租房時代的樓市

張藝曦

今年最大的房市政策當(dāng)屬“租售同權(quán)”。早在7月，住建部等9部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（以下簡稱《通知》），支持相關(guān)國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，以充分發(fā)揮國有企業(yè)在穩(wěn)定租金和租期、積極盤活存量房屋用于租賃、增加租賃住房有效供給等方面的引領(lǐng)和帶動作用。同時，《通知》堅持市場化方向，鼓勵民營的機構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展。并核準(zhǔn)廣州、深圳、南京等12個城市成首批試點。

租售同權(quán)的意義何在，真的會壓制房價，且抑制租金的上揚？

如何深度解讀租售同權(quán)？

今年以來，房市的調(diào)控政策一直圍繞如何調(diào)控“高房價”。

就在7月，住建部等9部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，這無疑是2017年最大的房市調(diào)控政策。《通知》提出，支持相關(guān)國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，以充分發(fā)揮國有企業(yè)在穩(wěn)定租金和租期、積極盤活存量房屋用于租賃、增加租賃住房有效供給等方面的引領(lǐng)和帶動作用。同時，《通知》堅持市場化方向，鼓勵民營的機構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展。并會同有關(guān)部門選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等 12 個城市，作為首批開展住房租賃試點的單位。 租購?fù)瑱?quán)并非全國實行，而是先部分試點再往下推進(jìn)。

之后，廣州市政府發(fā)布《加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，強調(diào)賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)。隨后，北京有關(guān)部門力推“購租并舉”，在《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知（征求意見稿）》表示，符合條件的承租人子女將享受所在區(qū)義務(wù)教育。

“通過租房可以入學(xué)”似乎成為普通民眾對“租售同權(quán)”最直白的理解，也被社會上普遍認(rèn)定為“實現(xiàn)教育平等”的解決渠道。不過“實現(xiàn)教育平等”的利好還需時間來釋放，目前來說，租售同權(quán)里面“權(quán)”的含金量并不足。據(jù)了解，租購?fù)瑱?quán)有一些前提，比如依然有綠卡、積分等前提條件。包括落戶，更準(zhǔn)確的說是叫移戶，不是買了房，就有戶口，而是本來有戶口，可以落到租房處。好的教育資源總是稀缺的，現(xiàn)在深圳等地的入學(xué)積分政策，甚至細(xì)化到持有房產(chǎn)證的具體年份，即使有房有戶籍的人家在競爭中都面臨不少難題，那么，有住房無戶籍或者有戶籍無住房的人家，在好學(xué)校的排位方面也面臨劣勢，至于無戶籍無住房無居住證的人，境況可想而知。

反應(yīng)到市場上，租售同權(quán)的實施可能會影響學(xué)區(qū)房價格。至少，被炒高的學(xué)區(qū)房可能會降溫，畢竟一部分剛需或者有首套房的業(yè)主們，有望通過租房獲取“學(xué)位”。

在各種專家解讀中，比較一致的是，認(rèn)為租售同權(quán)意味著：一、在一定程度上會抑制房價，二、在一定程度上抑制租金上漲。隨著更多租賃房的出現(xiàn)，可能會導(dǎo)致租金價格的下跌。

不過，對于政策，每個人每個領(lǐng)域都有著不同的理解。沒有購房的人則會認(rèn)為政府在想盡一切辦法打壓房價，抑制房價上升。而購房的人則會認(rèn)為政府在防止房價下跌。對于三四線則認(rèn)為政府的一系列動作是在促進(jìn)房價上漲。

不過有報道稱，“租售同權(quán)”政策背后，真正的意圖是“促進(jìn)城鎮(zhèn)化”。理想態(tài)是，當(dāng)租房和買房都能享有同樣的落戶和入學(xué)政策后，城鎮(zhèn)化速度也必將再次增加上來。

