國(guó)外先進(jìn)國(guó)家物流園區(qū)發(fā)展分析

文/張蕓

國(guó)外先進(jìn)國(guó)家物流園區(qū)發(fā)展分析

文/張蕓

由于物流園區(qū)的發(fā)展時(shí)間比物流發(fā)展歷史短許多，而且在物流發(fā)展水平較高的發(fā)達(dá)國(guó)家中，物流園區(qū)在建設(shè)、規(guī)模和發(fā)展模式上都有一定的差異和各自的特點(diǎn)。了解這些差異、特點(diǎn)和發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于指導(dǎo)我國(guó)處于發(fā)展起步階段的物流園區(qū)的建設(shè)具有較為積極、實(shí)際的借鑒意義。

在物流園區(qū)發(fā)展較為成熟的國(guó)家中，以日本、德國(guó)及美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家物流園區(qū)最具代表性。

一、日本

在日本，物流園區(qū)被稱為“物流團(tuán)地”。日本是最早提出和發(fā)展物流園區(qū)的國(guó)家，最初建設(shè)物流園區(qū)的主要目的是緩解城市交通壓力。1965年，在東京出現(xiàn)了第一個(gè)物流園區(qū)。在物流園區(qū)發(fā)展上以“宏觀統(tǒng)籌調(diào)控，微觀自由放開(kāi)”模式為主。

日本政府對(duì)物流園區(qū)建設(shè)有規(guī)模經(jīng)營(yíng)和總量的控制(涉及覆蓋面和人口，且超過(guò)經(jīng)濟(jì)規(guī)模，效益反而下降)，對(duì)建筑用地規(guī)模等作了相應(yīng)的限制，規(guī)定一般物流團(tuán)地的用地規(guī)模約為20萬(wàn)平方米，不超過(guò)35萬(wàn)平方米(約500畝)，要求園區(qū)向高層空間進(jìn)行開(kāi)發(fā)利用。

日本政府重視物流園區(qū)的規(guī)劃工作，在物流園區(qū)發(fā)展中起到了舉足輕重的作用。日本建設(shè)物流園區(qū)的建設(shè)通常是采用“官民協(xié)力”的方式：政府首先綜合考慮城市土地、人口數(shù)量、經(jīng)濟(jì)總量、運(yùn)輸總量、環(huán)境、區(qū)域交通條件、城市與經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素，制定總體市政規(guī)劃，優(yōu)先選擇位于城市邊緣地帶交通通達(dá)性較好，方便轉(zhuǎn)運(yùn)或多種運(yùn)輸方式銜接的樞紐地區(qū)作為物流中心用地的地區(qū)作為物流園區(qū)發(fā)展用地，確定合理的物流園區(qū)選址，發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控作用。如日本政府頒布《流通業(yè)務(wù)市街地整備法律》，規(guī)定了允許和禁止建設(shè)的物流空間設(shè)施，以及由于特殊需要經(jīng)地方政府批準(zhǔn)后允許建設(shè)的物流空間設(shè)施，以保證有效的發(fā)揮物流園區(qū)的功能，從而促進(jìn)其健康發(fā)展。

其次，政府出臺(tái)一系列有關(guān)物流園區(qū)開(kāi) 發(fā)建設(shè)的土地政策和優(yōu)惠政策，將物流園區(qū)用地以較低的價(jià)格出售給行業(yè)協(xié)會(huì)或物流開(kāi)發(fā)商，由行業(yè)協(xié)會(huì)或物流園區(qū)開(kāi)發(fā)商在其會(huì)員或客戶中進(jìn)行融資，獲得物流園區(qū)建設(shè)資金。如果資金不足，政府則提供相應(yīng)的優(yōu)惠貸款、稅收政策，如長(zhǎng)期低息貸款、減免稅收等，如日本開(kāi)發(fā)銀行、北海道東北開(kāi)發(fā)公庫(kù)等就是專門(mén)向物流產(chǎn)業(yè)提供貸款支持的政府金融機(jī)構(gòu)。

