房地產(chǎn)市場靠什么？

《中國經(jīng)濟(jì)信息》綜合報道

2015年1月-2月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增10.4%，2014年增速為10.5%;1月-2月房屋新開工面積同比下降17.7%;商品房銷售面積同比下降16.3%，銷售額下降15.8%。多年來，房地產(chǎn)一直是中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，且為經(jīng)濟(jì)增長的主要推動力。伴隨著房地產(chǎn)投資的不斷下滑，中國經(jīng)濟(jì)下行壓力不斷加大。

鑒于此，3月30日，多部委齊出重拳調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)政策，將前期市場對于二套房首付比例下調(diào)和二手房營業(yè)稅豁免門檻降低的政策預(yù)期一步兌現(xiàn)，調(diào)整力度超出市場的預(yù)期。

政策轉(zhuǎn)向自住

清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院院長錢穎一表示，房地產(chǎn)領(lǐng)域不會再出臺大規(guī)模的政策，中國經(jīng)濟(jì)不能再繼續(xù)依賴房地產(chǎn)。 今年“兩會”政府工作報告中提出，堅(jiān)持分類指導(dǎo)，因地施策，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。住建部新聞發(fā)言人倪虹則稱，支持居民自住和改善性需求將是2015年住房政策的重要導(dǎo)向。

房地產(chǎn)研究者沈曉杰也發(fā)現(xiàn)，也許是中國整個大環(huán)境突出“市場決定論”，在今年的政府工作報告中，有關(guān)房地產(chǎn)的論述，罕見地從社會保障和改善民生段落中消失，出現(xiàn)在了“協(xié)調(diào)推動經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長和結(jié)構(gòu)優(yōu)化”中，作為城鎮(zhèn)化章節(jié)的一部分來論述。

往年的政府工作報告中，住房一直是政府在保障和民生上的重頭戲。而今年“持續(xù)推進(jìn)民生改善”一章中，只留下創(chuàng)業(yè)就業(yè)、社會保障、增加居民收入、教育公平和基本醫(yī)療衛(wèi)生制度等。

瑞銀證券中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤認(rèn)為，政府工作報告主要把重點(diǎn)放在了支持自住型和改善型住房需求的方面，保持房地產(chǎn)健康穩(wěn)定的發(fā)展，用詞比往年更加積極。盡管房地產(chǎn)出現(xiàn)供大于求的結(jié)構(gòu)性問題，但并不意味著不能支持自有和改善性住房的基本需求，可以對此有適度的放寬。

住房消費(fèi)潛力大

今年的政府工作報告在房地產(chǎn)上的著力點(diǎn)，放在了房地產(chǎn)市場和住宅產(chǎn)業(yè)潛力上。報告中房地產(chǎn)段落的上一段，講的就是“推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化取得新突破”。這里不僅突出把城鎮(zhèn)化作為“最大的內(nèi)需所在”，而且非常明確地提出“以解決三個1億人問題為著力點(diǎn)，發(fā)揮好城鎮(zhèn)化對現(xiàn)代化的支撐作用”。這里所說的“三個1億人”，就是李克強(qiáng)總理在去年政府工作報告中所提出的“促進(jìn)約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化”。在這里，李克強(qiáng)總理實(shí)際上把這“三個1億人”作為中國房地產(chǎn)市場和住宅產(chǎn)業(yè)最大的潛力和富礦，并以此回應(yīng)國內(nèi)外輿論對中國房地產(chǎn)市場降溫從而會拖累中國經(jīng)濟(jì)的擔(dān)憂。

