目標成本法在房地產開發(fā)項目成本管理中的應用

張延龍+佟曾

摘要：房地產開發(fā)項目與一般的產品生產不同，房地產開發(fā)項目周期長，消耗的人力、物力巨大，投資比較大，收益的周期也相對較長，因此在項目開發(fā)的過程中成本管理相對困難，風險性更高。將目標成本法應用于房地產開發(fā)項目成本管理過程中，對房地產企業(yè)控制成本，提高企業(yè)的經濟效益有著很大的幫助?；诖?，本文就目標成本法在房地產開發(fā)項目成本管理中的應用展開了討論。

關鍵詞：目標成本法；房地產；開發(fā)項目；成本管理；應用

一、目標成本法

目標成本法，即對產品成本的一種理想狀態(tài)，使控制產品開發(fā)、生產等成型前資源消耗等總成本在某個閥值以內并且以特定的價格銷售以期實現(xiàn)產品的目標利潤。該方法是對企業(yè)業(yè)務的“三全”成本監(jiān)控工具，即全員、全程、全方位。全員指的是企業(yè)所有員工，上至最高領導層，下至一線生產人員；全程指的是企業(yè)從產品的開發(fā)到售后服務的所有環(huán)節(jié)；全方位則是根據(jù)企業(yè)業(yè)務內容性質包括生產、后勤、戰(zhàn)略統(tǒng)籌、職工培訓、質量風險控制等。傳統(tǒng)的成本管理法基本上都是注重對作業(yè)后的成本反饋，缺少對成本形成的監(jiān)控；作業(yè)成本法的關注對象針對現(xiàn)有業(yè)務、作業(yè)；而目標成本法則是基于后者的基礎，對每一項資源的分配和安置都有明確的規(guī)范記錄，同時會評估各個小環(huán)節(jié)、業(yè)務對企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略目標的貢獻。

二、目標成本法在房地產開發(fā)項目成本管理中的應用

（一）目標成本的測定

進行目標成本管理的第一步是確定項目的目標成本，在房地產開發(fā)項目中，因其產品具有一定的特殊性，因此在確定目標成本的過程中要對項目的整體成本先進行測定，要對項目的開發(fā)進行初步的預算編制。在進行項目的可行性研究過程中，要對項目的數(shù)據(jù)資料和相關信息進行收集和分析，通過對整個項目、企業(yè)內部的經營情況以及市場環(huán)境多方面的分析來確定項目開發(fā)的最佳成本規(guī)劃。當前的目標成本的確定一般是采用倒推法，即先行確定該項目的目標利潤，然后根據(jù)市場環(huán)境進行項目落成之后的價值預估，然后將項目可能創(chuàng)造的價值減去項目的利潤即項目在開發(fā)中可以支出的成本，就是目標成本。目標利潤是通過對行業(yè)利潤率的調查，再利用一定方法進行計算得來的，通常是指開發(fā)單一產品的項目，如果某個項目包含有多種產品，那就需要再對利潤進行相應的拆分，得到分解后的利潤目標，在進行目標成本的推導。

（二）目標成本的細化和執(zhí)行

目標成本的細化有兩種不同的方式，縱向和橫向。縱向細化是沿著房地產開發(fā)項目的發(fā)展趨勢，逐級將總成本依照相應的核算級目對號入座，比如對于項目的開發(fā)過程，目標開發(fā)成本作為一級科目，二級科目常用的就是“土地成本”、“基礎實施費”、“建安工程費”、“研發(fā)費”等。橫向細化則是繼縱向細化之后，把相應的成本依據(jù)各職能部門和業(yè)務性質等落實到責任體，比如期間費用常常就分為管理、生產等不同職能部門的期間費用。橫、縱結合是在保證總目標成本達到的同時確保每一項分攤成本也能夠控制。通過將目標成本細分后，還要根據(jù)有關程序和規(guī)范報告上級審批，待批復后各責任主體根據(jù)相關的法令文件貫徹、執(zhí)行目標成本的計劃。