同時(shí)，政府注重在物流園區(qū)周邊區(qū)域加強(qiáng)交通配套及基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，促使該地區(qū)市場(chǎng)繁榮、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，使物流開(kāi)發(fā)商享受到由于地價(jià)、房?jī)r(jià)增值帶來(lái)的回報(bào)，推動(dòng)物流園區(qū)進(jìn)一步發(fā)展。政府在物流園區(qū)發(fā)展的整個(gè)過(guò)程中參與的不多，實(shí)際運(yùn)作主體是物流行業(yè)協(xié)會(huì)及協(xié)會(huì)會(huì)員(物流企業(yè)、物流研究咨詢機(jī)構(gòu)等)，各協(xié)會(huì)的專業(yè)公司根據(jù)實(shí)際需求,在園區(qū)內(nèi)統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)物流配套設(shè)施,建成后由專業(yè)公司進(jìn)行管理。物流園區(qū)土地的開(kāi)發(fā)和建設(shè)等工作由政府委托行業(yè)協(xié)會(huì)來(lái)完成，并在資金上以低息貸款的方式給予扶持。

如東京的四家物流園區(qū)的經(jīng)營(yíng)管理主體是東京團(tuán)地倉(cāng)庫(kù)株式會(huì)社。這樣既保護(hù)了協(xié)會(huì)中投資者的利益,又避免了協(xié)會(huì)成員間的過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)，使物流設(shè)施和資源得到充分利用。

日本在物流園區(qū)建設(shè)中積累的經(jīng)驗(yàn)，主要有以下三點(diǎn)：

1、重視規(guī)劃——由于日本存在土地資源緊張，城市發(fā)展造成交通擁堵等問(wèn)題，而物流園區(qū)的建設(shè)規(guī)模大，影響范圍廣，因此政府非常重視物流園區(qū)的規(guī)劃。通過(guò)制定園區(qū)發(fā)展規(guī)劃和市政規(guī)劃配套，在靠近城市的邊緣地帶、內(nèi)環(huán)線外或城市主干道附近，科學(xué)合理地規(guī) 劃、選擇有利于緩解城市交通壓力和未來(lái)城市發(fā)展的土地作為物流園區(qū)的開(kāi)發(fā)用地；

2、優(yōu)惠的土地使用和政府投資政策——將規(guī)劃好的物流園區(qū)土地分地塊以較低的生地價(jià)格出售給協(xié)會(huì)等機(jī)構(gòu)，購(gòu)得土地的協(xié)會(huì)再以股份制等方式招募投資資金，以便進(jìn)行物流園區(qū)的建設(shè)和購(gòu)買(mǎi)相關(guān)設(shè)備設(shè)施；若運(yùn)作資金不足，可向政府申請(qǐng)長(zhǎng)期低息貸款；

3、良好的市政配套及投資環(huán)境——政府針對(duì)物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，積極推進(jìn)加快園區(qū)周邊公共交通、公共設(shè)施和服務(wù)的配套建設(shè)，以吸引相關(guān)企業(yè)進(jìn)駐園區(qū)，在為園區(qū)企業(yè)提供良好發(fā)展條件的同時(shí)，通過(guò)各種有利措施促進(jìn)物流 園區(qū)及周邊房產(chǎn)和地價(jià)的升值，使園區(qū)投資者及客戶得到良好收益。

二、德國(guó)

在德國(guó)，物流園區(qū)被稱為“貨運(yùn)村”。德國(guó)許多物流園區(qū)的面積都超過(guò)200公頃，物流園區(qū)的規(guī)劃選址主要是以下四個(gè)方面的因素為主：一是轉(zhuǎn)運(yùn)方便；二是交通便利；三是經(jīng)濟(jì)合理；四是生態(tài)環(huán)保。

1984年，德國(guó)第一個(gè)真正意義上的物流園區(qū)——不萊梅物流園區(qū)，在不萊梅市政府和州政府的支持下組建而成，通過(guò)優(yōu)惠土地價(jià)格，擴(kuò)建周邊的公路、港口等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)促使園區(qū)得到了迅速 的發(fā)展。

