房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅征管初探

翟文

房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅征管初探

翟文

全面營改增后，地稅部門如何加強地方稅收精細征管，已成為擺在當前地稅部門的一個亟待解決的課題。本文結(jié)合恩施市地稅局在房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡稱“兩稅”）稅收征管的具體實踐，聚焦近幾年來“兩稅”征管遇到的一些新問題與挑戰(zhàn)，探討加強“兩稅”精細征管的對策與建議。

一、“兩稅”征管存在的問題

一直以來，恩施市地稅局實施“細監(jiān)控、嚴征管、專項考核”等系列舉措，“兩稅”收入已成為地稅收收入的重要組成部分。2014年該局征收入庫2182萬元；2015年征收入庫2757萬元。但去年以來，由于受經(jīng)濟下行壓力及稅制待完善、稅源不準、管理不到位等因素的影響，2016年僅征收入庫2113萬元，同比減少644萬元。對此，該局開展了“兩稅”專項調(diào)研，發(fā)現(xiàn)“兩稅”稅收征管存在的問題主要體現(xiàn)在以下三個方面：

（一）“兩稅”在政策方面存在的問題

1.稅制要素比較陳舊。由于“兩稅”稅制是20世紀80年代中后期建立的，與快速發(fā)展的經(jīng)濟形勢嚴重不和諧，納稅主體、征收范圍、稅率設(shè)定、減免優(yōu)惠等方面存在不同程度的問題?，F(xiàn)行的房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)余值或房產(chǎn)租金收入作為計稅依據(jù)。而房產(chǎn)余值依據(jù)的是歷史成本，不能正確反映當前房產(chǎn)市場的價值。

2.納稅主體確認難。隨著企業(yè)經(jīng)營模式多元化、合作方式多樣化，房產(chǎn)、土地的產(chǎn)權(quán)所有人、代管人或使用人界限模糊，特別是“占而未批用地”和“小產(chǎn)權(quán)”房，增加了“兩稅”納稅人確認的難度；由于未從法律上明確房產(chǎn)使用人或承租人扣繳“兩稅”的義務(wù)，造成房地產(chǎn)承租雙方推諉扯皮。

3.稅種之間政策不協(xié)調(diào)。“兩稅”政策與流轉(zhuǎn)稅起征點、小微企業(yè)扶持、個人所得稅扣除費用標準等優(yōu)惠政策不協(xié)調(diào)、不匹配，加大了“兩稅”征收的難度。

4.地價計入房產(chǎn)原值，政策落實較為復雜。按照《關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅［2010］121號）文件精神，需要將地價計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅。但在政策實際落實過程中，發(fā)現(xiàn)存在異議：為保持房、地價值計量口徑的一致，計入房產(chǎn)原值的土地應(yīng)是“原值”，為此，規(guī)定計入房產(chǎn)原值的地價，是指為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。而國有改制企業(yè)由于以國家授權(quán)經(jīng)營、作價入股等，房產(chǎn)原值中并不包含土地價值。這就造成了同一地段、類似房屋房產(chǎn)稅計稅依據(jù)存在差異，造成在相同一競爭環(huán)境下的企業(yè)稅負不公。

5.“兩稅”的稅收優(yōu)惠政策交叉、繁多，執(zhí)行尺度難以把握。目前，“兩稅”的稅收優(yōu)惠政策既有中央層面出臺的優(yōu)惠政策，又有地方省一級層面出臺的優(yōu)惠政策；既有行業(yè)性優(yōu)惠政策，又有單一性優(yōu)惠政策；既有局限性較強的優(yōu)惠政策（困難性減免），又有全局性涵蓋的優(yōu)惠政策（非公經(jīng)濟小微企業(yè)）。優(yōu)惠政策幾乎涉及了大部分企業(yè)（金融保險業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)除外），由于政策交叉重疊，政策解讀不明，稅務(wù)機關(guān)在執(zhí)行上很難把握政策的尺度。

（二）納稅人在“兩稅”方面存在的問題

一是部分納稅人掌握政策不透徹或片面理解，以政府政策為由，故意模糊化稅收政策，打著“有證無地”或“有地無證”的幌子，逃避稅收的繳納。

二是有的企業(yè)在會計核算時沒有將與房產(chǎn)不可分割的附屬設(shè)施未并入房產(chǎn)原值，造成少申報繳納房產(chǎn)稅；有的自建房產(chǎn)拖延辦理竣工決算，長期在“在建工程”科目掛賬，不及時轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)或調(diào)整房產(chǎn)賬面價值，拖延房產(chǎn)稅計稅時間；有的納稅申報時未將地價納入房產(chǎn)原值，減少房產(chǎn)稅計稅依據(jù)；有的無償使用免稅單位房產(chǎn)，未申報“兩稅”；有的少申報、漏申報他處房產(chǎn)和用地信息；有的長期停產(chǎn)或經(jīng)營困難，既不履行減免稅申報審批手續(xù)，又不申報繳納“兩稅”。

