基于棚改項(xiàng)目工程中的造價(jià)管理

白昱

【摘 要】棚戶區(qū)改造是重大的民生工程和發(fā)展工程。近年來(lái)，各地區(qū)、各有關(guān)部門(mén)貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策，將棚戶區(qū)改造納入城鎮(zhèn)保障性安居工程，大規(guī)模推進(jìn)實(shí)施。棚改項(xiàng)目一般在工期上比較緊張，同時(shí)對(duì)于住房的造價(jià)上要求低廉，而在房屋質(zhì)量水平上，又要求的比較嚴(yán)格。在棚改項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，如何對(duì)成本控制進(jìn)行有效管理，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，是當(dāng)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要慎重考慮的問(wèn)題。

【關(guān)鍵詞】棚改項(xiàng)目工程；造價(jià)管理

前言

近年來(lái)，由于全國(guó)房?jī)r(jià)的不斷上漲，致使城市中低收入家庭住房困難。住房的問(wèn)題成了政府迫切需要解決的民生問(wèn)題之一。為此，中央政府下達(dá)文件強(qiáng)制性要求，要求各地政府加大棚改項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模，解決中低收入人群的住房問(wèn)題。棚改項(xiàng)目的建設(shè)雖然取得了一定的成績(jī)，但是依然在成本造價(jià)方面欠缺管理。因此，如何在安全、經(jīng)濟(jì)、適用、節(jié)能的前提下對(duì)棚改項(xiàng)目進(jìn)行造價(jià)管理變成了本文的研究方向。

一、工程造價(jià)構(gòu)成及特點(diǎn)

1.我國(guó)工程造價(jià)的構(gòu)成。

從定義上講，“工程造價(jià)”里的“工程”包括各類(lèi)的工程項(xiàng)目，但是筆者所討論的“工程”主要是指建設(shè)工程類(lèi)的工程。工程造價(jià)的定義是從不同角度理解事物的本質(zhì)。對(duì)于建設(shè)工程的投資者，市場(chǎng)條件下工程造價(jià)就是建設(shè)工程項(xiàng)目投資，是獲得項(xiàng)目要付出的價(jià)格；同時(shí)也是投資者在作為市場(chǎng)供給主體出售建設(shè)項(xiàng)目時(shí)定價(jià)的基礎(chǔ)。

2.工程造價(jià)的特點(diǎn)。

工程造價(jià)有個(gè)別性、層次性、大額性、動(dòng)態(tài)性以及差異性等等特征，這是由房地產(chǎn)建設(shè)工程的特點(diǎn)決定的。工程造價(jià)的范圍較廣，涉及到國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門(mén)、各行業(yè)，涉及到社會(huì)再生產(chǎn)的各個(gè)具體環(huán)節(jié)，也直接關(guān)系到人們的生活和居民的居住標(biāo)準(zhǔn)，所以工程造價(jià)的作用和影響都很大。

二、棚改項(xiàng)目全過(guò)程工程造價(jià)控制

1.設(shè)計(jì)階段有效控制。

工程設(shè)計(jì)是指工程項(xiàng)目的建設(shè)提供技術(shù)依據(jù)的設(shè)計(jì)文件以及圖紙的整個(gè)活動(dòng)過(guò)程，工程設(shè)計(jì)是對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施意圖和全面規(guī)劃的具體描述，是棚改項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的靈魂，是處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)，是確定與控制工程造價(jià)的重點(diǎn)階段。研究表明：初步設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的可能性在75%-95%；技術(shù)設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的可能性在35%～75%；施工圖設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的可能性在25%～35%；而到了施工階段，影響工程造價(jià)的可能性只有10%作用。由此我們可以看到，控制工程造價(jià)，設(shè)計(jì)階段起著重要并且關(guān)鍵的作用。根據(jù)棚改項(xiàng)目構(gòu)成，分為：限價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公租房、廉租房，應(yīng)按照不同的保障群體，在建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、使用功能上從設(shè)計(jì)階段加以區(qū)分。限價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房主要是進(jìn)行銷(xiāo)售，以毛坯房設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)即可，方便群眾裝飾裝修。公租房、廉租房是進(jìn)行出租的，應(yīng)盡量滿足使用功能，可直接入住使用。因此在設(shè)計(jì)階段就案不同的功能要求劃分開(kāi)來(lái)，可有效地控制工程造價(jià)。

