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    強(qiáng)力調(diào)控給樓市降溫

    2017-11-16 22:16:58宋龍艷
    投資北京 2017年11期

    宋龍艷

    在前不久結(jié)束的國(guó)慶中秋黃金周,各地產(chǎn)相關(guān)機(jī)構(gòu)相繼公布了長(zhǎng)假期間樓市的“戰(zhàn)況”,與去年的火熱程度相反,今年假期熱點(diǎn)城市樓市成交量遭遇了“寒流”。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,10月第一周,即國(guó)慶長(zhǎng)假前7天,北京樓市商品住宅(含新建商品住宅和二手住宅)網(wǎng)簽總量為98套,與去年國(guó)慶長(zhǎng)假同期相比下跌76.9%。其中,新建商品住宅網(wǎng)簽78套,與去年國(guó)慶長(zhǎng)假同期相比下跌63.9%,創(chuàng)下自2005年有網(wǎng)簽記錄以來(lái)新低;二手住宅網(wǎng)簽20套,與去年國(guó)慶長(zhǎng)假同期相比下跌90.4%,創(chuàng)下自2007年有網(wǎng)簽記錄以來(lái)新低。

    其實(shí),長(zhǎng)假期間北京樓市的低落情況早有先兆。自“9·30新政”以來(lái),北京房地產(chǎn)市場(chǎng)便由“火爆”開(kāi)始不斷降溫,尤其是對(duì)于昔日的“金九”更是如此,根據(jù)中原地產(chǎn)方面統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,9月北京新建商品房成交162.24億元,而去年同期,這一數(shù)據(jù)高達(dá)594.99億元。具體到居住類產(chǎn)品(普宅、豪宅、別墅、自住房),今年9月北京樓市居住類產(chǎn)品共成交130.36億元,而去年同期成交金額為510.97億元,跌幅達(dá)74.5%。從以上多組同比數(shù)據(jù)顯示來(lái)看,樓市的調(diào)控效力已經(jīng)顯現(xiàn),“金九銀十”盛況不再重現(xiàn)。

    調(diào)控政策連續(xù)穩(wěn)定顯實(shí)效

    “十一”黃金周期間樓市成交量的大幅下滑,是北京連續(xù)兩輪房地產(chǎn)調(diào)控政策影響下投資、投機(jī)需求被擠出的直接體現(xiàn),成交銳減并不難理解。面對(duì)我國(guó)樓市以往一路高歌猛進(jìn)的房?jī)r(jià),監(jiān)管部門(mén)提高了警惕。2016年12月16日,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確了2017年中國(guó)樓市發(fā)展方向,強(qiáng)調(diào)要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”定位,綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制,既抑制房地產(chǎn)泡沫,又防止出現(xiàn)大起大落。今年7月24日,中央政治局召開(kāi)會(huì)議,再度給樓市定調(diào):要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng),堅(jiān)持政策連續(xù)性穩(wěn)定性,加快建立長(zhǎng)效機(jī)制。

    一直以來(lái),北京都是樓市調(diào)控的急先鋒,強(qiáng)度在全國(guó)范圍內(nèi)數(shù)一數(shù)二。去年9月30日,北京市發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》,對(duì)樓市的供應(yīng)結(jié)構(gòu)、交易管理、市場(chǎng)規(guī)范等進(jìn)行了全方位調(diào)控,其中最引人注意的是提高了購(gòu)房的首付款比例,措施規(guī)定對(duì)擁有一套住房的居民家庭,為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的,無(wú)論有無(wú)貸款記錄,首付款比例均不低于50%;購(gòu)買(mǎi)非普通自住房的,首付款比例不低于70%。在今年3月17日,北京升級(jí)版政策“認(rèn)房又認(rèn)貸”發(fā)布,二套房購(gòu)買(mǎi)普通自住房的首付款比例不低于60%,購(gòu)買(mǎi)非普通自住房的首付款比例不低于80%。接著在3月26日北京住建委、北京規(guī)劃和國(guó)土資源管理委員會(huì)、工商局、人民銀行營(yíng)業(yè)管理部、銀監(jiān)局等5部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》,明確規(guī)定商辦類項(xiàng)目不得作為居住使用,新建項(xiàng)目不得出售給個(gè)人,二手項(xiàng)目出售給個(gè)人時(shí)需滿足名下無(wú)房且在北京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅兩個(gè)條件。同時(shí),商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商辦類項(xiàng)目的個(gè)人購(gòu)房貸款,北京成為全國(guó)首個(gè)停止向個(gè)人出售商辦類項(xiàng)目的城市。由此可見(jiàn)北京對(duì)于樓市調(diào)控管理的力度之大。

