陸佳裔

這是龔小芬從中國臺(tái)灣到上海的第19年，她決定搬離現(xiàn)有的家。已經(jīng)工作的3個(gè)孩子陸續(xù)從四室二廳的大屋搬走，面對(duì)空蕩蕩的房間，她和丈夫考慮不再續(xù)租。今年4月，他們購置了一套小房子，搬到了偏遠(yuǎn)的唐 鎮(zhèn)。

大屋換小后，龔小芬明顯感覺到空間不夠用了。孩子們從小到大的獎(jiǎng)杯獎(jiǎng)牌、相冊(cè)，女兒收到的各種禮物和紀(jì)念品就只能散落在外，尤其是先生珍藏的臺(tái)版書籍，書架已經(jīng)放不下。龔小芬舍不得與人分享，整箱整箱的書堆砌在屋中，過道上擠得走不了路。

這些價(jià)格不貴重卻有紀(jì)念價(jià)值的閑置品，成了龔小芬的難題—人們不想扔掉那些他們賦予了情感的東西，便會(huì)生出一種找個(gè)地方儲(chǔ)存的渴望。她在網(wǎng)上鍵入“倉庫”“閑置”等關(guān)鍵詞后，第一次知道了“迷你倉”—這是1990年代末美國德克薩斯州興起的一種專門針對(duì)小型用戶的倉儲(chǔ)服務(wù)，租賃面積一般在1至100平方米。在歐美和日本發(fā)展后，21世紀(jì)初迷你倉形式傳入香港，并迅速打開了市場。

對(duì)比了3家公司后，龔小芬選擇在CBD自存?zhèn)}中租下了一個(gè)10平方米的空間。和普通倉庫的服務(wù)程序不同，從選倉到開倉，龔小芬在微信上完成了整個(gè)流程。下單微信支付成功并輸入身份證獲得后臺(tái)審批后，她的手機(jī)界面上就生成了一把專屬的“電子鑰匙”。點(diǎn)擊圓形鎖孔按鈕，幾秒后即可連續(xù)打開兩道倉庫大門。

CBD自存?zhèn)}創(chuàng)始人曹肇棆，在香港出生長大，已經(jīng)使用了十幾年的迷你倉服務(wù)。在香港740萬常住居民中，大多數(shù)人的居住環(huán)境非常擁擠，人均住宅面積僅為15.5平方米，在這種情況下，書籍、運(yùn)動(dòng)器材和其他各種物品的儲(chǔ)存空間頗為有限。曹肇棆是一個(gè)狂熱的高達(dá)粉絲，少年時(shí)期收集了近百盒的高達(dá)模型，這是珍貴的童年回憶，他的父母由此租用了一個(gè)儲(chǔ)物單位存放收藏。

對(duì)比常見的地下庫房，曹肇棆把私人倉儲(chǔ)視作“五星級(jí)儲(chǔ)物間”。CBD自存?zhèn)}增加了抽濕機(jī)、空調(diào)，安裝銀行的防盜系統(tǒng)，并配備24小時(shí)監(jiān)控的攝像頭。他們將大型倉庫分隔成若干間小倉庫，按照租位空間的大小，最低7天起，以月、季、年計(jì)算租金，標(biāo)準(zhǔn)倉1.73立方米（長寬高1.2米）每月收費(fèi)價(jià)格約149元至349元。目前，CBD自存?zhèn)}在北京、上海兩地的CBD區(qū)域已經(jīng)有了12家智能迷你倉，以及20家與聯(lián)合辦公空間合作的移動(dòng)迷你倉網(wǎng)點(diǎn)，并在今年2月得到了香港房地產(chǎn)基金匯貫?zāi)县S的2800萬美元A輪融資。

近兩年，可以帶來強(qiáng)勁常規(guī)收入增長，且有穩(wěn)定租戶基礎(chǔ)為其高租用率提供支持的自助倉儲(chǔ)公司正在快速增加。根據(jù)數(shù)據(jù)調(diào)研公司益普索2016年的數(shù)據(jù)，2014年至2016年間，中國內(nèi)地的迷你倉發(fā)展增幅超過60%，迷你倉品牌數(shù)量達(dá)到39個(gè)，迷你倉儲(chǔ)設(shè)施總計(jì)162個(gè)。

“北上廣深一線城市地產(chǎn)政策變化、人口數(shù)量及結(jié)構(gòu)、消費(fèi)及文化水平等，正與三個(gè)驅(qū)動(dòng)自助倉儲(chǔ)市場的因素匹配?！敝倭柯?lián)行亞洲資本市場研究部董事黃綽峰對(duì)《第一財(cái)經(jīng)周刊》說。他并沒有對(duì)內(nèi)地市場爆發(fā)時(shí)間做過預(yù)測，但在他的研究中，驅(qū)動(dòng)市場的因素分中占據(jù)前三名的分別是“減少的住所面積”“個(gè)人消費(fèi)者需求增長”以及“消費(fèi)意識(shí)增強(qiáng)”，而這些市場驅(qū)動(dòng)因素已經(jīng)形成。

