回報週期長長租公寓萬億藍海背後的盈利難題

吳迪

鏈家、「我愛我家」等地產(chǎn)服務中介經(jīng)過多年的佈局，早已在房屋租賃市場賺得盆滿缽滿，而開發(fā)商們似乎也想在此尋求新的發(fā)力點。隨著萬科、龍湖、綠城等開發(fā)商的涉足，長租公寓在成為房地產(chǎn)市場發(fā)展新趨勢的同時，也將迎來新一輪混戰(zhàn)。

擁有個性化裝修、拎包入住便捷的長租公寓，儘管租金相較於普通住宅高出30%～50%，但依然贏得了眾多城市白領(lǐng)的青睞。

2016年，國務院辦公廳印發(fā)《國務院辦公廳關(guān)於加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》中指出實行租購並舉，對培育和發(fā)展住房租賃市場給予大力支持，對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構(gòu)和個人，給予稅收優(yōu)惠政策支持；支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

存量房時代的到來加之政策的鼓勵，大量資本開始湧進租賃市場。根據(jù)鏈家發(fā)佈的數(shù)據(jù)，大陸房屋租賃市場規(guī)模達1.1萬億（人民幣，下同），預計到2025年將增長到2.9萬億。

開發(fā)商無法彌補資金成本

在2016年報中，萬科表示：「2017年，公寓業(yè)務將加速規(guī)模擴張，繼續(xù)優(yōu)化房源管理、客戶資源、業(yè)務介面、運營平臺、支付系統(tǒng)等在內(nèi)的統(tǒng)一業(yè)務支持平臺?！谷f科董秘朱旭也在2017年年初透露：「2017年，萬科把長租公寓作為重要著力點，主要在核心城市發(fā)展?！?img src="https://cimg.fx361.com/images/2017/09/29/tsha201708tsha20170835-1-l.jpg" style=""/>

快速擴張之下，7月萬科長租公寓品牌「泊寓」將在北京開設(shè)第6家門店，位於順義區(qū)的空港店。工作人員介紹，目前該門店的公寓根據(jù)面積和戶型不同，設(shè)計了4種產(chǎn)品，月租金為1280～1980元不等。而每個門店根據(jù)區(qū)域不同，價格差異也較大，比如上清店的公寓月租金多在4000元以上，最貴的是勁松店，月租金6000元起。

儘管泊寓的租金價格較周邊房租有30%以上的溢價，但所有店面的出租率均保持在90%以上。目前泊寓的業(yè)務已在廣州、上海、北京、深圳、廈門、合肥、重慶、瀋陽、福州、佛山、濟南、烏魯木齊13個城市上線。根據(jù)官方的預計，泊寓到2018年全大陸拓展目標為45萬間，年收入94億元。

面對萬億級住房租賃市場，在2016年中期業(yè)績說明會上，龍湖董事長吳亞軍宣佈推出長租公寓「冠寓」品牌，計畫3年內(nèi)佈局300家門店。2017年初，龍湖冠寓專案的重慶源著店、龍湖冠寓成都金楠店、龍湖冠寓成都時代店已經(jīng)順利開業(yè)，開業(yè)前出租率均超過80%。

龍湖集團副總裁兼冠寓CEO韓石則透露，除了已佈局的重慶、成都外，冠寓還將聚焦北上廣深4大一線城市，及蘇州、杭州、南京、廈門等領(lǐng)先二線城市，目標城市12個，力爭用3年時間，躋身中國長租公寓市場前列。

此外，綠城與成都長租公寓品牌優(yōu)客逸家推出「綠城優(yōu)客」，招商蛇口推出「壹?！埂敢奸g」「壹棠」，佳兆業(yè)推出「寓享空間」……根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，TOP30的房企當中，已經(jīng)有三分之一涉足長租公寓。

不過，運營長租公寓和房企銷售商品房的利潤、去化相比，似乎並不能算是一個賺錢的好買賣。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，現(xiàn)在長租公寓對於大部分房企來說，依然只是嘗試、佈局、積累經(jīng)驗?！阜科蟋F(xiàn)在涉足長租公寓主要還是一種嘗試。目前就這個市場來看，還沒有盈利的企業(yè)和盈利的可能性。房企持有的長租公寓租售比即使管理相對好的企業(yè)也只有2%～3%，遠遠不足彌補資金成本。」

未來域公寓創(chuàng)始人王宇則認為，房企涉足長租公寓未來的發(fā)展模式會在現(xiàn)有基礎(chǔ)上更加趨向於資產(chǎn)證券化方式?！竿ㄟ^長期穩(wěn)定運營實現(xiàn)更高收入，以利於資產(chǎn)證券化退出?！?/p>

中介盈利靠賺取差價

地產(chǎn)服務中介涉足長租公寓由來已久，其獲益方式主要是獲取租金差價。

「中介在長租公寓領(lǐng)域的優(yōu)勢在於短平快成本低，通過門店即可解決客戶來源和看房訂房環(huán)節(jié)；劣勢在於鮮有完善的服務內(nèi)容，缺少過程管理和服務，物業(yè)持續(xù)增值和溢價能力弱?！?/p>

