房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的突出問題與對(duì)策

彭志瑞

摘要：住房問題是人民群眾目前關(guān)注的一個(gè)重要話題，而房地產(chǎn)的發(fā)展關(guān)乎人們是否可以居住在一個(gè)好的環(huán)境。房地產(chǎn)的發(fā)展受到房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的影響，近些年來，我國(guó)金融市場(chǎng)逐漸發(fā)展進(jìn)步，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位日益增高，而房地產(chǎn)金融市場(chǎng)是一個(gè)新興的市場(chǎng)，總的來說，因?yàn)樽陨砥鸩酵?，因此發(fā)展還并不是比較成熟。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)想要更快更遠(yuǎn)的發(fā)展，就需要進(jìn)行相應(yīng)的改革和創(chuàng)新，本文首先分析了房地產(chǎn)金融的概念，然后分析了房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的幾個(gè)突出問題，并且針對(duì)問題提出了相應(yīng)的解決對(duì)策，希望對(duì)有關(guān)部門或者企業(yè)有所幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融；創(chuàng)新；對(duì)策

引言：房地產(chǎn)業(yè)在本質(zhì)上屬于資金密集型的產(chǎn)業(yè)，因此房地產(chǎn)金融就顯得十分重要，房地產(chǎn)金融業(yè)簡(jiǎn)單來說，是房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)以及銷售、消費(fèi)等環(huán)節(jié)，借助各種方式和渠道開展的融資活動(dòng)和一些其他的金融活動(dòng)。房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中起著關(guān)鍵作用，近些年來我國(guó)提倡住房轉(zhuǎn)型，也就意味著房地產(chǎn)金融也需要不斷創(chuàng)新，來為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供動(dòng)力。

一、房地產(chǎn)金融的概念

房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的存在，主要是服務(wù)于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的，它與房地產(chǎn)建設(shè)過程以及銷售過程有關(guān)，房地產(chǎn)金融在我國(guó)的融資方式主要是信貸，也可以使用貨幣方式。房地產(chǎn)金融有三個(gè)特點(diǎn)，一，房地產(chǎn)建設(shè)屬于長(zhǎng)期的工程，又加上開發(fā)過程中可能遇見各種風(fēng)險(xiǎn)，比較復(fù)雜，因此房地產(chǎn)金融融資的期限可以很長(zhǎng)；二，房地產(chǎn)開發(fā)工程相比其他的工程來說，屬于一項(xiàng)大工程，融資的數(shù)目很高，同時(shí)，購(gòu)房者也往往沒有能力一次性付清所有的金額；三，因?yàn)榉康禺a(chǎn)本來就是不動(dòng)產(chǎn)，而且就我國(guó)目前住房形勢(shì)來看，房地產(chǎn)的價(jià)格與價(jià)值將不會(huì)處于下降趨勢(shì)，也不會(huì)因?yàn)橥ㄘ浥蛎浂馐茌^大損失，所以房地產(chǎn)金融的債權(quán)比較穩(wěn)定、可靠的，也有較多融資機(jī)構(gòu)愿意為房地產(chǎn)企業(yè)提供擔(dān)保證明，換回穩(wěn)定的資金回報(bào)。

二、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的問題

（一）缺乏系統(tǒng)化、戰(zhàn)略化的政策

目前我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展還沒有確立長(zhǎng)遠(yuǎn)的、系統(tǒng)化的戰(zhàn)略以及支撐其運(yùn)行發(fā)展的機(jī)制。因?yàn)閮H僅把房地產(chǎn)金融作為住房改革的需要而實(shí)行的，所以很多的政策與措施都是短暫的、臨時(shí)的。而缺少系統(tǒng)化的長(zhǎng)遠(yuǎn)的政策，就可能使房地產(chǎn)金融市場(chǎng)處于混亂、沒有法律與規(guī)則可依、企業(yè)只顧當(dāng)下、沒有可持續(xù)發(fā)展意識(shí)的局面。

