蘇州市房地產(chǎn)泡沫實證分析

郝登攀

[提要] 2015年以來，以蘇州、南京、合肥和廈門為代表的四小龍城市，房價急速上升，導(dǎo)致居民對房地產(chǎn)市場議論紛紛，有人認為房價仍會上漲，有人認為房地產(chǎn)市場泡沫嚴重。本文通過計算2010～2016年蘇州市相關(guān)指標，試圖分析蘇州市房地產(chǎn)是否存在泡沫，給政府相關(guān)部門、居民和其他相關(guān)人士提供一定的基礎(chǔ)性分析資料，以供參考。

關(guān)鍵詞：蘇州；房地產(chǎn)：泡沫：指標法

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

收錄日期：2017年10月12日

一、基于指標法的房地產(chǎn)泡沫分析

判斷一個國家或地區(qū)房地產(chǎn)是否存在泡沫，重要的不是看房價的價格波動或是價格的高低，而是要考察相關(guān)指標數(shù)值是否超出歷史常規(guī)，是否嚴重背離其基礎(chǔ)價值。因此，可以用房價及其相關(guān)指標的長期平均值作為房地產(chǎn)基礎(chǔ)價值的指標評判體系，當各項指標嚴重偏離其長期平均值或者背離常識時，稱之為房地產(chǎn)泡沫?；谝陨纤枷?，本文搜集蘇州全市大量統(tǒng)計數(shù)據(jù)，經(jīng)過計算，采用與房地產(chǎn)價格相關(guān)的4個不同指標，從不同維度對蘇州市房地產(chǎn)是否存在泡沫進行判斷。

二、基于指標法的實證分析

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重。該指標直接反映全社會固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)是否合理，也是衡量房地產(chǎn)投資擴張是否過度的基礎(chǔ)性指標。主要包括基本建設(shè)、更新改造和房地產(chǎn)投資等，是社會擴大再生產(chǎn)、發(fā)展國民經(jīng)濟的重要手段，房地產(chǎn)開發(fā)投資占社會固定資產(chǎn)投資額的比重過高，說明房地產(chǎn)領(lǐng)域投資過熱，資金過度集中于房地產(chǎn)領(lǐng)域，勢必對其他行業(yè)形成擠出效應(yīng)，不利于一個國家的平衡、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。從表1可以看出，從2011年到2016年，該指標基本處于上升趨勢，最低為23.99%，尤其是2016年達到最高點為38.30%，房地產(chǎn)開發(fā)投資占比過高，房地產(chǎn)投資領(lǐng)域過熱，過多地占用了社會資金，對實體經(jīng)濟形成一定擠出效應(yīng)。（表1）

（二）房價收入比。當今各國，在衡量一個國家房地產(chǎn)市場是否存在泡沫時，最為常用的指標為房價收入比，該指標主要衡量一個國家居民的實際房價承受能力。通俗地說，就是居民家庭要用多少年的收入才能購買一套平均水平的房子，該比值越大，說明要用更多年的收入才能買到，財務(wù)壓力就越大。1998年通過對96個經(jīng)濟發(fā)展水平不同的國家和地區(qū)主要城市房價統(tǒng)計調(diào)查，聯(lián)合國人居中心得出“合理的住房價格”的房價收入比大致為3～6（世界銀行專家的說法為4～6）。房價收入比=商品房均價×人均住房面積/居民人均可支配收入。從表2計算結(jié)果可以看出，2010年至2016年蘇州房價收入比長期處于較高位置，在警戒性之上，特別是2015年以來，蘇州、南京、合肥和廈門作為國內(nèi)房價上升最快的“四小龍”，蘇州房價快速上升，導(dǎo)致2016年房價收入比達到歷史最高點15，從指標的變化可以看出蘇州居民買房越加困難，財務(wù)負擔(dān)越加重。蘇州房價收入比長期高于警戒值的狀態(tài)不利于居民生活水平提高及創(chuàng)造性的發(fā)揮，也不利于社會經(jīng)濟的健康發(fā)展，應(yīng)給予重視。（表2）

