城市地鐵對(duì)沿線住宅價(jià)格的增值效應(yīng)分析

劉永升+湯玉

摘 要：城市地鐵是具有明顯經(jīng)濟(jì)外部性、公益性的公共基礎(chǔ)設(shè)施，其高效的通達(dá)性對(duì)沿線的住宅增值效應(yīng)明顯。基于此，以昆明市地鐵1號(hào)和2號(hào)線周邊住宅作為研究對(duì)象，通過構(gòu)建特征價(jià)格模型，分析得出住宅至地鐵站點(diǎn)的實(shí)際距離及住宅至CBD的實(shí)際距離兩個(gè)變量對(duì)住宅價(jià)格的影響比較顯著，且城市地鐵對(duì)沿線住宅有明顯的增值效應(yīng)。

關(guān)鍵詞：城市地鐵；沿線住宅價(jià)格；增值效應(yīng)

中圖分類號(hào)：F293. 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2017）29-0099-03

一、城市地鐵對(duì)沿線住宅價(jià)格影響的理論分析

根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)基本原理，價(jià)格的確定是由供給和需求的相互作用決定的。就房地產(chǎn)行業(yè)而言，住宅的供給存在相對(duì)剛性，具有明顯區(qū)位優(yōu)勢(shì)的商品住宅稀缺性明顯提高，在市場(chǎng)環(huán)境良好、價(jià)格信號(hào)有效的情況下，土地及住宅的價(jià)值將得以顯現(xiàn)，增值效應(yīng)體現(xiàn)在土地及其住宅價(jià)格的上漲。

（一）投資效應(yīng)

城市地鐵建設(shè)是一項(xiàng)巨額投資項(xiàng)目，直接的投資增加，會(huì)形成一定的資本積累，會(huì)導(dǎo)致地鐵沿線土地資本量增加，從而使得沿線地區(qū)土地及其住房?jī)r(jià)值提升。相對(duì)于城市公交而言，地鐵建設(shè)會(huì)使城市的通達(dá)性明顯提高。如表1所示，地鐵乘坐時(shí)間相對(duì)公交節(jié)省時(shí)間比例約為55.50%，地鐵的通行效率為公交的2.26倍。交通條件的提升不僅改善了市內(nèi)交通便捷程度，而且改善了對(duì)外（其他城市）交通條件，特別是昆明市地鐵1號(hào)和2號(hào)線直接連通北部汽車站、火車北站、昆明站等對(duì)外交通出入口。

（二）乘數(shù)效應(yīng)

首先，為保證城市地鐵建成后的正常運(yùn)行，區(qū)域電力供應(yīng)、站點(diǎn)與地面公交的銜接等基礎(chǔ)公共設(shè)施應(yīng)得到進(jìn)一步的完善，使得沿線地區(qū)土地價(jià)值升高。其次，正的外部效應(yīng)會(huì)帶動(dòng)社會(huì)服務(wù)業(yè)的集聚以及沿線學(xué)校、公園、醫(yī)院等公共服務(wù)設(shè)施功能效用的放大，從而促使沿線住宅價(jià)格的提高。最后，從開發(fā)商角度考慮，城市地鐵的建設(shè)與運(yùn)行使沿線地區(qū)土地利用及空間的潛在價(jià)值實(shí)現(xiàn)的可能性增加，吸引更多開發(fā)商投資，形成更多的資本積累，導(dǎo)致土地價(jià)值升高、沿線住宅價(jià)格上漲。

（三）替代效應(yīng)及組合效應(yīng)

城市地鐵能在短時(shí)間內(nèi)較長(zhǎng)距離的大量轉(zhuǎn)移通行人口、其高效的通達(dá)性能有效地減少通行的時(shí)間成本，因此會(huì)形成對(duì)城市其他公共交通工具的替代。而且城市地鐵大多屬于地下設(shè)施，能夠有效節(jié)約空間、緩解擁堵、減少污染和避免資源浪費(fèi)。就居住在非就業(yè)中心且交通條件相對(duì)較差的居民住宅選擇的替代來說，在距離就業(yè)中心相同距離情況下，選擇租住或購置地鐵沿線住宅需求增加，導(dǎo)致地鐵沿線地區(qū)住宅競(jìng)爭(zhēng)性需求增加，從而引發(fā)該地區(qū)住宅價(jià)格上升。

