密集調(diào)控政策下，房企嚴(yán)重分化

賈國強(qiáng)

碧桂園業(yè)績超越萬科和恒大;大龍地產(chǎn)和津?yàn)I發(fā)展等19家上市房企虧損

從去年9月30日全國主要城市收緊房地產(chǎn)政策以來，據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，已有超百城發(fā)布200余次樓市調(diào)控政策。在密集調(diào)控政策下，一些熱點(diǎn)城市今年的 “金九銀十” 樓市成交量出現(xiàn)大幅下滑。

不過，從近期公布的銷售業(yè)績情況來看，知名房企似乎并沒有受很大影響?！吨袊?jīng)濟(jì)周刊》記者根據(jù)地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，今年前10月銷售業(yè)績前20強(qiáng)的企業(yè)中，碧桂園、萬科、恒大、融創(chuàng)等 15家房企業(yè)績已超過2016年全年。這20家企業(yè)前10月銷售業(yè)績總和為3.4萬億元，比去年全年業(yè)績超出4820億元。

房地產(chǎn)市場出現(xiàn)如此“冰火兩重天”的差異表現(xiàn)，似乎有點(diǎn)不可思議。為什么會出現(xiàn)這種反?，F(xiàn)象？易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析說：“房企銷售業(yè)績和樓市調(diào)控的預(yù)期效果略有差異，實(shí)際上是一種很正常的現(xiàn)象。從實(shí)際情況看，雖然調(diào)控逐漸收緊，但調(diào)控城市主要體現(xiàn)在大城市中。而對于中小城市來說，今年市場表現(xiàn)反而不錯(cuò)。在三四線城市有較多項(xiàng)目布局的大型房企，較好地抵御了市場風(fēng)險(xiǎn)，市場銷售相對表現(xiàn)較好。更為關(guān)鍵的是，當(dāng)前地產(chǎn)領(lǐng)域真正的降溫還沒開始，預(yù)計(jì)到2018年會有類似降溫的表現(xiàn)。但根據(jù)現(xiàn)在金額衡量的銷售業(yè)績，很難說2018年會出現(xiàn)同比下跌?！?/p>

今年千億房企數(shù)量有望超過15家

克而瑞近期公布的前10月房企銷售業(yè)績TOP100顯示，碧桂園、萬科、恒大銷售金額均突破4000億元，有12家房企進(jìn)入千億元陣營。值得注意的是，在前20強(qiáng)房企中，保利地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、華潤置地等15家房企前10月的數(shù)據(jù)超越去年全年數(shù)據(jù)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析說：“今年雖然樓市調(diào)控重壓，但市場表現(xiàn)依然樂觀。從全國看，房地產(chǎn)銷售面積與金額再次刷新歷史同期紀(jì)錄，預(yù)計(jì)2017年房地產(chǎn)銷售金額與面積將再次創(chuàng)造歷史紀(jì)錄。另據(jù)前10月銷售業(yè)績來看，部分房企已經(jīng)完成年度任務(wù)，千億房企數(shù)量在2017年有望超過15家?！?/p>

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者梳理今年前10月榜單，并結(jié)合2016年榜單發(fā)現(xiàn)，碧桂園銷售業(yè)績今年已猛增近1800億元，一舉超越萬科和恒大，成為行業(yè)銷售榜上的龍頭老大;融創(chuàng)也迅猛增長近千億元，排名從去年的第7位升至第4位。

為何碧桂園和融創(chuàng)表現(xiàn)驚人？易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為：“碧桂園聚焦地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)和銷售，尤其是積極布局三四線城市，使得其城市布局具備了較好的發(fā)展優(yōu)勢。從實(shí)際情況看，類似企業(yè)的投資戰(zhàn)略總體上是穩(wěn)健的。對于融創(chuàng)來說，業(yè)績成長具有積極意義，體現(xiàn)了通過并購來實(shí)現(xiàn)彎道超車戰(zhàn)略的正確性?！?/p>

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年上半年，融創(chuàng)收并購拿地占新增土地儲備總量的84%。從收購合肥融科城、武漢融科天域、天津星耀五洲項(xiàng)目、重慶江北嘴國際金融中心等多個(gè)重點(diǎn)城市大型項(xiàng)目，再到獲得石家莊城中村改造項(xiàng)目、收購萬達(dá)文旅項(xiàng)目等，融創(chuàng)獲得了大量成本較為低廉的土地，提升了盈利空間。

與其他房企業(yè)績暴增相比，萬達(dá)的業(yè)績表現(xiàn)則有些平淡。嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)說：“第一，萬達(dá)這類企業(yè)的銷售類物業(yè)相對少，更多的是自持型物業(yè)，業(yè)績出現(xiàn)波動和具體的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有關(guān);第二，萬達(dá)今年在酒店等項(xiàng)目的銷售方面動作較多，預(yù)計(jì)此類項(xiàng)目此前的銷售節(jié)奏會受影響，進(jìn)而也影響了項(xiàng)目銷售業(yè)績;第三，萬達(dá)在傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面的投資力度減少，更多地側(cè)重在文旅項(xiàng)目方面，也會影響傳統(tǒng)的業(yè)績數(shù)據(jù)?！?/p>