三是有的集貿(mào)市場商戶和起征點以下的納稅戶，對國家稅收減免政策斷章取義，因長期無其他涉稅行為，對申報繳納“兩稅”抵觸情緒較大，不管稅務(wù)部門怎么告知，仍不申報、假申報或少申報。

四是有的房產(chǎn)承租雙方簽陰陽合同，“虛編”租賃信息；有的故意混淆房產(chǎn)使用性質(zhì)，將租賃房產(chǎn)申報為自營房產(chǎn)。

五是少數(shù)人納稅意識淡薄，稅法遵從度極低，對個人擁有的房產(chǎn)、土地出租，不管稅務(wù)部門怎么催促，視而不聞。

（三）稅務(wù)部門在“兩稅”方面存在的問題

一是信息化管理不到位。產(chǎn)生部門間數(shù)據(jù)編碼不統(tǒng)一，有的納稅人土地、房產(chǎn)信息申報不實，無法實現(xiàn)計算機自動比對，影響了稅源信息的真實與準確性。此外，部門協(xié)作渠道不暢。房產(chǎn)、土地的原始信息掌握在國土、房管、住建、街道和物業(yè)等部門單位，雖然《稅收征管法》明確了相關(guān)部門單位的協(xié)稅護稅義務(wù)，但受歷史習慣和部門利益影響，部門之間尚未完全建立起一套規(guī)范有序的協(xié)作聯(lián)動機制和信息共享平臺，房產(chǎn)、土地“兩稅”信息的部門共享工作還處于一事一議的“散兵游勇”狀態(tài)，地稅部門難以實時取得房產(chǎn)、土地登記等動態(tài)情況。

二是思想上存在偏差。稅務(wù)部門對財產(chǎn)行為稅工作重視程度不夠，仍然存在重“大稅”輕“小稅”的片面觀念，只是單純的稅收任務(wù)觀點，沒有充分認識到財產(chǎn)行為稅在地方稅收入中的重要作用。

三是老企“兩稅”基礎(chǔ)信息掌握不清，新辦企業(yè)“兩稅”基礎(chǔ)信息申報不實。隨著稅務(wù)機關(guān)征管制度的改革，人員崗位的變動，加之老企業(yè)房產(chǎn)、土地信息的變更不按規(guī)定申報備案，造成“兩稅”基礎(chǔ)信息不同程度的散落或遺失；新辦企業(yè)由于籌辦期間或在建期間申報備案房產(chǎn)、土地等信息不全，主管稅務(wù)機關(guān)未及時實地核實房產(chǎn)、土地信息，造成“兩稅”征管基礎(chǔ)信息從建立之初就不明晰。

四是稅收監(jiān)控手段乏力?！皟啥悺倍愒袋c多面廣、分散隱蔽、變動性大，房產(chǎn)租賃多為雙方現(xiàn)金交易，沒有索取和開具發(fā)票的習慣，地稅機關(guān)缺乏“兩稅”監(jiān)控的硬手段。特別是委托他人代租房產(chǎn)、混淆租賃與自營性質(zhì)、“圈地”業(yè)主“失蹤”等情況，增加了征收難度和征收工作量，降低了征收效率，甚至形成“兩稅”征管“空白”地帶。

五是稅務(wù)人員對“兩稅”政策掌握不精不透，執(zhí)法風險依然存在。由于“兩稅”暫行條列出臺比較早，修改的內(nèi)容也相對較少，但是后期因經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，為適應(yīng)經(jīng)濟形勢的需要，中央或地方政府都先后出臺了很多關(guān)于“兩稅”的單行文或補丁政策，使得稅務(wù)人員在政策掌握上時斷時續(xù)、銜接不暢，加之各種政策執(zhí)行條件的適時變化，稅務(wù)人員對“兩稅”政策掌握不精不透，從而在政策執(zhí)行上存在偏差或執(zhí)行錯誤等，增加了稅務(wù)干部的執(zhí)法風險。

六是執(zhí)法剛性不強。執(zhí)法剛性不強主要體現(xiàn)在部分招商引資企業(yè)，招商引資企業(yè)在享受政府優(yōu)惠政策的同時也希望得到稅收優(yōu)惠，對稅務(wù)部門采取不配合的態(tài)度。有些稅務(wù)人員注重稅收收入來源大的稅種，在房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用日常管理中存在缺失，其中房產(chǎn)稅租金的稅收征收更多的是坐等納稅人上門申報，未采取主動措施實施有效管理。

10月30日,湖北省地稅局黨組成員、副局長,武漢市地稅局黨組書記、局長楊緒春（左一）帶隊,深入岱家山科技城和浙商銀行武漢分行,開展“踐行十九大走進納稅人”行動。 （圖/文：武漢地）