在1992年的聯(lián)邦德國(guó)運(yùn)輸網(wǎng)規(guī)劃中，德國(guó)即規(guī)劃建設(shè)42個(gè)貨運(yùn)中心，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)已建成并投入使用35個(gè)，其中較著名的物流園區(qū)為不萊梅物流園區(qū)和紐倫堡物流園區(qū)。以紐倫堡物流園區(qū)為例，作為交通樞紐建于20世紀(jì)70年代中期，80年代向物流園區(qū)發(fā)展，占地3.37平方公里。其中，一期開(kāi)發(fā)2.17平方公里，二期開(kāi)發(fā)（建設(shè)進(jìn)行中）1.2平方公里；建設(shè)的主體是由政府支持的股份公司，建設(shè)資金來(lái)源主要是政府撥款和企業(yè)貸款。物流園區(qū)管理股份公司的職能是土地開(kāi)發(fā)、公用運(yùn)輸、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、大型設(shè)備租賃、公用設(shè)施維護(hù)以及 與有關(guān)部門(mén)的協(xié)調(diào)等。

在物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)方面，德國(guó)與日本有一定差別。德國(guó)的基本做法是聯(lián)邦政府統(tǒng)籌規(guī)劃，州政府、市政府投資建設(shè)，公司化經(jīng)營(yíng)管理，入駐企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)。

德國(guó)在物流園區(qū)建設(shè)中積累的經(jīng)驗(yàn)，主要有以下幾點(diǎn)：

1、聯(lián)邦政府統(tǒng)籌規(guī)劃——聯(lián)邦政府在詳細(xì)調(diào)研總體物流狀況，綜合考慮各區(qū)域 物流需求差異并統(tǒng)籌規(guī)劃全國(guó)交通干線、運(yùn)輸樞紐的基礎(chǔ)上，對(duì)全國(guó)物流園區(qū)的布局、用地規(guī)模、功能定位與未來(lái)發(fā)展方向等問(wèn)題進(jìn)行統(tǒng)一、科學(xué)、合理的規(guī)劃。

在規(guī)劃過(guò)程中，市政府和物流企業(yè)合作進(jìn)行本地區(qū)的物流園區(qū)選址、規(guī)模與功能 設(shè)計(jì)，并上報(bào)州政府進(jìn)行審批、立項(xiàng)；州政府負(fù)責(zé)管理與組織協(xié)調(diào)，聯(lián)邦政府從全國(guó)物流系統(tǒng)優(yōu)化角度進(jìn)行總體協(xié)調(diào)與管理（具體由德國(guó)聯(lián)邦交通部完成）。同時(shí)，由于德國(guó)實(shí)行大交通管理體制，主管運(yùn)輸?shù)穆?lián)邦交通建設(shè)城市發(fā)展部，其職能不僅包括公路、鐵路、水路、航空等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)，還統(tǒng)管國(guó)家城市發(fā)展、土地規(guī)劃、居民住房規(guī)劃及建設(shè)等工作。因此，在整體交通及物流發(fā)展規(guī)劃方面,有較強(qiáng)的宏觀調(diào)控能力。

州政府、市政府投資建設(shè)——德國(guó)政府扶持物流園區(qū)發(fā)展的重要原因是對(duì)園區(qū)公共服務(wù)職能的定位，認(rèn)為物流園區(qū)的建設(shè)并不是為了追求單純的經(jīng)濟(jì)利益。在物流園區(qū)的建設(shè)過(guò)程中，州及地方市政府扮演了主要投資人的角色。初期的土地購(gòu)買(mǎi)是通過(guò)政府來(lái)完成的，園區(qū)內(nèi)其他的建筑設(shè)施的投資與收益及園區(qū)日后的運(yùn)營(yíng)收入由企業(yè)執(zhí)行，向政府繳納一定的稅收。

為了引導(dǎo)各州按照統(tǒng)一規(guī)劃進(jìn)行物流園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，德國(guó)對(duì)符合規(guī)劃的物流園區(qū)給予資助 （一般補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為物流園區(qū)總開(kāi)發(fā)費(fèi)用的 43%）或提供貸款擔(dān)保。

