遠洋：“相關多元化”再出發(fā)

劉俊卿

觸底反彈之后，遠洋下一個十年目標是成為以房地產(chǎn)為基礎的多元化投融資集團。

9月27日，杭州遠洋樂堤港正式開業(yè)，標志著遠洋集團控股有限公司（下稱“遠洋”）首個獨立運營的商業(yè)綜合體正式落地。

8月中旬，遠洋發(fā)布的2017年中報顯示，上半年實現(xiàn)銷售額304.66億元，同比增長48%；實現(xiàn)營業(yè)收入172.6億元，較去年同期增長85%。這是近3年來遠洋最好的一次“中考”成績。

自2014年以來，遠洋的營業(yè)收入出現(xiàn)接連下滑，直至調(diào)整策略，才實現(xiàn)業(yè)績觸底反彈。銷售額突破千億，也已提上議事日程。

在遠洋董事局主席、總裁李明預計中，千億目標的實現(xiàn)為期不遠，就在2018年。他對《財經(jīng)國家周刊》記者說，上市十年，遠洋已從一個以房地產(chǎn)住宅開發(fā)為主業(yè)的公司，轉(zhuǎn)變?yōu)橄嚓P多元化多種業(yè)務齊頭并進的綜合性投融資集團。經(jīng)過一系列調(diào)整，逐漸形成了較為成熟的體系與盈利模式。

從偏安一隅到布局全國

時間回溯至1993年，中國遠洋運輸集團旗下誕生了眾多的房地產(chǎn)公司，并因此成立中遠房地產(chǎn)公司（遠洋前身），以統(tǒng)籌管理企業(yè)地產(chǎn)業(yè)務。

2000年，原本籍籍無名的中遠房地產(chǎn)已經(jīng)在北京市場小有名氣，公司開始由管理型向經(jīng)營型轉(zhuǎn)變，嘗試多個項目大規(guī)模并行開發(fā)。

2007年9月28日，遠洋以“紅籌第一股”身份在香港聯(lián)合交易所主板成功上市，融資和規(guī)模位列全球第三，國內(nèi)第二。

“上市對于遠洋來說不僅是一個標志，也是一個變革，使公司從簡單的環(huán)境走向了更廣闊的環(huán)境。上市后，遠洋才可以說具備了從北京區(qū)域性公司轉(zhuǎn)型為全國性公司的基本條件?！崩蠲髡f。

登陸資本市場之初，遠洋的總資產(chǎn)約為377.6億元，土地儲備僅有890萬平米，區(qū)域布局剛剛起步，僅限于北京、天津、大連等環(huán)渤海城市。

如今，遠洋已經(jīng)實現(xiàn)對京津冀、長三角、長江中游、珠三角、成渝五大城市群以及其他重點地區(qū)的涵蓋，完成了全國性布局。營業(yè)額從2006年的57.5億元增長到了2016年的345.51億元，增幅超過500%，利潤不斷走高。2017年中期業(yè)績報告顯示，遠洋集團的總資產(chǎn)已經(jīng)趨近1800億，比上市之初增長約376%。

在中國高速發(fā)展的城市群布局和相應增加土儲，已然成為上市房企的重要戰(zhàn)略，也是現(xiàn)階段保障與提升房企市值與資產(chǎn)規(guī)模的有效手段。近年來，遠洋土地儲備也實現(xiàn)大幅度增長，今年上半年遠洋總土地儲備量達到3003.3萬平方米。

一端品牌溢價，一端成本控制

遠洋半年報顯示，今年上半年，營業(yè)額和凈利潤均大幅增長，同比分別增85%和84%，延續(xù)了去年下半年以來的良好發(fā)展態(tài)勢；協(xié)議銷售額同比大幅增長48%至約305億元，完成全年銷售目標的51%。

逆周期拿地實力的提升和融資成本的降低，成為遠洋業(yè)績逆轉(zhuǎn)的重要因素。與過去依靠舉牌拍地推高購地成本不同，遠洋通過公開招拍掛、并購、項目合作等多重方式多元化拿地。其中，并購拿地已經(jīng)成為遠洋在非公開市場拿地的首要渠道。

在獲取土地儲備的過程，遠洋實行了嚴格的成本控制措施。半年報顯示，截至今年6月30日，遠洋新增36個項目，平均拿地成本每平方米僅5000元，持續(xù)下降，累計新增權益土地儲備418萬平方米；總土地儲備達至3003萬平方米，平均土地成本約每平方米6100元，相當于銷售均價18558元的33%，地價房價比低于35%。

