房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息質(zhì)量問題研究

劉莎

摘要：會計信息是會計數(shù)據(jù)經(jīng)過加工處理后產(chǎn)生的，為會計管理和企業(yè)管理所需要的經(jīng)濟(jì)信息，是幫助信息使用者了解企業(yè)經(jīng)營狀況的重要依據(jù)，會計信息的質(zhì)量影響著企業(yè)的市場競爭力和生產(chǎn)能力。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計信息失真現(xiàn)象較為嚴(yán)重，這不利于企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。本文首先闡述我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息質(zhì)量存在的問題，在此基礎(chǔ)上提出了提升我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息質(zhì)量的對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；會計信息；問題；對策

會計信息不僅是反映企業(yè)財務(wù)狀況、評價并且分析企業(yè)經(jīng)營情況的主要依據(jù)，而且還為企業(yè)的投資決策提供重要參考。下面本文以我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計信息質(zhì)量作為研究對象，分析當(dāng)前會計信息存在的問題，并在此基礎(chǔ)上提出了相應(yīng)的對策。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息質(zhì)量問題

（一）財務(wù)業(yè)績評價指標(biāo)問題

業(yè)績，是指組織或個人在一定時期內(nèi)投入產(chǎn)出的效率與效能。業(yè)績評價指標(biāo)，是指根據(jù)業(yè)績評價目標(biāo)和評價主體的需要而設(shè)計的、以指標(biāo)形式體現(xiàn)的、能反映評價對象特征的因素。關(guān)鍵成功因素既有財務(wù)方面的，如銷售利潤率、投資報酬率等；也有非財務(wù)方面的，如產(chǎn)品市場占有率、顧客滿意程度等。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的特性，其收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)與一般企業(yè)不同，從而導(dǎo)致財務(wù)方面業(yè)績評價指標(biāo)不能真實反映企業(yè)的財務(wù)狀況，對會計信息使用者產(chǎn)生誤導(dǎo)。

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營特性

①項目開發(fā)周期性

房地產(chǎn)開發(fā)項目一般建設(shè)周期比較長，從立項審批，經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計、可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個開發(fā)階段，少則一兩年，多則三四年，甚至更長。

②經(jīng)營活動資金密集性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營管理過程中需要大量的資金，如，房地產(chǎn)開發(fā)前期的安置補(bǔ)償費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)等，通常完全依靠自有資金進(jìn)行項目開發(fā)微乎其微，往往需要依賴各種金融工具和金融手段。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)

國稅發(fā)【2009】31號文《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》第六條規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn)，這與一般企業(yè)收入確認(rèn)條件有所不同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項目籌建階段資金投入巨大，而且還產(chǎn)生了大量的管理費(fèi)用，由于未正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》，不應(yīng)確認(rèn)為銷售收入，這就導(dǎo)致企業(yè)的年度財務(wù)報表無法反映企業(yè)真實的財務(wù)狀況，極易給投資者造成決策困擾。

（二）財務(wù)風(fēng)險信息披露問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險包括籌資活動財務(wù)風(fēng)險、投資活動財務(wù)風(fēng)險、經(jīng)營活動財務(wù)風(fēng)險三個方面：

1.籌資活動財務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目開發(fā)過程中需要投入大量的資金，大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會選擇債務(wù)籌資，而企業(yè)籌資規(guī)模的選擇不當(dāng)會形成籌資風(fēng)險，主要體現(xiàn)為以下兩個方面：一是如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌集不到足夠的資金，就會導(dǎo)致企業(yè)資金鏈緊張、甚至斷裂，從而導(dǎo)致嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險；二是隨著企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的上升，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債務(wù)籌資金額加大，固定利息負(fù)擔(dān)增大，容易導(dǎo)致企業(yè)無法按時償還本息而給企業(yè)帶來償債風(fēng)險。

2.投資活動財務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資決策過程中，往往由于企業(yè)對投資項目的可行性缺乏周密系統(tǒng)的分析和研究，就盲目地在投資項目上投入了大量的人力、物力及財力，從而導(dǎo)致投資項目不能獲得預(yù)期收益，無法按期收回投資金額，為企業(yè)帶來巨大的財務(wù)風(fēng)險。

3.經(jīng)營活動財務(wù)風(fēng)險

由于企業(yè)內(nèi)部和外部各種原因的存在，企業(yè)經(jīng)營過程中的物資流、資金流和信息流這三大運(yùn)動過程可能會出現(xiàn)時間上的間斷和形式上的停滯，這就決定了企業(yè)營業(yè)風(fēng)險的存在。