2、企業(yè)化經(jīng)營(yíng)管理——德國(guó)物流園區(qū)的運(yùn)營(yíng)管理總體經(jīng)過(guò)了由最初的公益組織管理到后來(lái)的企業(yè)化經(jīng)營(yíng)管理兩個(gè)階段。由于園區(qū)的投資人主要是政府或政府經(jīng)濟(jì)組織，所以園區(qū)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方針不以盈利為主要目標(biāo)，而主要側(cè)重于保持資金平衡，實(shí)現(xiàn)管理和服務(wù)職能。

德國(guó)政府認(rèn)為通常情況下企業(yè)化的管理方式比行政化的管理方式效率更高，因此在扶持物流園區(qū)建設(shè)的同時(shí)，也考慮物流園區(qū)建設(shè)運(yùn)營(yíng)的效益與效率。比如，園區(qū)發(fā)展和運(yùn)營(yíng)所需費(fèi)用，政府負(fù)擔(dān)25%，其余部分由入駐企業(yè)分擔(dān)。

3、入駐園區(qū)企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)——入駐物流園區(qū)的企業(yè)照章納稅、自主經(jīng)營(yíng)，根據(jù)實(shí)際情況和自身經(jīng)營(yíng)需要購(gòu)買(mǎi)和建設(shè)相應(yīng)的物流裝備和設(shè)施。

經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，德國(guó)已經(jīng)形成了規(guī)?；娜珖?guó)物流園區(qū)網(wǎng)絡(luò)，整體優(yōu)勢(shì)明顯。主要表現(xiàn)在：

（1）選址合理，不影響地方居民正常生產(chǎn)生活；

（2）物流園區(qū)與公路、鐵路、高速公路和居民密集區(qū)之間有很好的交通連接，通達(dá)性良好；

（3）多式聯(lián)運(yùn)提供了運(yùn)輸靈活性，降低了園區(qū)建設(shè)、企業(yè)入駐等投資風(fēng)險(xiǎn)；

（4）物流企業(yè)通過(guò)進(jìn)駐物流園區(qū)、形成資源共享、互相協(xié)作，減少了大量不必要的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，降低了運(yùn)營(yíng)成本；

（5）物流園區(qū)綜合服務(wù)能力強(qiáng)，可以針對(duì)不同公司的需求提供各種不同服務(wù)，滿足企業(yè)多種物流需求；

（6）行政事業(yè)公共服務(wù)方面，通過(guò)在園區(qū)內(nèi)引進(jìn)、 設(shè)立海關(guān)等公共管理、服務(wù)機(jī)構(gòu)，為企業(yè)運(yùn)營(yíng)提供各種優(yōu)惠政策和便利條件；

（7）對(duì)于業(yè)務(wù)規(guī)模較小的公司、企業(yè)，園區(qū)可在公司成立初期的政府等部門(mén)關(guān)系的交涉、貨物集中運(yùn)輸?shù)确矫娼o予幫助，以通過(guò)對(duì)物流園區(qū)良好的資源整合和管理運(yùn)營(yíng)，降低小企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本、幫助其發(fā)展壯大。

有資料顯示，不少于1200家企業(yè)在物流園區(qū)設(shè)立了辦事機(jī)構(gòu)，提供了40000多個(gè)就業(yè)崗位。德國(guó)物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，有效地帶動(dòng)了地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為德國(guó)東西部經(jīng)濟(jì)的平衡發(fā)展做出了貢獻(xiàn)，而且對(duì)整個(gè)歐洲的物流現(xiàn)代化與合理化也產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。

三、美國(guó)

美國(guó)物流成本雖然不是全世界最低水平（僅次于日本），但近十幾年來(lái)一直穩(wěn)中趨降，美國(guó)物流的發(fā)達(dá)，相當(dāng)程度上要?dú)w功于其密集而發(fā)達(dá)的水、陸、空綜合立體交通網(wǎng)絡(luò)。