黃綽峰同時(shí)也指出發(fā)達(dá)國家?guī)资甑陌l(fā)展已經(jīng)證明了迷你倉有著長期的需求，而“斷舍離”之風(fēng)只是一段時(shí)間的流行，并且影響的只是小眾人群。至于需求程度，可以通過城市化的進(jìn)度衡量。從目前CBD自存?zhèn)}的數(shù)據(jù)來看，人們并不愿意舍棄賦予了情感的物品，倉儲(chǔ)中95%的物品并不值錢，大都有紀(jì)念價(jià)值但沒有使用價(jià) 值。

曹肇棆的兩次創(chuàng)業(yè)都圍繞著自助倉儲(chǔ)。2008年，不到24歲的曹肇棆從劍橋房地產(chǎn)金融專業(yè)畢業(yè)，他在外資投行做過甲方和乙方，但更想從實(shí)踐中去認(rèn)識(shí)一門生意如何從零做起。

2008年的香港，迷你倉的廣告鋪滿了街道，每個(gè)月都有十余家迷你倉新品牌涌進(jìn)市場。一年不到，迷你倉的市場占有率就從30%直線上升到將近飽和。當(dāng)時(shí)，曹肇棆的“儲(chǔ)物樂”從儲(chǔ)物柜服務(wù)切入個(gè)人存儲(chǔ)市場，隨后便因?yàn)橘Y金不足、市場紅海等多方因素關(guān)閉。“每個(gè)人都能看到的機(jī)會(huì)，那就不是機(jī)會(huì)?！辈苷貤媽?duì)第一次創(chuàng)業(yè)失敗有此感 悟。

隨后5年，熟悉地產(chǎn)金融的曹肇棆在北京一家外資地產(chǎn)基金工作。他跑遍了30多個(gè)城市，多方調(diào)研后，他發(fā)現(xiàn)內(nèi)地市場正上演著和香港同樣的變化。以北上廣深領(lǐng)頭的一線城市房價(jià)高升，房價(jià)與工資差距日益擴(kuò)大，人們不得不購買或租賃小戶型房屋。其中的一部分用戶為滿足空間的使用需求，也會(huì)把不常用的非生活必需品另找空間存放。

2014年8月，曹肇棆辭去工作，與合伙人湊了50萬元，在國貿(mào)新城國際的一個(gè)小區(qū)租下了一間約400平方米的地下室，改建成100個(gè)單元的儲(chǔ)物柜。從時(shí)間上看， CBD迷你倉并不是最早嘗試自助倉儲(chǔ)服務(wù)的創(chuàng)業(yè)公司。在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)切入，曹肇棆心中仍然有三個(gè)問題沒有得到解決。

首先，迷你倉在歐美、日本等成熟市場已經(jīng)得到驗(yàn)證，如果遷移到了國內(nèi)，中國用戶的消費(fèi)習(xí)慣和生活理念與國外相差甚大，是不是會(huì)遭遇“橘生淮北則為枳”的窘境？其次，迷你倉的概念在2008年左右已經(jīng)傳入內(nèi)地，發(fā)展了6年都始終處于起步狀態(tài)，用戶教育需要多久？市場爆發(fā)的時(shí)間點(diǎn)還需要多長？最為關(guān)鍵的一點(diǎn)，在CBD迷你倉之前，北京已有10個(gè)迷你倉品牌入駐，和這些先發(fā)運(yùn)營商相比，CBD有多大的優(yōu)勢？

在走訪了主流的幾家迷你倉后，曹肇棆發(fā)現(xiàn)同行的使用率并不低。事實(shí)上，地產(chǎn)基金對(duì)迷你倉形式的投資樂于接受。從租金回報(bào)率來看，房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況良好的地區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)租金回報(bào)率一般界定在5%至7%之間，比值越高，意味著收回的周期越短，投資價(jià)值越高。一方面，迷你倉在運(yùn)營成熟后的預(yù)測租金回報(bào)率能達(dá)到10%以上。這對(duì)于地產(chǎn)基金而言，是一個(gè)新出口，可以釋放投資。endprint

曹肇棆算過一筆賬，如果能租出30%的空間，就能做到盈虧平衡，多年的房地產(chǎn)調(diào)研讓他更有信心的是，按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律和目前城市的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，一線和大型主流省會(huì)城市的中產(chǎn)家庭會(huì)和歐美市場上的情況一樣，成為迷你倉的主要受眾。就人口角度而言，國內(nèi)的自助倉儲(chǔ)服務(wù)仍然處于大面積缺失。

新城國際的迷你倉試水是個(gè)很好的開端。CBD自存?zhèn)}先延續(xù)國外傳統(tǒng)的儲(chǔ)物模式，給儲(chǔ)戶發(fā)門禁卡和掛鎖，來測試市場的反應(yīng)。由于地段優(yōu)越交通便利，加之外國住戶較多，市場推廣的成本降到了最低。兩個(gè)月后，CBD自存?zhèn)}便開始盈利。

