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    提高土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金利用效率的途徑探討

    2017-11-22 10:47戴鳳鳴
    智富時(shí)代 2017年10期
    關(guān)鍵詞:收購(gòu)利用效率資金

    戴鳳鳴

    【摘 要】土地資金的良性循環(huán)主要是順利實(shí)施土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的必要保障工作,本文通過(guò)對(duì)于土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金利用效率現(xiàn)狀分析研究,提出了土地資金循環(huán)體系的缺陷和造成缺陷因素,需要針對(duì)土地的資金流入、流出和外部環(huán)境進(jìn)行利用效率分析和對(duì)策,要實(shí)現(xiàn)土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金利用效率途徑。

    【關(guān)鍵詞】土地;收購(gòu);資金;利用效率

    隨著我國(guó)土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度在全國(guó)城市開展,土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)要實(shí)現(xiàn)不同地區(qū)的政府資金撥付、銀行貸款、土地出讓收益和資金來(lái)源分析,要從時(shí)間和數(shù)量上平衡好相互周轉(zhuǎn)、開發(fā)和土地儲(chǔ)備工作,提高土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金利用效率,實(shí)現(xiàn)政府調(diào)控管理和市場(chǎng)政治經(jīng)濟(jì)對(duì)策管理模式。

    一、土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金運(yùn)行現(xiàn)狀分析

    1、我國(guó)的土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金運(yùn)行體系中,我國(guó)大部分土地的儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)資金運(yùn)行都是依靠政府撥付,少量起動(dòng)資金和劃撥少量土地儲(chǔ)備,土地儲(chǔ)備中心都是利用起動(dòng)資金和劃撥土地儲(chǔ)備土地低壓給予商業(yè)貸款進(jìn)行收購(gòu)?fù)恋?,將收?gòu)點(diǎn)額土地低壓給商業(yè)銀行,可以獲得開發(fā)儲(chǔ)備資金,保證土地出讓管理制度。同時(shí)可以將開發(fā)完成后土地進(jìn)行合理規(guī)劃設(shè)計(jì),出讓土地資金支付銀行貸款的本息,根據(jù)土地出讓收益要根據(jù)政府土地收益進(jìn)行重新劃撥。土地收益中政府要把土地收益部分進(jìn)行重新劃分,給予土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)合理?yè)芨?,做好合理收?gòu)儲(chǔ)備土地管理,提高資金循環(huán)管理【5】。

    2、資金循環(huán)條件下,政府可以提供少量的啟動(dòng)資金,收購(gòu)儲(chǔ)備大量巨資金額,由土地低壓給銀行作為貸款,這樣單一渠道資金來(lái)源會(huì)存在很多缺陷問(wèn)題,會(huì)增加土地收購(gòu)的資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn),需要對(duì)于資本機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)的高風(fēng)險(xiǎn)處理,針對(duì)商業(yè)銀行的貸款高利率,要充分考慮收購(gòu)儲(chǔ)備、資金和歸還資金貸款的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。資金數(shù)量有限需要根據(jù)收購(gòu)儲(chǔ)備運(yùn)行過(guò)程,保障土地儲(chǔ)備中心能夠收購(gòu)到足量土地。針對(duì)壟斷市場(chǎng)、儲(chǔ)備中心和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),實(shí)現(xiàn)國(guó)家土地儲(chǔ)備對(duì)于土地市場(chǎng)宏觀調(diào)控管理。政府要在土地收購(gòu)過(guò)程中做好相關(guān)部門協(xié)調(diào),針對(duì)時(shí)間周期做好合理控制管理,在土地開發(fā)過(guò)程中做好預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)確定管理,實(shí)現(xiàn)對(duì)于土地的管理合理性,針對(duì)土地的規(guī)模、貸款和換代周期,做好適當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避工作,減少土地收購(gòu)中存在的缺陷問(wèn)題,減少土地收購(gòu)中全盤崩潰,保障土地收購(gòu)中資金良性循環(huán)工作。

    二、土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金的運(yùn)行缺陷原因分析

    1、政府法規(guī)體系在土地運(yùn)行中不是很健全,土地資金存在很多基金不足問(wèn)題,需要建立良好資金管理體系和法律法規(guī),有效提高土地儲(chǔ)備和資金管理立法工作。在土地管理預(yù)算中要嚴(yán)格按照法律法規(guī)原則進(jìn)行編制,政府要合理發(fā)送債券,按照現(xiàn)行法規(guī)提高國(guó)家土地收購(gòu)管理效率,不斷拓寬土地儲(chǔ)備資債和不斷擴(kuò)大融資工作【4】。

    2、市場(chǎng)機(jī)制不是很完善,隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,土地交易工作不斷活躍,針對(duì)目前土地發(fā)展趨勢(shì),需要不斷優(yōu)化目前市場(chǎng)土地配置工作,對(duì)于土地資產(chǎn)要實(shí)施合理土地有償使用,土地的市場(chǎng)化運(yùn)行中要切實(shí)提高管理效率。對(duì)于導(dǎo)致的土地隨意偏低、減免低價(jià)和擠占國(guó)有土地收益問(wèn)題,要大量提高土地的資產(chǎn)流動(dòng)管理工作,合理降低土地增值稅,制約土地收益,使用土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金循環(huán)體系,減少資金流入,實(shí)現(xiàn)資金流轉(zhuǎn)的良性循環(huán)。

