代

房地產(chǎn)公司多靠資源比拼，相比互聯(lián)網(wǎng)以模式驅(qū)動(dòng)的無界進(jìn)化，其創(chuàng)業(yè)更多是一脈相承。

SOHO 3Q的SOHO已經(jīng)表明了其與潘石屹的關(guān)系，優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶曾是萬科高管。與之相應(yīng)，在創(chuàng)立納什空間之前，畢業(yè)于清華土木工程系的張劍，在房地產(chǎn)領(lǐng)域已摸爬滾打了10個(gè)年頭。

在這個(gè)行業(yè)待得越久，他越是感到，一線城市核心地區(qū)的物業(yè)要比地產(chǎn)更有價(jià)值。他認(rèn)為，未來的房地產(chǎn)市場將進(jìn)入精耕細(xì)作、以服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值的“后房地產(chǎn)時(shí)代”。

2009年，張劍踏上創(chuàng)業(yè)之路。同所有公司一樣，創(chuàng)業(yè)第一步就是解決辦公場所問題。然而令他沒想到的是，這一問題就像揮之不去的蒼蠅，隨著公司的成長不停出現(xiàn)。

公司剛成立時(shí)只有3個(gè)人。為了節(jié)省成本，張劍選擇在咖啡館辦公，長久之后卻被咖啡店老板“嫌棄”，他們不得不借用朋友的辦公室“聯(lián)合辦公”；此后又因?yàn)闀?huì)見客戶不方便，再次搬遷到了辦公樓。隨著公司團(tuán)隊(duì)的增長和業(yè)務(wù)擴(kuò)大，張劍在不斷地尋找、更換辦公室。

對(duì)于張劍這樣的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)而言，公司成長越快，辦公室更迭的頻率也越高，但是市場上的辦公室品質(zhì)參差不齊，往往找到一間辦公室之后需要重新進(jìn)行布置裝修，每一次更換辦公室都費(fèi)時(shí)、費(fèi)錢又費(fèi)力。

能不能創(chuàng)建一種商業(yè)模式，將這些商業(yè)地產(chǎn)重新梳理，為中小企業(yè)提供辦公空間的整體解決方案？作為一名房地產(chǎn)老兵，張劍意識(shí)到了其中的機(jī)遇，并于2013年創(chuàng)立了納什空間。

對(duì)接資源與需求，鏈接業(yè)主與企業(yè)，一側(cè)幫助業(yè)主管理經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)，另一側(cè)幫助企業(yè)改造服務(wù)辦公空間，通過共享辦公的形式，為小微企業(yè)省成本、省時(shí)間、省精力，納什空間打算去實(shí)現(xiàn)雙方的“納什均衡”。

共享：空間服務(wù)商

納什空間的第一塊試驗(yàn)田在望京，那個(gè)荒廢了8年的游泳池。

2014年底，張劍和同事找到這里時(shí)，看著堆滿垃圾的游泳池愣住了—“如果要改造，看來還要多花費(fèi)一些力氣。”

測量、設(shè)計(jì)、施工……當(dāng)張劍團(tuán)隊(duì)忙碌得熱火朝天時(shí)，聯(lián)合辦公空間鼻祖WeWork已經(jīng)在海外站穩(wěn)腳。而國內(nèi)，共享辦公概念也已廣為人知，躋身這個(gè)領(lǐng)域，張劍的底氣何在？

客戶有需求，便有市場。

一方面，小微企業(yè)對(duì)辦公空間需求旺盛。在張劍看來，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的到來，以及制造業(yè)向服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，都將催生大量的小微企業(yè)。這些小微企業(yè)，將對(duì)辦公空間產(chǎn)生巨大的市場需求。

小微企業(yè)的問題是，他們的規(guī)模狀態(tài)并不穩(wěn)定。一個(gè)企業(yè)如果今年20個(gè)人，明年大約會(huì)有50人，辦公室肯定得按50人租，但今年的多余空間其實(shí)就浪費(fèi)了；如果明年做得更好，50人的空間還不夠，做得不好，明年空間繼續(xù)浪費(fèi)，一次性的投入成本很高。

另一方面，業(yè)主急需專業(yè)機(jī)構(gòu)的支持。商業(yè)地產(chǎn)正在迎來黃金發(fā)展期，在美國、日本等成熟市場，商業(yè)地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)都是分開的，由專業(yè)機(jī)構(gòu)幫助業(yè)主經(jīng)營，以實(shí)現(xiàn)效率、收益最大化。

