北京案例：集體土地如何助力租賃市場？

在今年7月住建部等部委公布首批住房租賃試點城市后，一些城市增加了針對租賃市場的土地供應(yīng)，供地來源也更為多樣，集體土地成為租賃市場土地的重要來源。

溫泉351 地塊項目總建設(shè)面積約19 萬平方米，可提供2772 套公租房。

“雖說我們目前入住率只有50%多，且還有4棟樓沒有對外開放，但就排隊申請的創(chuàng)業(yè)團隊數(shù)量來說，已經(jīng)接近供不應(yīng)求，我們將加快準入資質(zhì)的審核速度?！蔽挥诒本┦泻５韰^(qū)溫泉鎮(zhèn)351地塊上的中關(guān)村創(chuàng)客小鎮(zhèn)首席執(zhí)行官胡堃告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，自2017年1月首批租客入住后，希望與創(chuàng)客小鎮(zhèn)簽約的創(chuàng)業(yè)團隊一直絡(luò)繹不絕。而中關(guān)村創(chuàng)客小鎮(zhèn)便是建在集體建設(shè)用地之上的租賃住房。

2017年以來，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，增加租賃市場有效供應(yīng)的提法就不斷出現(xiàn)在政府文件中。2017年8月，國土部和住建部印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》（下稱《方案》）的通知，在北京、上海等13個城市開展第一批試點。雖然到今年8月才出現(xiàn)在《方案》中的試點名單中，但北京在幾年前便已有集體用地用于租賃住房建設(shè)的嘗試，截至2017年10月，北京已有唐家?guī)X項目、溫泉351地塊項目及朝陽區(qū)泓鑫家園小區(qū)3個項目建成入住，共5600余套房屋已有承租者入住。

溫泉鎮(zhèn)351地塊項目：村集體已按100%入住率拿到創(chuàng)客小鎮(zhèn)前3年租金

記者從海淀區(qū)房管局了解到，溫泉351地塊項目是北京利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房第二批試點項目，也是北京市首個實現(xiàn)配租入住的集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房項目。該項目總建設(shè)面積約19萬平方米，可提供2772套公租房，用地和建設(shè)主體是北京市海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)東埠頭村經(jīng)濟合作社。

胡堃介紹說：“351地塊所在位置屬于東埠頭村，但項目決策是溫泉鎮(zhèn)集體做出的，開發(fā)主體是包括東埠頭村在內(nèi)的7個自然村都入股的北京興泉置業(yè)有限公司，租金收益先分到各個村，然后再分到每個村民的賬戶上?！?/p>

據(jù)了解，該項目由村集體直接租給海淀區(qū)房管局，合約期限為10年，房管局已按照100%的比例先付給村集體前三年的租金，“不論現(xiàn)在和未來的入住率如何，村集體已按照100%的入住率拿到了前3年的租金?！焙鷪艺f。

作為助力創(chuàng)業(yè)團隊、為創(chuàng)業(yè)人才提供租賃住房的集體建設(shè)用地租賃住房項目，中關(guān)村創(chuàng)客小鎮(zhèn)與北京其他集體用地上的租賃住房不同，專門對創(chuàng)業(yè)團隊中的人員配租，并不配租中低收入的城市居民。北京市海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展與管理科科長吳杏紅告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，351地塊項目在溫泉鎮(zhèn)的設(shè)計中就不單純是保障性項目，而是希望將“雙創(chuàng)”熱潮引入集體經(jīng)濟發(fā)展，通過助力創(chuàng)業(yè)者讓入股的村民跟上產(chǎn)業(yè)革命的浪潮，“2015年海淀區(qū)政府測算得出的結(jié)論顯示，保障性住房的供給數(shù)量基本可以滿足需求，所以在351地塊上建設(shè)的中關(guān)村創(chuàng)客小鎮(zhèn)完全可以定向配租給某一部分特殊人群?！?/p>

一位工作人員告訴記者，該項目有一居室、開間和兩居室三種戶型，面積最大的為60余平方米，與中關(guān)村創(chuàng)客小鎮(zhèn)一路之隔的水岸家園便是東埠頭村民的回遷房，一室一廳戶型租金為每月3000元左右，而創(chuàng)客小鎮(zhèn)的兩居室戶型月租金只有3000余元，“再加上符合條件的租客每月獲得五折優(yōu)惠，這是非常大的優(yōu)惠比例?！?/p>

