共有產(chǎn)權住房與住房股權計劃

廖俊平

近日，北京市住建委與發(fā)改委、財政局、規(guī)土委聯(lián)合發(fā)布的《北京市共有產(chǎn)權住房管理暫行辦法》，引起社會熱議。實際上，“共有產(chǎn)權住房”并不是一個新詞，早在2007年，江蘇淮安在全國首推共有產(chǎn)權住房，上海于2009年啟動共有產(chǎn)權保障房的建設項目，而在2014年，住建部等六部委發(fā)文，將北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石作為共有產(chǎn)權住房試點城市，此后北京推出的自住型商品房就被定義為共有產(chǎn)權住房。

當然，時隔三年，現(xiàn)在提出共有產(chǎn)權住房的目的已經(jīng)有所不同——三年前主要是解決房價持續(xù)上漲導致居民購房困難的問題，現(xiàn)在則更多是為了落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，防止炒房。

與一般公眾觀察這個問題的角度略有不同，行內(nèi)資深專家在討論這個問題的時候，考慮的會更專業(yè)一些——

一位學者型的前任部級房地產(chǎn)主管官員認為現(xiàn)在推出的共有產(chǎn)權房并非《物權法》和不動產(chǎn)權中法律意義上的“共有產(chǎn)權”。不僅在概念上難以區(qū)分是按份共有還是共同共有，而且在事實上也并非政府和房屋產(chǎn)權人共同擁有房屋的所有權和居住權，只是政府與房屋產(chǎn)權人以合同或契約的方式對房屋的處置權、使用權和收益權進行了一定的產(chǎn)權限制，與其說是“共有產(chǎn)權”不如稱為“合作產(chǎn)權”更為準確；所以不是共有產(chǎn)權，而是完全的居住權和按比例的投資收益權。

另一位著名房地產(chǎn)學者則說得更犀利，提到了20年前的房改，當時用標準價購買房改房的性質(zhì)就是共有產(chǎn)權（從職工單位購的標準價房改房，和單位共有。所謂標準價，是按職工工資水平測算得出的房改房售價，和房屋成本無關，更與市價無關），過幾年還是變成購房者個人的完全產(chǎn)權，一般只是象征性補點錢。

我們先把視野移至國外。住房股權計劃是英國政府基于資產(chǎn)建設理論提出的一項兼顧住房保障與資產(chǎn)建設的社會政策。英國政府希望通過這個計劃在資助更多的低收入者擁有自己的住房、提高住房擁有率的同時，給他們提供一個積累財富的機會。

我覺得英國的這種股權計劃就能體現(xiàn)出前面說的這兩點：居住權體現(xiàn)在住房股權計劃的參與者首先就是擁有租賃權的，收益權則體現(xiàn)在股權。同時又能避免以后糊里糊涂地再把房屋的部分產(chǎn)權變成住戶的完全產(chǎn)權。

住房股權計劃以居住在公共住房中的低收入者為對象，由政府通過匹配補貼、低息貸款的方式，資助公共住房的承租人在租賃期間購買公共住房經(jīng)營公司的股權、積累資產(chǎn)，逐漸由一個公共住房的租賃者轉變成為資產(chǎn)所有者，改善他們的財富地位，從而使低收入者擁有自己的資產(chǎn)最終脫離貧困。

這樣的好處是：保障了居住權，卻又避免了居民參與炒房，同時還讓居民享受了資產(chǎn)增值收益。建議有關部門不妨嘗試一下。

注：本文得到國家自然科學基金重點項目（批準號：71231008）的支持。

王春敏/責任編輯endprint