關(guān)于銀川市城鎮(zhèn)低收入者住房保障制度建設(shè)的探索

韓文艷

摘要：隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)家對(duì)貧困家庭的扶持力度加大，為收入低的家庭提供保障性住房、廉租房，文章對(duì)銀川市城鎮(zhèn)低收入者住房保障制度做進(jìn)一步探討。

關(guān)鍵詞：保障性住房；銀川；城鎮(zhèn)

一、銀川市住房保障工作的現(xiàn)狀

2007年《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房苦難的若干意見》頒布，旨在解決城市當(dāng)中的低收入家庭的住房困難，并逐步建立健全我國(guó)的廉租房制度，標(biāo)志我國(guó)保障性住房政策體系已經(jīng)逐步走向了完善。目前，我國(guó)的住房保障體系面向低收入人群，建立了較為完善的廉租房制度和面向中低收入階層的經(jīng)濟(jì)適用房制度，還有面向中等偏低收入階層的限價(jià)房、面向夾心階層的公共租賃住房，以及棚戶區(qū)改造等多種形式的城鎮(zhèn)保障性住房制度。

銀川市委、市人民政府高度重視住房保障工作，著力解決住房保障民生問題。優(yōu)先確保保障性住房土地供應(yīng)，自2007年起，按照“集中規(guī)劃、分年實(shí)施”的原則，通過集中新建、開發(fā)企業(yè)配建及企事業(yè)單位參與建設(shè)等途徑，多方籌建公共租賃住房3萬套、152萬平方米，先后投入資金40億元。在大力實(shí)施保障房建設(shè)的同時(shí)，銀川市深化制度改革，完善政策體系，加強(qiáng)機(jī)構(gòu)建設(shè)。2008年以來，先后出臺(tái)了《關(guān)于構(gòu)建銀川市住房保障制度體系的指導(dǎo)意見》、《銀川市新建住宅小區(qū)配套建設(shè)廉租住房規(guī)定》、《銀川市城市住房保障管理辦法》、《銀川市公共租賃住房管理辦法》、《銀川市經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房取得完全產(chǎn)權(quán)審核細(xì)則》等規(guī)章制度，不斷完善住房保障政策法規(guī)、健全管理機(jī)制、加強(qiáng)監(jiān)督管理、規(guī)范住房保障行為，合理界定了不同層次的住房保障對(duì)象，確立了分類保障的原則，逐步構(gòu)建了以公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房為主的梯度住房保障體系，分類解決中低收入住房困難家庭的住房問題，為住房保障規(guī)范化管理構(gòu)建了完善的政策框架。

二、現(xiàn)有城鎮(zhèn)低收入者住房保障管理工作中存在的問題

銀川市在保障住房工作方面雖然取得了可喜的成績(jī)，但是和全國(guó)許多地方一樣，也出現(xiàn)一些問題：

（一）保障房項(xiàng)目建設(shè)資金籌措困難

2012年以來中央財(cái)政加大力度支持保障性安居工程建設(shè)，地方各級(jí)財(cái)政積極落實(shí)資金來源渠道，特別是要按規(guī)定將土地出讓收益和住房公積金增值收益用于保障性安居工程建設(shè)，實(shí)施相關(guān)稅費(fèi)減免優(yōu)惠政策，切實(shí)降低保障性安居工程建設(shè)成本，著力支持發(fā)展公共租賃住房，加快推進(jìn)棚戶區(qū)和農(nóng)村危房改造。當(dāng)前，保障房建設(shè)中最大困難仍然在于資金不足。2016年為解決項(xiàng)目資金問題，銀川市將公租房建設(shè)納入政府購買服務(wù)，通過國(guó)開行等金融機(jī)構(gòu)融資10.66億元，有效解決項(xiàng)目資金難的問題，但部分保障房建設(shè)項(xiàng)目因資金問題仍有不能按期交工的問題。

（二）保障性住房運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本高

1. 保障性住房受交付時(shí)間及建安造價(jià)指標(biāo)的限制，導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)工期緊，任務(wù)重，過程管理不精細(xì)。保障性住房交付后，群眾對(duì)房屋質(zhì)量、小區(qū)居住環(huán)境滿意度不高。因此后期維護(hù)成本加大。隨著銀川市規(guī)模以上的保障房小區(qū)陸續(xù)已過保修期，前期開發(fā)建設(shè)造成的質(zhì)量問題在保修期內(nèi)一直沒有得到妥善解決，小區(qū)整體環(huán)境和配套設(shè)施逐年老化，僅屋面防水層更新、路面整治維修、單元門更換、雨水井新砌等專項(xiàng)維修和日常維修工程，銀川市財(cái)政近年每年投入的保障房小區(qū)的維修費(fèi)用700萬元以上，財(cái)政負(fù)擔(dān)較重。