溫泉351地塊項目目前已與426個創(chuàng)業(yè)團隊、8個孵化器簽訂框架合作協(xié)議，已有2369套房屋具備租賃意向，其中1795套房屋已簽訂租賃意向協(xié)議，有279個創(chuàng)業(yè)團隊簽約入住1338套。

改造前的唐家?guī)X地區(qū)曾因“蟻族”現(xiàn)象而出名。

誰有資格承租創(chuàng)客小鎮(zhèn)中的租賃住房？胡堃介紹：“硬性條件是公司注冊地在海淀，為保其在初創(chuàng)階段，注冊時間在5年之內(nèi)。小鎮(zhèn)與創(chuàng)業(yè)團隊簽約，再由團隊推薦人員承租，前提是承租人在北京市必須名下無房?！钡⒎撬蟹线@一條件的創(chuàng)業(yè)者都有資質(zhì)進入創(chuàng)業(yè)小鎮(zhèn)，還要先通過“路演”，“首先我們會考察創(chuàng)業(yè)團隊的創(chuàng)業(yè)領(lǐng)域是否符合海淀區(qū)重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè)方向?！眳切蛹t告訴記者，“其次還要看團隊成員是否靠譜，項目本身是否有前途。”胡堃說，只有路演中得到導(dǎo)師80分以上評分的團隊才有資格申請創(chuàng)客小鎮(zhèn)的租賃住房。另外，創(chuàng)客小鎮(zhèn)的租賃住房只在符合特定標準的群體內(nèi)流動，建立了退出機制，“入住資質(zhì)每年一審，達不到標準的團隊會被請出去，有的項目發(fā)展得不好，沒到一年的復(fù)審期限就被請走了?！?/p>

“我們把集體經(jīng)濟按照新興產(chǎn)業(yè)的思維在代際上進行了劃分”，胡堃將最初只從事基本農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的集體經(jīng)濟形態(tài)稱為“1.0時代”;將集體所有土地出租，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)則是“2.0時代”;建造房屋收租金是“3.0時代”;“將集體經(jīng)濟融入產(chǎn)業(yè)革命的浪潮，助力產(chǎn)業(yè)革新是我們正在嘗試的‘4.0時代”。

唐家?guī)X項目：入股村民收益不僅來自公租房租金

北京另一個備受關(guān)注的集體用地建設(shè)租賃住房的項目位于海淀區(qū)唐家?guī)X地區(qū)。

2010年前，由于該地區(qū)周邊產(chǎn)業(yè)園集群效應(yīng)，吸引了大量外地產(chǎn)業(yè)工人集聚，彼時并沒有足夠的租賃房屋滿足大量人員的租賃需求，造成了“蟻族”現(xiàn)象。2010年開始，隨著唐家?guī)X新城項目的實施，舊村被拆遷改造成集中式規(guī)?；≌瑯?。

記者從海淀區(qū)房管局了解到，集體用地建設(shè)租賃住房在唐家?guī)X地區(qū)的試點項目共有4個小區(qū)，分別位于唐家?guī)X村T04、T08地塊和土井村T01、T03地塊，該項目是北京第一批利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房試點項目，共提供租賃住房2176套。其中唐家?guī)X村兩個地塊建設(shè)租賃住房1498套，已竣工交付并實現(xiàn)分配入住，土井村項目共有租賃住房678套，將于近期竣工交付。

唐家?guī)X項目并非針對某一人群的定向配租，而是提供給兩類人群：具有北京戶籍的城鎮(zhèn)中低收入家庭和唐家?guī)X地區(qū)周邊的產(chǎn)業(yè)園區(qū)職工。

其中，北京戶籍城鎮(zhèn)中低收入家庭的標準為3個人以下家庭年收入不超過10萬;4人以上家庭年收入不超過13萬，人均住房使用面積不超過15平方米。今年3月28日，唐家?guī)XT04、T08地塊租賃住房項目啟動意向登記工作，面向保障家庭公開搖號配租，租金標準為35元/建筑平方米·月，目前項目已入住876套。

該項目為周邊產(chǎn)業(yè)園職工配租的情況也備受關(guān)注，唐家?guī)X項目目前已為周邊園區(qū)人才提供了22套住房，并擬于近期再向其分配200余套住宅，“該項目正大力推進項目面向企業(yè)人才的簽約工作，已簽約的房屋數(shù)量有250余套?！焙５韰^(qū)房管局負責(zé)人稱。與中關(guān)村創(chuàng)客小鎮(zhèn)相同，唐家?guī)X項目也是由海淀區(qū)房管局將所有住房從村集體手中統(tǒng)一租下，再根據(jù)準入資質(zhì)審核的情況配租給符合條件的申請人。

