『田園綜合體熱』的『冷思考』

文／田丹

『田園綜合體熱』的『冷思考』

文／田丹

『田園綜合體』一詞來源于田園東方創(chuàng)始人張誠先生的EMBA論文中『新田園主義』的概念。該詞出自房地產(chǎn)業(yè)，與『城市綜合體』相對，起初是商業(yè)模式的名稱。毫無疑問，田園綜合體是商業(yè)模式的創(chuàng)新，但能否獲得成功，有待觀察。

特色小鎮(zhèn)、田園綜合體、共享農(nóng)莊、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)莊園、農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展示范園、文化產(chǎn)業(yè)示范園……近一年來，關(guān)于村鎮(zhèn)的新政策、新概念層出不窮，但項目落地情況不一而足。就筆者了解的一些項目，其中很多尚處于炒作概念階段，并未取得實質(zhì)性成效，因此，社會對其追捧不宜過熱，宜多一些“冷思考”。

田園綜合體概念的由來

在特色小鎮(zhèn)、田園綜合體、共享農(nóng)莊、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)莊園等新概念中，筆者對田園綜合體接觸得多一些，因此，本文僅從實操角度對此概念進行分析，為讀者呈現(xiàn)“冷思考”的結(jié)果，希望對從業(yè)者有所裨益。

追本溯源，首先說一下“田園綜合體”這一概念的發(fā)端。

“田園綜合體”一詞來源于田園東方創(chuàng)始人張誠先生EMBA論文中“新田園主義”的概念。該詞出自房地產(chǎn)業(yè)，與“城市綜合體”一詞相對，起初是商業(yè)模式的名稱。毫無疑問，田園綜合體是商業(yè)模式的創(chuàng)新，但能否獲得成功，還有待觀察。“城市綜合體”其實就是商業(yè)地產(chǎn)“Shoppingmall”一詞的漢譯，指集餐飲、購物、娛樂、商務(wù)辦公、居住于一體的大型綜合性社區(qū)。

中央一號文件起草團隊在2016年曾對全國農(nóng)村進行過調(diào)研，遍尋“三農(nóng)”領(lǐng)域的新事物、新模式、新業(yè)態(tài)，也到田園東方無錫陽山項目考察過。將“田園綜合體”一詞寫入中央一號文件，足以說明中央對這一發(fā)展模式的認可和積極推廣的決心。

用“田園綜合體”這個名稱稱呼農(nóng)村綜合發(fā)展項目是否貼切？筆者曾就此問題請教中國農(nóng)業(yè)大學教授、博士生導(dǎo)師朱啟臻。朱教授表示：“不太準確，但目前大家都在用?！惫P者認為，關(guān)于“田園綜合體”這一名稱的內(nèi)涵和外延，還有待“三農(nóng)”學界進一步研究。

中央一號文件起草團隊在2016年曾對全國農(nóng)村進行過調(diào)研，遍尋『三農(nóng)』領(lǐng)域的新事物、新模式、新業(yè)態(tài)，也到田園東方無錫陽山項目考察過。將『田園綜合體』一詞寫入中央一號文件，足以說明中央對這一發(fā)展模式的認可和積極推廣的決心。

田園綜合體的終極目標

傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)不可能產(chǎn)生高額利潤，田園綜合體需要綜合農(nóng)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和文旅業(yè)這三大產(chǎn)業(yè)。田園綜合體項目應(yīng)該宜業(yè)、宜居、宜游，宜生產(chǎn)、宜生活、宜生態(tài)，能夠服務(wù)于原住民、新移民和旅居客；其規(guī)模一般要大于一個行政村、小于一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，要有外來投資企業(yè)作為主體。

按照中央一號文件要求，田園綜合體“集循環(huán)農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、農(nóng)事體驗于一體”。筆者認為，以傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)為核心元素也未嘗不可，但要與旅游業(yè)相結(jié)合。也可以將房地產(chǎn)業(yè)納入規(guī)劃，將房地產(chǎn)業(yè)妖魔化、視為洪水猛獸是不可取的。只要有人工作和生活，房地產(chǎn)業(yè)就有存在的必要，但不要把房地產(chǎn)業(yè)簡單地理解為賣房子。其實，民宿、客棧、酒店都隸屬于房地產(chǎn)業(yè)，就連商業(yè)街都屬于房地產(chǎn)業(yè)的商鋪租賃業(yè)。

在城鄉(xiāng)一體化格局下，田園綜合體是順應(yīng)農(nóng)村供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革、新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展，結(jié)合農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革，實現(xiàn)鄉(xiāng)村現(xiàn)代化、新型城鎮(zhèn)化，推動社會經(jīng)濟全面發(fā)展的一種可持續(xù)性模式。田園綜合體需要一定的規(guī)模，通常是由一個行政村和一家外來投資企業(yè)作為主體。中央一號文件要求，以農(nóng)民合作社為主體（后來改成“主要載體”），但筆者在田園綜合體規(guī)劃落地實踐過程中所見到的“農(nóng)民合作社”一般都是松散的組織，不具備申報田園綜合體的實力。如果項目整體僅是一個行政村的規(guī)模，具備條件的建議申報國家現(xiàn)代農(nóng)業(yè)莊園項目或者國家農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展示范園項目，而不是田園綜合體項目。