美國(guó)航空業(yè)非常發(fā)達(dá)，航空運(yùn)輸?shù)谋戎貛缀跽嫉饺蚝娇者\(yùn)輸?shù)陌氡诮?，全球十大貨運(yùn)機(jī)場(chǎng)中，美國(guó)就占5個(gè)；前20名中，美國(guó)共有9個(gè)。 美國(guó)海運(yùn)業(yè)也很發(fā)達(dá), 紐約港、洛杉磯港、奧克蘭港、長(zhǎng)灘港等都是世界大港； 美國(guó)內(nèi)河運(yùn)輸也很發(fā)達(dá)，其內(nèi)河運(yùn)輸總長(zhǎng)度約30萬(wàn)公里，全球最長(zhǎng)。州際高速公路里程占世界高速公路總長(zhǎng)度一半以上。

由于美國(guó)國(guó)土遼闊，土地資源對(duì)交通、經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展的制約影響較小，交通、城市發(fā)展對(duì)環(huán)境的不利影響不是十分明顯；同時(shí)，政府在物流園區(qū)規(guī)劃建設(shè)中發(fā)揮的作用就小很多。

美國(guó)的物流園區(qū)分布比較分散，主要是通過(guò)空港進(jìn)行遠(yuǎn)距離的連接，大多是對(duì)已經(jīng)關(guān)閉的空軍基地進(jìn)行的二次開(kāi)發(fā)。比較成功的是被稱為南加州第二國(guó)際通道的南加州物流空港（SCLA），它是在1992年關(guān)閉的喬治空軍基地原有設(shè)施（包括鐵路專用線機(jī)場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)等）基礎(chǔ)上，由當(dāng)?shù)卣庸芎笸ㄟ^(guò)招商重新開(kāi)發(fā)建成。開(kāi)發(fā)商通過(guò)對(duì)空港的開(kāi)發(fā)建設(shè)，為相關(guān)產(chǎn)業(yè)提供相當(dāng)數(shù)量的工作崗位，增加社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)。

空港除具備各種倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸功能外，還包括海關(guān)監(jiān)管的集裝箱貨運(yùn)站和倉(cāng)庫(kù)、自由貿(mào)易區(qū)、制造和分銷企業(yè)園區(qū)等功能，集工業(yè)園區(qū)、保稅園區(qū)和交通運(yùn)輸樞紐、多式聯(lián)運(yùn)中心等多種功能于一體。同時(shí)，大型第三方物流企業(yè)實(shí)力強(qiáng)大，如UPS、FedEx等在空港內(nèi)租賃倉(cāng)庫(kù)、設(shè)備設(shè)施等，借助空港便利的交通和多種運(yùn)輸方式的銜接，建立大型航空轉(zhuǎn)運(yùn)中心，完善自身物流網(wǎng)絡(luò)，建立高效便捷的運(yùn)輸體系，提高自身運(yùn)作效率和服務(wù)水平。美國(guó)普洛斯公司作為全球物流園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商， 其成功的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式和經(jīng)驗(yàn)值得我們進(jìn)一步學(xué)習(xí)和借鑒。

四、歐洲其他國(guó)家

歐洲其他國(guó)家，如英國(guó)、法國(guó)、荷蘭、西班牙、葡萄牙等，物流園區(qū)的發(fā)展始終堅(jiān)持陸港方案。由此反映了這一類型物流園區(qū)的特點(diǎn)：通常直接或間接由政府或國(guó)有公司提出，創(chuàng)建者包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)和地方政府參與的公司，如港口經(jīng)濟(jì)發(fā)展促進(jìn)委員會(huì)或開(kāi)發(fā)公司；政府方面直接或至少間接地參與到土地開(kāi)發(fā)中來(lái)，同時(shí)政府對(duì)物流園區(qū)的規(guī)劃、交通連接、補(bǔ)貼資助、信貸以及地方對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的投資問(wèn)題享有參與和質(zhì)疑的權(quán)利。陸港物流園區(qū)方案的實(shí)施是通過(guò)建立一個(gè)經(jīng)營(yíng)公司來(lái)推動(dòng)物流園區(qū)的持續(xù)發(fā)展，經(jīng)營(yíng)公司的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用主要是通過(guò)出租土地及成套設(shè)備來(lái)獲得。英吉利海峽隧道的開(kāi)通，推動(dòng)了英國(guó)物流園區(qū)的發(fā)展。其中有政府投資建設(shè)的物流園區(qū)，也有私人投資建設(shè)的物流園區(qū)，但至今為止沒(méi)有總體的物流園區(qū)規(guī)劃。

