預(yù)料中的反轉(zhuǎn)何時(shí)出現(xiàn)

丁祖昱

從去年9月到現(xiàn)在，本輪調(diào)控已經(jīng)過去了8個(gè)月的時(shí)間，而今年春節(jié)之后以“限售”、“三四線城市限購”為代表的新一輪加強(qiáng)調(diào)控，也已經(jīng)過去了2個(gè)多月的時(shí)間。但從昨天統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的行業(yè)數(shù)據(jù)中，我們還是沒有看到期望當(dāng)中的反轉(zhuǎn)，最多只能算是 “走平”。

簡(jiǎn)單回顧最新4月數(shù)據(jù)：部分指標(biāo)增速上行，開發(fā)投資再創(chuàng)新高，累積增長(zhǎng)9.3%，增幅較上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)；土地購置面積累積增長(zhǎng)8.1%，成交價(jià)款累積增長(zhǎng)34.2%，增幅分別較上月擴(kuò)大了2.4和17.5個(gè)百分點(diǎn)。

也有不少指標(biāo)增速回落，新開工面積累積同比增長(zhǎng)11.1%，同比增速回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，時(shí)隔5個(gè)月同比增速再度收窄；商品房銷售面積累積增長(zhǎng)15.7%，銷售金額累積增長(zhǎng)20.1%，增速分別較上月回落了3.8個(gè)百分點(diǎn)和5個(gè)百分點(diǎn)，值得注意的是，商品房累積銷售平均價(jià)格出現(xiàn)下降；待售面積同比下跌7.2%，跌幅較上月擴(kuò)大了0.8個(gè)百分點(diǎn)；此外，竣工面積、到位資金等指標(biāo)增速也有不同程度的回落。

單看4月份，數(shù)據(jù)變化更直觀：新開工面積同比增長(zhǎng)10%，增速較上月下滑3個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售面積增速為8%，已經(jīng)跌至個(gè)位數(shù)，其中商品住宅銷售同比增速更是只有5%；土地購置面積同比增長(zhǎng)14%，成交價(jià)款增長(zhǎng)85%。由此來看，4月份重點(diǎn)城市已經(jīng)明顯加強(qiáng)了推地力度，以致土地均價(jià)出現(xiàn)了大幅度的結(jié)構(gòu)性上漲。

指標(biāo)之所以沒有明顯反轉(zhuǎn)，主要是基于兩方面原因：

一方面，力度更大的政策主要自2017年3月初開始，落地時(shí)間尚短。今年春節(jié)前的調(diào)控政策還是以“重啟限購”、“收緊限貸”為主，出臺(tái)政策在力度上也相對(duì)謹(jǐn)慎。但是對(duì)于經(jīng)歷了上一輪調(diào)控的重點(diǎn)城市而言，市場(chǎng)對(duì)于調(diào)控收緊已經(jīng)有了一定的“抗藥性”，因此調(diào)控效果依舊不是特別明顯。3月初以來，調(diào)控力度雖明顯加強(qiáng)，但影響到市場(chǎng)還需要一定時(shí)間。再考慮到統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)一般會(huì)延遲3-6個(gè)月，因此最早到7月，或許才能看見統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的明顯變化。

另一方面，今年三四線城市樓市的優(yōu)異表現(xiàn)，一定程度上“對(duì)沖”了調(diào)控的影響。2017以來，三四線城市量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)非常明顯，由于三四線城市數(shù)量較大，對(duì)行業(yè)拉動(dòng)也非常明顯。這從地方調(diào)控的地域分布也可以看到，按城市能級(jí)統(tǒng)計(jì)調(diào)控頻次，在2017年3月之前，只有25%的地方調(diào)控來自三四線城市，而在今年3月之后，則有56%的地方調(diào)控由三四線城市發(fā)布。

市場(chǎng)走勢(shì)方面，目前重點(diǎn)城市熱度已明顯降低，部分三四線城市也應(yīng)聲而落，如珠海、岳陽、淮安，4月份成交量均已出現(xiàn)下滑；環(huán)一線城鎮(zhèn)也出現(xiàn)降溫，譬如，萬科對(duì)南通項(xiàng)目已做計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備，燕郊二手房掛牌價(jià)格下調(diào)，固安4月成交量環(huán)比降四成等等。以此來看，二季度宏觀數(shù)據(jù)增速還會(huì)進(jìn)一步回落，三季度宏觀數(shù)據(jù)可能會(huì)面臨較大的壓力。endprint