目前，不只是北京，整個(gè)中國都處于這樣一個(gè)階段，市場將會(huì)釋放出大量的商業(yè)地產(chǎn)，其所有者也會(huì)有高效經(jīng)營的需求。

創(chuàng)業(yè)期的納什空間，剛好有一個(gè)藍(lán)海市場任由它試錯(cuò)。超越傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的“二房東”角色，換裝商業(yè)地產(chǎn)空間服務(wù)商，納什空間開始通過為業(yè)主和企業(yè)提供持續(xù)的增值服務(wù)。

趁著先發(fā)優(yōu)勢，納什空間區(qū)域滲透方面推進(jìn)迅速。從最初的東二環(huán)推及到北二環(huán)，再沿著二環(huán)沿線往外，覆蓋了國貿(mào)CBD、亞奧、中關(guān)村、望京等核心區(qū)域，這家空間服務(wù)商隨著業(yè)主資源的不斷累積，規(guī)模效應(yīng)也逐漸凸顯，單體辦公樓宇中的運(yùn)營面積也從最初的5%拉升到10%、20%、30%……在東二環(huán)的一處辦公樓中，納什空間運(yùn)營空間占到了整體辦公面積的80%。

2015年，隨著共享經(jīng)濟(jì)、“大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新”相繼到來，小微企業(yè)井噴式爆發(fā)，共享辦公迎來了發(fā)展黃金期。僅在北京一地，潘石屹的3Q辦公室、毛大慶的優(yōu)客工場正加速擴(kuò)張，花樣年的潘軍帶著“花創(chuàng)”入局，前長城會(huì)創(chuàng)始人薄益群的DayDayUp也幾乎落地。而這年年底，納什空間也拿下了京東的發(fā)跡地中關(guān)村銀豐大廈。

均衡：共享與獨(dú)立

有人戲稱，銀豐大廈能走出京東這樣的互聯(lián)網(wǎng)巨擘，足以證明這是塊風(fēng)水寶地。

風(fēng)水之事難有定論，不過對(duì)于納什空間來說，這里確實(shí)是塊福地。聯(lián)合辦公室改造完成之后，就迅速被搶租一空。

官方數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)過納什空間改造后的商業(yè)地產(chǎn)，出租率可高達(dá)95%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出業(yè)主自營時(shí)的出租率。而想要弄清楚為何納什空間如此受歡迎，首先要區(qū)分聯(lián)合辦公室和眾創(chuàng)空間。

“大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新”的浪潮之下，涌現(xiàn)出大批的眾創(chuàng)空間。但它們的本質(zhì)是孵化器、投資機(jī)構(gòu)，給企業(yè)辦公空間的目的，是甄選那些值得投資和孵化的種子企業(yè)，一旦補(bǔ)貼停止就難以為繼。

聯(lián)合辦公空間則是以出租辦公室為主要盈利來源，只有運(yùn)營得好才會(huì)有收益，因此對(duì)于產(chǎn)品的打磨更為用心。當(dāng)大部分人都在試圖挖掘“一張桌子背后的價(jià)值”時(shí)，納什空間卻是從“一把椅子”開始的。納什空間的椅子，扶手可以調(diào)解，光是這個(gè)功能，許多大公司都難以達(dá)到。此外，椅子扶手正常的國標(biāo)測試是2萬次的現(xiàn)場循環(huán)測試；但納什空間的椅子按照日本標(biāo)準(zhǔn)來，都是6萬次循環(huán)測試。

跟傳統(tǒng)辦公室相比，納什空間不只是裝修改造升級(jí)，還在許多看不見的細(xì)節(jié)處下了大量工夫。比如Wi-Fi，很多聯(lián)合辦公就是因?yàn)閃i-Fi難以穩(wěn)定，導(dǎo)致了很多企業(yè)的投訴和撤離。再有空氣系統(tǒng)，怎么控制好甲醛，怎么控制好異味，怎么控制好霧霾，這都是張劍著力解決的細(xì)節(jié)。

個(gè)性化與之對(duì)應(yīng)的往往是成本的增加。對(duì)于許多共享辦公企業(yè)而言，如果一個(gè)空間都要配那么個(gè)性化的設(shè)計(jì)，成本會(huì)很高，但是如果將費(fèi)用攤到1 000套，甚至10 000套，其實(shí)它的成本就降低了很多，這個(gè)就是納什空間規(guī)?；癁閭€(gè)性化帶來的裨益。

