住宅用地供應(yīng)影響因素分析
——以沈陽(yáng)市為例

文沈陽(yáng)市國(guó)土資源發(fā)展研究中心 程 銘 鄭慧媛

遼寧省交通建設(shè)管理有限責(zé)任公司 石立山

沈陽(yáng)市土 地儲(chǔ)備 中心 肖 寒

住宅用地供應(yīng)影響因素分析
——以沈陽(yáng)市為例

文沈陽(yáng)市國(guó)土資源發(fā)展研究中心 程 銘 鄭慧媛

遼寧省交通建設(shè)管理有限責(zé)任公司 石立山

沈陽(yáng)市土 地儲(chǔ)備 中心 肖 寒

在我國(guó)當(dāng)前新型城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的進(jìn)程中，城鎮(zhèn)住房整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)，但近年來(lái)，結(jié)構(gòu)性過(guò)剩和結(jié)構(gòu)性短缺的新特點(diǎn)逐漸凸顯。為深入落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和中央城市工作會(huì)議精神，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》要求，各地盡快編制住宅用地供應(yīng)中期規(guī)劃和三年滾動(dòng)計(jì)劃。為做好沈陽(yáng)市規(guī)劃計(jì)劃編制工作，加強(qiáng)和改進(jìn)沈陽(yáng)市住宅用地供應(yīng)管理，改善住房供求關(guān)系，促進(jìn)沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，本文深入分析了宏觀形勢(shì)和微觀環(huán)境對(duì)住宅用地供應(yīng)的影響，總結(jié)了住宅用地供應(yīng)的影響因素，并提出了相應(yīng)的量化指標(biāo)，為沈陽(yáng)市規(guī)劃計(jì)劃的編制提供了有力支撐，為沈陽(yáng)市住宅調(diào)控政策的制定提供了科學(xué)依據(jù)。

宏觀形勢(shì)對(duì)住宅用地供應(yīng)的影響分析

住宅用地的供應(yīng)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)具有重要影響，住宅用地的供應(yīng)關(guān)系到經(jīng)濟(jì)發(fā)展、政治穩(wěn)定和社會(huì)穩(wěn)定，住宅用地供應(yīng)的問(wèn)題，不僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更是一個(gè)政治問(wèn)題和社會(huì)問(wèn)題。宏觀形勢(shì)涉及到國(guó)家政治體制運(yùn)行、經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、人口規(guī)模結(jié)構(gòu)變化等，具體來(lái)看包括以房地產(chǎn)調(diào)控為主的住宅政策、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值等經(jīng)濟(jì)因素、人口和城鎮(zhèn)化等社會(huì)因素，以上這些因素都對(duì)住宅市場(chǎng)產(chǎn)生著重大的影響。

1.政策因素對(duì)住宅用地供應(yīng)的影響分析

住房政策制度是對(duì)住房的供給、分配、交易和消費(fèi)等階段中形成的各種宏觀調(diào)控社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總稱。在我國(guó)，政府嚴(yán)格控制著房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)中的重要資源——土地，政府對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有絕對(duì)控制權(quán)，決定著市場(chǎng)供求關(guān)系平衡位置和價(jià)格走向。因此，研究住宅用地供應(yīng)的影響因素，首先就要研究政策因素。

2004年，國(guó)土資源部頒布了71號(hào)文，開(kāi)始了對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控。2005年又相繼出臺(tái)“國(guó)八條”、“國(guó)十五條”等。2010年國(guó)務(wù)院出臺(tái)的“國(guó)十一條”和2011年的新“國(guó)八條”，促使2011年沈陽(yáng)市住宅用地供應(yīng)量大幅增加。按照2013年的新“國(guó)五條”要求，2013年沈陽(yáng)住房用地供應(yīng)總量保持穩(wěn)定，并增加了保障性住房用地供應(yīng)量。

2016年沈陽(yáng)市政府下發(fā)22條意見(jiàn)明確要求“對(duì)全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)規(guī)模實(shí)施總量控制”，因此，2016年沈陽(yáng)市住宅用地供應(yīng)量進(jìn)一步降低。

2017年住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》。文件中指出，去庫(kù)存任務(wù)重的城市要減少以至?xí)和Ｗ≌玫毓?yīng)；房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地供應(yīng)。文件中除了提出因地制宜，三四線城市繼續(xù)去庫(kù)存、少供地的要求，更重要、關(guān)鍵的指向是：統(tǒng)一向熱點(diǎn)城市施壓，必須盡快增加供地、增加新房預(yù)售、抑制地王、抑制房?jī)r(jià)。各地必須制定更加復(fù)雜、細(xì)致供地計(jì)劃。

根據(jù)以上分析，隨著市場(chǎng)狀況變化不斷調(diào)整的調(diào)控政策對(duì)住宅用地的供應(yīng)起著重要作用。

2.經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)住宅用地供應(yīng)的影響分析

房地產(chǎn)作為投資品和消費(fèi)品，在供求關(guān)系上對(duì)經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)較為敏感。經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r是房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)，直接影響著房地產(chǎn)行業(yè)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r好，房地產(chǎn)消費(fèi)與投資環(huán)境就好，房地產(chǎn)發(fā)展迅速也會(huì)帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)展，促進(jìn)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)。