據(jù)了解，北京海淀住房保障中心按期向經(jīng)濟合作社支付租金，唐家?guī)X村根據(jù)每位入股村民的占股數(shù)，每年年底直接劃到村民的賬戶上，而構(gòu)成唐家?guī)X村入股村民收益的不僅有公租房的租金，唐家?guī)X村支書顏國強告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，“集體用地的建設(shè)內(nèi)容不僅有公租房，還有商業(yè)配套，比如餐廳、酒店、超市等，這些和公租房一起構(gòu)成‘資產(chǎn)包，‘資產(chǎn)包內(nèi)所有項目的收入均構(gòu)成入股村民每年獲得的收益?！?/p>

助力租賃市場之余撬動土改？

11月16日，北京市規(guī)土委、市住建委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步加強利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》（下稱《意見》），除鼓勵長租，單次租期不得超過10年外，還明確提出未來5年供應(yīng)1000公頃此類用地用于租賃房屋。

而早在今年4月，《北京市2017—2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計劃》和《北京市2017年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》對外發(fā)布，明確未來5年北京市計劃供應(yīng)住宅用地6000公頃，建設(shè)150萬套住宅，其中租賃房屋50萬套，而6000公頃土地中1300公頃土地供給租賃房屋的建設(shè)。

利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，除為租賃市場提供增量外，還引發(fā)了“農(nóng)業(yè)人口城市化”的討論，有分析甚至認為其背后有土地制度改革的某種“先兆”。

2010年開始，隨著唐家?guī)X新城項目的實施，舊村被拆遷改造成集中式規(guī)?；≌瑯?。

集體土地上此前建設(shè)的用于買賣的房屋被稱作“小產(chǎn)權(quán)房”，在用地、規(guī)劃和銷售上都不受法律保護。按照國土部的說明，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，符合規(guī)劃，依法審批，由不動產(chǎn)登記保護，同時只租不售。北京所有集體建設(shè)用地上的租賃住房，所有權(quán)不變，歸集體經(jīng)濟組織;不征地，采用占地方式辦理用地手續(xù)，房屋都是大產(chǎn)權(quán)登記，不予分割辦理單元產(chǎn)權(quán)證。

對此，中國人民大學(xué)教授劉守英認為，集體建設(shè)用地上的租賃住房對農(nóng)民在城市化的過程中體面、公平且透明地分享城市化的好處有重要意義，“外地農(nóng)民主要就是一個體面落腳的問題，而本地農(nóng)民就是一個合規(guī)、透明地分享增值收益的問題?！?/p>

盡管只是進入了租賃市場，但這一舉動引發(fā)了一些人士的猜測。此前，集體建設(shè)用地被大量用于發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，通過鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)貢獻的稅收農(nóng)村地區(qū)逐步積累起一定的財力，農(nóng)民由于有相對穩(wěn)定的地租收入，在產(chǎn)業(yè)、城鄉(xiāng)、職業(yè)、身份和生存環(huán)境劇烈變化的背景下能順利地融入城市化。

“這顯然是一個多贏的局面?！敝袊恋貙W(xué)會前秘書長黃小虎認為，以東莞為例，改革開放前只是一座5平方公里的小縣城，是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展使產(chǎn)業(yè)不斷集聚，現(xiàn)已變身為面積達600多平方公里、人口總數(shù)超過800萬的特大城市，其建成區(qū)域內(nèi)70%的土地至今仍然屬于集體所有，“此外，‘珠三角地區(qū)的南海、順德、佛山等城市都是在集體土地上生長起來的。”

黃小虎認為，過去農(nóng)民融入城市化進程有三條路可走：在集體所有的土地上轉(zhuǎn)型，發(fā)展非農(nóng)產(chǎn)業(yè);進城打工;國家征地。前兩條路是自主參與城市化，第三條是被動參與城市化。

如今，集體建設(shè)用地通過租賃住房的形式再次進入市場，使《方案》內(nèi)的十幾座城市的農(nóng)業(yè)人口又看到了融入城市化的希望。“這有點超出我的預(yù)期”，黃小虎解釋說，“這次改革的意義就在于要和現(xiàn)在的發(fā)展模式切割，讓老百姓的財產(chǎn)權(quán)利能夠通過市場充分實現(xiàn)”，他將此政策稱為“一個舉重若輕的大手筆?！?