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    宋朝的房產(chǎn)限購

    2017-11-03 19:10:06吳鉤
    中外書摘 2017年10期
    關鍵詞:公屋汴京房租

    吳鉤

    汴京:“國際大都市”

    歷史上,房地產(chǎn)市場最為活躍的時代,非兩宋時期莫屬。當時的房地產(chǎn)換手率極高:“貧富無定勢,田宅無定主”,“人家田產(chǎn),只五六年間,便自不同”。為滿足頻繁的房地產(chǎn)交易,宋朝城市滿大街都是房地產(chǎn)中介,叫作“莊宅牙人”。而頻繁的換手率也意味著房子不愁賣不出去,因而宋朝的放貸機構(gòu)很歡迎不動產(chǎn)抵押貸款,而在商業(yè)低迷的明代前期,當鋪便傾向于拒絕不動產(chǎn)抵押。

    為什么宋朝的房地產(chǎn)市場這么活躍?不必奇怪,因為宋代商品經(jīng)濟發(fā)達,城市化方興未艾,人口流動頻繁,跟今天的趨勢一樣,宋人發(fā)跡后也喜歡往大城市擠,南宋的洪邁觀察到,“士大夫發(fā)跡壟畝,貴為公卿,謂父祖舊廬為不可居,而更新其宅者多矣。復以醫(yī)藥弗便,飲膳難得,自村疃而遷于邑,自邑而遷于郡者亦多矣”。而一個人從農(nóng)村搬到城市,首先必須解決的第一件事就是有個落腳、棲身之所,或購房,或租房,于是便催生了一個火爆的房地產(chǎn)市場。

    據(jù)包偉民先生的估算,北宋后期,汴京市區(qū)的人口密度約為12000-13000人/平方公里;南宋淳祐年間,臨安府市區(qū)內(nèi)的人口密度約為21000人/平方公里,咸淳年間,甚至可能達到35000人/平方公里。這是什么概念,今天紐約、倫敦、巴黎、香港的人口密度大致在8500人/平方公里以下,東京都與廣州市區(qū)的人口密度為13000人/平方公里,北京約為14000人/平方公里。換言之,宋代特大城市的人口密度居然超過了今天的國際大都市。

    如此之高的城市人口密度,勢必導致大城市的商品房始終處于供不應求的賣方市場形態(tài),房屋的銷售價與租賃價越推越高,北宋前期,汴京的一套豪宅少說也要上萬貫,一戶普通人家的住房,叫價1300貫;而到了北宋末,京師豪宅的價格更是狂漲至數(shù)十萬貫,以購買力折算成人民幣,少說也得5000萬元以上。難怪宋人要感慨說,“重城之中,雙闕之下,尺地寸土,與金同價,非熏戚世家,居無隙地。”

    租房族

    由于首都房價太高,宋政府又沒有為所有京官提供官邸,所以許多宋朝官員都買不起京師的房子,只好當了“租房一族”,這有北宋名臣韓琦的話為證:“自來政府臣僚,在京僦官私舍宇居止,比比皆是。”

    如果我們?nèi)シ卧?,便會發(fā)現(xiàn),不止一位當官的宋朝詩人在詩中感嘆租房過日子的生活。歐陽修官至“知諫院兼判登聞鼓院”,相當于最高立法機關第一負責人兼國家最高法院院長,還是只能在開封租房子住,而且房子非常簡陋,他曾寫詩發(fā)牢騷:“嗟我來京師,庇身無弊廬。閑坊僦古屋,卑陋雜里閭。鄰注涌溝竇,街流溢庭除。出門愁浩渺,閉戶恐為潴。墻壁豁四達,幸家無貯儲?!边@套破舊的古屋,每逢下大雨就浸水。

    當過御史中丞(相當于現(xiàn)在的中央紀委書記)的蘇轍,也是在京師買不起房子,一直住在出租屋,為此他多次在詩中自嘲:“我生發(fā)半白,四海無尺椽”;“我老未有宅,諸子以為言”。他的朋友李廌喬遷新宅,蘇轍寫詩相賀,同時也表達了他的“羨慕嫉妒恨”:“我年七十無住宅,斤斧登登亂朝夕。兒孫期我八十年,宅成可作十年客。人壽八十知已難,從今未死且磐桓。不如君家得眾力,咄嗟便了三十間。”直到晚年,蘇轍才在二線城市許州蓋了三間新房,喜難自禁,又寫了一首詩:“平生未有三間屋,今歲初成百步廊。欲趁閑年就新宅,不辭暑月臥斜陽。”