    3、土地使用規(guī)劃不是很科學(xué),土地收購(gòu)儲(chǔ)備過(guò)程中要針對(duì)城市和土地用地做好合理計(jì)劃工作,實(shí)現(xiàn)對(duì)于土地的整體數(shù)量、地域和區(qū)位管理,土地用地總計(jì)劃要制定合理、科學(xué)和有效的土地規(guī)劃,嚴(yán)格執(zhí)行土地發(fā)展法律法規(guī)。制定合理土地管理制度,不能盲目和隨意使用土地,合理構(gòu)建良好土地制度,針對(duì)土地資金銀行貸款要合理做好資金利息管理,對(duì)于造成資金不高問(wèn)題,要形成良好資本結(jié)構(gòu),減少土地利用風(fēng)險(xiǎn),優(yōu)化資金循環(huán)體系【1】。

    三、提高土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金利用效率對(duì)策探討

    1、提高土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金利用效率,不斷擴(kuò)大融資渠道途徑,控制好土地收購(gòu)和加強(qiáng)土地資金監(jiān)管,建立土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金良性循環(huán)。羅達(dá)融資渠道途徑,針對(duì)土地資金循環(huán)體系實(shí)現(xiàn)融資渠道良性管理,保障土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金利用效率,擴(kuò)大土地融資渠道通暢性,針對(duì)土地基金運(yùn)作實(shí)現(xiàn)資金體系良性循環(huán),在中國(guó)現(xiàn)行法律體系中,要不斷擴(kuò)大土地互補(bǔ)資金融資。

    2、土地資金要做好政策化管理,發(fā)行土地債券過(guò)程中,要提高財(cái)政預(yù)算,地方政府要提高發(fā)行債券管理,針對(duì)政府法規(guī)實(shí)現(xiàn)土地收購(gòu)儲(chǔ)備合理性,在土地收購(gòu)、逐步、開發(fā)和轉(zhuǎn)讓過(guò)程中,要充分建立良好政府土地開發(fā)管理政策。土地開發(fā)信托中,要保障開發(fā)中土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)土地得到很好資金管理,能夠及時(shí)將土地轉(zhuǎn)移到投資公司,在土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)管理中,要開發(fā)合理大量資金負(fù)擔(dān)管理,將資金集合應(yīng)用于土地開發(fā)整理中【2】。

    3、控制土地收購(gòu)和開發(fā)儲(chǔ)備資金流出工作,制定科學(xué)合理收購(gòu)儲(chǔ)備計(jì)劃,政府要嚴(yán)格制定土地利用開發(fā)管理各個(gè)期間計(jì)劃,根據(jù)計(jì)劃組織科學(xué)論證,科學(xué)合理收購(gòu)儲(chǔ)備資金,避免土地收購(gòu)計(jì)劃,合理收購(gòu)儲(chǔ)備土地。保障土地收購(gòu)的順暢性,組織專業(yè)人員做好對(duì)于社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和土地風(fēng)險(xiǎn)管理,提高土地資金運(yùn)作高效性。合理確定土地收購(gòu)補(bǔ)償價(jià)格,確定土地收購(gòu)補(bǔ)償價(jià)格有效控制和資金循環(huán)體系管理,針對(duì)土地收購(gòu)中設(shè)計(jì)到的土地價(jià)格問(wèn)題,要建立良好的土地補(bǔ)償、職工和戶口安置工作。

    4、土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)要提高資金比例管理,針對(duì)土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)土地收益,針對(duì)政府造成的土地收購(gòu)不良問(wèn)題要及時(shí)處理,提高資本管理高效性,減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題,適當(dāng)資本結(jié)構(gòu)要提高收益,按照合理步驟政府管理【1】。

    四、結(jié)論

    綜上所述,土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度是政府壟斷土地市場(chǎng)行為,調(diào)控市場(chǎng)分為二、三級(jí)別,要不但促進(jìn)土地集約利用、保護(hù)耕地、盤活土地利用存量制度高效性,優(yōu)化土地資源配置,實(shí)施新型土地管理制度。構(gòu)建良好土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金循環(huán)體系管理,提高土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金利用效率,制定良好土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度,設(shè)計(jì)出適合中國(guó)國(guó)情的土地資金的運(yùn)作體系,保障土地儲(chǔ)備資金良好循環(huán),促進(jìn)我國(guó)土地收購(gòu)制度的完善和發(fā)展【3】。

    【參考文獻(xiàn)】

    [1]孟雪楠,李慶麗,城市土地收購(gòu)儲(chǔ)備模式比較及其運(yùn)作探討[J]. 黑龍江科技信息. 2015(24);

    [2]趙默.城市土地收購(gòu)儲(chǔ)備模式探究[J]. 產(chǎn)業(yè)與科技論壇. 2013(02);

    [3]趙婧.城鎮(zhèn)土地收購(gòu)儲(chǔ)備的動(dòng)因、問(wèn)題與對(duì)策[J]. 住宅與房地產(chǎn). 2016(33);

    [4]莫小虎.完善城鎮(zhèn)土地收購(gòu)對(duì)策探討[J]. 農(nóng)村經(jīng)濟(jì)與科技. 2016(16);

    [5]宋立新.土地收購(gòu)儲(chǔ)備運(yùn)行機(jī)制對(duì)策分析[J]. 現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè). 2014(03)。endprint

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