華夏幸福：產(chǎn)城融合恰逢其時(shí)，資本運(yùn)作格局初顯

何田

在緊鄰北京市大興區(qū)的固安縣，由華夏幸福開發(fā)的固安產(chǎn)業(yè)新城經(jīng)過十多年的開發(fā)初具規(guī)模，并成為其全國化布局的樣本工程。本文對其開發(fā)模式進(jìn)行了分析，與讀者分享產(chǎn)業(yè)園區(qū)大熱背景下的“華夏幸?！敝?。

固安縣隸屬河北省廊坊市，位于天安門正南50公里，與北京市大興區(qū)隔永定河相望。固安通過G45大廣高速與北京緊密相連，廊涿高速公路（環(huán)首都高速）及省道廊涿公路橫穿東西。隨著京津冀一體化規(guī)劃的逐步落地，北京新機(jī)場、京霸城際鐵路、廊涿城際鐵路、固保城際鐵路等一系列交通基礎(chǔ)設(shè)施將在2020年前陸續(xù)建成，固安與周邊的聯(lián)系將更加緊密。

固安產(chǎn)業(yè)園區(qū)目前包括固安新城、空港新城、溫泉新城三大板塊，其中固安新城為最早啟動(dòng)開發(fā)的區(qū)域，經(jīng)過十余年的建設(shè)，已建設(shè)體量達(dá)數(shù)千萬平方米，戰(zhàn)略發(fā)展“航空航天、生物醫(yī)藥、產(chǎn)學(xué)研、電子商務(wù)、生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)”五大產(chǎn)業(yè)。近年來，隨著固安園區(qū)建設(shè)的有序推進(jìn)，固安經(jīng)濟(jì)快速增長，2015年固安GDP達(dá)182.52億元，是十年前的6.3倍，地方公共財(cái)政收入達(dá)48.4億元，是2005年的48.4倍。在中國社科院發(fā)布的《中國縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告（2016）》中，固安縣榮獲投資潛力百強(qiáng)縣（市）第一名。

一、開發(fā)模式：以PPP介入基建，以配套住宅銷售解決資金難題

固安園區(qū)是華夏幸福作為園區(qū)運(yùn)營商的首個(gè)項(xiàng)目，華夏幸福通過PPP模式參與園區(qū)開發(fā)建設(shè)，并獲得大量可供房地產(chǎn)開發(fā)的土地資源，通過住宅等配套物業(yè)的銷售回款為園區(qū)建設(shè)運(yùn)營、產(chǎn)業(yè)孵化并購提供充足的資金支持。

1.以PPP模式全面參與園區(qū)建設(shè)，明確收入分配機(jī)制

地方政府與華夏幸福簽訂排他性的特許經(jīng)營協(xié)議，在簽署框架協(xié)議時(shí)，已就委托區(qū)域內(nèi)新產(chǎn)生的各類收入（包括土地使用權(quán)、稅收等），通過土地整理收益、工程建設(shè)、規(guī)劃咨詢等約定了詳細(xì)的收入返還比例，合作年限往往長達(dá)40年甚至更長。

（1）土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等

華夏幸福先墊資整理土地，并負(fù)責(zé)供水、供電等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，地方政府在一級開發(fā)費(fèi)用（或基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)）返還基礎(chǔ)上再提成10%，部分項(xiàng)目的返還比例提高至15%。

（2）產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)（即招商引資）

按引入企業(yè)落地投資額的45%進(jìn)行返還（不同項(xiàng)目的返還比例可能有所不同）。除以上兩項(xiàng)主要收入外，對園區(qū)建設(shè)過程中涉及的規(guī)劃設(shè)計(jì)、咨詢服務(wù)和后期物業(yè)維護(hù)等內(nèi)容，華夏幸福也與政府達(dá)成合作意向，按投入成本或政府采購的方式，獲得相關(guān)服務(wù)的投資回報(bào)。

