房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的質(zhì)量控制分析與對策

劉偉

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟體制中的頂梁柱和生力軍，是各行各業(yè)的領路先鋒。我國經(jīng)濟總量的快速增長，離不開房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展。而控制房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量也日益重要。鑒于此，本文首先闡述了本行業(yè)的開發(fā)項目管理質(zhì)量控制的必要性，并詳細剖析了項目開發(fā)的各個階段的具體措施。

關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；項目管理；質(zhì)量控制

1房地產(chǎn)項目管理質(zhì)量控制的必要性

通常情況下，房地產(chǎn)項目最關鍵的部分，即建筑工程的質(zhì)量，最根本的決定方即為開發(fā)商。開發(fā)商能否保證房地產(chǎn)項目的質(zhì)量從根本上決定了工程的種種方面。具體一點闡述，如果開發(fā)商有著出色的質(zhì)量管理意識，那么就能保證在工程施工的每個階段進行良好的質(zhì)量控制。首先，在施工的設計階段，能積極的參與到設計方案中，對設計方案提出建議并加以監(jiān)督，其次在施工的準備階段，能夠控制建筑原材料的質(zhì)量，確保沒有粗制濫造、通工減料等現(xiàn)象。再次，在施工的實施階段中，要身體力行的參與到施工的現(xiàn)場中，時刻保證每個現(xiàn)場、每道工序都有專門的技術人員監(jiān)督和指導。最后在工程施工完成后，要從每個細節(jié)出發(fā)，檢驗施工的質(zhì)量，完美收尾整個施工項目?？偠灾?，開發(fā)商不能一味的追求更大的經(jīng)濟效益，從而節(jié)約原材料的成本：不能一味追求工程效率，從而過分壓縮工期：不能無視項目的管理質(zhì)量，從而將工程的質(zhì)量工作全部交給施工方處理。所以說，房地產(chǎn)項目管理的質(zhì)量控制是非常具有必要性的。只有做好質(zhì)量控制工作，才能保證建筑行業(yè)整體環(huán)境的良性發(fā)展，保證人民群眾的生活需求，提升建筑工程的總體質(zhì)量。

2當前房地產(chǎn)開發(fā)項目的問題

在房地產(chǎn)項目開發(fā)中我們普遍忽視開發(fā)前期項目可行性研究階段、策劃階段、設計階段的質(zhì)量管理，而把主要精力放在施工階段。作為建沒方，以項目而成立的團隊，這種思維就應該改變。當開發(fā)項目進行到施工階段時，假如規(guī)劃設計方案、技術方案和設計圖紙不是最優(yōu)，很難保證工程項目的整體投資效益。

3房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工作

房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作，主要是指項目建議書、可行性研究報告、項目開發(fā)的產(chǎn)品策劃等。前期工作的質(zhì)量是整個工程房地產(chǎn)項目的關鍵，直接決定著擬定開發(fā)項目的前途和命運。個人建議應從以下幾點著手：

3.1建立開發(fā)項目質(zhì)量管理責任制，項目負責人是開發(fā)項目質(zhì)量的全權負責人，必須親自抓質(zhì)量工作。大型開發(fā)項目還可設項目質(zhì)量經(jīng)理。質(zhì)量經(jīng)理的職責是：根據(jù)投資人項目開發(fā)戰(zhàn)略，市場定位目標，負責編制開發(fā)項目質(zhì)量計劃，并組織實施；按質(zhì)量計劃規(guī)定，檢查項目質(zhì)量計劃執(zhí)行情況；對發(fā)現(xiàn)重大的質(zhì)量問題，組織研究解決，向項目團隊負責人報告；編制項目質(zhì)量報告，報上級質(zhì)檢部門和項目經(jīng)理。項目質(zhì)量經(jīng)理對質(zhì)量的監(jiān)督檢查，不能代替項目其它崗位的質(zhì)量職責，項目各個經(jīng)理、專業(yè)負責人、各部室、各專業(yè)人員各自均應完成自己應負的質(zhì)量責任，項目質(zhì)量才能有保證。

3.2制定開發(fā)項目的質(zhì)量計劃，充分了解和掌握項目的特點，明確咨詢成果的質(zhì)量目標和質(zhì)量標準；熟悉質(zhì)量管理體系文件，把質(zhì)量目標進行層層分解，按質(zhì)量計劃和實施步驟層層落實。每一層次職責、權限、資源分配以及保證質(zhì)量的措施給予以明確。質(zhì)量管理計劃要簡明扼要，重點突出，具有可操作性。