與其他企業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險更大，更需要對風(fēng)險進(jìn)行有效地預(yù)防和控制，而目前我國關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的法律制度較少，無法對企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險信息進(jìn)行有效地披露。

（三）會計從業(yè)人員素質(zhì)問題

會計從業(yè)人員是企業(yè)財會工作的主要執(zhí)行者，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獨(dú)特的經(jīng)營特性，其會計從業(yè)人員的素質(zhì)將會對企業(yè)會計信息的質(zhì)量產(chǎn)生直接影響。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)表現(xiàn)為兩個方面：一是業(yè)務(wù)素質(zhì)低下，會計從業(yè)人員沒有透徹理解相關(guān)會計法律法規(guī)及制度，在實際業(yè)務(wù)操作過程中，粗心大意造成非主觀意識上的會計信息失真；二是職業(yè)道德素質(zhì)低下，會計從業(yè)人員雖然對會計準(zhǔn)則、相關(guān)會計專業(yè)知識都能熟練掌握，但是難免通過偽造憑證、隱瞞交易，甚至通過籌劃運(yùn)用不正當(dāng)會計政策來謀取私利。

二、提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息質(zhì)量對策

（一）建立業(yè)績評價非財務(wù)指標(biāo)

傳統(tǒng)的業(yè)績評價財務(wù)指標(biāo)是用貨幣形式來計量的，主要通過投資報酬率等指標(biāo)來評價企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，其局限性主要體現(xiàn)在兩個方面：一是傳統(tǒng)的財務(wù)指標(biāo)反映的是已經(jīng)發(fā)生過的事項，是歷史數(shù)據(jù)，容易使經(jīng)營者只考慮投資者的利益，盲目地追求短期利潤行為，未體現(xiàn)出員工及消費(fèi)者等利益相關(guān)者的滿意度；二是傳統(tǒng)的財務(wù)指標(biāo)的計算是以賬面價值為基礎(chǔ)的，不能準(zhǔn)確地反映企業(yè)的未來趨勢，同時忽略資金的時間價值概念。

1.質(zhì)量指標(biāo)

產(chǎn)品質(zhì)量指標(biāo)是指計劃期內(nèi)企業(yè)生產(chǎn)的各種產(chǎn)品應(yīng)達(dá)到的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，是生產(chǎn)計劃指標(biāo)的主要內(nèi)容之一，是衡量企業(yè)經(jīng)濟(jì)狀況和技術(shù)發(fā)展水平的重要標(biāo)志之一。產(chǎn)品質(zhì)量指標(biāo)包括兩大類：一類是反映產(chǎn)品內(nèi)在質(zhì)量的指標(biāo)，主要包括產(chǎn)品平均技術(shù)性能、產(chǎn)品質(zhì)量分等；另一類是反映產(chǎn)品生產(chǎn)過程中工作質(zhì)量的指標(biāo)，如質(zhì)量損失率、廢品率、成品返修率等。

2.客戶滿意度指標(biāo)

客戶滿意度是指企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)滿足顧客的需求與期望的程度，通過確定科學(xué)的顧客滿意度指標(biāo)和滿意度的級度，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行測量監(jiān)控和分析，使企業(yè)利益在顧客方面得以平衡，從而促進(jìn)企業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展。要確定科學(xué)的顧客滿意度指標(biāo)，首先要研究顧客的需求結(jié)構(gòu)。主要有以下四個方面：一是品質(zhì)需求，包括性能、適用性、使用壽命、可靠性、安全性、經(jīng)濟(jì)性和外觀等；二是功能需求，包括主導(dǎo)功能、輔助功能和兼容功能等；三是外延需求，包括服務(wù)需求和心理及文化需求等；四是價格需求，包括價位、價質(zhì)比、價格彈性等。顧客滿意級度是指顧客在消費(fèi)相應(yīng)的產(chǎn)品或服務(wù)之后，所產(chǎn)生的滿足狀態(tài)等次，主要分為七個級度，即很不滿意、不滿意、不太滿意、一般、較滿意、滿意和很滿意。endprint

3.產(chǎn)品創(chuàng)新能力指標(biāo)

科技是第一生產(chǎn)力，創(chuàng)新是人類特有的認(rèn)識能力和實踐能力，是推動民族進(jìn)步和社會發(fā)展的不竭動力，創(chuàng)新是一個民族的靈魂，一個民族要想走在時代前列，不僅不能沒有創(chuàng)新思維，而且也不能停止各種創(chuàng)新。如今市場競爭激烈，企業(yè)的產(chǎn)品如果缺乏創(chuàng)新，就會慢慢被淘汰，企業(yè)也會慢慢滅亡，所以企業(yè)要想持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，就必須結(jié)合現(xiàn)代人的需求，適當(dāng)?shù)貏?chuàng)新，生產(chǎn)新產(chǎn)品、開辟新市場。

