我國房地產(chǎn)中介信息管理現(xiàn)狀及問題分析

譚龍

一、房地產(chǎn)中介行業(yè)概述

一般認為，房地產(chǎn)中介行業(yè)是從事房地產(chǎn)二級市場交易的，以賺取差價或居間服務(wù)費為目的的活動。這種認識存在一定的偏頗之處，因為它將目前房地產(chǎn)中介行業(yè)的主流業(yè)務(wù)即房地產(chǎn)經(jīng)紀與房地產(chǎn)中介行業(yè)本身等同起來。前者又稱房地產(chǎn)代理，它其實是房地產(chǎn)中介的一個重要組成部分，指在市場上為交易雙方溝通信息，提供與交易有關(guān)的服務(wù)，并力求促進交易的行為。它是商品經(jīng)濟與市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，是一種既不占有商品和貨幣也不從事生產(chǎn)活動僅提供特殊“勞務(wù)”并收取傭金的活動，具有非連續(xù)性、流動性、廣泛性與靈活性的特點。

就字面而言，房地產(chǎn)中介行業(yè)就是指與房地產(chǎn)交易有關(guān)的行業(yè)，但在實際操作中，其意義和范圍隨地區(qū)和市場發(fā)育程度以及認識主體的不同而不同。在當前各種各樣的認識中，房地產(chǎn)估價師學(xué)會將房地產(chǎn)中介服務(wù)定義為在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、流通、交易、消費等各個環(huán)節(jié)中為當事人提供服務(wù)的一種經(jīng)營活動，是房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動的總稱，是房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定程度而出現(xiàn)的一種特殊行業(yè)。

綜上所述，房地產(chǎn)中介是房地產(chǎn)交易中的一個重要環(huán)節(jié)，其服務(wù)主體、服務(wù)方式和內(nèi)容均隨房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展而發(fā)展。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)中介服務(wù)主體是指房地產(chǎn)經(jīng)紀代理公司、評估公司、咨詢公司；完備的房地產(chǎn)中介服務(wù)體系包括房地產(chǎn)咨詢服務(wù)、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)金融中介、房地產(chǎn)法律服務(wù)等。無論房地產(chǎn)中介服務(wù)的形式、范圍、組織結(jié)構(gòu)如何，均不難發(fā)現(xiàn)，信息是其生命，而信息的收集、組織和利用則更是構(gòu)成房地產(chǎn)中介行業(yè)的根本，這也相應(yīng)要求房地產(chǎn)中介必須充分利用優(yōu)勢技術(shù)，做好信息的文章?？傊?，中介行業(yè)的工作對象主要是房地產(chǎn)信息，主要是為供求雙方系統(tǒng)地搜集、加工和整理各類房地產(chǎn)信息，并為交易的達成提供相關(guān)服務(wù)。正是這些專業(yè)化勞動促進了房地產(chǎn)交易的順利進行，也造就了中介服務(wù)業(yè)不可取代的市場地位。

二、我國房地產(chǎn)中介信息管理現(xiàn)狀

1、建立了一批地市級的房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)

目前，我國大、中城市的流動人口數(shù)量較多，對房屋的需求及各種服務(wù)的需求量比較大。為了及時地提供各種房地產(chǎn)信息，指導(dǎo)企業(yè)的生產(chǎn)，引導(dǎo)居民的消費，我國北京、上海、武漢等大中城市紛紛建立房屋租賃網(wǎng)、房屋置換網(wǎng)、物業(yè)管理網(wǎng)、住房金融網(wǎng)等房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)。在網(wǎng)上，消費者可以尋找合適的信息，并且直接進入有關(guān)的一條龍服務(wù)體系。我國的房地產(chǎn)網(wǎng)站可分為專業(yè)性網(wǎng)站，綜合網(wǎng)站的房地產(chǎn)板塊，開發(fā)商或投資商開設(shè)的企業(yè)網(wǎng)與行業(yè)主管部門設(shè)立的政府網(wǎng)四大類。

2、房地產(chǎn)企業(yè)管理信息化取得長足進步

我國房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，但隨著信息技術(shù)的日益普及和房地產(chǎn)行業(yè)在國內(nèi)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)界一批有識之士在幾年前便著手于這方面的實踐，并取得了卓有成效的成果。一些房地產(chǎn)企業(yè)建立了企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)站，提高了信息傳輸速度，加快了企業(yè)決策速度，提高了辦事效率。此外，各種針對房地產(chǎn)企業(yè)的計算機軟件，如房屋銷售軟件、物業(yè)管理軟件、租賃軟件、房地產(chǎn)可行性分析軟件、房地產(chǎn)開發(fā)管理軟件等，也得到了廣泛的開發(fā)和應(yīng)用。

3、傳統(tǒng)的信息服務(wù)業(yè)發(fā)展迅速

傳統(tǒng)房地產(chǎn)信息服務(wù)業(yè)是指以文本式的科學(xué)信息、圖書、文獻、檔案、標準、專利、公共服務(wù)信息為主體的信息服務(wù)和咨詢活動。目前，我國房地產(chǎn)信息服務(wù)機構(gòu)以各地的房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會和房地產(chǎn)類報刊出版社為主。房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會作為信息咨詢服務(wù)機構(gòu)、及時將信息傳遞給政府機關(guān)，從而指導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)類報刊是房地產(chǎn)信息傳播的主要工具，它們給房地產(chǎn)企業(yè)提供了良好的廣告空間和展示實力的機會，并且綜合市場情況發(fā)布政府的方針政策，促進市場的人、財、物流動，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展。

