“租購同權”在各國是如何落地的？

于霏凡

在做租房還是購房這組選擇題的時候，或許我們可以試著向外看看：其他國家的租房情況究竟是怎樣的呢？他們又為什么會青睞租房呢？

2017年7月，廣州發(fā)布關于“加快發(fā)展住房租賃市場工作方案”的通知，成為率先試水“租購同權”的城市，初步敲定了租房者與購房者享有的多項公共權益。進而，北京、南京等地也相應發(fā)布了類似政策，“租購同權”的新趨勢開始在全國蔓延。一時間，“租購同權了還買房嗎”，“以后學區(qū)房的問題會不會不再存在”，“租房或許會成為年輕人的新潮流”等討論滿滿刷屏。

根據近日鳳凰房產的調查，盡管約九成的年輕人認為“租購同權”政策能大大減少壓力，六成以上的年輕人還是會倒向“買房”的那一側?；蛟S中國傳統(tǒng)觀念中“安家置業(yè)”的觀念讓許多年輕人傾向于把“租房”和“漂泊”聯(lián)系在一起。相比之下，歐美等發(fā)達國家的租房市場要普遍得多，租房對于窮人富人來說都是很常見的選擇。在做租房還是購房這組選擇題的時候，或許我們可以試著向外看看：其他國家的租房情況究竟是怎樣的呢？他們又為什么會青睞租房呢？

租房成為世界潮流

在傳統(tǒng)觀念中，人們會傾向于把“住宅”所有權與“安家立戶”的概念聯(lián)系起來，因而用盡全力去爭取擁有一套自己的金銀窩。可是隨著當代社會經濟形態(tài)、城市形態(tài)和人們心理的變化，越來越多的人選擇了通過租房的方式營造自己的小窩，這也使得租房市場在世界諸多國家日趨繁榮。聯(lián)合國2004年的一項文書中列出了城市人口租房率愈加攀升的幾個原因：人口流動性、預算靈活性、消費自由性以及在城市中買房存在的客觀障礙。

世界上諸多國家其實都采取了“租購市場共同發(fā)展”來發(fā)展本國不動產市場，尤其是在都市人口密集、房價高漲的發(fā)達國家，這種現象尤為明顯。租房市場繁榮正在慢慢成為世界“潮流前線”。面對水泥森林日益升高的房價和密集的人口，租房市場的發(fā)展其實是對群眾客觀需求的真實回應。因此，在英美、日本等發(fā)達國家，房屋租賃市場都比較火爆。

在美國，本來房屋租賃市場就比較繁榮。自2008年金融危機后，購房市場更是雪上又加霜，房屋擁有率進一步下跌。根據美國人口普查局2017年發(fā)布的數據，現今美國的房屋自有率維持在較低的63%左右。哈佛大學一項住房研究數據表明，美國核心都市，如華盛頓、紐約、波士頓、舊金山等，租賃人口占比都超過了半數，而2015年左右，北京的租賃人口占比只有三成左右。

歐洲也同樣迎來了租房市場的繁榮。根據歐美數據統(tǒng)計局2015年的調查，在德國、奧地利等國家，有接近半數的人選擇租房居住。而在房價增長極其迅速的英國，很多年輕人也由于買不起房子而選擇租房，甚至在大都市中形成了典型的“租房一族”。在法國大都市中，追求自由生活的法國青年也經常選擇租房，因此，法國的租房率也在歐洲處于較高水準。

亞洲的日本也是租房大國，由于發(fā)達的經濟和密度很大的城市人口，日本各大都市的房屋出租率也很高。且由于日本相對而言地震等自然災害頻繁，一些人也會考慮到房屋穩(wěn)定性的問題從而選擇租房。此外，買房帶來的高昂的維護費用也讓很多人望而卻步，而租房能在一定程度上節(jié)約這筆資金。

除了這些發(fā)達國家，許多發(fā)展迅速的發(fā)展中國家也顯示出日漸旺盛的租房需求。根據中國《第一財經》2016年的相關報道，印度房屋租賃市場有大約200億的市場規(guī)模，其中超過130億在城市，可以說是以飛快的速度沖入房屋租賃市場發(fā)展之中了。南美洲的哥倫比亞則在2005年時就已經有超過30%的人口是租房居住了。