二、完善“兩稅”精細征管的措施

突出頂層設(shè)計，完善稅收政策。“兩稅”既是純粹的地方性稅種，也是調(diào)節(jié)財產(chǎn)性收入的重要杠桿，還是新一輪稅改的重要內(nèi)容。因此，完善“兩稅”的稅收政策，應(yīng)從均衡稅負、簡化操作、便于征收等方面入手。要加快房地產(chǎn)稅的立法，盡快制定出臺“兩稅”合并的房地產(chǎn)稅稅制及配套政策，形成新的地方稅構(gòu)成體系。在房地產(chǎn)稅暫未出臺前，對城鎮(zhèn)土地使用稅的地段等級和稅額標準，應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟的發(fā)展狀況，每三至五年調(diào)整一次，發(fā)揮城鎮(zhèn)土地使用稅調(diào)節(jié)資源配置、提高土地使用效率的作用。對房產(chǎn)稅要參照契稅、二手房交易稅收計稅依據(jù)的確定原則，實施房產(chǎn)稅計稅依據(jù)向房產(chǎn)價值靠攏。應(yīng)堅持以房找人，在強化產(chǎn)權(quán)所有人納稅義務(wù)的同時，當房產(chǎn)所有人與使用人不一致時，房產(chǎn)使用人必須履行法定扣繳義務(wù)。

樹立“以變應(yīng)變”的理念，轉(zhuǎn)變管理思路。新的形勢與任務(wù)對地稅征管提出了新要求，地稅部門不能停留于傳統(tǒng)認知，不能依賴于老辦法解決新問題。必須樹立“以變應(yīng)變”的思想，開動腦筋，亟須對現(xiàn)有征管資源進行優(yōu)化轉(zhuǎn)型，將征管重心轉(zhuǎn)移，要按照國家稅務(wù)總局“互聯(lián)網(wǎng)+稅務(wù)”的要求，盡快擺脫“以票管稅，核定征收”等老模式，要以金稅三期上線為契機，征管重心從“以戶管稅”轉(zhuǎn)到“以地管稅”上來，對法人納稅人按規(guī)模和行業(yè)實行分類管理，對自然人納稅人按收入和資產(chǎn)實行分類管理，努力打造“智慧稅務(wù)”，著力構(gòu)建以風險管理為導向、以信息化為支撐、基礎(chǔ)管理和專業(yè)管理相結(jié)合的專業(yè)化管理模式，切實提升稅收控管水平。

充分運用金稅三期征管數(shù)據(jù)和第三方稅源信息及財產(chǎn)行為稅的稅源監(jiān)控平臺。對內(nèi)，充分利用納稅評估，開展稅源信息收集、比對、分析、評估，以房找租、以用查租等方式，以點代面、以面促點，提高“兩稅”征管實效。對約談提醒執(zhí)迷不悟的偷逃“兩稅”的企業(yè)和個人，堅持從嚴執(zhí)法，依法查究，對涉嫌偷逃稅的，及時提交稽查部門立案查處。對外，堅持依法征收，以查促收、以管促收，對征管秩序不規(guī)范的區(qū)域，提請地方政府組織相關(guān)部門，同步清理“圈地”和“兩稅”。對街道門面房和住房出租以及集貿(mào)小戶“兩稅”，要拓展跨部門稅收合作，充分發(fā)揮好社區(qū)、公安、物業(yè)、工商等部門“直管”的優(yōu)勢，積極探索建立委托街道（社區(qū)）或物管單位代收“兩稅”新模式，在房產(chǎn)和土地權(quán)屬變更登記之前，增加房地產(chǎn)存續(xù)期間“兩稅”繳納情況核查環(huán)節(jié)，把好“兩稅”征管的最后關(guān)口。

突出動態(tài)監(jiān)控，強化日常征管。在日常征管過程中，加強稅源管，要采取部門配合、勘測丈量、運用GPS衛(wèi)星定位測量技術(shù)、查閱土地使用證和房產(chǎn)證等方式，全面清查核實所有納稅人用地、房產(chǎn)等稅源信息，完善“兩稅”基礎(chǔ)稅源數(shù)據(jù)并將所有納稅人“兩稅”基礎(chǔ)信息，全部錄入稅收征管軟件，為征管提供第一手資料。同時，結(jié)合日常巡查、納稅申報和部門反饋，動態(tài)掌握納稅人房產(chǎn)和土地的變動情況，定期更新維護“兩稅”稅源數(shù)據(jù)信息，增強“兩稅”數(shù)據(jù)監(jiān)控確性，最大限度地減少稅款流失。