租房是救活樓市的一根“稻草”？

市場比較關(guān)心的是，促進(jìn)租房是否能真正抑制房價？有專家指出，關(guān)鍵看“租售比”。目前租賃市場主要存在于一二線城市，對三四線而言，租賃市場相對來說比較少。據(jù)有關(guān)方面數(shù)據(jù)統(tǒng)計，目前一二線租售比大概在1-2%。也就是意味著總價100萬的房子，一年租金最高是2萬。那么按照這樣來計算至少需要50年才能回本。這樣的性價比，對開發(fā)商、企業(yè)或者是個人而言，其租賃的意愿并不會特別強，他們則更加愿意把房子出售出去。

對開發(fā)商來說，以一線城市的部分商業(yè)地產(chǎn)距離，開發(fā)商通過拍賣土地，建造房產(chǎn)最后再租賃出去所獲得的收益大概在5%左右（90%以上出租）。而另一個關(guān)鍵因素負(fù)債率，上市企業(yè)大概在70%以上。也就是1000萬其中有700萬是銀行借貸等手段籌集的。而這部分大概有5%是借款利息。也就是意味著至少要3.5%。那么對于房企或者投資方而言，如果投資回報率不超過這個數(shù)值的話，對于企業(yè)來講就是虧損的。也就是說，開發(fā)商如果進(jìn)入租賃市場想要大獲利，則需要增加租金或者減少開發(fā)成本。

開發(fā)成本是很難降低的，所以，唯有上漲租金。不過目前市場上還未看到租金上揚的大幅趨勢，只有等到“租售同權(quán)”大面積鋪開后，才能看出效應(yīng)。

不過有一點是肯定的?！白馐弁瑱?quán)”不會抑制國人的購房熱情。無論如何定義房屋屬性，居住、出租、持有抑或投資，房子對于中國人來說，是最保值的“安全感”。所以租售同權(quán)雖然對解決教育資源配置問題邁出一小步，但對于投資者來說，卻不能打消其“買房之心”。

盡管政策的釋放效應(yīng)需要時間考量。不過，在政策導(dǎo)向面前，市場“聞風(fēng)而動”。住建部的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》中要求人口凈流入的大中城市要支持相關(guān)國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，鼓勵民營的機構(gòu)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展。針對此政策，各地均有“落地”來開放租房市場。作為全國首批12個開展住房租賃試點的城市之一，杭州于8月30日正式發(fā)布租房新政，其中包括杭州未來三年新增租賃住房總量占比新增住房總量的30%、獎勵扶持租賃企業(yè)、客廳可改單間出租等幾大亮點，此外方案中還明確將扶持發(fā)展專業(yè)化租賃企業(yè)，選擇具備一定規(guī)模和品牌的住房租賃企業(yè)作為發(fā)展專業(yè)化住房租賃試點企業(yè)等激勵政策。

種種利好，對于進(jìn)入疲軟和飽和的房產(chǎn)市場來說，等于注入了一支興奮劑。如今，萬科、綠地、龍湖、旭輝、佳兆業(yè)等開發(fā)商紛紛接下來自長租市場的橄欖枝，萬科等房地產(chǎn)巨頭企業(yè)更是提出要向城市運營商的角色轉(zhuǎn)變。單是2017年，就已有多家房企明確表示要將長租公寓作為重點戰(zhàn)略領(lǐng)域。endprint

“對于開發(fā)企業(yè)來說，存量時代的壓力可想而知。土地供應(yīng)有限導(dǎo)致熱點城市的市場開發(fā)空間正在縮小；在存量時代，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式將由傳統(tǒng)的一次性銷售轉(zhuǎn)向長期持有運營，提供高效的服務(wù)與平臺是未來盈利模式的重點?！盨OHO中國董事長潘石屹認(rèn)為。

按照華菁證券的估算，十年之后，租賃市場規(guī)模將達(dá)5萬億元。

租房市場上的創(chuàng)業(yè)公司們

面對長租公寓的萬億藍(lán)海，打算分享這個大蛋糕的機構(gòu)運營商，目前有如下幾個派系：以華住城家、鉑濤窩趣為代表的酒店系，以萬科鉑寓、招商蛇口壹棧為代表的開發(fā)商系，以我愛我家相寓、鏈家自如為代表的中介，以及以魔方公寓、新派公寓為代表的創(chuàng)業(yè)公司。