    還有一位叫作穆修的小官,也曾給朋友寫信發(fā)牢騷:“半年住京,延伺一命,雖室有十錢之物,亦盡為薪米、屋直之費?!泵總€月都要為房租發(fā)愁,日子過得比今日的“房奴”好不了多少。與穆修同病相憐的還有一位叫作章伯鎮(zhèn)的京官,他說:“任京有兩般日月:望月初,請料錢,覺日月長;到月終,供房錢,覺日月短?!笨礃幼舆@位章大人還是一名“月光族”。

    其實章伯鎮(zhèn)也不用抱怨,因為在他那個時代,連宰相都要租房子住。朱熹考證說:“且如祖宗朝,百官都無屋住,雖宰執(zhí)亦是賃屋?!彼握孀跁r的樞密副使(相當于副宰相)楊礪,租住在陋巷,“僦舍委巷中”,他去世時候,宋真宗冒雨前往祭拜,發(fā)現(xiàn)巷子狹窄,連馬車都進不了,“乘輿不能進,步至其第,嗟憫久之”。

    直到宋神宗時,朝廷才撥款在皇城右掖門之前修建了一批官邸:“詔建東西二府各四位,東府第一位凡一百五十六間,余各一百五十三間。東府命宰臣、參知政事居之;西府命樞密使、副使居之?!歼w也,三司副使、知雜御史以上皆預?!边@批官邸,只有副國級以上的宰相、參知政事、樞密使、樞密副使、三司使、三司副使、御史中丞、知雜御史(相當于中央紀委副書記)才有資格入住。部長以下的官員,還是“僦舍而居”。

    當然,你要是生活在北宋汴京,要租套房子還是非常方便的,因為汴京的房屋租賃市場是極為發(fā)達的。那么京城的房租高不高?這就得看是怎么樣的房子了。高檔住宅的租金肯定很貴,每月從十幾貫到幾十貫不等,元祐年間,御史中丞胡宗愈租了一套民宅,“每月僦直一十八千”。而租賃“店宅務”管理的公租屋,即政府提供的“廉租房”,每月只要四五百文錢就行了。

    開發(fā)商

    由于租房需求旺盛,宋朝城市的租賃市場一直很火爆,你要是在宋朝大城市擁有一套像樣的房產(chǎn)出租,基本上就衣食無憂了,司馬光做過一個估算:“十口之家,歲收百石,足供口食;月掠房錢十五貫,足供日用?!?/p>

    每個月十五貫的租金收入還算是少的啦。南宋時,建康府(今南京)的“有房廊之家,少者日掠錢三二十千”,每天收到的房租至少有二三十貫,折算成人民幣的話就是上萬塊。怪不得宋朝人認為,出租房子來錢太容易了,連白癡都能賺到錢:“僦屋出錢,號曰‘癡錢,故僦賃取直者,京師人指為‘錢井經(jīng)商”。

    因此,宋朝的有錢人家,幾乎都熱衷于投資房地產(chǎn)(另一個投資熱點是放貸業(yè))。現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)商基本上都是蓋房子出售,宋代的開發(fā)商則是蓋房子出租。南宋初,“豪右兼并之家占據(jù)官地,起蓋房廊,重賃與人,錢數(shù)增多,小人重困”。一名叫作張守的南宋人也說:“竊謂兼并之家,物業(yè)不一,或有邸店房廊,或有營運鈔物,初無田畝,坐役鄉(xiāng)里,似太優(yōu)幸?!边@里的“邸店房廊”即是用于出租的房產(chǎn),“營運鈔物”則是放貸業(yè)。

    但最具商業(yè)頭腦的開發(fā)商還得算真宗朝的宰相丁謂。他在汴京冰柜街購置了一塊地皮,由于冰柜街地勢低洼,經(jīng)常積水,所以被辟為儲備消防用水的用地??梢韵胂螅@個地方人煙肯定比較冷清,地價自然也比較便宜。丁謂要在這里修建房子,同僚都笑他傻。其實丁謂這個人很聰明,他在宅基地附近開鑿了一個大水池,既可將積水蓄于一處,挖出來的泥土又可以用來墊高地基。然后他又修建了一座橋,再向朝廷奏請開辟保康門為通衢,很快冰柜街便成了汴京的繁華地段,地價與房價都蹭蹭蹭往上漲。而丁謂的房子恰好處于商圈的要害位置,“據(jù)要會矣”,如果轉(zhuǎn)手出來,或者放租,價格就很高了。