（三）個人中長期消費貸款與蘇州市金融機構(gòu)貸款余額的比重。我國自從實行住房商品化以來，個人住房貸款業(yè)務(wù)獲得高速的發(fā)展，特別隨著房價的節(jié)節(jié)攀升，越來越多的居民在買房時，進行按揭買房。銀行統(tǒng)計的個人中長期消費貸款基本上以居民住房貸款為主。從表3可以看到，蘇州市個人中長期消費貸款在2011～2016年中間，年復(fù)合增長率達到22.47%，增速極快。個人中長期消費貸款與金融機構(gòu)貸款余額之比基本處于20%之上，特別是2016年比值升到30.44%，而尤為值得關(guān)注的是個人中長期消費貸款新增額與貸款余額新增額之比由2012年的15.45%快速上升，截至2016年底升至可怕的76.09%，說明社會的貸款資金大部分涌往房地產(chǎn)領(lǐng)域，若再加上房地產(chǎn)開發(fā)貸款，銀行貸款流向社會其他領(lǐng)域的資金所占比重就更加少了，這樣的資金配置很不利于經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

美國著名經(jīng)濟學(xué)家查爾斯·P·金德伯格認為，房地產(chǎn)泡沫可理解為房地產(chǎn)價格在一個連續(xù)過程中的持續(xù)上漲，這種價格的上漲使人們產(chǎn)生價格會進一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買主——隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價格高于與之對應(yīng)的實體價格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。正如查爾斯·P·金德伯格對房地產(chǎn)泡沫形成過程的描繪，我們看到蘇州居民隨著房價的不斷上升快速地增加家庭財務(wù)杠桿不斷買入房子，并且住房貸款新增額占金融機構(gòu)貸款余額之比如此之高，這種畸形現(xiàn)象恰是房地產(chǎn)泡沫形成的一個必不可少的環(huán)節(jié)，政府相關(guān)部門對此現(xiàn)象不可忽視，而要正面對待和應(yīng)對，否則后果不堪設(shè)想。（表3）

（四）人均中長期消費貸款與人均可支配收入之比。該指標是衡量居民對房地產(chǎn)債務(wù)承受能力的指標。從表4我們可以看到蘇州個人中長期消費貸款2011～2016年之間年復(fù)合增長率為22.47%，而人均可支配收入在此期間年復(fù)合增長率為10.33%，遠遠落后于家庭加杠桿的速度，特別是人均中長期消費貸款額與人均可支配收入之比長期高于0.67，并隨著2015年以來房價的上漲，該指標達到新高1.1514。這說明蘇州居民家庭杠桿已相當高，還債壓力較大，未來隨著市場利率的變動或者就業(yè)的變化，可能對一些家庭正常還本付息帶來意想不到的影響。美國在2007年房地產(chǎn)泡沫破滅之前，該指標最高為1.01，隨著金融危機美國人民不斷去家庭杠桿，該比值一直穩(wěn)步下降，2015年為0.70。（表4）

三、結(jié)論及建議

通過以上計算結(jié)果，可以看到相比較于歷史統(tǒng)計經(jīng)驗數(shù)據(jù)，蘇州房地產(chǎn)投資過熱、房價收入比長期過高、社會資金流向房地產(chǎn)領(lǐng)域比重過大、居民財務(wù)壓力越加沉重，蘇州房地產(chǎn)存在一定的泡沫；如果不妥善解決，會對蘇州居民、蘇州經(jīng)濟、外貿(mào)、就業(yè)、社會穩(wěn)定等產(chǎn)生不利影響。蘇州市政府也認識到問題的嚴重性，2016年出臺了《關(guān)于進一步加強蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場管理的實施意見》，從增加市場供應(yīng)、控制房價增長和加強市場監(jiān)管等多方面調(diào)控蘇州市房地產(chǎn)市場。

主要參考文獻：

[1]王浩，穆良平.當前我國房地產(chǎn)泡沫兩種主要測量方法[J].宏觀經(jīng)濟研究，2015.2.

[2]蔣葉.基于南京住宅市場的房地產(chǎn)泡沫研究[J].中國管理信息化，2017.9.

[3]楊瑛娟.基于指標法的小城市房地產(chǎn)泡沫研究[J].太原城市職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報，2014.5.endprint