（二）房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展緩慢

我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的現(xiàn)狀是，一級(jí)市場(chǎng)的融資方式基本都是信貸融資，因?yàn)槟壳拔覈?guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，只有銀行才有能力提供給房地產(chǎn)金融市場(chǎng)資金。而我國(guó)的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展緩慢，尚未成熟，這樣一來，住房銷售的緩慢，導(dǎo)致銀行的資金難以回收，長(zhǎng)此以往銀行就會(huì)面臨金融風(fēng)險(xiǎn)，可信度也會(huì)下降。我國(guó)的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)還處于摸索階段，除了之前建設(shè)銀行曾經(jīng)發(fā)放個(gè)人住房貸款之后，就很少有其他的政策或者機(jī)構(gòu)行為來幫助二級(jí)市場(chǎng)的融資，而這不僅影響我國(guó)房地產(chǎn)融資的渠道，而且會(huì)阻礙二級(jí)市場(chǎng)內(nèi)部資本的流通，也有可能對(duì)一級(jí)市場(chǎng)造成威脅。

（三）沒有專業(yè)化的、有效的監(jiān)管體系

當(dāng)前我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管已經(jīng)比較全面，涉及各個(gè)角度，也有很多明確的法律監(jiān)管文獻(xiàn)支持，但是事實(shí)上，這些監(jiān)管不能及時(shí)的跟上市場(chǎng)的變化，比較落后，效率也十分低下。而且，我國(guó)大部分的房地產(chǎn)金融支持體系都屬于非專業(yè)的機(jī)構(gòu)，所以在很多關(guān)于融資等各種問題的分析和研究上，存在局限性。和先進(jìn)的歐美國(guó)家相比，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的服務(wù)與監(jiān)管體系還很落后。

（四）間接資金來源比重過高，風(fēng)險(xiǎn)較高

目前很多數(shù)據(jù)表明，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)在融資過程中一個(gè)比較明顯的問題，即間接的資金來源比重過高，間接的資金來源指的是開發(fā)商自己在民間籌集的資金，或者通過其他的銀行貸款之外的渠道，這種自籌資金的比率較高會(huì)影響銀行貸款在融資方式中的地位，而且間接資金來源也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

（五）過于依賴傳統(tǒng)的市場(chǎng)，缺乏活力

我國(guó)的房地產(chǎn)金融融資渠道原本有幾種類型的，但是后期發(fā)展過程中主要是以銀行貸款為主，融資的渠道十分窄，由此我們也可以發(fā)現(xiàn)，我國(guó)的房地產(chǎn)金融行業(yè)還是比較依賴傳統(tǒng)的市場(chǎng)方式的，而不敢去嘗試新的方式，因此缺乏新的活力，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新缺少動(dòng)力。

三、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨問題的解決對(duì)策

（一）執(zhí)行“雙線并行”的房產(chǎn)政策

“雙線并行”房產(chǎn)政策指的是政府的宏觀調(diào)控與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的政策，一方面，政府需要采取措施解決低收入者以及鰥寡孤獨(dú)群體的住房問題，政府可以給予這些人群保障房，減少他們的經(jīng)濟(jì)壓力；針對(duì)中等收入群體，政府可以適當(dāng)?shù)恼{(diào)解商品房的價(jià)格，政府也可以從其他角度來增加這部分群體的收入情況，來提高他們的購(gòu)房能力；而對(duì)高收入群體而言，政府可以在市場(chǎng)調(diào)節(jié)的基礎(chǔ)上，采取一些貨幣政策，保持市場(chǎng)的供給平衡。另一方面，針對(duì)普通居民，要發(fā)揮好市場(chǎng)調(diào)節(jié)的作用，來調(diào)控市場(chǎng)的價(jià)格。只有保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步前進(jìn)，形成自己的特色，才能對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)現(xiàn)奠定好的基礎(chǔ)。

（二）完善房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)

完善房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展具有很大意義。首先，它有利于使一些短期的閑散的資金轉(zhuǎn)變成為長(zhǎng)期的房地產(chǎn)建設(shè)資金；其次，它可以平衡金融市場(chǎng)的供求平衡，在一定程度上可以引導(dǎo)資金的正確流轉(zhuǎn)，促進(jìn)儲(chǔ)蓄業(yè)和房地產(chǎn)投資之前的溝通；而且，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的資金變動(dòng)情況，可以看出中國(guó)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，對(duì)于新興產(chǎn)業(yè)的建立發(fā)展也有很大幫助。