李明表示，遠洋在產(chǎn)品一端握有品牌溢價空間，而另一端的成本控制下，即使有限價等調(diào)控政策，未來在定價上也會掌握話語權。他預計，未來三年遠洋將具備毛利率上行空間，能夠提高到25%以上。

在控制土地成本的同時，遠洋財務成本同樣實現(xiàn)下降。半年報顯示，遠洋凈借貸比維持在62%的健康水平，營業(yè)費用、管理費用、財務費用率已由2016年的9.1%下降至7.1%，匯兌收益的變動也由虧損轉(zhuǎn)至收益1.1億元。在融資成本方面，今年上半年較2016年下降31個基點至5.07%。近三年來，融資成本已經(jīng)下降2%，這意味著每年將節(jié)省數(shù)億元的資金成本支出。

李明表示，面對行業(yè)整合加速、經(jīng)濟環(huán)境多變的情況下，遠洋將堅持發(fā)展策略、進行審慎投資，也將繼續(xù)保持穩(wěn)健的財務狀況和負債率水平，并進一步優(yōu)化經(jīng)營管理體系，增強執(zhí)行能力，推動業(yè)務有序、快速發(fā)展，為股東創(chuàng)造更大價值。

相關多元化提速

2016年6月，遠洋更名，進行集團化運作，同時宣布未來只會投入40%的權益資本到住宅項目上，其余的60%則分別配比在商業(yè)地產(chǎn)、房地產(chǎn)金融、物業(yè)服務和養(yǎng)老服務業(yè)務上，開啟相關多元化發(fā)展。

據(jù)介紹，遠洋的新業(yè)務，在持有物業(yè)、房地產(chǎn)金融、養(yǎng)老業(yè)務和物業(yè)管理方面已經(jīng)形成體系，具備可持續(xù)盈利的能力。今年上半年遠洋投資性物業(yè)可租賃面積113萬平方米， 實現(xiàn)權益租金收入約人民幣9億元。成都遠洋太古里上半年銷售額達人民幣18.4億元，同比增長43%。收購的位于北京、上海、成都等核心城市的成熟寫字樓和商業(yè)物業(yè)，也得到可觀的回報。

李明介紹，預計2018年至2022年將有6個投資性物業(yè)陸續(xù)于市場推出，2022年權益租金收入增加至40億元。

在房地產(chǎn)金融業(yè)務方面，2014-2017年基金管理規(guī)模復合增長率超75%。遠洋資本的資產(chǎn)管理規(guī)模達人民幣500億元，凈利潤達人民幣3.4億元。

除了地產(chǎn)相關業(yè)務外，遠洋多元化重點之一的護理服務型養(yǎng)老已經(jīng)成為發(fā)展最快的業(yè)務。

自2010年開始布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，經(jīng)過數(shù)年的發(fā)展，遠洋目前在全國布局與產(chǎn)品線擴展方面正進入加速期，已經(jīng)運營達到1000張床位，覆蓋北京、上海、廣州、武漢等核心城市，今年年底床位將達到2500張以上。未來三年將保持百分之百的速度，到2020年將達到20000張。

李明算了一筆賬：每張床的投資在50萬左右，如果到20000張床，大概投資100億元，實現(xiàn)營業(yè)收入10億元。

遠洋物業(yè)管理業(yè)務盈利情況同樣持續(xù)向好。據(jù)介紹，“遠洋億家”管理的物業(yè)項目近100個，面積近3200萬平方米，包括住宅、寫字樓、購物中心、綜合體等各類型物業(yè)，其中中高端項目占比53%。今年上半年，“遠洋億家”已經(jīng)為遠洋帶來營業(yè)收入約5.8億元，同比增長17%，并實現(xiàn)凈利潤約8900萬元，同比大升84%。

據(jù)介紹，遠洋將依托金融手段，對具有規(guī)模優(yōu)勢、運營體系成熟的關聯(lián)性企業(yè)展開股權投資，在獲取投資收益的同時，謀求戰(zhàn)略聯(lián)動，實現(xiàn)與集團實業(yè)的業(yè)務協(xié)同，形成資本運作與實業(yè)發(fā)展的雙輪驅(qū)動。

李明表示，目前各項新業(yè)務均擁有一定的業(yè)務規(guī)模、成熟的運營模式和可持續(xù)的盈利能力，具備獨立、快速、穩(wěn)健發(fā)展的條件，未來在提升主營業(yè)務業(yè)績增長的同時亦會加快新業(yè)務發(fā)展。

不過，遠洋多元化業(yè)務發(fā)展迅速，但與集團主導的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務相比，盈利水平還有很大差距。

是故，在多元化策略的同時，為了2018年實現(xiàn)千億目標并保證轉(zhuǎn)型順利，遠洋仍然需要“積極拿地”。endprint