基于房屋面積測量中注意問題研究

徐冬青

摘要：本文結(jié)合筆者多年在房產(chǎn)測量中的工作經(jīng)驗，主要闡述了房屋面積測繪的基本要求，從中針對房屋面積測量中注意問題進行了分析。

關(guān)鍵詞：房屋面積測繪；圖紙檢查；數(shù)據(jù)采集；面積分攤；要求

引言

近年來，隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，人們對房屋建筑的面積提出了更高的要求，同時促進了房產(chǎn)面積測量行業(yè)的發(fā)展。房屋面積測繪的結(jié)合將會影響到購房者的經(jīng)濟利益。因此，在房產(chǎn)面積測繪過程中需要按照相關(guān)規(guī)范來嚴格把關(guān)，提高測繪結(jié)果的科學性和合理性，從而為房產(chǎn)產(chǎn)籍和產(chǎn)權(quán)管理單位處理土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)糾紛提供科學合理的依據(jù)。本文結(jié)合筆者的工作總結(jié)，主要論述了房屋面積測量中注意問題。

1房屋面積測繪的基本要求

（1）外墻測繪點為房屋內(nèi)部的地平面之上的1.00m左右，房屋的各個側(cè)墻要進行兩次以上的獨立測量，從而為測量結(jié)果的復核提供方便。測量時應使用手持測繪設(shè)備，對測量所得數(shù)據(jù)做四舍五入處理，保留兩位小數(shù)。

（2）能夠進行面積測繪的房屋要滿足以下條件，包括房屋層高在2.20m以上，從而保證人們的正常生活和生產(chǎn)活動；結(jié)構(gòu)穩(wěn)固，建筑物能夠永久存在；有圍護結(jié)構(gòu)；有上蓋。

（3）整套房屋的層高是指房屋上下兩樓面之間，或者地面與樓面之間，或屋頂至地面之間的垂直距離，屋頂平臺與樓面之間的高度也屬房屋的層高，但是平臺和房屋頂面的隔熱層厚度都不應計算在層高之內(nèi)；對于斜面的屋頂來說，如果房屋是瓦頂結(jié)構(gòu)，則為地面至擱瓦的木板上2.20m之間的距離；如果房屋是混合結(jié)構(gòu)，則為地面至屋頂上2.05m之間的距離。

（4）對于在《房產(chǎn)測量規(guī)范》頒布實施以前，已經(jīng)完成測繪，并認定了房屋面積的建筑，如果存在任何異議并有復核要求的，在復核時要執(zhí)行原測繪規(guī)范。（5）在計算房屋面積時，建筑面積的基本計算原則為《房產(chǎn)測量規(guī)范》中第八條關(guān)于房屋面積測繪的規(guī)定。

2房屋面積預測繪中注意問題分析

建筑面積預測繪是在房屋沒竣工前，根據(jù)建筑施工設(shè)計圖紙進行的。建筑面積預測繪成果可為商品房預售登記提供依據(jù)，在進行預測繪時需注意以下幾個方面的問題：

2.1對開發(fā)商提供的預測繪圖紙資料進行檢查

設(shè)計圖紙是建筑面積預測繪的首要資料，設(shè)計圖紙的準確程度直接影響到建筑面積預測繪成果的準確性，所以在進行預測繪之前應檢查圖紙的完整性及清晰度，尤其是注意檢查設(shè)計圖紙上是否蓋有設(shè)計單位及規(guī)劃部門審圖中心的公章。有些開發(fā)商為了趕進度，可能會提供沒有經(jīng)規(guī)劃部門核準的初步設(shè)計圖紙，這樣的圖紙是不能作為預測繪使用的，因為它往往會變更。

2.2房屋尺寸數(shù)據(jù)的采集

房屋尺寸數(shù)據(jù)的采集是建筑面積預測繪的關(guān)鍵，房屋尺寸分為套內(nèi)尺寸和公用分攤部分的尺寸。房屋的套型是按設(shè)計圖紙分隔墻體的中線劃定的，對于套型比較簡單的多層建筑，處理起來比較容易。對于框架結(jié)構(gòu)的高層建筑或套型比較復雜的房屋來說，處理時就會有特殊的情況出現(xiàn)。

（1）框架結(jié)構(gòu)的房屋都會有承重的結(jié)構(gòu)柱，房屋層數(shù)較多的高層建筑，承重的結(jié)構(gòu)柱往往還很大。目前很多城市在計算房產(chǎn)面積時不管承重的結(jié)構(gòu)柱大小，其面積均計入該柱平面位置所在戶室的套內(nèi)建筑面積里。從功能上講，承重的結(jié)構(gòu)柱是為整幢房屋的承重而設(shè)計的，嚴格來說不宜算到某一戶的套內(nèi)去，建議在房屋分套時將柱放到整幢或功能區(qū)內(nèi)作為共用面積進行分攤較好。