3.3建立開發(fā)項目前期工作成果的質(zhì)量評審制度，建立評審制度是保證和提高開發(fā)項目前期成果質(zhì)量的重要手段，采用德爾菲法進行評審，吸取更多專家的知識和智慧，可以及時發(fā)現(xiàn)問題，優(yōu)化前期工作成果。項目咨詢公司對咨詢成果進行自我評審，然后再進行內(nèi)部評審。內(nèi)部評審完成后，建設方項目經(jīng)理可邀請有關專家對咨詢成果進行評審和完善，并形成相應記錄文件，以提高投資效益。

4房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的質(zhì)量控制措施

4.1項目前期質(zhì)量管理

房地產(chǎn)項目前期的質(zhì)量管理首先需要制定一套項目的質(zhì)量和進度計劃，定位建筑工程的質(zhì)量標準，完善質(zhì)量管理的體系，把計劃分解成若干個細小的目標，逐一實現(xiàn)。除此之外前期的質(zhì)量管理還包括工程項目質(zhì)量監(jiān)管小組的建立。將施工中的骨干力量和技術人員組織成項目的質(zhì)量監(jiān)管小組，采納每個人合理的建議，用科學的方法進行評審，可以有效保證工作質(zhì)量。

4.2施工階段的質(zhì)量管理

（1）建筑材料的質(zhì)量管理。建筑材料的質(zhì)量會從根本上決定整個工程項目的質(zhì)量，所以說施工階段中，建筑材料的質(zhì)量管理是必不可少的。在材料的采購過程中，要從正規(guī)的廠家購買質(zhì)量合格的原材料，細致檢查，嚴禁出現(xiàn)有瑕疵、不符合標準的殘次品，或者是與施工所需的規(guī)格不符合的材料。材料的運輸過程中，不能放松警惕，以免在運輸途中出現(xiàn)原材料的破損。對于已經(jīng)存放于施工現(xiàn)場的材料，要定時采用抽樣調(diào)查的方式，確保原材料的質(zhì)量合格率。（2）開展技術交底工作。對于施工人員來說，技術的交底工作是至關重要的。技術人員要有序的開展技術交底工作，具體將項目的基本施工方法、新型材料的功效、引進的新技術的運用以及容易出現(xiàn)質(zhì)量問題的環(huán)節(jié)細致入微的、全方位的傳授給下面的工程施工人員。因為技術交底工作能讓施工人員對項目的要求、工程的施工技術有具體的學習，所以說項目管理的質(zhì)量控制是離不開技術交底工作的。（3）著重新技術的開發(fā)與應用?，F(xiàn)在越來越多的新型技術、材料等被相繼開發(fā)和應用。與傳統(tǒng)的施工技術相比，新技術有著多種優(yōu)點，比如說材料成本的節(jié)省、施工效率的提高、施工質(zhì)量的提高等。因此，我們要重視各種新型技術的開發(fā)，并有效應用到實際施工過程中，做到與先進工藝技術及時接軌，攻克傳統(tǒng)的技術難關。

4.3竣工階段的質(zhì)量控制

工程項目整體竣工后，依然要嚴格做好竣工階段的質(zhì)量控制。對于整個工程項目來說，要分部、分項的根據(jù)相關質(zhì)量標準進行評定和驗收。在驗收過程中，必須完全按照標準要求檢查每個細節(jié)，重點關注易發(fā)生質(zhì)量問題的部分，確保工程的質(zhì)量能滿足合同的相關要求，達到相應的合格率。對于涉及到施工機密的資料文件要嚴格復查，確保其完整性，這是為了信息的安全保密性和工程的重視程度所做的必要階段。抽樣調(diào)查工程的主要功能的實用性，因為工程項目的實用性是人民群眾最重視的內(nèi)容，也是工程項目施工的意義所在。抽查工作要保證合理、隨機和嚴謹，不僅要對整個工程項目進行全方面的檢查，也要分部、分項的檢查驗收。通過對分部、分項驗收的結(jié)果，與相關技術標準相比較，綜合評判出工程項目是否達到合同規(guī)定的要求：建筑是否安全、功能是否完善、造型是否美觀等。最后，組織召開質(zhì)量評定會議，由參加工程驗收的各部門人員組成，排除個別不同意見和主觀看法，綜合討論來確定工程的最后評定結(jié)果和質(zhì)量評價。

5結(jié)語

房地產(chǎn)的項目管理需要理論上項目管理的相關知識和實際中的項目管理經(jīng)驗，這樣才能是項目管理工作更科學、更合理、更有效。在當今時代，房地產(chǎn)開放行業(yè)的競爭頗為激烈，優(yōu)勝劣汰，適者生存，只有抓住機會，做好項目管理的質(zhì)量工作，才能為國家的經(jīng)濟建設貢獻力量。

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