    宋朝政府是歷代少見的商業(yè)驅(qū)動型政府,眼看著房地產(chǎn)市場如此有利可圖,也積極投身進去,在都城與各州設立“店宅務”,相當于官營房地產(chǎn)公司,專門經(jīng)營官地與公屋的租賃。天禧元年(1017),汴京店宅務轄下有23300間公租屋。天圣三年(1025),京師公租屋的數(shù)目又增加到 26100 間。

    房市調(diào)控

    房子不僅是開發(fā)商與政府的搖錢樹,更是居民生存于社會必不可少的容身之所,因此,宋政府也不敢放任房價一再飆升,動用行政手段干預市場是少不了的—— 盡管這樣的做法在今天的經(jīng)濟自由主義者看來極不可取。

    今人見識到的“限購”政策,其實宋朝政府已經(jīng)在使用了。宋真宗咸平年間,朝廷申明一條禁約:“禁內(nèi)外臣市官田宅。”即不準中央及地方官員購買政府出讓的公屋。為什么要這么規(guī)定?因為宋政府希望將申購公屋的機會留給一般平民。

    宋仁宗天圣七年,宋政府又出臺“第二套房限購”政策:“詔現(xiàn)任近臣除所居外,無得于京師置屋?!痹谌胃吖俪苏诰幼〉姆慨a(chǎn)之外,禁止在京師購置第二套房。至于平民是不是也受“限購令”的約束,史料沒有說明。想來這次“第二套房限購”,應該只針對在京的高官。

    由于兩宋時期大城市的房屋自住率不高,“租房族”數(shù)目龐大,宋政府將房市調(diào)控的重點放在房屋租賃價格上,時常發(fā)布法令蠲免或減免房租:大中祥符五年(1012)正月,“詔:以雪寒,店宅務賃屋者,免僦錢三日”;大中祥符七年(1014)二月,又詔令“貧民住官舍者,遇冬至、寒食,免僦直三日”。這里的“官舍”,就是“店宅務”經(jīng)營的公屋。這些公屋某種程度上具有“廉租房”的性質(zhì),租住者又多為城市的中低收入群體,因而,宋政府在極端天氣時節(jié)(雪寒)或重要節(jié)日免除租戶數(shù)日房租,合情合理。

    不過,有時候,宋政府也會要求私人出租的房屋與公屋一起減免租金,如北宋至和元年(1054)二月,仁宗“詔天下州縣自今遇大雨雪,委長吏詳酌放官私房錢三日,歲毋得過三次”。南宋紹興十二年(1142)二月,高宗“詔免京城公私房廊一月”,廿一年(1151)二月,又“詔行在(杭州)官私僦舍錢并減半”。

    以今天的目光來看,政府明令私人出租屋減租,無疑是不尊重市場定價與私有產(chǎn)權(quán)的表現(xiàn)。但在當時,這一政策也有它的合理性:那些當包租公的,通常都是形勢戶,非富即貴;而蝸居于出租屋的則多為弱勢群體,出于“利益的衡平”考慮,讓形勢戶減收一點租金,似乎也不特別過分。

    當然這里有一個“度”需要政府把握好,偶爾蠲免幾天房租那情有可原,如果經(jīng)常性要求業(yè)主這么做,則勢必受到業(yè)主的抵制、市場的報復。南宋末有一位叫作胡太初的官員,就對政府頻繁降低房租的做法提出非議:“不知僦金既已折閱,誰肯以屋予人?積至塌壞傾摧,不復整葺,而民益無屋可居矣。是蓋不知貧富相資之義者也。”意思是說,官府老是要求業(yè)主將租金打折,那今后誰還愿意將房屋租給別人居???就算租出去,房屋壞了,業(yè)主也必不愿意掏錢修葺,最后租戶將“無屋可居”。官府的做法看似是恤民,其實是不知道“貧富相資”的道理。

    宋朝畢竟是商品經(jīng)濟很發(fā)達的時代,人們對市場的定價機制并不陌生,如葉適認為,“開闔、斂散、輕重之權(quán)不一出于上,而富人大賈分而有之,不知其幾千百年也,而遽奪之,可乎?”對富人的財產(chǎn)權(quán),宋人也明確提出要給予保護,如蘇轍痛罵王安石:“王介甫,小丈夫也。不忍貧民而深疾富民,志欲破富民以惠平民,不知其不可也?!彼圆庞忻靼兹苏境鰜矸亲h政府的減租政策,強調(diào)“貧富相資”的道理。

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