（三）建立健全法律體系和監(jiān)督機(jī)制

房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展需要法律的保障和規(guī)范，沒有法律，金融市場(chǎng)將是混亂不堪，沒有規(guī)則可言，各個(gè)企業(yè)的利益也無法得到保障。要完善我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的相關(guān)法律政策，首先要求國(guó)家應(yīng)該更加重視房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，通過法律法規(guī)來將房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的秩序和規(guī)則以及企業(yè)的利益等進(jìn)行明確的規(guī)定。而且，應(yīng)該針對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)建立起科學(xué)高效的監(jiān)督機(jī)制，明確每個(gè)部門的職責(zé)，部門之間的關(guān)系也應(yīng)該協(xié)調(diào)好，防止出現(xiàn)有的職位職責(zé)過重，有的職位卻活少懶散的現(xiàn)象。同時(shí)，也應(yīng)意識(shí)到金融行業(yè)可能遇見的風(fēng)險(xiǎn)，建立好風(fēng)險(xiǎn)防御機(jī)制，風(fēng)險(xiǎn)防御不僅要對(duì)房地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化進(jìn)行有效的監(jiān)督，及時(shí)做好風(fēng)險(xiǎn)防御，而且包括加大對(duì)不確定因素的風(fēng)險(xiǎn)防御力度，同時(shí)也應(yīng)該重視道德風(fēng)險(xiǎn)，做好監(jiān)管工作。

（四）拓寬融資渠道

面對(duì)我國(guó)目前資金渠道單一的現(xiàn)狀，只有創(chuàng)新融資的渠道，才能保證房地產(chǎn)金融的穩(wěn)定發(fā)展。我國(guó)目前的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)融資渠道單一的原因有兩方面，一方面是因?yàn)閭€(gè)別企業(yè)自身的實(shí)力有限，不能上市，另一方面是我國(guó)的宏觀政策是限制房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的融資行為的，因此房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的融資受到很大限制。在一定程度上，我國(guó)應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)融資的看法，應(yīng)該給予房地產(chǎn)金融市場(chǎng)一些空間。政府應(yīng)該采取宏觀的政策進(jìn)行調(diào)控，建立起系統(tǒng)化的多層次的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，拓寬直接融資和間接融資兩種方式，改變之前融資的不合理結(jié)構(gòu)。政府的金融政策可以針對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行差別化的對(duì)待，放寬房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在資本市場(chǎng)的融資，同時(shí)也可以創(chuàng)新融資方式，嘗試使保險(xiǎn)資金成為融資方式之一，同時(shí)應(yīng)該借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，適當(dāng)?shù)姆艑挿康禺a(chǎn)債券行業(yè)，總之，經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的今天，融資的方式也不會(huì)不斷創(chuàng)新，推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展。

（五）提倡金融創(chuàng)新，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展

西方的很多發(fā)達(dá)國(guó)家從很多年前就開始探索金融風(fēng)險(xiǎn)防范，在房地產(chǎn)金融上也是起步較早，發(fā)展較為成熟。例如，美國(guó)早我們幾十年，在1934年就發(fā)展形成了住房貸款銀行體系，從而促進(jìn)房地產(chǎn)貸款機(jī)構(gòu)資金的流動(dòng)。還有很多發(fā)達(dá)國(guó)家的例子，我們需要學(xué)習(xí)國(guó)際上的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)的實(shí)際形勢(shì)，建立科學(xué)有效的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，并且要放寬對(duì)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的限制，提倡各種新型的金融工具多元化發(fā)展。

（六）堅(jiān)定實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向

實(shí)體經(jīng)濟(jì)指的是產(chǎn)品通過生產(chǎn)或者制造，然后直接得使用到人們的生活中，直接被人們所消費(fèi)。與之相對(duì)的是虛擬經(jīng)濟(jì)，它是資本的運(yùn)轉(zhuǎn)與流通，沒有實(shí)際的可觸的產(chǎn)品。我國(guó)房地產(chǎn)金融在發(fā)展的過程中需要避免之前國(guó)際上的種種教訓(xùn)，房地產(chǎn)金融在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)重要地位，需要落實(shí)發(fā)展。

四、結(jié)語

總之，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的創(chuàng)新目前面臨著很多問題，我國(guó)也應(yīng)該針對(duì)這些問題，然后吸取國(guó)際上其他國(guó)家的教訓(xùn)，借鑒他們的經(jīng)驗(yàn)，腳踏實(shí)地地對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展進(jìn)行規(guī)劃，建立健全房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法律與監(jiān)督體系，放寬對(duì)多種融資渠道的限制，同時(shí)完善房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，使之與一級(jí)市場(chǎng)相互配合，最終使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、國(guó)計(jì)民生做出貢獻(xiàn)。

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