其中，涉足最早的是鏈家旗下的「自如」品牌，2011年成立， 2016年5月宣佈獨立運作。6年來，在長租公寓市場已經(jīng)占有重要的地位，擁有25萬間自如友家，7棟自如寓，服務租戶70萬人次。

自如採取的主要模式是通過中介代理房源，與房東簽訂長期合同，並提供統(tǒng)一裝修、統(tǒng)一配置，然後以「二房東平臺」的形式對外散租。在取消「中介費」的同時，自如選擇收取了與「中介費」數(shù)額相當?shù)摹腹芾碣M」，房租相較市價而言，高出30%～50%。

儘管租金不菲，但利潤卻並不高。鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)表示：「自如在運營初期的5年是非常痛苦的，當時一線城市的租金回報率都不到2%?！共贿^他對這個巨大的市場仍然信心滿滿：「租賃和轉(zhuǎn)售的回報率日漸靠近，隨著居住觀念的升級和市場的調(diào)整，租金回報率也會日漸樂觀。

2015年7月，在租賃中介市場上占有重要地位的「我愛我家」也對旗下運營了近16年的房屋管家業(yè)務啟動全面轉(zhuǎn)型，成立了長租公寓品牌「相寓」。截至2016年末，相寓在管分散式房源達到近19萬套、50萬間，整棟式公寓4棟，資管業(yè)務規(guī)模達到行業(yè)第一。

與「我愛我家」幾乎同時進入長租公寓市場的世聯(lián)行也不甘示弱，先是控股高端長租公寓龍頭晟曜行70%的股權(quán)、與完成A輪融資的寓見青年公寓達成戰(zhàn)略合作，後又宣佈啟動20億元的定增計畫。截至2016年底，旗下品牌「紅璞公寓」先後落地20個城市，全大陸簽約超過2萬間房屋。

不過，世聯(lián)行2016年報顯示，包括長租公寓在內(nèi)的資產(chǎn)服務業(yè)務，總體毛利率僅為2.32%，其中主要原因是「拓展成本和公寓前期運營成本」。如此看來，這個行業(yè)似乎如同北京自如生活資產(chǎn)管理有限公司CEO熊林所說：「做長租公寓的人，絕大多數(shù)都是有夢想，並懷著善意的，因為這個行業(yè)太苦了?！?/p>

公寓創(chuàng)業(yè)公司遍地開花

根據(jù)鏈家研究院發(fā)佈的《租賃崛起》報告顯示，2016年中國房產(chǎn)租賃市場租金規(guī)模為1.1萬億元，2025年將達到2.9萬億元，2030年預計會超過4萬億元。

楊現(xiàn)領(lǐng)表示，這代表著未來5年到10年，房產(chǎn)租賃市場增速非?？欤饨饘⒎€(wěn)定上升，品牌公寓運營商將借助規(guī)模化侵占市場份額並實現(xiàn)盈利。

遍地開花的長租公寓創(chuàng)業(yè)公司似乎有力地證明了這一觀點。

YOU+國際青年公寓、魔方公寓、新派公寓、未來域……眾多集中式公寓，憑藉優(yōu)秀的用戶體驗以及強大的品牌溢價，開始在租賃市場上發(fā)力，並得到了資本的青睞。

和其他創(chuàng)業(yè)專案不同之處在於，因為租賃市場過於龐大，租房又屬於剛需，因此各個品牌之間無須通過打價格戰(zhàn)來展開競爭，目前全國排名前5的公寓企業(yè)加起來的市場份額尚不足4%。加之長租公寓前期投入資金大，回報週期長（一般需要4～5年），在盈利模式尚未完善的情況下，各個公司並沒有盲目擴大規(guī)模來獲取利潤，而是在裝修、服務等方面尋找差異化，以滿足各個細分領(lǐng)域的市場需求。如同新派公寓創(chuàng)始人王戈宏所說：「長租公寓未來盈利將主要靠品牌定價權(quán)?！顾麆?chuàng)立的長租公寓在經(jīng)歷7年多的運營管理之後，目前專案的投資回報穩(wěn)定在15%～30%。但在此之前，也經(jīng)歷過較為漫長的陣痛期。

事實上，如今的長租公寓早已過了資本的狂熱期。

2014年的時候，公寓行業(yè)曾被很多投行看中，也湧現(xiàn)過很多明星企業(yè)，但是前期巨大的資金消耗量和微薄的利潤讓很多創(chuàng)業(yè)公司難以為繼?！钙鋵?017年能夠融到資的公寓企業(yè)屈指可數(shù)，因為財務數(shù)據(jù)出來了?！雇醺旰瓯硎?。

「我們開玩笑說公寓行業(yè)裏的名字快被起光了，各種各樣的寓，就像共用單車的顏色被選光了一樣。」但他又說，其實所屬這個行業(yè)的人都知道，這個遊戲才剛剛開始。endprint