2. 保障房小區(qū)物業(yè)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)偏低，收繳率也低，物業(yè)管理企業(yè)虧損嚴(yán)重，對(duì)其進(jìn)行物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼是提高改善全市低收入群眾居住環(huán)境、緩解社會(huì)矛盾的必要保障。按照《銀川市城市住房保障管理辦法》第三十四條規(guī)定：廉租住房的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由承租人按照該小區(qū)《物業(yè)服務(wù)合同》中約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)減半交納，市人民政府從廉租住房租金中補(bǔ)貼一半。有效地降低城鎮(zhèn)中低收入者的居住成本，提高了他們的居住品質(zhì)。2017年共有實(shí)物配租的廉租保障戶共計(jì)19000多戶，面積90.6萬平方米，涉及30多個(gè)小區(qū)，共計(jì)需補(bǔ)貼500萬元左右。

3. 部分保障房小區(qū)因規(guī)劃建設(shè)原因，地處偏遠(yuǎn)。保障房周邊學(xué)校、道路、綜合市場(chǎng)等配套設(shè)施建設(shè)及交通網(wǎng)絡(luò)的覆蓋不全，居民生活不便，入住率不高。造成空置。空置產(chǎn)生的物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)等也是政府財(cái)政的負(fù)擔(dān)之一。

（三）保障房進(jìn)退機(jī)制的不健全導(dǎo)致社會(huì)公平性受損

保障房管理在審批、核準(zhǔn)、公示、管理等各個(gè)環(huán)節(jié)存在一些問題，致使保障性住房的實(shí)施效果與預(yù)期之間存在較大差異，使得政府兜底保障的理念得不到真正實(shí)施。究其原因是個(gè)人收入和信用制度不健全，且就業(yè)、收入等情況更難適時(shí)、準(zhǔn)確地進(jìn)行復(fù)核、清退。

三、銀川市保障房建設(shè)管理制度建設(shè)的積極探索

（一）構(gòu)建市場(chǎng)運(yùn)行、政府主導(dǎo)契約化管理的建設(shè)模式

要充分發(fā)揮政府和社會(huì)雙重力量，政府作為保障房建設(shè)的責(zé)任主體，掌控財(cái)政、規(guī)劃、土地等核心資源，把控保障性住房的需求和規(guī)模，要加快建立健全融資機(jī)制，吸引包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在內(nèi)的各方面資金投入。雙方采用合約就項(xiàng)目達(dá)成契約，以項(xiàng)目代建制為基礎(chǔ)，結(jié)合產(chǎn)權(quán)回購發(fā)揮兩者的優(yōu)勢(shì)。動(dòng)員社會(huì)資本建設(shè)和運(yùn)營(yíng)保障性住房，有助于減輕政府財(cái)政負(fù)擔(dān)。也可能避免自行投資建設(shè)中經(jīng)常的腐敗、效率低下的問題?；刭從Ｊ綄?duì)于增強(qiáng)政府對(duì)保障性住房的控制方面也有積極意義。

（二）公開保障房分配過程，構(gòu)建公正、公開、透明的分配機(jī)制

為建立風(fēng)清氣正高效的分配流程，銀川市從2014年起，對(duì)保障房分配實(shí)行實(shí)物配租打分輪候制，采取公開搖號(hào)的方式進(jìn)行實(shí)物配租。制定了公共租賃住房實(shí)物配租輪候評(píng)分細(xì)則，對(duì)擬實(shí)物配租家庭根據(jù)申請(qǐng)年限、年齡、收入、身體狀況等困難情況進(jìn)行打分，所有輪候評(píng)分均由保障對(duì)象與工作人員同時(shí)打分，由保障對(duì)象確認(rèn)分值后錄入電腦進(jìn)行輪候。在公租房分配前充分征集家庭意愿，對(duì)于老年人、殘疾等困難家庭設(shè)定低樓層配租，公開搖號(hào)過程中，由公證、物價(jià)、監(jiān)察、媒體、群眾代表全程監(jiān)督，配租后在報(bào)紙、媒體及住建局網(wǎng)站上進(jìn)行公示，廣泛接受群眾監(jiān)督，全面做到公開、公平、公正、透明，讓保障家庭參與分配，避免人為因素。endprint