與歐洲其他國(guó)家不同，英國(guó)的物流園區(qū)只在特定條件下才會(huì)去追求地區(qū)規(guī)劃或環(huán)境保護(hù)目標(biāo)，可以說(shuō)在物流園區(qū)規(guī)劃建設(shè)上，英國(guó)奉行的不是政府行為而強(qiáng)調(diào)的是市場(chǎng)導(dǎo)向，是以單一經(jīng)濟(jì)利益為追求目標(biāo)。

法國(guó)物流園區(qū)是以政府和民間團(tuán)體、私人合作（可能的伙伴合作包括：公共和私營(yíng)團(tuán)體或機(jī)構(gòu)、地方和城市當(dāng)局、投資人等）的形式加以規(guī)劃和提供資金建設(shè)的，最終轉(zhuǎn)由一家經(jīng)營(yíng)公司來(lái)管理。

荷蘭擁有先進(jìn)的港口建設(shè)和發(fā)達(dá)的物流配送系統(tǒng)，是世界上最重要的貿(mào)易轉(zhuǎn)口國(guó)之一。荷蘭物流園區(qū)的代表是文洛港，它是由當(dāng)?shù)卣途C合運(yùn)輸中轉(zhuǎn)站的經(jīng)營(yíng)者ECF（歐洲聯(lián)合中轉(zhuǎn)站）創(chuàng)建，市場(chǎng)推廣則按照貨物配送中心的運(yùn)作模式通過(guò)對(duì)外招商來(lái)實(shí)現(xiàn)。雖然物流園區(qū)的開(kāi)發(fā)商沒(méi)有采取設(shè)立中立的經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)來(lái)實(shí) 現(xiàn)與企業(yè)的互利合作，但仍成立了一個(gè)代表文洛地區(qū)運(yùn)輸業(yè)的聯(lián)合會(huì)組織（該機(jī)構(gòu)包括文洛市政府、地方商會(huì)、物流服務(wù)商以及投資公司等），其主要任務(wù)是加 強(qiáng)組織成員間的合作，為物流園區(qū)的營(yíng)銷及物流運(yùn)營(yíng)方面的專業(yè)問(wèn)題提供幫助等。

荷蘭物流園區(qū)也呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢(shì)，主要特點(diǎn)為:（1）政府對(duì)物流園區(qū)的建設(shè)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃；（2）物流園區(qū)的建設(shè)運(yùn)營(yíng)建立在以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向的基礎(chǔ)之上， 按照企業(yè)化經(jīng)營(yíng)運(yùn)作；（3）物流園區(qū)提供的各項(xiàng)功能、服務(wù)綜合化；（4）采用先進(jìn)的設(shè)施設(shè)備；（5）位置優(yōu)越，多位于交通便利、多種運(yùn)輸方式匯集的地域。

歐洲物流園區(qū)聯(lián)合會(huì)編寫(xiě)的《2000年物流園區(qū)研究報(bào)告》中指出，物流園區(qū)的運(yùn)營(yíng)不是由園區(qū)內(nèi)建筑和資產(chǎn)（倉(cāng)庫(kù)、商業(yè)區(qū)、辦公室、停車場(chǎng)等）的所有者，也不是由其租賃者，而必須是由中立的第三方責(zé)任機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，并能全面地為 入駐企業(yè)提供服務(wù)。通常將中立的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)稱為物流園區(qū)管理公司，而不同的是， 歐洲物流園區(qū)聯(lián)合會(huì)將中立的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)稱為業(yè)主，即是獨(dú)立經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的實(shí) 體，這個(gè)實(shí)體既可以是公共機(jī)構(gòu)，也可以是私人性質(zhì)的企業(yè)。

（作者為德國(guó)美因茨大學(xué)訪問(wèn)學(xué)者，物流咨詢專家。）