2.工程招投標(biāo)階段有效控制。

通過(guò)招投標(biāo)的形式來(lái)引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，在降低工程造價(jià)、確保工程質(zhì)量、縮短建設(shè)工期等等許多方面都有明顯作用，也有效地保障了招標(biāo)人以及投標(biāo)人的合法權(quán)益。對(duì)施工單位的選擇尤其要慎重，因?yàn)槭┕り?duì)伍的施工質(zhì)量的優(yōu)劣關(guān)系到建設(shè)單位工程造價(jià)控制的成敗。在選擇施工隊(duì)伍時(shí)主要考察施工企業(yè)的技術(shù)裝備、資信情況以及建設(shè)業(yè)績(jī)等。我們要優(yōu)先考慮近期建設(shè)業(yè)績(jī)和建項(xiàng)目相同或相似的施工企業(yè)，而且特別要求創(chuàng)此項(xiàng)目建設(shè)業(yè)績(jī)的有著豐富經(jīng)驗(yàn)專(zhuān)業(yè)人員來(lái)出任項(xiàng)目經(jīng)理。還有大型項(xiàng)目中的很多分項(xiàng)工程可以采用指定分包的方式，比如鋁合金門(mén)窗及所有門(mén)窗工程、內(nèi)外裝修工程、空調(diào)安裝工程、電梯電扶梯安裝工程、發(fā)電機(jī)安裝及環(huán)保工程等可以直接指定分包，既可以大量節(jié)省工程造價(jià)，又可以嚴(yán)格控制工程質(zhì)量和進(jìn)度。對(duì)于諸如下述專(zhuān)業(yè)工程應(yīng)直接發(fā)包，由其它獨(dú)立施工單位直接簽訂合同執(zhí)行：（1）樁基工程；（2）強(qiáng)夯工程和軟件基處理工程；（3）室外高壓電纜安裝及高低壓變配電工程；（4）大型土石方開(kāi)挖回填工程（包括場(chǎng)地大型土石方、地下室大型土石方等）；（5）擋土墻、護(hù)坡及基坑支護(hù)工程：（6）家居報(bào)警及對(duì)講系統(tǒng)工程及智能化安防工程；（7）室外道路和面層鋪裝及室外給排水工程；（8）室外園林景觀及綠化工程、室外強(qiáng)電及環(huán)境照明工程；（9）水泵房設(shè)備及管道安裝和變頻供水系統(tǒng)設(shè)備工程；（10）地下人防工程；（11）消防水、電、通風(fēng)工程及防火門(mén)及防火卷簾安裝工程；有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)安裝工程。如果能按以上承包方式，既可以選擇實(shí)力最強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)施工單位，又大量節(jié)省工程造價(jià)（可以比采用總承包方式全部承包給總包單位節(jié)約造價(jià)20%-40%以上），而且又可以嚴(yán)格控制工程質(zhì)量，加快工程進(jìn)度，避免因總包單位實(shí)力不濟(jì)停工或者因與之發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)時(shí)被總包單位卡甲方脖子的現(xiàn)象。

3.施工管理階段有效控制。

項(xiàng)目施工實(shí)施階段，是項(xiàng)目資金大量投入，最終形成建筑產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資的過(guò)程，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程造價(jià)管理來(lái)說(shuō)也是最難、最復(fù)雜的階段。因此，該階段造價(jià)管理不容忽視。

施工階段現(xiàn)場(chǎng)主要有區(qū)建筑工務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)管理，并落實(shí)責(zé)任到人，保證每個(gè)棚改項(xiàng)目都有專(zhuān)人負(fù)責(zé)。因施工階段將存在諸多不確定、無(wú)法預(yù)測(cè)的特殊情況。為使項(xiàng)目工程造價(jià)管理有效實(shí)施，區(qū)住建部門(mén)與區(qū)建筑工務(wù)部門(mén)采取每周召開(kāi)例會(huì)的方式，掌握項(xiàng)目進(jìn)度及項(xiàng)目建設(shè)存在的問(wèn)題，并及時(shí)解決相關(guān)問(wèn)題。避免一些不必要費(fèi)用的產(chǎn)生。特別是設(shè)計(jì)變更，工期費(fèi)用索賠，通過(guò)加強(qiáng)管理，使項(xiàng)目工程造價(jià)增加影響因素降至最低。并通過(guò)編制年度資金月使用計(jì)劃表、掙值法對(duì)施工進(jìn)度進(jìn)行管理與控制。最后，通過(guò)區(qū)審計(jì)部門(mén)政府投資棚改項(xiàng)目年度跟蹤審計(jì)工作，加強(qiáng)資金審計(jì)，避免項(xiàng)目資金存在不合理現(xiàn)象。有效控制工程造價(jià)。

4.竣工結(jié)算階段有效控制。

建筑工程竣工決算是整個(gè)工程造價(jià)控制最重要的一環(huán)，竣工決算如何能真實(shí)地反映整個(gè)工程的實(shí)際造價(jià)，反映了對(duì)棚改項(xiàng)目工程造價(jià)管理的能力。該階段由區(qū)審計(jì)部門(mén)進(jìn)行竣工結(jié)算工作，區(qū)建筑工務(wù)部門(mén)配合相關(guān)工作。督促施工單位及時(shí)提供工程竣工決算所必須收集、整理竣工結(jié)算資料，包括工程竣工圖、設(shè)計(jì)變更通知、各種簽證材料等，重點(diǎn)審計(jì)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證是否符合合同及其他要求，如設(shè)計(jì)變更通知書(shū)必須有原設(shè)計(jì)單位蓋章及相關(guān)負(fù)責(zé)人簽名方為有效。現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理簽證必須有甲方工地代表確認(rèn)簽字，嚴(yán)禁后補(bǔ)辦簽證。整理相關(guān)資料，進(jìn)行結(jié)算工作，重點(diǎn)加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更及索賠事項(xiàng)的審定。編制竣工決算書(shū)，并出審計(jì)報(bào)告。

三、結(jié)語(yǔ)

棚改項(xiàng)目在目前建筑市場(chǎng)中所占比例較大，企業(yè)要在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境中提高自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，就必須要加強(qiáng)建筑工程項(xiàng)目建設(shè)全程各階段的造價(jià)管理與控制。尤其可見(jiàn)，探討棚改項(xiàng)目造價(jià)管理的高效措施具有十分重要的意義。

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