4、初步建立了房地產(chǎn)宏觀監(jiān)測系統(tǒng)

為適應(yīng)我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在要求，針對市場信息零散、盲目投資行為大量存在等狀況，我國己建立了包括中房預(yù)警系統(tǒng)、中房指數(shù)、國房景氣指數(shù)等在內(nèi)的房地產(chǎn)宏觀監(jiān)測系統(tǒng)。其中，中房預(yù)警系統(tǒng)通過數(shù)學(xué)模擬、計算機處理、專家調(diào)查等定性和定量分析的方法對房地產(chǎn)市場運行的參數(shù)和指標進行評價、測度、監(jiān)視、預(yù)期和報告。中房指數(shù)是一套以價格指數(shù)形式來反映全國及各主要城市房地產(chǎn)市場形勢的指標體系。全國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)景氣指數(shù)簡稱“國房景氣指數(shù)：它是根據(jù)經(jīng)濟周期波動理論和景氣指數(shù)原理，采用合成指數(shù)的計算方法，從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須同時具備的土地、資金和市場三個基本條件出發(fā)，選擇8個具有代表性的統(tǒng)計指標進行分析。

三、我國房地產(chǎn)中介行業(yè)信息管理中存在的主要問題

1、發(fā)展不平衡，網(wǎng)絡(luò)化程度不高

目前我國房地產(chǎn)中介行業(yè)信息化發(fā)展極不均衡，大中城市有實力、重管理的中介企業(yè)和眾多零星分散的小中介共存，其信息化程度差別巨大。大中介公司往往依靠自身力量布點，對市場信息的把握僅限于自身門店涵蓋的范圍。沒有形成一個統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)，也未真正實現(xiàn)社會化、系統(tǒng)化。此外，大部分城市都沒有建立網(wǎng)絡(luò)，只有一些大城市建立了房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)，但都是局部區(qū)域網(wǎng)，只能代表一個城市的狀況，全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)沒有形成。

2、重硬件設(shè)施，輕軟件設(shè)備

目前房地產(chǎn)中介企業(yè)普遍存在重硬件設(shè)備輕軟件裝備這一問題。軟件不僅僅是指現(xiàn)成的計算機應(yīng)用軟件，也包括在企業(yè)現(xiàn)有硬件條件下開發(fā)相應(yīng)的功能。企業(yè)對信息系統(tǒng)認識不足，甚至認為只要使用計算機、使用網(wǎng)絡(luò)就可以帶來高效率，而不考慮管理、業(yè)務(wù)和技術(shù)的配套發(fā)展，只是將業(yè)務(wù)生搬硬套搬上計算機系統(tǒng)，這種“手工業(yè)務(wù)翻版”的系統(tǒng)雖然能帶來一定的效率，但也將原來的弱點和缺陷放大、暴露出來。業(yè)務(wù)流程重組便被提到議事日程上來，伴隨著信息系統(tǒng)的使用，企業(yè)管理水平要有相應(yīng)的提高，高水平的管理需要有相應(yīng)水平的系統(tǒng)來支撐，兩者相輔相成，密不可分。

3、信息資源利用不足，影響了服務(wù)水平的提高

大量的信息資源不能有效地納入數(shù)據(jù)庫供分析、參考之用，影響了對行業(yè)態(tài)勢的分析和對潛在高價值客戶的挖掘，對整個中介行業(yè)的發(fā)展是很大的損失。阻礙了房地產(chǎn)中介行業(yè)開發(fā)深層次、高附加值服務(wù)和拓展服務(wù)領(lǐng)域。房地產(chǎn)中介服務(wù)不應(yīng)局限于房屋置換和吞吐業(yè)務(wù)，而應(yīng)逐步使服務(wù)領(lǐng)域從項目后期擴展到前期，為發(fā)展商提供高品位的策劃書、項目包裝、廣告及代理業(yè)務(wù)，為購房者提供以人為本的高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品設(shè)計模式及高水平的顧問服務(wù)。還要突破傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的限定，將服務(wù)向更寬的領(lǐng)域延伸，如置業(yè)擔保、電子商務(wù)、物業(yè)管理、裝飾裝修等。

4、政府相應(yīng)機構(gòu)信息化程度不足

房地產(chǎn)信息是政府實行宏觀管理，消費者、投資者進行微觀決策的重要依據(jù)，確保信息采集，整理、發(fā)布的科學(xué)性和暢通性，是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵之一。目前由于種種原因，單純來源于政府方面的房地產(chǎn)信息顯得不夠及時、準確和公開。而直接來源于市場的信息，既零散又不可靠。如何才能將政府和市場的信息有機結(jié)合起來，指導(dǎo)市場、企業(yè)合理發(fā)展呢？某些信息化的實施，中小企業(yè)無力承擔也不愿承擔，但又確實對促進社會進步和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有利的，目前的狀況還不理想。

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