憑借嚴(yán)密的協(xié)議安排和有序的開發(fā)建設(shè)，華夏幸福的園區(qū)開發(fā)日益成熟，為企業(yè)帶來的產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)收入不斷增加，在整體收入中的占比持續(xù)提高。公告顯示，2016年該業(yè)務(wù)收入達(dá)到110億元，占比突破20%（見圖1）。

2.低成本獲得住宅用地，配套住宅開發(fā)快速回收資金

據(jù)調(diào)查，華夏幸福與固安縣政府簽訂的委托開發(fā)協(xié)議，涉及區(qū)域面積近50平方公里，其中已被批準(zhǔn)設(shè)立固安工業(yè)園區(qū)的區(qū)域約24平方公里，其中約30%規(guī)劃為配套住宅，為華夏幸福低成本獲得土地資源、快速銷售回籠園區(qū)開發(fā)建設(shè)資金打下了基礎(chǔ)。

另一方面，固安園區(qū)與大興區(qū)僅有一河之隔，但房價(jià)水平差異巨大。華夏幸福在此開發(fā)了以孔雀城為系列品牌的各類住宅，如孔雀城大湖、孔雀城英國宮、孔雀城劍橋郡等，物業(yè)類型包括獨(dú)棟/疊拼別墅、多層洋房、高層公寓等，覆蓋了各類需求。2016年，孔雀城英國宮、劍橋郡累計(jì)銷售近15000套，占固安份額高達(dá)52.1%。

3.打造專業(yè)團(tuán)隊(duì)，不斷提升招商能力

目前，華夏幸福的招商團(tuán)隊(duì)由“華夏幸福產(chǎn)業(yè)發(fā)展事業(yè)部”執(zhí)行，團(tuán)隊(duì)規(guī)模近1000人，內(nèi)部包括十余個(gè)行業(yè)招商中心，并設(shè)有戰(zhàn)略發(fā)展中心、投資管理中心（金融平臺）、圈層管理中心（市場推廣中心）、人力資源管理中心、財(cái)務(wù)中心、計(jì)劃運(yùn)營中心、風(fēng)控合規(guī)管理部等多個(gè)部門。經(jīng)過十多年的發(fā)展，包括平臺體系、支持體系、團(tuán)隊(duì)體系、產(chǎn)品體系和服務(wù)體系等，形成了完整的招商引資體系鏈。

（1）平臺體系

以產(chǎn)業(yè)研究院、園區(qū)網(wǎng)和產(chǎn)業(yè)中國三大產(chǎn)業(yè)集聚平臺為中心，為區(qū)域發(fā)展和招商引資提供智力支持。公司目前擁有40多人專業(yè)研究團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)研究中國（新興）產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢與地域分布規(guī)律等。同時(shí)，公司與麥肯錫、IBM、羅蘭貝格等全球頂尖咨詢機(jī)構(gòu)建立長期的戰(zhàn)略合作關(guān)系，有利于保證各項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案具備較高水準(zhǔn)。

（2）支持體系

按區(qū)域和行業(yè)劃分，按照大型央企、大型民企、中小民企等客戶群將招商團(tuán)隊(duì)進(jìn)行細(xì)分，并配之相應(yīng)的資源。據(jù)報(bào)道，2014年時(shí)，華夏幸福的數(shù)據(jù)庫即覆蓋各園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)活躍企業(yè)數(shù)據(jù)13萬條，主要企業(yè)負(fù)責(zé)人信息13000條。

4.以資本為紐帶，孵化+并購兩手出發(fā)打造產(chǎn)業(yè)體系

以開發(fā)建設(shè)起家的華夏幸福，除繼續(xù)通過單純的招商引資豐富園區(qū)入駐企業(yè)外，近年加大了孵化和并購的布局力度。在上市公司體系內(nèi)，已并購總部位于蘇州的火炬孵化，全資子公司華夏幸福產(chǎn)業(yè)投資有限公司作為投資主體已入股多家產(chǎn)業(yè)公司，如“鼎材科技”“翌光科技”等固安園區(qū)目前運(yùn)作較為成熟的兩家代表企業(yè)，華夏系持股比例分別為23.64%和70%。