2001年起，沈陽(yáng)市GDP和固定資產(chǎn)投資一直持續(xù)增長(zhǎng)，居民生活水平的不斷提高，住宅銷售面積也將不斷增加。2012年開(kāi)始，沈陽(yáng)市GDP和固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率增速明顯下降，住宅銷售面積也隨之逐年減少。

3.社會(huì)發(fā)展對(duì)住宅用地供應(yīng)的影響分析

人口因素作為住宅消費(fèi)的主體，人口因素住宅用地供應(yīng)的影響主要體現(xiàn)在：人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)。人口數(shù)量直接作用于住宅需求。2001年以來(lái)，沈陽(yáng)市人口增長(zhǎng)一直伴隨著住宅銷售面積的增加，而2012年以后，人口增長(zhǎng)放慢也是住宅銷售面積減少的重要原因。

人口結(jié)構(gòu)對(duì)住宅的影響主要原因是不同年齡段的人口對(duì)于住宅需求不同：青年人由于婚姻生育對(duì)住宅有剛性需求，中年人有改善型住宅消費(fèi)需求，老年人的住宅需求相對(duì)較低。在人口老齡化發(fā)展的趨勢(shì)下，人口結(jié)構(gòu)對(duì)沈陽(yáng)市住宅需求的影響是負(fù)面的。

居民住宅需求是以家庭為單元的，其數(shù)量影響著住宅需求變化。沈陽(yáng)市雖然人口數(shù)量增幅不大，但家庭小型化發(fā)展導(dǎo)致家庭戶數(shù)明顯增加，戶均人口水平從2001年的3.11人/戶下降到2.75人/戶，給住宅需求帶來(lái)了正面影響。

城鎮(zhèn)化人口的城鎮(zhèn)化必然形成新的住房需求；土地的城鎮(zhèn)化會(huì)促使房屋拆遷的居民產(chǎn)生被動(dòng)住房需求；城鎮(zhèn)化帶動(dòng)城市發(fā)展最終還會(huì)產(chǎn)生改善性住房需求。2015年沈陽(yáng)城市化率為80.55%，目標(biāo)在2020年達(dá)到85%，未來(lái)幾年城鎮(zhèn)化對(duì)沈陽(yáng)市住宅用地供應(yīng)的影響將會(huì)越來(lái)越顯著。

消費(fèi)者心理預(yù)期也對(duì)住宅用地供應(yīng)有一定的影響。無(wú)論是消費(fèi)性需求還是投資性需求都會(huì)受到消費(fèi)者對(duì)未來(lái)價(jià)格預(yù)期的影響，特別是投資性需求。住宅市場(chǎng)中，價(jià)格上漲時(shí)，即使明顯偏高，消費(fèi)者仍會(huì)追漲入市；價(jià)格下跌時(shí)，跌幅較大，消費(fèi)者將會(huì)繼續(xù)觀望。

微觀環(huán)境對(duì)住宅用地供應(yīng)的影響分析

相對(duì)于宏觀形勢(shì)會(huì)對(duì)住宅用地供應(yīng)形成長(zhǎng)期的、趨勢(shì)性的影響，微觀環(huán)境的一些因素對(duì)住宅用地供應(yīng)的影響更為直接。

1.居民收入與消費(fèi)

居民的收入與消費(fèi)狀況，是影響住宅用地供應(yīng)的最直接的因素。收入水平提高時(shí)，居民會(huì)增加住宅需求量，住宅用地供應(yīng)量相應(yīng)增加；收入的增加也會(huì)帶來(lái)改善型住宅需求，住宅用地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)相應(yīng)進(jìn)行調(diào)整。城鎮(zhèn)人均可支配收入是衡量居民收入水平的重要指標(biāo)。2001年到2015年十五年之間，沈陽(yáng)市城鎮(zhèn)人均可支配收入呈上升趨勢(shì)，人均居住消費(fèi)性支出也隨之呈現(xiàn)相似的上升趨勢(shì)。

居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有重要影響。恩格爾系數(shù)是反映居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的重要指標(biāo)，其值越低說(shuō)明居民生活水平越高，對(duì)居住水平的要求也越高，進(jìn)而對(duì)住宅市場(chǎng)需求量會(huì)有重要影響。

2.住宅投資與建設(shè)

住宅投資與建設(shè)情況會(huì)影響住宅用地的供需平衡。住宅投資與建設(shè)的規(guī)模增加或減少通過(guò)住宅價(jià)格的傳導(dǎo)，能夠?qū)ψ≌枨笮纬砷g接影響，同時(shí)也會(huì)影響到消費(fèi)者，特別是以消費(fèi)為目的的消費(fèi)者，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心。而市場(chǎng)的冷熱情況反過(guò)來(lái)也會(huì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)住宅市場(chǎng)的投資信心。住宅開(kāi)發(fā)投資與建設(shè)的增加或者減少，可以通過(guò)住宅開(kāi)發(fā)投資額和住宅竣工面積來(lái)衡量。