（2）《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定未封閉的陽臺計算一半建筑面積。在實際操作中，經(jīng)常會遇到很大的入戶花園或一面為敞開的一個房間，這種結(jié)構(gòu)究竟是按未封閉陽臺處理還是按房間處理？如果按陽臺處理，它實際上裝個窗就是標準的一個房間；如果按房間處理，它又確實如同未封閉陽臺那樣是敞開式的。從定義上可以知道，陽臺是泛指有永久性上蓋、有圍護結(jié)構(gòu)、有臺面、與房屋相連、可以活動和利用的房屋附屬設(shè)施，供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間，根據(jù)其與主墻體的關(guān)系分為凹陽臺和凸陽臺，根據(jù)其空間位置分為底陽臺和挑陽臺。

2.3墻面突出部分的面積計算方式

在高層建筑的施工中，通常會因結(jié)構(gòu)的需要而在下面建設(shè)一段獨立的且與墻體連接的承重柱，在有承重柱的建筑測繪中，我國目前主要的測繪方法為：不管柱子占用多大的面積，都要計入該柱所在房屋內(nèi)的建筑面積之中，這說明承重柱的面積也要分攤其他各項公用面積。這種計算方法存在一定的弊端，如承重結(jié)構(gòu)的建筑目的在于滿足整個建筑物的設(shè)計要求，而并非由一戶所有。根據(jù)國際通用的《房產(chǎn)測量規(guī)范》中的相關(guān)規(guī)定，房屋的建筑面積包括套內(nèi)陽臺的建筑面積、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)使用面積三個部分所組成。因此，這種將承重柱計算為房屋面積的測繪計算方式是不合理的，應將其作為公攤面積計算。

2.4復式結(jié)構(gòu)的面積計算

房屋的層數(shù)指房屋的地面與樓板之間所劃定的層數(shù)。有些測繪將復式結(jié)構(gòu)中的上層作為自然層數(shù)，這種測繪方式引起了一些探討：這種計算方式將會擴大管道井、垃圾道、電梯井以及戶外樓梯的面積，這也會增大復式結(jié)構(gòu)房屋所有者的公共分攤部分的面積，這種因結(jié)構(gòu)而導致的垃圾道、梯間等面積的無形擴大的計算方式不十分合理。目前建筑商為滿足人們對于美觀的需要，設(shè)計出了越來越多的復式斜屋頂建筑，這也增加了房屋面積測繪的難度。斜頂房屋面積的測繪方法為：斜頂結(jié)構(gòu)的房屋面積為屋頂高度的2.2m以上部分的外圍水平投影面積總和。斜頂房屋至天面或屋頂上有另一個可供居住或貯藏物品的永久使用的斜頂房屋。對于簡單的斜頂結(jié)構(gòu)房屋，可以直接截取2.20m以上部分，這種計算方法較為準確和方便，但對于有“老虎窗”的斜頂房屋來說，計算方法卻有所區(qū)別，對于這種結(jié)構(gòu)的房屋來所，只有窗頂部分能夠達到2.20m，兩側(cè)部分通常達不到這種高度，因此計算會出現(xiàn)偏差，且由于結(jié)構(gòu)復雜，測繪也存在一定的難度。因此，對于這種結(jié)構(gòu)的房屋，該計算方式是不合理的。

2.5公共面積分攤問題

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系也變得日趨復雜，逐漸由單一的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化為了多元產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)。所以，公共面積的分攤和計價矛盾也變得愈加尖銳。例如，建筑物的地下室的單位價格通常會比較低，與地上部分相差較大，但當?shù)叵率易鳛楣裁娣e被不同的樓層和不同功能區(qū)所分攤時，地下室的銷售價格也會隨著樓層和功能區(qū)的不同而有所差異。如果同時由住宅和攤位共同分攤地下室面積，則同一地下室會因分攤方式的不同而出現(xiàn)較大的價差，由此可見，這種不合理的計價方式會極大地損害放房屋所有者的基本權(quán)益，且這種損害方式又非常隱蔽，因此，如何從面積計算出發(fā)來有效解決公攤面積的突出矛盾這一課題還需進一步的研究。

3結(jié)語

隨著我國經(jīng)濟的迅速發(fā)展，房屋建筑數(shù)量日益增多，人們對房屋繪測精度的要求越來越高，房屋面積測算則更是房屋產(chǎn)權(quán)人極為關(guān)注的。房產(chǎn)面積測算精度的高低，直接影響到房屋產(chǎn)權(quán)人的財富得失。因此，房產(chǎn)測繪單位，要根據(jù)我國所頒布的《房產(chǎn)測量規(guī)范》的相關(guān)規(guī)定，不斷探索新的工作思路和測繪方法，不斷積累豐富的實際測繪經(jīng)驗，從而為解決以上問題提出新的途徑和方法，以促進我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。

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