除上市公司體系內(nèi)“自然衍生”外，更值得注意的是，由華夏幸福董事長王文學(xué)控制“知合系”近兩年逐漸成型，已形成孵化器、并購?fù)顿Y等豐富運(yùn)作主體，擁有三家上市公司，在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、資本運(yùn)作等力度頗大。

除通過孵化器方式為園區(qū)產(chǎn)業(yè)提供長遠(yuǎn)支持外，對于OLED等具有中長期發(fā)展空間的領(lǐng)域，華夏幸福通過集中并購的方式快速加大投資力度。作為華夏幸福的董事長及實(shí)際控制人，王文學(xué)已經(jīng)入主黑牛食品、玉龍股份、*ST宏盛等三家上市公司。以黑牛食品為例，2015年底王文學(xué)獲得其實(shí)際控制權(quán)，不斷剝離其食品業(yè)務(wù)，同時(shí)將其作為進(jìn)軍OLED產(chǎn)業(yè)的平臺，已著手通過新設(shè)立、定向增發(fā)等方式注入資產(chǎn)。endprint

2016年11月，華夏幸福、黑牛食品兩家公司發(fā)布公告，擬發(fā)起設(shè)立100億元的河北新型顯示產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金，其中黑牛食品的母公司知合資本擬出資0.01億元，華夏幸福擬出資29.99億元，其余份額由知合資本負(fù)責(zé)募集。該基金計(jì)劃將90%-95%的資金投入到云谷（固安），用于建設(shè)其新型顯示產(chǎn)業(yè)相關(guān)項(xiàng)目，其余資金投資于新型顯示產(chǎn)業(yè)上下游相關(guān)項(xiàng)目（若100億元順利落地投資，按企業(yè)與固安園區(qū)的約定，45%的落地投資額將作為華夏幸福的“產(chǎn)業(yè)服務(wù)收入”返還，可謂“收益豐厚”）。

目前，黑牛食品經(jīng)過“入股——老業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓——新業(yè)務(wù)置入”后，已進(jìn)入到增發(fā)/并購流程。若并購國顯光電順利實(shí)施，將順利轉(zhuǎn)型為OLED廠商，將為華夏幸福帶來可觀的產(chǎn)業(yè)服務(wù)收入。

二、模式總結(jié)與隱憂

1.背景：特殊時(shí)代背景下企業(yè)選擇一個(gè)獨(dú)特的區(qū)域

固安園區(qū)的成功，源自時(shí)代機(jī)遇、區(qū)域選擇等多重要素，比如當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)弱，對引入產(chǎn)業(yè)、推動(dòng)基建投入迫切，比如在固安特殊的地理位置，與北京房價(jià)的巨大差異，北京大量購房需求被限購和供應(yīng)不足所抑制。此外，固安當(dāng)?shù)卣缙诎l(fā)展經(jīng)濟(jì)意愿強(qiáng)烈，將基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)工作全部委托企業(yè)開展，大大增強(qiáng)了企業(yè)進(jìn)行區(qū)域整體定位、整體開發(fā)的主動(dòng)性。

2.特色：企業(yè)效率與政府的完美融合，充分調(diào)動(dòng)各類資源

固安產(chǎn)業(yè)新城采用區(qū)域整體開發(fā)模式，實(shí)現(xiàn)公益性與經(jīng)營性項(xiàng)目的統(tǒng)籌平衡。傳統(tǒng)的單一PPP項(xiàng)目，對于一些沒有收益或收益較低的項(xiàng)目，社會(huì)資本參與意愿不強(qiáng)，項(xiàng)目建設(shè)主要依靠政府投入。固安工業(yè)園區(qū)新型城鎮(zhèn)化采用綜合開發(fā)模式，對整個(gè)區(qū)域進(jìn)行整體規(guī)劃，統(tǒng)籌考慮基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，統(tǒng)籌建設(shè)民生項(xiàng)目、商業(yè)項(xiàng)目和產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，既防止純公益項(xiàng)目不被社會(huì)資本問津，也克服了盈利項(xiàng)目被社會(huì)資本過度追逐的弊端。