不過，專欄作家沈曉杰認(rèn)為，中國城鎮(zhèn)住房消費(fèi)潛力只是“看上去很美”。

早在2004年底，中國就正式發(fā)布了全面小康社會的住房標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)時的建設(shè)部政策研究中心首次系統(tǒng)闡述了“全面小康”下中國人的居住指標(biāo)。這就是：城鎮(zhèn)居民“2010年人均住房建筑面積為30平方米。2020年人均住房建筑面積為35平方米，平均每套住宅標(biāo)準(zhǔn)在120平方米左右，達(dá)到戶均一套、人均一間的總體目標(biāo)。農(nóng)村住房的全面小康標(biāo)準(zhǔn)為：“2010年農(nóng)村人均住房建筑面積達(dá)到35平方米。2020年為40平方米左右?！边@也是我國公認(rèn)的全面小康社會的住房標(biāo)準(zhǔn)。

2006年國務(wù)院辦公廳印發(fā)的國家《人口發(fā)展“十一五”和2020年規(guī)劃》指出，到2020年中國人口發(fā)展的目標(biāo)及總量控制在14.5億人左右。如果按照中國城鎮(zhèn)化率到2020年提高到61.9%的目標(biāo)，屆時中國城鎮(zhèn)總?cè)丝诰褪?.98億人。這8.98億人要實(shí)現(xiàn)人均住房35平方米的全面小康住房標(biāo)準(zhǔn)，城鎮(zhèn)居民住房在2020年就必須達(dá)到314.3億平方米。而現(xiàn)在全國城鎮(zhèn)所有的存量住房與此相差甚遠(yuǎn)。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)年鑒和年度統(tǒng)計(jì)公報，到2014年底，中國城鎮(zhèn)所有的住房（包括未售出的已竣工住房）加起來也只有157.05億平方米，僅是“全面小康”所要求的314.3億平方米的約一半，缺口高達(dá)157.25億平方米。

要填補(bǔ)這個鴻溝，今后6年中國城鎮(zhèn)每年需要竣工26.2億平方米的新建住房。這比從2012年以來的3年中城鎮(zhèn)所有竣工的住房總和（23.87億平方米）還要多，這也將使得住房消費(fèi)可取得令人振奮的消費(fèi)倍增。

讓普通居民買得起房

但關(guān)鍵的問題，就在于政府已經(jīng)把住房政策減到了僅剩保障房一塊。保障房之外，就是“市場問題交由市場自己來解決”。中國人住房問題上的主要矛盾，在于城鎮(zhèn)約七成常住人口買不起房。

一邊是大量空置樓房，一邊是大量買不起房的老百姓，已經(jīng)為政策缺失、市場調(diào)節(jié)并非萬能提供了明證。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，到2014年末，全國待售的商品房面積已經(jīng)高達(dá)6.2億多平方米，比2010年中的1.9億平方米暴增2.24倍，商品房的庫存滯銷創(chuàng)下了記錄。因此，中國房地產(chǎn)市場最大的問題，不在住房消費(fèi)潛力究竟有多大，而在于如何激活這些潛力。

怎樣才是讓國民買得起的房？國際上通常用房價收入比，即住房價格和城市居民家庭年收入之比，作為衡量標(biāo)準(zhǔn)。一個地方的房價收入比如超過6，國際上就認(rèn)為其為房地產(chǎn)泡沫區(qū)，如超過7，就會被認(rèn)為是“國際房價最難承受地區(qū)”。在今天中國的一些高房價城市里，一套住房的平均價格已經(jīng)相當(dāng)于普通家庭十幾年、甚至是二三十年的家庭收入，房價收入比高達(dá)20以上。

重慶曾經(jīng)做過一次有益的嘗試。重慶市政府提出讓每個家庭每月的平均收入能買得起1平方米住房。重慶的主要經(jīng)驗(yàn)就在于，政府在最大程度擴(kuò)大保障房供應(yīng)的同時，在商品房供應(yīng)的市場上也絕不袖手旁觀，采取“保障房+商品房”雙軌制。一方面，重慶市政府從2010年起就制定規(guī)劃，在10年內(nèi)建造2000萬平方米共計(jì)30多萬套的公租房，讓100萬人有房住;另一方面，在商品房市場上，政府根據(jù)市場需求及時加大土地供應(yīng)，保證商品房的樓面地價不超過當(dāng)期房價的三分之一。endprint