租房市場的繁榮不僅體現在消費者的數量，還體現在房屋租賃者的年齡上。以美國為例，美國租客中固然包含了很多年輕群體，以18歲至40歲為主力軍，可是40歲以上的租賃者也數量可觀。多項相關調查均顯示，大齡人士尤其是大齡單身人士在租房市場中占有相當比重，他們中的很多人會很長時間租用同樣的房屋。美國電視劇中，主人公常常在同樣的房子中一待就是十年，此情節(jié)有時會被國內觀眾吐槽。其實在現實中，這樣的情況也常有發(fā)生。在一些美國人的觀念里，租房相比買房，更加方便省心，而對于年輕一代又更容易承受。

政府力量的介入

在房屋租賃市場發(fā)展的過程中，政府的力量也非常重要。因為對于租房合同的穩(wěn)定性而言，政府發(fā)揮著巨大的作用，可以用相關政策和法規(guī)喂民眾吃下一顆“定心丸”。如果有了政府層面的保障，租房合同便也能夠穩(wěn)妥起來，而民眾對于租房“變動多，毀約多”的印象也會有所改變。簡單而言，就是讓民眾“敢租房”，從而為其提供更多的選擇。

此外，政府也可能出臺一些支持性甚至傾斜性政策來支持租房市場的發(fā)展。以租房市場非常繁榮的美國為例，政客們?yōu)榱吮Ｗo租客的權益，可以說是煞費苦心。美國在其房產經濟不斷發(fā)展的過程中堅持不懈地完善著租房市場的法律與規(guī)章制度，尤其是基層法律，這使得美國的租房市場變得穩(wěn)定而規(guī)范，并為租客帶來很大的安全感。房東不能夠因為“房屋要出售”“不想租了”等不充分的理由忽然反悔下逐客令，否則可能會給自己惹上官司或是各種罰金；相應的，租客也不能隨意破壞房屋或是毀約，因為這些舉動同樣也是被明令禁止的?；緳嗬玫奖Ｕ虾螅饪涂梢栽谶M一步享受到租房的流動性、自由性等優(yōu)點之后，繼續(xù)獲得較為穩(wěn)定的歸宿保障。于是租房就變成了一個“何樂而不為”的選擇，而不是懸著心擔憂房東反悔的苦差事。

印度租房市場的前后變化其實也體現出了政府在其中的重要作用。隨著國家日益發(fā)展起來的經濟，人們紛紛攜家?guī)Э诒枷虺鞘?，印度城市內部租房需求也水漲船高，創(chuàng)造出巨大的房產交易空間。盡管呈現出如此巨大的發(fā)展?jié)摿?，印度租房市場卻一度非?；靵y。由于缺乏法律約束和規(guī)范化管理，毀約、抬價的情況時有發(fā)生，賣方市場有時會不健康發(fā)展，許多房客的權利難以得到切實維護。無論是房東，還是租客，都會感到對方帶來的不安全感。很多房東會違背條約，把房間中的東西全都搬走避免被破壞；租客也整天提心吊膽；有些房東缺乏信任認證，會拒還押金，甚至給租客惹來許多人身危險。市場的不穩(wěn)定以及法律標準的缺乏使得租賃交易充滿風險，很多試圖進入房屋租賃市場的企業(yè)都以失敗告終。畢竟，在這樣混亂的環(huán)境下，大多民眾是不會輕易選擇長時間租房的。endprint

可是近些年，隨著政府力量的介入，管理層面的空白得到了一定程度的填補，雖然混亂的地方依舊時有存在，但是房屋租賃市場日漸規(guī)范。有了國家層面的保障，租客和房東的權利、義務也就都被放到了明面上，毀約的現象由此得到了很好的控制，租客和房東也都不用那么提心吊膽、勾心斗角了。

除了通過法律等方式規(guī)范市場，政府還可以安排一些優(yōu)惠政策來促進本國租房市場的發(fā)展。美國政府就常常向租房機構提供一些優(yōu)惠和傾斜政策，比如通過調整稅收政策幫助其提高收益，和各大商家合作等等。這也是促進本國市場發(fā)展的重要策略，為租賃市場提供了一條相對安穩(wěn)的通道。

外國也有學區(qū)房

中國的學區(qū)房可謂炙手可熱，很多人也會好奇，國外是否存在學區(qū)房的概念呢？在他們的房屋市場中，學區(qū)房問題又是如何解決的呢？

其實，世界上很多國家都是有著學區(qū)房概念的。

以美國為例，調查顯示，美國優(yōu)質教育資源周邊的房子可能會比其他同等地段的房子價格高出20%左右。美國的城市也會根據地理位置劃分學區(qū)，公立學校的入學條件中有這么一項：學生和家長需要出示相關證明，以此確認他們確實暫住在這片行政區(qū)域之內（所以非常多美國學生會選擇租房），并且顯示家庭經濟來源的穩(wěn)定性。