利用專業(yè)團(tuán)隊(duì)建設(shè)運(yùn)營園區(qū)，提高固安工業(yè)園區(qū)的核心競爭力。政府和社會(huì)資本有效地構(gòu)建起互信平臺，從“一事一議”變?yōu)橐訮PP機(jī)制為核心的協(xié)商制度。華夏幸福龐大的招商和運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，大大提升了固安園區(qū)的開發(fā)運(yùn)營效率。

3.隱憂：目前收入與產(chǎn)業(yè)運(yùn)營不夠緊密，孵化并購尚待時(shí)日

固安園區(qū)作為企業(yè)第一個(gè)標(biāo)志性的園區(qū)，歷經(jīng)十余年的建設(shè)，已取得一定的成果，在航空航天、生物醫(yī)藥等領(lǐng)域，吸引了若干具有較強(qiáng)技術(shù)水平的企業(yè)進(jìn)駐。但從收入貢獻(xiàn)來看，目前更多的收入來自政府通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)購買付費(fèi)、招商引資投資額返還等，通過產(chǎn)業(yè)投資、并購孵化等帶來綜合性收入的機(jī)會(huì)不多，與企業(yè)經(jīng)營狀況的關(guān)系有待加強(qiáng)。

除進(jìn)一步加強(qiáng)招商引資等工作外，華夏幸福積極通過孵化器、產(chǎn)業(yè)并購?fù)顿Y等領(lǐng)域，主動(dòng)培育和拓展產(chǎn)業(yè)資源。“知合系”的上市主體之一黑牛食品已通過產(chǎn)業(yè)并購的方式涉足電子顯示產(chǎn)業(yè)。如前分析，華夏幸福在顯示技術(shù)領(lǐng)域并無充分的資源儲(chǔ)備，只是近兩年通過入股翌光科技、設(shè)立顯示基金等方式參與。目前，業(yè)務(wù)開展更多依賴于準(zhǔn)備并購的國顯光電，目前公司旗下僅有云谷（固安）等兩家在2016年剛成立的公司，相關(guān)園區(qū)尚處于開發(fā)建設(shè)當(dāng)中，預(yù)計(jì)帶來收入尚需時(shí)日。

金融資本無疑是園區(qū)和企業(yè)運(yùn)營的最高層級，但新興企業(yè)孵化需要長期的資本投入，而且失敗率很高。如何做好風(fēng)險(xiǎn)與收益的平衡，形成完善的園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈，對華夏幸福來講，仍有長期的道路要走。

此外，華夏幸福上市公司分別持有翌光科技、鼎材科技70%和23.64%的股份，而黑牛食品屬于新成立的“知合系”旗下，目前都從事OLED顯示技術(shù)等領(lǐng)域，可能存在一定的“同業(yè)競爭”之嫌（初步來看，目前三家公司分屬不同環(huán)節(jié)和不同應(yīng)用場景，如鼎材科技目前主要生產(chǎn)OLED原材料，翌光科技主要生產(chǎn)各種照明設(shè)備，國顯光電更多生產(chǎn)顯示面板，用于手機(jī)等智能設(shè)備）。據(jù)黑牛食品公告，翌光科技、鼎材科技均曾與國顯光電子公司維信諾簽訂協(xié)議，受讓/受權(quán)使用其持有的部分專利，表明這幾家公司在技術(shù)層面有一定的互通性，業(yè)務(wù)協(xié)同/競爭可能性較大。

展望未來，由于時(shí)代背景、產(chǎn)業(yè)格局的巨大變化，華夏幸福的成功很難被簡單復(fù)制。華夏幸福的園區(qū)開發(fā)，在早期高起點(diǎn)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，通過持續(xù)大量的基建投入、完善的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和招商服務(wù)、豐富的產(chǎn)業(yè)孵化與投資，是其未來建設(shè)更多園區(qū)的重要起點(diǎn)。華夏幸福在園區(qū)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和服務(wù)等方面的長期投資和深入?yún)⑴c，對各類資本參與產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)具有重大借鑒意義。endprint