（三）強(qiáng)化配租后保障家庭的資格審核及監(jiān)督管理，加強(qiáng)違規(guī)查處

為做好公租房的配后管理，銀川市制定了《銀川市住房保障監(jiān)督舉報(bào)制度》、《住房保障動(dòng)態(tài)巡查抽檢制度》，不斷加強(qiáng)配后管理，完善監(jiān)督管理體系，采取三級(jí)排查方式，進(jìn)行動(dòng)態(tài)和定期年度審核，做到每年對(duì)納入保障的家庭的收入、住房等情況進(jìn)行重新審核，對(duì)于不再符合保障條件的家庭及時(shí)退出保障。公開辦事流程，認(rèn)真核實(shí)群眾監(jiān)督舉報(bào)，嚴(yán)肅查處違規(guī)行為。高度重視審計(jì)查出違規(guī)家庭的整改工作，對(duì)保障房的轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、空置等違規(guī)使用行為進(jìn)行全面清查，對(duì)違規(guī)家庭記入不良信息，5年內(nèi)不得申請(qǐng)住房保障。

（四）加快完善住房保障管理信息化建設(shè)，建立住房、民政、公安、稅務(wù)、金融、公積金等多部門聯(lián)動(dòng)信息平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)信息共享和跨部門監(jiān)管

建立推廣個(gè)人誠信體系建設(shè)，依法公開申請(qǐng)人的核查信息，加大對(duì)失信人的懲戒力度，對(duì)弄虛作假行為進(jìn)行嚴(yán)厲查處。

（五）建立困難家庭租金減免、物業(yè)補(bǔ)貼制度

針對(duì)經(jīng)濟(jì)條件特別困難的家庭，為減輕此類保障家庭的生活壓力，銀川市出臺(tái)《關(guān)于實(shí)行公共租賃住房分檔租金的通知》規(guī)定對(duì)于納入實(shí)物配租的家庭，凡有重大疾病、殘疾的家庭均可申請(qǐng)減免租金，同時(shí)對(duì)于廉租保障家庭物業(yè)費(fèi)減半收取，市財(cái)政補(bǔ)貼一半，盡可能降低困難家庭的生活成本。

（六）多措并舉釋放改革紅利讓利于民

放寬住房保障準(zhǔn)入條件，拓寬覆蓋面。吸引更多外來務(wù)工人員來銀務(wù)工、創(chuàng)業(yè)，推動(dòng)銀川市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，自2009年起共7次對(duì)住房保障條件進(jìn)行了調(diào)整，逐步放寬準(zhǔn)入條件，將經(jīng)適房、公租房保障收入標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整至上年度城鎮(zhèn)人均可支配收入1.3倍，限價(jià)商品住房調(diào)整至1.5倍，廉租保障家庭調(diào)整至60%，使更多中低收入家庭享受住房保障政策。截止2016年銀川市將住房保障人均收入標(biāo)準(zhǔn)放寬至廉租住房1410元/月；公租房、經(jīng)適房3060元/月；限價(jià)房3530元/月，并規(guī)定對(duì)于申請(qǐng)公共租賃住房和經(jīng)適房、限價(jià)房的家庭可以有12萬元以下的車輛，極大的降低準(zhǔn)入門檻，做到中低收入家庭只要住房困難均能通過保障性住房解決居住問題。

近年來按照國(guó)家、自治區(qū)相關(guān)政策，為進(jìn)一步解決鄉(xiāng)村教師、環(huán)衛(wèi)職工、城管等特殊住房困難群體，還市制定出臺(tái)了《銀川市解決一線環(huán)衛(wèi)職工住房困難暫行辦法》、《銀川市鄉(xiāng)村教師購買保障性住房暫行辦法》、《銀川市解決城管系統(tǒng)職工住房困難暫行辦法》為解決此部分家庭住房困難建立了長(zhǎng)效機(jī)制。

參考文獻(xiàn)：

張化翔.淺析城鎮(zhèn)中低收入群體住房保障問題[J].經(jīng)貿(mào)實(shí)踐，2015（08）.

（作者單位：寧夏銀川市住房保障中心）endprint