聯(lián)合辦公模式只是辦公場景革命的其中一種實(shí)踐，適合創(chuàng)業(yè)初期人數(shù)不多的團(tuán)隊(duì)入駐。但是對(duì)于成長中的企業(yè)而言，一旦人數(shù)增長，對(duì)于辦公室的私密性、獨(dú)立性的要求便日益凸顯。這是所有空間服務(wù)商需要考慮的問題。

2016年7月，納什空間推出超級(jí)工作室。其定位于核心商圈的獨(dú)立辦公空間，每一間超級(jí)工作室的背后都有一套專業(yè)的設(shè)計(jì)流程。獨(dú)立老板間、會(huì)議室、會(huì)客區(qū)，這些功能空間相對(duì)獨(dú)立但不封閉。此外，超級(jí)工作室分布在聯(lián)合辦公空間附近，可以共享聯(lián)合辦公項(xiàng)目的豐富配套，降低了每家入駐企業(yè)在配套方面的成本，同時(shí)享有更大的辦公空間單位面積。

相對(duì)于開放的共享空間，超級(jí)工作室更具私密性，獨(dú)立、自主的辦公空間正是國人對(duì)于辦公環(huán)境的直接訴求，這也有助于小公司快速建立企業(yè)文化，提升合作效率。

對(duì)企業(yè)而言，在不同階段，需要不同的共享形態(tài)。初期也許全開放的聯(lián)合辦公更高效；隨著團(tuán)隊(duì)擴(kuò)張，獨(dú)立辦公+共享配套更節(jié)約成本。

通過“獨(dú)立+共享”的雙重模式，納什空間可以滿足不同企業(yè)的辦公需求，或者說，可以滿足一個(gè)企業(yè)全階段的成長需求。

生態(tài)：互聯(lián)網(wǎng)屬性

沒有絕對(duì)的平衡，只有相對(duì)的均衡，任何事物的發(fā)展都是在一次次打破均衡，然后又一次次進(jìn)化至更高層級(jí)的均衡。

業(yè)主與企業(yè)實(shí)現(xiàn)在各個(gè)發(fā)展階段的最優(yōu)均衡之后，企業(yè)之間廣泛合作的均衡，是保證企業(yè)長期入駐的關(guān)鍵之一。

基于空間平臺(tái)大量的小微企業(yè)，納什空間成立了“創(chuàng)業(yè)辦公服務(wù)聯(lián)盟”，通過與70家合作伙伴的合作，為入駐企業(yè)提供工商注冊(cè)、代理記賬、社保辦理、人員、財(cái)務(wù)、法律顧問等服務(wù)。

為了社群內(nèi)創(chuàng)業(yè)者間更好的交流，面對(duì)入駐企業(yè)端，納什空間還推出了同名App，把志趣相投、地域臨近、業(yè)務(wù)相關(guān)的白領(lǐng)們迅速匹配起來形成一個(gè)社區(qū)。線上能夠?qū)崟r(shí)溝通，線下活動(dòng)實(shí)地互動(dòng)，同時(shí)又可以在線上訂工位，預(yù)約會(huì)議室、場地，辦公用品采買服務(wù)等。

通過納什的管理系統(tǒng)，企業(yè)主可以整個(gè)城市乃至全國都變成自己的辦公室。比如在北京，超級(jí)工作室不是一個(gè)單獨(dú)的存在，業(yè)主可以通過納米系統(tǒng)預(yù)約使用北京100多處服務(wù)中心和多個(gè)聯(lián)合辦公區(qū)的辦公、會(huì)談空間，實(shí)現(xiàn)全城移動(dòng)辦公。

這其實(shí)是另一種共享，在辦公空間的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步拓展更廣袤的企業(yè)服務(wù)和企業(yè)社群空間。“客戶在納什空間擁有的不僅僅是一個(gè)工位，更關(guān)鍵的是，通過這個(gè)工位可以直接連接到納什空間的整個(gè)O2O服務(wù)體系?！?/p>

2017年元旦，羅振宇在跨年演講中講到，2016最重要的不可逆的變化就是—互聯(lián)網(wǎng)人口紅利結(jié)束了，“互聯(lián)網(wǎng)下半場”是用戶時(shí)間的爭奪。

C端互聯(lián)網(wǎng)人口紅利已經(jīng)結(jié)束，B端卻方興未艾，甚至在獲取用戶的手段上，爭取空間比爭取時(shí)間更要高級(jí)。星巴克控制了咖啡館，分眾傳媒控制了電梯間，在共享辦公這個(gè)垂直領(lǐng)域的空間爭奪上，最后也只能允許存在一位勝利者。