調(diào)研和試點(diǎn)的成功，某種程度上給了曹肇棆前兩個(gè)問題的答案。對(duì)于第三個(gè)問題，他仍有困惑：如果繼續(xù)按照傳統(tǒng)迷你倉一樣，由客服值守，用門禁卡開倉，再配以鑰匙開鎖的模式，CBD迷你倉和其他運(yùn)營商相比，沒有任何優(yōu)勢。

一篇關(guān)于《快捷酒店用“互聯(lián)網(wǎng)+智能鎖”提升運(yùn)營效率并增強(qiáng)住戶體驗(yàn)》的文章，讓曹肇棆想到了為個(gè)人和小型企業(yè)的迷你倉儲(chǔ)配置智能鎖。剛從硅谷回來的王玨欣成為了CBD自存?zhèn)}的技術(shù)合伙人，重新開發(fā)了一套后臺(tái)管理系統(tǒng)。當(dāng)時(shí)這一行業(yè)大部分競爭對(duì)手都在積極布局網(wǎng)點(diǎn)，尋求規(guī)?；?，曹肇棆則把主要的投入用于技術(shù)研發(fā)，每年60萬元的投入，相當(dāng)于一個(gè)迷你倉租用一年的成本。

優(yōu)化后的服務(wù)流程讓CBD迷你倉租賃只要通過微信或App鏈接就能完成，從選倉到開倉整個(gè)交易，也能做到在線服務(wù)。這也意味著自助倉儲(chǔ)不需要很多員工，運(yùn)營商借助大量自動(dòng)化技術(shù)來完成開倉、安保和進(jìn)入等流程。

從今年3月到7月，公關(guān)服務(wù)公司行政胡詠陸續(xù)租下了7間位于上海東海廣場的迷你倉。最初她只打算短租，是為救急存放雜物的一次臨時(shí)過渡。試用了一個(gè)月后，管理層決定長租，“在獲取授權(quán)后，鑰匙還可以共享，這意味著即便我出差了，也可以授權(quán)電子鑰匙給他人，每次行為都有記錄。”胡詠對(duì)《第一財(cái)經(jīng)周刊》說。

原先定位于個(gè)人用戶的迷你倉現(xiàn)在也滿足了一部分公司企業(yè)的商務(wù)需求，這讓CBD迷你倉的使用率達(dá)到50%，實(shí)現(xiàn)盈利。但在前3年，CBD迷你倉的融資卻頗為不順。

曹肇棆有過一天被5撥投資人拒絕的經(jīng)歷。他發(fā)現(xiàn)，迷你倉這一概念常被誤以為是物流倉庫，另一方面，投資人擔(dān)心模式過重，這需要前期較大的投入，當(dāng)時(shí)資本投資的熱點(diǎn)集中在O2O項(xiàng)目上，對(duì)于這種重模式并不感興趣。

直到2016年8月，一家北京開發(fā)商在加盟CBD迷你倉的2家網(wǎng)點(diǎn)后，看到營收數(shù)據(jù)的良好反饋，成為CBD自存?zhèn)}的Pre-A輪投資方。今年2月，香港開發(fā)商匯貫?zāi)县S（InfraRed Nan Fung）經(jīng)過了3個(gè)多月來回的盡職調(diào)查，注入2800萬美元的A輪融資。這家基金曾在英國投資過迷你倉并成功退出，也見證了香港自存?zhèn)}15年發(fā)展的全過程。

資金的活力讓CBD自存?zhèn)}在一年間迅速擴(kuò)張，目前，CBD迷你倉在北京和上海已經(jīng)開了13家網(wǎng)點(diǎn)，總儲(chǔ)存體積逾6000立方米。網(wǎng)點(diǎn)的使用率幾乎都在70%以上，總營收同比去年翻了3倍，用戶量翻了2倍。

政策監(jiān)管仍然是影響新興行業(yè)發(fā)展的重要因素。在仲量聯(lián)行亞洲資本市場研究部董事黃綽峰的觀察中，國內(nèi)的迷你倉發(fā)展目前呈現(xiàn)出兩種走向，其一是像中國臺(tái)灣和香港一樣自由發(fā)展，到了一定規(guī)模后政府介入；另一種像新加坡模式，運(yùn)營者和實(shí)力雄厚的地產(chǎn)投資者合作，再大規(guī)模鋪開。

不過由于對(duì)儲(chǔ)物沒有嚴(yán)格規(guī)范，盡管香港之前的迷你倉全部建于商業(yè)用地內(nèi)，2016年的大火后，政府大幅收緊相關(guān)建筑物條例和消防條例。臺(tái)灣則從今年起禁止迷你倉建于居住用地。因此迷你倉的租金成本上漲，回報(bào)率下降。兩年間，香港的迷你倉項(xiàng)目減少了近 15%。

盡管給每箱儲(chǔ)物都上了保險(xiǎn)，但和行業(yè)內(nèi)的其他品牌一樣，CBD迷你倉基本只標(biāo)注了8類不得寄存的物品種類，對(duì)于入庫的物品，尚未有安檢步驟，可能存在的安全隱患也是自助倉儲(chǔ)行業(yè)存在的一大風(fēng)險(xiǎn)因素。