房產(chǎn)糾紛解惑

文/孫洪林 編輯/易可

房產(chǎn)糾紛解惑

文/孫洪林 編輯/易可

孫洪林

滬上知名房產(chǎn)律師，上海市人大代表，被市委組織部、人事局列為高級專家，2010年7月，受聘擔(dān)任上海市政法機關(guān)“案件評查專項活動”特邀評查員。經(jīng)常應(yīng)邀擔(dān)任東方衛(wèi)視等電視節(jié)目嘉賓 。

案例一

娘家拆遷！父母都己去世，哥哥忽然問我要身份證復(fù)印件說代我簽個字。想問一下，這拆遷我有沒有份？

律師解答

這要看被拆遷房屋的性質(zhì)。若被拆遷房屋是產(chǎn)權(quán)房，且產(chǎn)權(quán)登記在你父母一方或雙方名下的，那么被拆遷房屋則屬于你父母的遺產(chǎn)。若你父母生前未留有遺囑，那么對他們的遺產(chǎn)按法定繼承處理。你作為父母的子女，有權(quán)繼承父母的遺產(chǎn)，因此你有權(quán)享有相應(yīng)的拆遷補償利益。

案例二

我們家動遷，是父母留下的房子，土地證面積42平方米。父親前妻有三個女兒，前妻亡故以后，父親同我母親結(jié)婚有了4個孩子，我們4人戶口均在這房子內(nèi)，同父異母的三個姐姐，戶口都不在此房內(nèi)，我們是私房。如今，我父母均已亡故，在父母生病年老的12年內(nèi)，均由我們4個兄妹負責(zé)養(yǎng)老，上面三個姐姐連母親過世也沒來過，我父在2012年98歲時過世，母親在一年后過世，我也知道盡管三個姐姐沒盡養(yǎng)老父母的責(zé)任，但是父母留下的房產(chǎn)也有她們的份，但是應(yīng)該怎么分？

律師解答

按法定繼承，同一順序繼承人繼承遺產(chǎn)的份額，一般應(yīng)當(dāng)均等。對生活有特殊困難的缺乏勞動能力的繼承人，分配遺產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)予以照顧。對被繼承人盡了主要扶養(yǎng)義務(wù)或者與被繼承人共同生活的繼承人，分配遺產(chǎn)時，可以多分。有扶養(yǎng)能力和有扶養(yǎng)條件的繼承人，不盡扶養(yǎng)義務(wù)的，分配遺產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)不分或者少分。繼承人協(xié)商同意的，也可以不均等。

案例三

我和老伴都是年過七十的老人，想將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人進行變更。

律師解答

產(chǎn)權(quán)人進行變更，可以通過買賣或贈與的方式，但建議不論何種形式，最好訂立書面的協(xié)議以明確各方權(quán)利義務(wù)。另外，如果是贈與的，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間繼承或贈與所得的財產(chǎn)，除遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產(chǎn)外，歸夫妻共同所有。有關(guān)辦理的程序和所需費用問題，建議向不動產(chǎn)登記機關(guān)和征稅部門咨詢。對于你所住之房，因產(chǎn)權(quán)登記在你們夫婦與小女兒三人名下，除非有特殊情況，否則你們只能處分屬于你們名下的產(chǎn)權(quán)份額。

案例四

因我老公或許與一女性有曖昧關(guān)系，現(xiàn)我們決定簽署忠誠協(xié)議。請問這份協(xié)議是否具有法律效應(yīng)？特別是第六條，如果丈夫違反，是凈身出戶還是可以算過錯方？甲方是丈夫，乙方是妻子。

律師解答

《婚姻法》第4條規(guī)定的忠實義務(wù)，是一種道德義務(wù)，而不是法律義務(wù)，夫妻一方以此道德義務(wù)作為代價與另一方進行交換而訂立的協(xié)議，不能理解為確定具體民事權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。對當(dāng)事人僅以婚姻法第4條為依據(jù)提起訴訟的，人民法院不予受理；已經(jīng)受理的，裁定駁回起訴。目前，對夫妻雙方簽有忠誠協(xié)議，現(xiàn)一方僅以對方違反忠實協(xié)議為由，起訴要求對方履行協(xié)議或支付違約金及賠償損失的，人民法院不予受理。除婚姻法第46條規(guī)定的情形外，夫妻一方在離婚案件中以對方違反忠誠協(xié)議或違背忠實義務(wù)為由，要求對方支付違約金或損害賠償?shù)?，人民法院對此訴請一般不予處理。

案例五

我因先生在外賭搏，現(xiàn)在準(zhǔn)備離婚，房產(chǎn)證上有我公公、我先生和我三個人的名字，那么離婚時房子財產(chǎn)分割是否每人得1/3？能有什么辦法為我和孩子多爭取一下房子財產(chǎn)嗎？

律師解答

對于房屋的分割，要看房屋的產(chǎn)權(quán)登記情況，是按份共有，還是共同共有。若是按份共有的，按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)享有的份額。若是按份共有的，在共同共有關(guān)系終止時，對共有財產(chǎn)的分割，有協(xié)議的，按協(xié)議處理；沒有協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)等分原則處理，并且考慮共有人對共有財產(chǎn)的貢獻大小，適當(dāng)照顧共有人生產(chǎn)、生活的實際需要等情況。但分割夫妻共有財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《婚姻法》的有關(guān)規(guī)定處理。

案例六

結(jié)婚前父母已給過我一套房子，現(xiàn)在還有繼承其他房產(chǎn)的權(quán)力嗎？

律師解答

贈與與繼承是兩個法律關(guān)系。對于你父母的遺產(chǎn)，繼承開始后，按照法定繼承辦理；有遺囑的，按照遺囑繼承或者遺贈辦理；有遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的，按照協(xié)議辦理。若按法定繼承，你作為子女有繼承的權(quán)利。

案例七

多年前，老公病故，現(xiàn)在與第二位先生已同居17年，沒有開結(jié)婚證明，現(xiàn)在先生家里拆遷，想問下我能享受到什么利益？

律師解答

同居關(guān)系不同于夫妻關(guān)系，對于財產(chǎn)的處理，不適用于《婚姻法》中夫妻財產(chǎn)的規(guī)定。對于房屋征收利益的分割，要看房屋的性質(zhì)，產(chǎn)權(quán)歸屬、居住情況以及戶籍等，不能一概而論。征收居住房屋的，被征收人取得貨幣補償款、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋后，應(yīng)當(dāng)負責(zé)安置房屋使用人；公有房屋承租人所得的貨幣補償款、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋歸公有房屋承租人及其共同居住人共有。