嚴格執(zhí)法，提高執(zhí)法剛性。營造“一處失信，處處難行”氛圍，對納入“黑名單”的納稅人，實行限制設(shè)立新企業(yè)、限制高額消費等處罰。要加強與相關(guān)部門溝通配合，及時推送違法納稅人的信息，增加納稅失信成本；要利用社會輿論提高稅收執(zhí)法威懾力，大力宣傳打擊涉稅違法犯罪工作成果，建立稅收信用“紅黑榜”制度，引導納稅人提高稅法遵從度，為納稅人營造公平、公正的納稅環(huán)境；要強化司法保障,加強稅警協(xié)作，實現(xiàn)行政執(zhí)法與刑事執(zhí)法有機銜接，嚴厲打擊稅收違法犯罪行為，維護稅法剛性。對“兩稅”的減免，要實行“從嚴式”的減免審批，切實提高納稅人的稅法遵從度。

突出解讀政策和輔導，服務(wù)引導遵從。要堅持把政策講清說透，充分利用報刊、電視、網(wǎng)絡(luò)、微信公眾號以及辦稅窗口、政務(wù)公開等載體渠道，深入解讀“兩稅”政策規(guī)定，針對性地宣傳“兩稅”征收和減免等各項政策，讓納稅人繳“明白稅”，特別是在“兩稅”征期；要采取短信、電話、網(wǎng)絡(luò)等方式，提醒納稅人依法足額申報“兩稅”，對個別有偷逃稅嫌疑的納稅人；要解析偷逃稅典型案例“打預防針”。同時，采取設(shè)立咨詢專線和辦稅輔導專柜等方式，及時解疑釋惑、解難除阻并進行公示，接受社會的監(jiān)督，確保辦稅順暢、簡便。

強化第三方信息使用效能，確保計稅依據(jù)和納稅義務(wù)時間準確。要加強與建設(shè)、房管、土地、發(fā)改委、國資委、國稅等部門的“互動式”監(jiān)管，掌握納稅人取得房產(chǎn)、土地等方面信息，從源頭上控制“兩稅”的計稅依據(jù)及納稅義務(wù)時間；要落實“以地控稅”精細化稅源核查工作，完善“兩稅”基礎(chǔ)稅源數(shù)據(jù)，優(yōu)化整合散落于各系統(tǒng)的財產(chǎn)行為稅基礎(chǔ)信息，深化應(yīng)用總局推廣的財產(chǎn)行為稅稅源監(jiān)控平臺，實現(xiàn)稅源基礎(chǔ)信息與金稅三期征管系統(tǒng)有機結(jié)合；要建立健全委托代征機制。努力構(gòu)筑社會化綜合治稅體系，加強與國土、房產(chǎn)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府等的協(xié)作，通過開展委托代征、統(tǒng)一扣繳等方式，努力構(gòu)建“兩稅”征管網(wǎng)絡(luò)；要完善社會綜合治稅工作機制和考核獎懲機制。把協(xié)稅護稅工作工作成效納入到政府績效管理考核的體系當中；要健全涉稅舉報獎勵制度，提高廣大群眾參與的積極性。加強對社會綜合治稅的宣傳，不斷提高社會的認同度，營造良好氛圍。

提高基層稅務(wù)人員的業(yè)務(wù)技能和整體素質(zhì)。要按照《深化國稅、地稅征管體制改革方案》“優(yōu)化各層級稅務(wù)機關(guān)征管職責”的要求，以及稅收征管程序、風險管理流程、營改增后的稅源管理現(xiàn)狀等，深化稅務(wù)人員的分類分級管理，完善人力資源配置，科學合理搭配管理員隊伍，集中人力資源大力向征管一線傾斜；要增加涉稅信息采集、錄入、分析人員，建立風險應(yīng)對專業(yè)化團隊；要建立面向自然人管理的專業(yè)管理服務(wù)團隊，適應(yīng)征管重心由法人稅收向自然人稅收轉(zhuǎn)變；要通過廣泛開展業(yè)務(wù)知識競賽、崗位練兵等活動，分級分類開展專門業(yè)務(wù)培訓和專門技能實訓，提升干部業(yè)務(wù)能力；要通過建立健全績效考核體系，把干部能力與成果的定性考察與定量考核結(jié)合起來，建立客觀而明確的管理標準，定性分析、定量考核，用標準和數(shù)據(jù)說話，實現(xiàn)考核工作的規(guī)范、有序和高效；要加強考核結(jié)果的應(yīng)用，特別在年終評先評優(yōu)、干部選拔任用等方面給予優(yōu)先考慮。

11月10日，為深入宣傳學習貫徹黨的十九大精神，湖北省武當山財政、國稅、地稅聯(lián)合邀請黨的十九大代表、鄖西縣坎子山村黨支部書記魏登殿同志對十九大精神進行專題輔導。 （圖/文：武當國）