組合效應(yīng)的主要表現(xiàn)是地鐵線路的開通可以與其他交通方式有效銜接、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，市民可以根據(jù)自己的具體情況科學(xué)合理地組合其出行方式，不僅是個(gè)體出行效率提高，而且通過科學(xué)的組織可使整個(gè)城市交通資源得以優(yōu)化配置。

二、研究對(duì)象選擇及特征價(jià)格模型構(gòu)建

（一）研究對(duì)象概括描述

昆明市有地鐵1號(hào)線和2號(hào)線（2號(hào)線未全部完工，1號(hào)線2號(hào)線在環(huán)城南路站交匯，其間換線不換車，因此在研究時(shí)作為一條軌道線處理），是貫穿昆明市南北的主要軌道線路，全長(zhǎng)41.4公里，全線共設(shè)31個(gè)站點(diǎn)，途徑盤龍區(qū)、五華區(qū)、官渡區(qū)和呈貢區(qū)4個(gè)行政區(qū)。本文以昆明市地鐵1號(hào)和2號(hào)線站點(diǎn)周圍4 000m半徑內(nèi)的新開發(fā)樓盤作為研究對(duì)象，其中刪除了別墅等高檔住宅、經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，主要為普通商品房。

（二）特征價(jià)格模型主要函數(shù)形式

特征價(jià)格模型認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格是由房地產(chǎn)不同的特征組合所帶給人們的效用決定的，當(dāng)房地產(chǎn)自身的特征數(shù)量發(fā)生改變時(shí)，價(jià)格也會(huì)隨之產(chǎn)生差異。一般來說，特征價(jià)格模型的基本函數(shù)形式主要包括以下4 種，各式中：P表示住宅單價(jià)，Zi表示第i種特征變量，αi為第i種特征變量待估計(jì)的系數(shù)，α0代表常數(shù)，ε為隨機(jī)誤差項(xiàng)。

1.線性形式的特征價(jià)格模型

住宅價(jià)格與各特征變量之間的關(guān)系為線性關(guān)系，各回歸系數(shù)代表特征變量發(fā)生單位變化所引起的住宅價(jià)格的平均增值量：

2.對(duì)數(shù)-線性形式的特征價(jià)格模型（彈性模型）

住宅價(jià)格與各特征變量均采取對(duì)數(shù)形式，各回歸系數(shù)對(duì)應(yīng)著特征變量的價(jià)格彈性，即特征變量的百分比變化引起的住宅價(jià)格的百分比變化，

3.半對(duì)數(shù)線性形式的特征價(jià)格模型（增長(zhǎng)模型）

各特征變量采用線性形式，住宅價(jià)格采用對(duì)數(shù)形式，回歸系數(shù)對(duì)應(yīng)著特征價(jià)格與住宅總價(jià)格之比，即特征價(jià)格的單位變化引起的住宅價(jià)格的百分比變化，

4 .Box-Cox變換函數(shù)形式

當(dāng)自變量和因變量的λ均取1，則是一個(gè)簡(jiǎn)單的線性函數(shù)。當(dāng)自變量的λ均為1和因變量的λ接近于0時(shí)，則變成對(duì)數(shù)線性形式。

三、城市地鐵對(duì)沿線住宅價(jià)格影響的實(shí)證分析

（一）特征變量及樣本選擇

本文選定住宅均價(jià)作為因變量，結(jié)合昆明市住宅市場(chǎng)特點(diǎn)，將影響住宅價(jià)格的特征變量分為區(qū)位、環(huán)境和微觀因素三大類，并最終選擇了6個(gè)影響因素作為特征變量進(jìn)行分析。關(guān)于特征變量類型、對(duì)特征變量含義的解釋見表2。

其中，住宅距地鐵站點(diǎn)及CBD距離的具體數(shù)據(jù)是根據(jù)百度地圖提供的昆明市地圖系統(tǒng)得出，所測(cè)量的是住宅到地鐵站點(diǎn)及CBD的實(shí)際路程，而不是直線距離，當(dāng)有多條線路可到達(dá)時(shí)，取最小數(shù)值；對(duì)于樓盤具體的交易均價(jià)、容積率、綠化率和學(xué)校的數(shù)據(jù)主要來自于“搜房網(wǎng)”；而住宅周邊1km 范圍內(nèi)公交站點(diǎn)數(shù)量數(shù)據(jù)來源于“昆明公交官網(wǎng)”。