從總體來看，這20強(qiáng)企業(yè)今年前10月銷售總額為34341.5億元。今年前10月，碧桂園業(yè)績最高，為4841.7億元，中南置地最低，為700.3億元，前者是后者6.9倍;去年恒大業(yè)績最高，為3731.5億元，中南置地最低，為502.3億元，前者是后者的7.4倍。

半個(gè)月房企股權(quán)變動近千億元

今年以來，一些房企的股權(quán)變動也很劇烈。《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者根據(jù)公開資料梳理發(fā)現(xiàn)，11月近半，較大房企宣布的房地產(chǎn)股權(quán)變動已近千億。

11月3日，昆百大A（000560.SZ）公告稱，公司關(guān)于發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買我愛我家84.44%的股權(quán)獲批，標(biāo)的資產(chǎn)交易價(jià)格為55.3億元。

11月6日，恒大公告稱，凱隆置業(yè)和恒大地產(chǎn)及公司控股股東許家印與第三輪投資者訂立第三輪增資協(xié)議引入600億元。其中蘇寧電器集團(tuán)出資200億元，占恒大地產(chǎn)增資完成后的4.7038%。

11月9日，豫園股份（600655.SH）公布，公司擬作價(jià)241.6億元，通過發(fā)行股份購買上海星泓、閔祥地產(chǎn)等28家公司的全部或部分股權(quán)。

11月14日晚，億達(dá)中國宣布，分別與瑞安房地產(chǎn)及瑞安建業(yè)簽署收購協(xié)議，并購大連天地項(xiàng)目。公告顯示，上述交易億達(dá)中國花費(fèi)44.6億元。

Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，截至11月14日，今年上市房企涉及股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告共202份，已超過去年全年的197份。

最近房企的股權(quán)變動案例為何這么多？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，大致有三方面原因：首先，房地產(chǎn)調(diào)控導(dǎo)致企業(yè)融資壓力加大，主流房地產(chǎn)企業(yè)開始主動降低負(fù)債率，股權(quán)融資需求明顯增加;其次，樓市成交降溫，特別是限價(jià)、限簽導(dǎo)致企業(yè)回款難度加大，部分企業(yè)開始騰挪股權(quán)獲得資金;第三，市場降溫但土地市場依然高溫，房企的資金買股權(quán)比買地價(jià)值更高，加之中小房企融資難度增加，大型房企很可能會集中在股權(quán)收購上做文章。

武漢市一位不愿具名的房地產(chǎn)研究專家告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者：“去年武漢市新房成交面積3030萬平方米，連續(xù)6年創(chuàng)新高，穩(wěn)居全國前三行列。其中，萬科、恒大、福星惠譽(yù)、金地集團(tuán)等銷售破百億元。而十強(qiáng)房企中，即便加上武漢地產(chǎn)集團(tuán)、中建三局這樣的國資企業(yè)，武漢本土企業(yè)也只有3家。在龍頭房企銷售業(yè)績創(chuàng)紀(jì)錄、頻拿地王的形勢下，中小房企卻連活下去都成問題，很多企業(yè)手頭只有一兩個(gè)項(xiàng)目，干著干著就沒了?！?

這位專家預(yù)計(jì)，這種殘酷的洗牌仍將持續(xù)，“不具備產(chǎn)品、品牌、融資、成本優(yōu)勢的中小房企，生存環(huán)境將日益惡劣。在‘強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者恒弱的年代，對一些龍頭房企來說，現(xiàn)在過得比‘黃金時(shí)代還舒服，甚至可以展望今后龍頭房企的‘鉆石時(shí)代。而對另一些行將邊緣化的房企來說，這個(gè)時(shí)代恐怕連‘破銅爛鐵都算不上了?！?/p>

中國房企產(chǎn)業(yè)協(xié)會年初發(fā)布的報(bào)告顯示，近年來房地產(chǎn)業(yè)并購數(shù)量以及涉及金額呈逐年增加之勢。2016年，房地產(chǎn)行業(yè)并購案宗數(shù)為198宗，涉及金額為4014.83億元，同比上升43%;而2015年并購案宗數(shù)為343宗，涉及并購標(biāo)的物價(jià)值為2815億元，同比增長11%。

該報(bào)告還認(rèn)為，2016年行業(yè)集中程度進(jìn)一步提升，同時(shí)行業(yè)平均利潤率下行趨勢未改，表明行業(yè)高增長時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。在新的發(fā)展階段，大型房企通過并購加速獲取資源，中小型房企則加速轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分化進(jìn)一步加劇。