沈陽(yáng)市年度住宅開(kāi)發(fā)投資總額與住宅銷售面積自2001年以來(lái)，逐年增加。2013年住宅銷售量明顯減少，自2014年起住宅開(kāi)發(fā)投資額也相應(yīng)減少，市場(chǎng)趨冷影響到了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信心?？傮w來(lái)看，住宅開(kāi)發(fā)投資情況的變化相對(duì)住宅市場(chǎng)的變化具有一定滯后性。

3.利率

銀行存貸款利率水平也會(huì)影響住宅用地的需求。作為調(diào)控經(jīng)濟(jì)的重要杠桿，利率是影響住宅市場(chǎng)的重要指標(biāo)。我國(guó)住宅消費(fèi)與房地產(chǎn)業(yè)住宅投資資金主要來(lái)源于銀行貸款，利率上升，導(dǎo)致住宅開(kāi)發(fā)投資成本增加，住宅價(jià)格相應(yīng)提高，開(kāi)發(fā)商取得住宅用地趨于謹(jǐn)慎，住宅用地需求會(huì)有所降低；在影響開(kāi)發(fā)商同時(shí)，利率上升也提高了住宅消費(fèi)者的消費(fèi)成本，刺激了居民儲(chǔ)蓄存款的欲望，投資住宅的欲望則相應(yīng)降低，對(duì)于住宅的需求也相應(yīng)降低。反之亦然。因此，利率水平可以有效影響住宅用地的需求。2010年，利率水平多次提高，有效抑制房?jī)r(jià)的同時(shí)，也有效控制了沈陽(yáng)市住宅用地的供應(yīng)量。

4.住宅價(jià)格

住宅價(jià)格水平對(duì)住宅用地需求的影響相對(duì)直接。住宅價(jià)格水平快速增長(zhǎng)時(shí)，消費(fèi)者心理預(yù)期將會(huì)明顯偏高，住宅需求特別是投資性需求大增，房地產(chǎn)商對(duì)市場(chǎng)的信心也會(huì)大漲，住宅用地的需求量也相應(yīng)增加，而土地資源的稀缺性將導(dǎo)致住宅用地價(jià)格大幅增加，進(jìn)一步帶動(dòng)了住宅價(jià)格水平的提高。因此，住宅價(jià)格水平是影響住宅用地供需平衡的最直接因素，住宅用地的供應(yīng)量也是影響住宅價(jià)格水平的有效手段。近年來(lái)，沈陽(yáng)市通過(guò)調(diào)整住宅用地的供應(yīng)量，有效的調(diào)控了房地產(chǎn)市場(chǎng)，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定提供保障。

5.人均住房面積

人均住房面積，反映了城市居民的居住水平，對(duì)于住宅用地供應(yīng)具有重要影響。除宏觀政策、居民觀念以及市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制以外，經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的居民消費(fèi)能力不斷提高，改善居住條件需求也會(huì)不斷增強(qiáng)，因此住宅用地的供應(yīng)也要考慮到居民當(dāng)前的居住水平和改善性需求。根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)人均住房面積小于35平方米時(shí)，居民的住宅需求會(huì)保持在相對(duì)較高的水平?！蹲》砍青l(xiāng)建設(shè)事業(yè)“十三五”規(guī)劃綱要》也提出“到2020年，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達(dá)到35平方米左右”。2015年，沈陽(yáng)市城鎮(zhèn)住戶人均住房總建筑面積為31.90平方米，因此，在2020年以前，沈陽(yáng)市住宅用地供應(yīng)還應(yīng)滿足人均居住水平提高的需要。

住宅用地供應(yīng)的影響因素綜合分析

綜合宏觀形勢(shì)和微觀環(huán)境兩方面對(duì)住宅用地供應(yīng)的影響分析，在選擇住宅用地供應(yīng)影響因素的基礎(chǔ)上，考慮到數(shù)據(jù)的連續(xù)性、可獲取性和準(zhǔn)確性，確定了住宅用地供應(yīng)影響因素的量化指標(biāo)。政策因素量化存在一定困難，可以考慮進(jìn)行定性分析或作為校核標(biāo)準(zhǔn)。

基于2001-2015年沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)人口數(shù)據(jù)，通過(guò)灰色關(guān)聯(lián)度分析方法，各經(jīng)濟(jì)、人口因素與沈陽(yáng)市住宅銷售量的關(guān)聯(lián)程度由大到小依次是：GDP＞住宅竣工面積＞城鎮(zhèn)居民人均可支配收入＞住宅開(kāi)發(fā)投資額＞人均住房建筑面積＞住宅價(jià)格＞家庭戶數(shù)＞貸款利率＞戶籍人口＞恩格爾系數(shù)。

下一步，沈陽(yáng)市編制住宅用地供應(yīng)規(guī)劃、計(jì)劃，以及制定相關(guān)政策、開(kāi)展相關(guān)研究，將重點(diǎn)考慮以上因素對(duì)于住宅用地供應(yīng)的影響。