王戈宏是新派公寓創(chuàng)始人和CEO，也是國內(nèi)較早進(jìn)入這個行業(yè)的人。他認(rèn)為長租公寓是個精細(xì)活，受地域、區(qū)位、人群各種因素影響，市場細(xì)分化了，各種體量、類別的參與者都有機會，也各有自己的獨特優(yōu)勢?！柏敶髿獯值拈_發(fā)商在土地、物業(yè)和融資上獨占鰲頭；無孔不入的中介在獲客、零散拿房上優(yōu)勢明顯；輕巧靈活的創(chuàng)業(yè)公司在運營、服務(wù)上頗有口碑……”

這個行業(yè)飽受利潤太低甚至無利可言之苦：一是資產(chǎn)價格高企導(dǎo)致租金回報率長期較低，使得長租公寓拿房成本高，并且企業(yè)很難在起步階段自持物業(yè)；二是過低的資產(chǎn)收益率和高企的融資成本，很大程度上限制了企業(yè)加杠桿快速做大的可能性。他算了一筆賬：“如果是二房東模式，也就是公司自己長租下物業(yè)再零散租給客戶的模式，加上拿房成本、營運成本、各種稅費，再加上攤銷、折舊，一個長租公寓需要5到7年才能實現(xiàn)現(xiàn)金流平衡。這還是出租率高的核心地段公寓，如果是空置率高的公寓，成本回收期更長。”

王戈宏認(rèn)為，長租公寓的成本中，拿房成本占到大頭，營運成本只占小頭，因此大規(guī)模擴張很考驗入局者的資金實力。

隨著各大軍團的殺入，長租公寓出現(xiàn)類似房企拿地一樣的“樓王”。“核心城市核心地段可供出租的物業(yè)就那么幾個，開發(fā)商想拿，中介也想拿，拿了大風(fēng)投的創(chuàng)業(yè)公司也想拿，這拿房成本能不漲嗎？”王戈宏說，擴張要虧本，不擴張又可能在新一輪的行業(yè)競爭中出局，“對于開發(fā)商和大中介而言，這種虧本買賣做得下去，因為他們的業(yè)務(wù)多元化，可以拿別的部門的盈利來彌補長租公寓的虧損。但對于小本經(jīng)營的創(chuàng)業(yè)公司而言，最好的辦法是拿別人的錢來擴張?！?/p>

由此，融資成為長租公寓市場中的創(chuàng)業(yè)公司的命脈?！俺襊E、VC投資之外，各家創(chuàng)業(yè)公司都在想辦法?！蓖醺旰甑男屡晒t與賽富成立“賽富不動產(chǎn)基金”，低價買下北京CBD整棟森德大廈，改造成新派公寓CBD店。此后，賽富不動產(chǎn)基金將新派公寓CBD店分拆份額，以基金方式發(fā)行給32名LP投資人。

除此之外，創(chuàng)業(yè)公司嘗試跟銀行合作，租戶每月連本帶息將租金交給銀行，銀行則一次性將全年租金打給長租公寓公司。

也就是說，融資的兩個渠道，一是將未來的收益提前收回來，二是把此前的成本轉(zhuǎn)嫁給別人。

另外，租房市場還將出現(xiàn)的一個新生事物——房企競拍土地時被要求自持的物業(yè)。這對開發(fā)商來說資金壓力巨大。比如，2016年底，萬科在北京市海淀區(qū)西北旺拿下兩宗地，全被要求100%自持物業(yè)。目前這種案例在北京的其他地段和全國的其他城市開始“復(fù)制”。

現(xiàn)在，王戈宏又有了新生意——一些開發(fā)商想找他合作運營這些自持物業(yè)，“比如這塊地開發(fā)成租賃物業(yè)之后，新派公寓幫它運營，一年能賺2.5億元的租金，做到5%的租金回報率。之后，開發(fā)商找金融機構(gòu)溝通，希望將這個樓賣給金融機構(gòu)，同時承諾上述租金回報率。金融機構(gòu)給予這個樓50億元的估值。金融機構(gòu)自己出25億元，另外25億元，由金融機構(gòu)設(shè)計成資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，賣給投資人。最終，金融機構(gòu)返還50億元給開發(fā)商，開發(fā)商套現(xiàn)成功。”endprint