傳統(tǒng)的財務(wù)業(yè)績評價指標(biāo)不能全面反映企業(yè)的內(nèi)在核心競爭力，企業(yè)的經(jīng)營者不宜過度地借助于財務(wù)報表、依賴財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析研究，而應(yīng)將財務(wù)指標(biāo)與非財務(wù)指標(biāo)相結(jié)合，共同分析企業(yè)業(yè)績，促進(jìn)企業(yè)核心競爭力的形成，從而保持企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

（二）擴(kuò)大信息披露的范圍

信息披露是對每個上市公司的基本要求，上市公司的信息披露主要分為定期報告和臨時報告兩類：定期報告包括年度報告和中期報告，中期報告分為半年度報告和季度報告；臨時報告包括的內(nèi)容和形式較為廣泛，較為常見的有股東大會決議公告、董事會決議公告、監(jiān)事會決議公告。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了披露一般企業(yè)披露的信息外，對企業(yè)的預(yù)售情況及質(zhì)量保證金等信息還需要重點(diǎn)披露，一方面將商品房的真實信息可以及時傳達(dá)給公眾，整合了消費(fèi)者需要的有效信息，讓消費(fèi)者充分了解房產(chǎn)信息；另一方面可以為銀行提供房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售市場的情況，為銀行做出安全有效的放貸決策提供基礎(chǔ)，使銀行降低金融放貸風(fēng)險。所以，擴(kuò)大信息披露的范圍可以檢驗房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其他會計信息的真實性，也是治理信息失真的重要舉措。

（三）提高會計人員的整體水平

1.加強(qiáng)會計人員思想政治教育

要想提高會計人員的整體水平，應(yīng)該從加強(qiáng)會計人員的思想政治教育做起，首先應(yīng)認(rèn)真學(xué)習(xí)鄧小平的道德理論，鄧小平道德理論是馬列主義道德思想在當(dāng)代中國的繼承和發(fā)展，具有鮮明的中國特色，通過學(xué)習(xí)鄧小平道德理論，可以將共產(chǎn)主義信念和全心全意為人民服務(wù)的思想滲透到會計人員的思想深處，從而凈化其內(nèi)心世界，確立符合道德規(guī)范的世界觀、人生觀和價值觀。

2.提高會計人員道德水平

我國會計職業(yè)道德規(guī)范的主要內(nèi)容包括：愛崗敬業(yè)，誠實守信，廉潔自律，客觀公正，堅持準(zhǔn)則，提高技能，參與管理與強(qiáng)化服務(wù)。目前我國會計信息失真與會計人員的道德素質(zhì)下降不無關(guān)系，為了避免會計信息失真，會計人員必須做到以下三點(diǎn)：一是具有對各類事物客觀公正的態(tài)度，求真務(wù)實，向信息使用者提供準(zhǔn)確、可靠的會計信息，不隨意調(diào)節(jié)和隱瞞會計信息；二是廉潔自律、堅持原則、秉公辦事，不利用職務(wù)之便為自己和他人謀取私利、貪污腐?。蝗菒蹗従礃I(yè)，忠于職守，提高會計信息的質(zhì)量。

3.加強(qiáng)會計人員專業(yè)培訓(xùn)

會計信息的質(zhì)量不僅取決于會計人員的思想政治教育水平、職業(yè)道德水平，還取決于會計人員的專業(yè)素質(zhì)。由于會計人員的專業(yè)素質(zhì)不同，在實際工作中往往會做出不同的職業(yè)判斷和選擇，從而造成會計信息質(zhì)量的差異，進(jìn)而給企業(yè)管理帶來損失。通過開展會計從業(yè)人員的培訓(xùn)工作，可以提高會計人員對會計實務(wù)工作的了解和掌握、避免出現(xiàn)工作失誤，從而提高會計信息的質(zhì)量。

三、結(jié)論

綜上所述，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過渡地追求經(jīng)濟(jì)利益引發(fā)了會計信息的質(zhì)量問題，這不僅影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資者的決策與企業(yè)的發(fā)展，也有可能影響到國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)亟需深刻意識會計信息質(zhì)量的重要性，并采取各種措施來抑制、避免會計信息失真問題的出現(xiàn)，保證企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

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（作者單位：吉林省六合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）endprint