新時期下房地產的調控法律分析

王忠寶

摘要：在二十一世紀的今天，我國房地產行業(yè)發(fā)展迅速，一片繁榮，可以說，我國的房地產行業(yè)帶動了社會整體經濟的發(fā)展。但是我國房地產在發(fā)展的過程中存在著很多問題，這些問題需要市場調控和國家法律來約束解決。怎樣才能在新時期下實現房地產的調控和法律約束，本文根據我國房地產發(fā)展的現狀及現有的調控手段，分析提出房地產的調控法律措施。

關鍵詞：房地產；調控；法律

一、我國房地產發(fā)展現狀及現有調控手段

就現在而言，我國的房地產事業(yè)發(fā)展順利。雖然有一些問題的存在，但是國家已經采取了諸多有力措施盡可能減少矛盾的發(fā)生，大力促進房地產事業(yè)。在這種國家推進房地產發(fā)展的大背景下，供給量與需求量逐漸趨于穩(wěn)定，未來的發(fā)展也會值得期待。但是，還是有些問題，由于貧富差距的依然存在，購買力高的人群購進多個房屋，購買力較低的人群卻居無定所。這種現象已經成為我國一個逐漸嚴重的社會問題，引起了政府的高度關注。高速發(fā)展的房地產事業(yè)及其快速上漲的房價，已經不能僅靠市場自身調節(jié)能力來調節(jié)，更要寄希望于國家的宏觀調控手段，動用政府力量來促進分散那個房地產的平穩(wěn)發(fā)展。

二、我國房地產調控所需的法律支持

2.1價格約束

現在，普通群眾購置房屋時抱怨最多的話題是，房屋的價格太高，超出了自己的實際支付能力。若想購置房屋，就不得不向銀行進行貸款，進而很可能成為一輩子的“房奴”。并且，面對著高房價，很少有群眾去想這個價格是否合理，其中是否存在貓膩，甚至說是否存在官商勾結這種問題的存在。我國實際上已經出臺多部法律條文條例對各類房地產價格進行管理約束。其中的《房地產管理法》就有所規(guī)定，“房地產價格評估，應當遵循公平、公正、公開的原則，參照當地的市場價格進行評估?！痹诜績r上的約束管理迫在眉睫。

2.2土地出讓約束

舊中國時期，我國實行著集體所有制，即便是到了改革開放，土地歸國家所有，以前的陳舊的“大隊”也并沒有完全消失。在縣級、村級單位下，很多村委會已經變了味道，擁有很大的實權，在土地如何利用上也具有相當大的決定權。《房地產管理法》中對此問題也有所規(guī)定，法律規(guī)定房地產的開發(fā)，土地的使用需要適應當地的總體規(guī)劃。不能隨心所欲，為所欲為，需要尊重法律，遵守法律的規(guī)定。

2.3市場秩序約束

房地產“包皮”公司屢見不鮮，表面看起來做的都是大生意，實際上公司很可能都沒有取得營業(yè)執(zhí)照。這種公司對很多無辜群眾造成了惡劣的影響，于普通群眾而言造成了經濟損失；對于市場秩序而言，也是一種破壞，非法活動實施后的后續(xù)問題有很多，也很繁瑣?！斗康禺a管理法》對于這種沒有取得營業(yè)執(zhí)照就從事房地產開發(fā)活動的公司進行了“沒收違法所得，可以并處罰款”的處罰。但依我看來，這項法律條文還沒有完全成熟，依舊需要改善。進行金錢處罰并不能阻止此類現象的發(fā)生，可能要加大處罰力度。當法律條文將刑事責任與此投機行為相連，增加了非法行為所付出的代價，將會大大減少非法活動的出現。對于市場秩序的管理的作用也是不言而喻的。

三、我國房地產調控的法律措施

因為我國房地產目前所處的狀況需要市場調控和國家法律手段來進行調節(jié)約束，所以在法律層面上，相關部門要重視相關法律法規(guī)的規(guī)定，相關部門工作人員要以“房地產管理法”作為工作準則，全面落實各項法規(guī)制度，促進我國房地產事業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。

3.1法律責任定性

采用“房地產管理法”來為房地產調控的法律條文能夠很好的解決現在房地產行業(yè)所面臨的問題，在這其中最重要的就是法律責任要定性，尤其是刑事責任要追根究底。很多房地產行業(yè)的巨頭在多年的發(fā)展中能夠屹立不倒，其盈利足夠讓其承受非法用地所可能要繳付的罰款。政府出于地區(qū)發(fā)展等利益方面的考慮，也會有跟企業(yè)合作的考慮。

因為各自角度不同以及利益沖突等方面的問題，房地產企業(yè)、地方政府和國家相關管理部門之間可能會產生不協(xié)調的地方，因此要是沒有相應的刑事方面的處罰來約束企業(yè)和政府相關人員，就很難讓他們在利益面前做出不損害人民利益的事情來。“房地產管理法”提出了房地產行業(yè)案件中一旦出現刑事責任性質的事件，當事人最終都會被在各個可能違法的方面追究到底。

3.2價格衡量標準

房地產市場的價格在目前來說能夠影響到整個社會的經濟發(fā)展，所以房地產的價格調控十分有必要?！胺康禺a管理法”中并不反對具體指標約束。對于房地產的市場指導價格應該是經過多方面的分析考量，最終經過評估后得到的結果，最后政府應給納稅人提供房地產價格水平是否合理等方面的信息。

3.3市場秩序引導

“房地產管理法”是專為房地產行業(yè)制定的法律，所以它有責任對市場秩序進行約束，尤其是在我國房地產行業(yè)不太規(guī)范的現在，市場秩序的法律引導極為重要。第一步就是要規(guī)劃計算好建設地區(qū)對房地產的需求量；第二步則是對房地產行業(yè)開發(fā)流程的各個詳細步驟進行審批；最后，要對房地產交易進行約束，要制定出符合當地現實情況的規(guī)定來保障購房者的權益。

四、結語

綜上所述，我國房地產行業(yè)發(fā)展迅速，但是其在繁榮的表象之下，隱藏著一些問題，想要解決這些問題，就需要相關法律法規(guī)來進行調控，國家相關部門可以通過法律責任定性、衡量價格標準和市場秩序引導的方法，達到價格約束、土地出讓約束以及市場秩序約束的目的，最終讓我國房地產行業(yè)沿著合法路徑發(fā)展，為我國經濟發(fā)展做出貢獻。

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