在美國一些治安差、經濟發(fā)展水平相對低的地區(qū)，教育資源的質量是很差的，學習風氣也很容易出現問題。一些家庭難以負擔學區(qū)房房租，這就形成一種教育資源的不均衡。這些社會問題也常常在美國社交網站上被網友吐槽。

而在重視教育且人口密集的韓國，學區(qū)房的問題就會嚴重得多，且由于教育體系設置和傳統(tǒng)觀念，大多數家長依舊會選擇購買學區(qū)房而不是租房。這使得韓國的學區(qū)房也異?；鸨?。根據2012年韓國互聯(lián)網媒體的民意調查，有約八成的韓國父母會選擇購買學區(qū)房，并且把教育資源條件看做自己購房的第一要素，盡管學區(qū)房的價格會高昂許多，甚至為生活帶來一些不便。除了學校，甚至連高質量的補習班或是幼兒園周邊的房價都常?！八疂q船高”。

租房也能住得舒適

很多人印象中的租房，好像就是閑置房與年輕人之間的一場邂逅。實際上，租房也有著不同的分類和受眾，其中，既有高薪多金的富裕家庭，也有生活相對困難的貧困家庭。不過，他們選用的租房方式和途徑往往是不同的。聯(lián)合國2011年的一份報告，列出了在世界各地最常見的五種租房類型：小范圍租房、商業(yè)化租房、公共區(qū)域租房、社會保障性租房、雇傭關系租房。其中，小范圍租房便是我們最常見到的租房形式，即最普通的個人與個人之間的交易。而最值得一提的兩種形式，恐怕要數商業(yè)化租房和社會保障性住房了，他們分別瞄準了富裕群體和貧困群體，從而把各種收入水平的人都拉上了“租房”這條路。

商業(yè)化租房，提供的是高端的服務，多見于房價較高的城市或是山清水秀的風景區(qū)，瞄準的是中產階級和高收入群體。在美國紐約曼哈頓街區(qū)等地，常常會有這種為各界精英提供的豪華租房。這些房子大多是裝修精良、面積寬敞的精品住房，供高消費人群享用。

相對貧窮的群體同樣也是租房市場的重要受眾。不過有別于高收入人群，他們往往難以承擔高昂的房租。為了保障低收入群體同樣享受到擁有舒適住房的權利，不少政府也做了很多努力。其中最直接的一條，恐怕就是形態(tài)各異的保障性住房政策了。近些年來，社會保障性質的廉租房、公租房在諸多國家出現，除了英美等發(fā)達國家，中國、巴西等人口相對密集的發(fā)展中國家也迎頭趕上，以此來保障低收入群體的基本權利。這些廉租房由政府出資建立，不僅不為盈利，有時甚至還會倒貼許多資金。越來越多的社會組織也都參與到完善保障性住房的建設中。

租房市場非常繁榮的德國就擁有著同樣非常完善的保障性住房福利。為了租客的方便，德國政府常常將廉租房建在相對繁華的市區(qū)，并且不與其他公寓做明顯區(qū)分。這樣能夠使得那些相對貧窮的租客更好地融入城市的環(huán)境，獲得更多的成長機會。為了保證廉租房真正被租給了窮人，德國政府還設置了一套相對嚴密的認證方法：只有真正經過認證的人才可能租到政府精心打造的廉租房，而租房問題上的誠信直接影響到該人的誠信檔案。在這些措施的保障下，這些精美的廉租房往往可以真正幫助到需要的人。

日本的廉租房則更多地依靠于法律條目對于此類住房的精細規(guī)定。日本《公營住宅法》規(guī)定，政府可以通過自建、購買、租賃等方式提供幫助貧窮人群的公租房。此法律甚至規(guī)定了符合條件的工資范圍。而在房客方面，日本法律規(guī)定政府應通過報紙等公開的途徑進行公示，保證整個過程全部透明。隨著時代的變化和經濟的發(fā)展，日本政府也在不斷更新這些法律條文，比如最低的工資標準就作過相應的調整，以適應時代變化下人們波動的收入。

不僅政府，一些慈善人士和較為富裕的成功人士也常會出力幫助建造廉租房。比如德國的貧民租房區(qū)域福格區(qū)便是1521年時由當時聲名顯赫的福格爾家族建造后贈出的，那里的租金至今都維持著幾世紀之前的低水平，給成千上萬的低收入人群提供了暖心幫助。這些來自社會的力量與政府的努力一起，填補著租房市場那些需要幫助的缺口。（資料來源：《北京青年報》）endprint