筆者堅決反對資本下鄉(xiāng)驅(qū)趕農(nóng)民的行為。這不僅關(guān)乎鄉(xiāng)村歷史文脈傳承的問題、農(nóng)民能否獲益的問題，也關(guān)乎是否以人為本的問題—當?shù)剞r(nóng)民也是田園綜合體的服務(wù)對象，是客戶。

田園綜合體是產(chǎn)生于中國的概念，國外沒有現(xiàn)成的發(fā)展模式供參考。國際鄉(xiāng)村發(fā)展案例都是建立在土地所有權(quán)私有化的基礎(chǔ)之上，他們土地上的原住民是自己家人，新移民基本上都是被雇傭的勞動者。歐洲農(nóng)莊、美洲農(nóng)場、日本休閑農(nóng)莊都不是田園綜合體，不能等同。

田園綜合體的終極目標是重塑中國鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)和環(huán)境，將美麗鄉(xiāng)村建設(shè)成綜合性社區(qū)。

無錫陽山田園東方項目外景

田園綜合體要靠自身“造血”

財政部2017年5月24日下發(fā)的《關(guān)于開展田園綜合體建設(shè)試點工作的通知》明確表示，“2017年確定在18個省份開展田園綜合體建設(shè)試點，中央財政從農(nóng)村綜合改革轉(zhuǎn)移支付資金、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展資金、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)補助資金中統(tǒng)籌安排，支持試點工作”。像特色小鎮(zhèn)一樣，該政策在國內(nèi)迅速掀起了一股轟轟烈烈的田園綜合體建設(shè)熱潮，并催生了很多獲得國家財政支持的田園綜合體示范項目。筆者在這里想提醒的是，申請立項的田園綜合體項目不要以“套國家的錢”為目的，而是要通過高效的投資和運營營利。

在此，我對幾個比較有名的田園綜合體項目發(fā)表一點個人看法。

無錫陽山田園東方項目。該項目是田園綜合體商業(yè)模式和新田園主義概念的落地實踐。整體項目由田園東方聯(lián)合創(chuàng)始人朱勝萱規(guī)劃設(shè)計，由田園東方創(chuàng)始人張誠親自打造，于3年前開業(yè)，取得了不錯的經(jīng)濟效益和社會效益，是最正宗的田園綜合體。但該項目沒有列入首批國家級田園綜合體示范項目名單，令人不解。

藍城農(nóng)莊。宋衛(wèi)平傾力十年打造的項目其實也是一種商業(yè)模式創(chuàng)新，姑且叫“宋衛(wèi)平鄉(xiāng)建模式”。很多人都認為，宋衛(wèi)平實踐的項目，既可以稱為特色小鎮(zhèn)，也可以稱為田園綜合體，其實不然。由于較高的成本和較強的獨特性，藍城農(nóng)莊不具有普適性，無法推廣，只能叫“宋衛(wèi)平鄉(xiāng)建模式”。正如孫君老師所做的郝堂村項目是為吸引郝堂村外出村民返鄉(xiāng)而做，有其獨特性和不可復(fù)制性。

唐山遷西花鄉(xiāng)果巷項目。遷西花鄉(xiāng)果巷起初是由當?shù)卣顿Y改造的美麗鄉(xiāng)村項目。在項目現(xiàn)場，筆者見到的情況與其定位還有較大距離。僅有的幾個亮點是文化墻上填滿了《三字經(jīng)》《百家姓》《弟子規(guī)》等國學內(nèi)容。項目配套設(shè)施是當?shù)靥厣惋嫷辏袼蕻a(chǎn)業(yè)尚未成型，房地產(chǎn)業(yè)尚未萌芽。該村周邊有一些外來投資者打造的諸如花海、木屋、老房子改造等鄉(xiāng)村旅游元素，也有星級酒店正在建設(shè)中。遷西田園綜合體通過把這些零散的元素“整合“在一起，成功申報了首批國家級田園綜合體，但其主體規(guī)劃設(shè)計尚是美好藍圖。

在城鄉(xiāng)一體化格局下，田園綜合體是順應(yīng)農(nóng)村供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革、新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展，結(jié)合農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革，實現(xiàn)鄉(xiāng)村現(xiàn)代化、新型城鎮(zhèn)化，推動社會經(jīng)濟全面發(fā)展的一種可持續(xù)性模式。田園綜合體需要一定的規(guī)模，通常是由一個行政村和一家外來投資企業(yè)作為主體。

無錫陽山項目

田 丹

旅游企劃、管理、文化IP提升專家，鄉(xiāng)村旅居規(guī)劃專家，田園綜合體、特色小鎮(zhèn)創(chuàng)意專家。中國鄉(xiāng)村綠色發(fā)展創(chuàng)新聯(lián)盟發(fā)起成員，中華民居雜志社智庫專家。曾主持兩個5A級、一個4A級國家景區(qū)提升方案編制工作，多個區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和景區(qū)總規(guī)劃。