（二）特征價(jià)格模型構(gòu)建

根據(jù)建立特征價(jià)格模型所需特征變量及1號(hào)和2號(hào)線沿線住宅實(shí)際情況，搜集得到48個(gè)有效觀測(cè)樣本，應(yīng)用Eviews軟件進(jìn)行分析，將所搜集到的數(shù)據(jù)分別代入上述四種基本模型中測(cè)算，經(jīng)比較，回歸效果較好的是彈性模型。endprint

通過統(tǒng)計(jì)軟件回歸可得出樣本回歸的判定系數(shù)為0.695 6，回歸結(jié)果如表3。可以看出，在所選取的6個(gè)特征變量中住宅與軌道交通站點(diǎn)的距離和住宅到CBD的實(shí)際距離2個(gè)變量對(duì)住宅價(jià)格產(chǎn)生了顯著影響，這與實(shí)際觀測(cè)經(jīng)驗(yàn)相符；其他變量不顯著。因此，再通過統(tǒng)計(jì)分析軟件進(jìn)行均價(jià)與住宅與軌道交通站點(diǎn)的距離和住宅到市中心CBD的實(shí)際距離二元線性回歸，結(jié)果如表4。

（三）模型檢驗(yàn)情況

1.多重共線性檢驗(yàn)

使用VIF檢驗(yàn)方法：LGTD變量對(duì)LGTC變量進(jìn)行OLS回歸，根據(jù)回歸結(jié)果計(jì)算的方差膨脹因子VIF（）=1/（1-R^2）=1.093，小于5，則模型不存在多重共線性。

2.異方差檢驗(yàn)

使用懷特檢驗(yàn)法：對(duì)于該模型，懷特檢驗(yàn)基于對(duì)LGTD、LGTC、LGTD^2和LGTC^2回歸，根據(jù)結(jié)果可知擬合優(yōu)度為0.132，檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量n*R^2=6.336，在5%的顯著水平下，自由度為4的x^2值為9.488，，因?yàn)閚*R^2=6.336<9.488，模型不存在異方差性。

3.自相關(guān)檢驗(yàn)

使用德賓-沃森檢驗(yàn)法：由模型的回歸結(jié)果中可以得DW=

2.166 5，在5%的顯著水平下，n=48，k=2，可得dL=1.462，du=1.628，因?yàn)镈W=2.1665>1.628，因此模型不存在一階自相關(guān)性。

（四）增值效應(yīng)分析

從表4，經(jīng)過變量調(diào)整后模型通過統(tǒng)計(jì)分析軟件所做的回歸結(jié)果，可知住宅均價(jià)相對(duì)于住宅與軌道交通站點(diǎn)的距離變量的彈性系數(shù)為-0.095 9，即當(dāng)住宅與最近地鐵站點(diǎn)的距離每靠近1%，則每平方米的住宅價(jià)格將增加0.095 9%；住宅均價(jià)相對(duì)于住宅到CBD的實(shí)際距離變量的彈性系數(shù)為-0.265，即當(dāng)住宅與最近地鐵站點(diǎn)的距離每靠近1%，則每平方米的住宅價(jià)格將增加0.265%。

首先，住宅到CBD自駕出行實(shí)際距離對(duì)住宅價(jià)格影響最為顯著，是因?yàn)镃BD商業(yè)、就業(yè)相對(duì)集聚且收入一般較高，出于職住均衡角度的考慮，人們更愿意在距離市中心較近的位置購買住宅以減少通勤成本。其次，地鐵站點(diǎn)距離住宅的實(shí)際距離對(duì)住宅的價(jià)格有較大影響，是由于地鐵為市民出行提供了較大的便利，尤其是昆明市擁堵的情況比較明顯，使得人們偏向于在地鐵沿線置業(yè)，從而對(duì)沿線住宅價(jià)格的影響較大。最后，地鐵一般經(jīng)過商業(yè)中心和就業(yè)中心，為人們的通勤提供了方便，人們的可達(dá)范圍增加，促進(jìn)了沿線住宅價(jià)格上漲。

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[責(zé)任編輯 柯 黎]endprint