上市房企虧損數(shù)量增多

與知名大房企業(yè)績暴增相比，不少中小房企的日子過得比較艱難?！吨袊?jīng)濟(jì)周刊》記者對滬深兩市139家上市房企（以Wind行業(yè)類為統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)）三季報(bào)進(jìn)行了梳理，在凈利潤方面，最高者萬科A（000002.SZ）為148.17億元，最低者嘉凱城（000918.SZ）為-9.88億元。

其中，萬科A、保利地產(chǎn)（600048.SH）凈利潤均超過百億元;榮盛發(fā)展（002146.SZ）、雅戈?duì)枺?00177.SH）等26家房企凈利潤在10億～100億元;華業(yè)資本（600240.SH）、冠城大通（600067.SH）等62家房企凈利潤在1億～10億元;市北高新（600604.SH）、京能置業(yè)（600791.SH）等49家房企凈利潤在1億元以下，其中大龍地產(chǎn)（600159.SH）和津?yàn)I發(fā)展（000897.SZ）等19家房企為虧損狀態(tài)。

總的來看，這139家上市房企的凈利潤之和為1054.57億元，前20家企業(yè)凈利潤之和為734.31億元，占比69.63%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，占比14%的房企，其凈利潤占比近70%，在一定意義上也符合“二八定律”，即房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部發(fā)展也是不均衡的。

與此同時(shí)，這139家房企2016年年報(bào)顯示，榮豐控股（000668.SZ）、陽光股份（000608.SZ）等12家企業(yè)處于虧損狀態(tài)，總虧損為25.78億元。今年前三季度虧損企業(yè)增至19家，總虧損為22.70億元。

房地產(chǎn)企業(yè)的分化，在資本市場上也得到了表現(xiàn)。以融創(chuàng)為例，年初的股價(jià)在6港元左右，10月25日最高漲至43.55港元，漲幅626%。

相對融創(chuàng)，碧桂園、恒大股價(jià)也都翻倍增長。在A股上，萬科也漲幅50%。而整個(gè)房地產(chǎn)板塊指數(shù)卻表現(xiàn)不佳，今年1月3日收盤2568.79點(diǎn)，截至11月14日午盤2316.98點(diǎn)，跌幅9.8%，而同期滬指漲幅為9.5%。

業(yè)績猛增背后是負(fù)債猛增

雖然龍頭房企的業(yè)績很驚人，不過，也不能“掩飾”整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)高杠桿率的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)。

Wind數(shù)據(jù)顯示，從2005年一季度以來，地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一直在走高，從起點(diǎn)的57.54%已漲至今年三季度的79.01%，增長近22個(gè)百分點(diǎn)。

在139家上市房企中，魯商置業(yè)（600223.SH）、嘉凱城、中交地產(chǎn)（000736.SZ）、云南城投（600239.SH）4家房企的資產(chǎn)負(fù)債率分別高達(dá)94%、93%、91%、90%，已處于“資不抵債”的邊緣;萬科A、京投發(fā)展（600683.SH）、泰禾集團(tuán)（000732.SZ）等29家房企的資產(chǎn)負(fù)債率也超過80%，高于整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率。

從負(fù)債方面來看，這139家房企的總負(fù)債為5.86萬億元，同比增加1.28萬億元，增幅為27.94%;每家房企平均負(fù)債421.58億元。

以萬科為例，今年三季度負(fù)債為8506.56億元，去年三季度為6123.96億元， 同比增加2382.6億元，增幅38.91%。顯然，萬科銷售業(yè)績猛增的背后，其負(fù)債也在猛增。

天風(fēng)證券固定收益首席分析師孫彬彬介紹，在所有行業(yè)中，房企的杠桿率較高，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)兼具金融屬性，對杠桿依賴性強(qiáng)，既體現(xiàn)在供給端，也體現(xiàn)在需求端。房企高杠桿經(jīng)營下可能導(dǎo)致負(fù)債率失控，無法支撐企業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)張，最終導(dǎo)致現(xiàn)金流斷裂，這是以前房企破產(chǎn)案例帶來的重要啟示。

孫彬彬認(rèn)為，考慮到房企特殊的經(jīng)營情況，如預(yù)售制度、非標(biāo)融資等，傳統(tǒng)資產(chǎn)負(fù)債率并不適合評估房企真實(shí)的負(fù)債情況，更多的是使用扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率來衡量房企真實(shí)的負(fù)債壓力。

“現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)面臨嚴(yán)格的政策調(diào)控，行業(yè)邊際成長空間正在趨緩，未來行業(yè)毛利率也較難回到從前，部分中小型房企依靠融資和杠桿獲取地王為未來埋下隱患?！睂O彬彬建議，對于杠桿率較高的房企，對未來資金來源和降杠桿計(jì)劃需積極關(guān)注，在現(xiàn)有調(diào)控環(huán)境下，企業(yè)如何保證流動性安全、資金鏈不斷裂至關(guān)重要。