（三）目標成本的評估

目標成本法的研究主要是希望能夠通過檢查和分析，尋找成本差異的根源，進而制訂相應的應對措施，同時為后期的工程項目開展修正目標成本提供參考資料和數(shù)據(jù)信息。目標成本的評估即考核，主要是考核成本責任主體的工作績效，依據(jù)已發(fā)生的成本、成本研究的結果、工程項目的施工狀況形成評估結果并予以相應的獎懲，從而營造公平的競爭環(huán)境，提高員工的工作熱情。

（四）目標成本的控制

（1）事前控制

在房地產項目開發(fā)的前期階段，企業(yè)要根據(jù)所開發(fā)的項目進行研究和規(guī)劃工作，勘察周邊環(huán)境，進行項目的可行性研究，研究項目的開發(fā)過程中采用的技術、營銷手段，以及財務預算等，明確成本控制目標，制定相應的管理方案。規(guī)劃設計是項目前期控制的重點，如果項目設計的本身存在不合理性，那么在后期的施工中很難經過對項目的管理來達到既定的目標。因此在進行項目的設計規(guī)劃時，企業(yè)要聘用專業(yè)的設計人員，或是有專業(yè)的機構進行項目的具體設計規(guī)劃，讓項目計劃與企業(yè)制定的目標利潤相符合，盡可能的節(jié)省項目開發(fā)的成本，才能保證目標利潤的達成。之后是對施工單位的選擇，企業(yè)可以通過招標的方式選擇施工單位，對不同施工單位提供的施工方案進行分析和比較，選擇最佳方案的施工單位進行合作。

（2）事中控制

房地產開發(fā)項目中，簽證變更不僅可能引起項目成本上升，還可能影響進度、工期，并增加協(xié)調工作量，因此，為了有效控制項目成本，保證質量，提高效率，對簽證變更的處理，事前必須嚴格執(zhí)行相關審批流程，簽證變更執(zhí)行完成后，應盡快辦理完工確認手續(xù)，并及時對簽證變更進行結算。為保證動態(tài)成本反映的準確性，簽證變更審批流程結束后，應將簽證變更的預算金額加入項目成本，對動態(tài)成本進行調整；簽證變更執(zhí)行完成并結算后，應根據(jù)實際結算的簽證變更金額替換原來的預算金額，以保證動態(tài)成本準確。

（3）事后控制

在房地產開發(fā)項目竣工后，房地產企業(yè)也要及時對項目工程進行決算，還要及時進行分析總結，對整個項目的成本情況進行評估，總結經驗教訓，分析成本指標?？⒐Q算階段應該以財務部門和預算審計部門為主，領導項目部對項目施工中的材料進行整理，然后對其中各個過程中的資金使用進行相應的分析，查看哪些環(huán)節(jié)在成本控制之內，哪些環(huán)節(jié)超出了成本預算目標，進行原因的總結。最后對工程的目標成本管理工作進行評價和總結，作為獎懲的依據(jù)，并留作檔案為以后項目的開發(fā)提供依據(jù)。

結束語：

總體來說，目標成本法是一種的系統(tǒng)、較為年輕的有效控制方法，需要房地產企業(yè)各部門的及時的信息對接和全面配合，為其開展和執(zhí)行共同營造良好的企業(yè)內部環(huán)境，嚴格遵循目標成本法的應用基本原則和流程，各個員工各履其職，互相監(jiān)督，使得每一項細分目標成本得以控制和實現(xiàn)，進而保證房地產企業(yè)在目標成本閥域內實現(xiàn)企業(yè)的既定利潤目標。

參考文獻：

[1]房地產開發(fā)項目成本控制研究[J].汪陽.住宅與房地產.2016（24）

[2]房地產開發(fā)企業(yè)項目管理存在的問題及對策[J].賀杰.北方經貿.2010（03）

[3]房地產企業(yè)成本控制流程構建分析[J].牛文光.新經濟.2016（32）endprint