    隨政策而動(dòng),各大銀行對(duì)于個(gè)人住房按揭貸款的規(guī)定不斷調(diào)整。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),僅今年北京地區(qū)的銀行已經(jīng)將首套房貸利率上調(diào)了3次,首套房貸利率也由去年的最低85折,上調(diào)至現(xiàn)在普遍的基準(zhǔn)利率上浮10%。更有銀行將首套房貸利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率上浮20%,放款期限也越來(lái)越長(zhǎng)。與此同時(shí),監(jiān)管層正在排查如銀行消費(fèi)類貸款等領(lǐng)域資金的用途情況,嚴(yán)防資金流向樓市。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示,首付比例與銀行貸款利率的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了很大的影響。從今年二、三季度的購(gòu)房支付結(jié)構(gòu)可以看出,加大對(duì)住房貸款的調(diào)控力度后,使用商業(yè)貸款的二手房交易占比已經(jīng)降至三年最低,全款反而成為占比最高的支付方式。整體來(lái)說(shuō),2017年國(guó)慶節(jié)的北京樓市可謂有史以來(lái)最為低迷的一年,這也如實(shí)反映了北京樓市受一系列調(diào)控政策組合拳影響,持續(xù)看漲的市場(chǎng)預(yù)期被徹底扭轉(zhuǎn),“量?jī)r(jià)齊跌”成為當(dāng)下市場(chǎng)各方的普遍心理預(yù)期。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,持續(xù)嚴(yán)格的調(diào)控下,一些熱衷于“炒房”的投機(jī)者正逐漸被市場(chǎng)遺棄,這也是樓市逐漸回歸理性的顯著特征。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,目前全國(guó)樓市全面進(jìn)入了“五限時(shí)代”,即限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商。

    多地政策密集出臺(tái)

    據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),今年以來(lái),全國(guó)各地出臺(tái)樓市相關(guān)政策接近180次,力度和廣度都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)此前任何一年。比如,北京樓市實(shí)施“認(rèn)房又認(rèn)貸”,二套房首付比例提至60%;而石家莊非本市戶籍居民家庭在申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)首套住房時(shí),須提供近2年內(nèi)連續(xù)繳納12個(gè)月及以上個(gè)人所得稅納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明,限購(gòu)1套住房(含新建商品住房和二手房);廣州樓市規(guī)定本市戶籍成年單身(含離異)人士在本市限購(gòu)1套住房,連續(xù)社保由原來(lái)的3年變成5年。特別是在“金九銀十”之前的9月份,有多達(dá)45個(gè)城市(含央行等部門(mén))發(fā)布了有關(guān)房地產(chǎn)內(nèi)容政策52次,形成了史上最為密集的調(diào)控政策潮。

    在頻繁、堅(jiān)決的調(diào)控政策下,中國(guó)樓市的走向正在發(fā)生著巨大變化,不僅僅是北京,一二線熱點(diǎn)城市的網(wǎng)簽量都達(dá)到了2014年以來(lái)的最低值。中介機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,黃金周前6天,上海網(wǎng)簽新建住宅共147套,同比2016年同期下跌了78%;而廣州11區(qū)在黃金周期間新盤(pán)總成交量為872套,比去年十一假期下跌78%,沸騰的樓市在一系列調(diào)控政策密集發(fā)布后全面降溫。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,政策調(diào)控的力度不斷加大,迫使更多投資投機(jī)者降價(jià)售房,房?jī)r(jià)也將在目前回落的基礎(chǔ)上繼續(xù)穩(wěn)中有降,對(duì)于廣大剛需購(gòu)房人來(lái)講,隨著房?jī)r(jià)的回落,議價(jià)空間增大,或?qū)⒂瓉?lái)不錯(cuò)的購(gòu)房良機(jī)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,政策持續(xù)加碼讓今年樓市調(diào)控政策的基本面與往年相比出現(xiàn)了根本變化,改變了過(guò)去調(diào)控事后管理的狀況。今年樓市調(diào)控更多的是預(yù)期管理,在市場(chǎng)即將出現(xiàn)像“金九銀十”類似的銷(xiāo)售旺季之前發(fā)布政策,相比往年的調(diào)控措施效果更好。endprint

    租購(gòu)并舉為主要方向

    十九大報(bào)告指出,堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度,讓全體人民住有所居。以十九大報(bào)告為指引,未來(lái)北京市將堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”定位,以建立租購(gòu)并舉的住房制度為方向,圍繞政府和市場(chǎng)、供給和需求、當(dāng)前和長(zhǎng)遠(yuǎn)、新房和存量房四個(gè)關(guān)系,深入推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。一方面,從供給和需求兩端同時(shí)發(fā)力,不斷強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控 ;另一方面,大力培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng),進(jìn)一步發(fā)揮租賃市場(chǎng)解決市民居住問(wèn)題的重要作用。

    經(jīng)過(guò)前期的公開(kāi)征求意見(jiàn),9月29日,由北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會(huì)同市發(fā)展改革委、市教委、市公安局等多部門(mén)聯(lián)合起草的《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場(chǎng)的通知》正式發(fā)布,將于2017年10月31日起實(shí)施?!锻ㄖ窂膹?qiáng)化住房租賃管理服務(wù)、增加租賃住房供應(yīng),建立住房租賃監(jiān)管平臺(tái)、提供便捷公共服務(wù)等多個(gè)方面提出加快發(fā)展和規(guī)范管理北京市住房租賃市場(chǎng)的具體措施和要求,對(duì)于完善租購(gòu)并舉的住房體系,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展起到積極的作用。

    在9月29日,《北京城市總體規(guī)劃(2016年—2035年)》正式公布。新版北京城市總體規(guī)劃落實(shí)首都“四個(gè)中心”的城市戰(zhàn)略定位,明確了建設(shè)國(guó)際一流的和諧宜居之都的發(fā)展目標(biāo)。根據(jù)總體規(guī)劃中的要求,未來(lái)五年新供應(yīng)各類住房150萬(wàn)套以上。其中,產(chǎn)權(quán)類住房約占70%,租賃類約30%;產(chǎn)權(quán)類住房中,商品住房約占70%,保障性住房約占30%;商品住房中,共有產(chǎn)權(quán)住房、中小套型普通商品住房約占70%。值得注意的是,大戶改善型商品住宅未來(lái)五年大概在20萬(wàn)套左右,每年是4萬(wàn)套,基本滿足北京市場(chǎng)需求。業(yè)內(nèi)專家分析,新總體規(guī)劃將會(huì)對(duì)北京城市格局、房地產(chǎn)市場(chǎng)以及京北未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)均產(chǎn)生深刻的影響,同時(shí),有效的執(zhí)行也會(huì)使得未來(lái)的房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大的調(diào)整。

    對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)在今年最后一季度是否會(huì)回暖,絕大部分業(yè)內(nèi)人士對(duì)此表示不樂(lè)觀?!澳壳氨本o(wú)論一手房還是二手房的成交都非常差,商辦市場(chǎng)幾乎處于停滯狀態(tài)?!敝袊?guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰表示,“四季度樓市會(huì)繼續(xù)出現(xiàn)下滑,因?yàn)橄拶?gòu)、限售,特別是貸款的收緊會(huì)極大地影響樓市。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也認(rèn)為,當(dāng)市場(chǎng)預(yù)期還沒(méi)有得到實(shí)質(zhì)性逆轉(zhuǎn)的時(shí)候,政策面不可能出現(xiàn)松動(dòng)。所以在今年第四季度,全國(guó)核心一二線城市樓市的調(diào)控政策難以出現(xiàn)松動(dòng)。房企會(huì)為了業(yè)績(jī),個(gè)別樓盤(pán)或許會(huì)主動(dòng)“大幅降價(jià)”,樓市普遍性的小幅降價(jià)將開(kāi)啟。endprint

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