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    機(jī)構(gòu)房屋租賃格局大掃描

    2017-09-18 06:28:27
    中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息 2017年18期
    關(guān)鍵詞:長(zhǎng)租房源公寓

    在貫徹落實(shí)中央“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”這一要求,構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房體系時(shí),多地開始探索新模式。其中,長(zhǎng)租公寓在租賃市場(chǎng)中成為焦點(diǎn),眾多企業(yè)為分一杯羹已加速搶灘布局。

    目前租賃市場(chǎng)發(fā)展仍處于早期,基礎(chǔ)設(shè)施、配套政策、融資政策均不完善。商業(yè)模式才剛剛成熟,即使是龍頭長(zhǎng)租公寓公司,從國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)看仍是小公司。如日本最大的租賃住宅管理公司大東建托(DaitoTrustConstruction),2016年底的管理戶數(shù)達(dá)到92.3萬(wàn)戶。

    當(dāng)前發(fā)展格局中將有三類公司最為受益,分別是1、長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商。以世聯(lián)行、昆百大A為代表;2、長(zhǎng)租公寓基礎(chǔ)設(shè)施提供商及互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)。以三六五網(wǎng)為代表的長(zhǎng)租公寓SAAS系統(tǒng)提供商公司。3、長(zhǎng)租公寓開發(fā)商。率先布局長(zhǎng)租公寓的房地產(chǎn)開發(fā)商,其中以萬(wàn)科A、龍湖地產(chǎn)和旭輝控股集團(tuán)為代表。

    世聯(lián)行:長(zhǎng)租公寓加快二線城市布局

    世聯(lián)行公司是國(guó)內(nèi)最大的新房代理銷售公司,2016年合同銷售額達(dá)到5108億元,同比增長(zhǎng)18.5%,并以4.3%的市場(chǎng)份額領(lǐng)跑地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)。2016年,公司房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)收入達(dá)到35.1億元,2012-2016年復(fù)合增長(zhǎng)率為28.1%;與此同時(shí),自2012年起,公司積極開展的金融業(yè)務(wù)對(duì)公司收入貢獻(xiàn)不斷提升,至2016年已達(dá)到4.7億元,占比7%。公司長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)發(fā)展迅速,目前已落地廣州、武漢、北京、上海、天津、重慶、南京、成都、深圳、杭州等25個(gè)城市,已投入運(yùn)營(yíng)的公寓數(shù)量接近3萬(wàn)間,并占了廣州、武漢和杭州市場(chǎng)份額第一。整體出租率達(dá)90%左右,基本投資回收期約為4~5年。

    昆百大A:在管房源規(guī)模快速擴(kuò)張

    昆明百貨大樓股份有限公司是建國(guó)后國(guó)家興建的第一批大型商業(yè)企業(yè),目前以商品銷售和房地產(chǎn)開發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)。

    就在今年6月公司發(fā)布公告,擬向8名自然人股東及茂林泰潔等機(jī)構(gòu)發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購(gòu)買其持有的我愛(ài)我家94%的股權(quán),合計(jì)支付對(duì)價(jià)為61.8億元,我愛(ài)我家2017-2019年的業(yè)績(jī)承諾分別為5、6、7億元。目前仍處于證監(jiān)會(huì)受理及反饋意見(jiàn)階段。

    我愛(ài)我家成立于1998年,是中國(guó)最早成立的全國(guó)性房地產(chǎn)中介服務(wù)連鎖企業(yè)之一。根據(jù)運(yùn)營(yíng)及盈利模式的不同,我愛(ài)我家的主營(yíng)業(yè)務(wù)分為新房業(yè)務(wù)、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)以及資管業(yè)務(wù)。其中經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)是公司的主要收入來(lái)源;同時(shí),隨著新房業(yè)務(wù)及資管業(yè)務(wù)規(guī)模的迅速增長(zhǎng),公司三大主營(yíng)業(yè)務(wù)共同發(fā)展的格局基本形成。我愛(ài)我家的資管業(yè)務(wù)主要分為分散式公寓管理(相寓Home)和整棟式公寓管理(相寓Park)兩種模式。截至2016年末,公寓產(chǎn)品已進(jìn)入了北京、上海、杭州、蘇州等全國(guó)11個(gè)城市,在管房源達(dá)到近19萬(wàn)套,交易單數(shù)愈20萬(wàn)單,就在管房源而言,已成為僅次于鏈家自如的第二大長(zhǎng)租公寓品牌公司。與鏈家自如類似,我愛(ài)我家最大的優(yōu)勢(shì)就在于二手房租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)為長(zhǎng)租公寓提供了巨量的房源信息,并有相當(dāng)比例的房源直接轉(zhuǎn)化成了長(zhǎng)租模式,進(jìn)而保障了在管房源的快速增長(zhǎng)。

    三六五網(wǎng):長(zhǎng)租公寓SAAS系統(tǒng)供應(yīng)商稀缺標(biāo)的

    三六五網(wǎng)是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷服務(wù)領(lǐng)域的先行者之一,在該領(lǐng)域已深耕多年。公司以365淘房、365金服、愛(ài)租哪為三大業(yè)務(wù)主體。其中365淘房是公司目前核心業(yè)務(wù),也是主要收入來(lái)源,營(yíng)收占比超9成;365金服是公司近兩年重點(diǎn)發(fā)展的新業(yè)務(wù),以安家貸和互聯(lián)網(wǎng)小貸公司為資金平臺(tái),利息收入和服務(wù)費(fèi)構(gòu)成了365金服的主要收入,2016年收入同比增長(zhǎng)61%。2016年,公司365淘房業(yè)務(wù)收入受房地產(chǎn)限購(gòu)政策影響略有下滑,但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步企穩(wěn),公司各業(yè)務(wù)尤其是存量市場(chǎng)業(yè)務(wù)營(yíng)收亦將穩(wěn)步回升。

    “愛(ài)租哪”業(yè)務(wù)是公司目前正在積極嘗試的新業(yè)務(wù),定位在以存量租賃金融為切入口的資產(chǎn)管理平臺(tái)服務(wù)商。目前平臺(tái)的服務(wù)對(duì)象為:B端租賃企業(yè)以及職業(yè)房東、C端房東。由于當(dāng)前中國(guó)租賃市場(chǎng)中機(jī)構(gòu)持有房源的比例仍然較低,有相當(dāng)一部分房源掌握在職業(yè)二房東手中,而二房東也可視為分散式長(zhǎng)租公寓的供應(yīng)商。因此公司研發(fā)了“愛(ài)租哪”平臺(tái),借助智能門鎖等設(shè)備幫助二房東管理和出租房屋。同時(shí),為二房東提供短期的金融產(chǎn)品,使其能夠獲取更多的房源。規(guī)模較小、管理能力弱的分散式長(zhǎng)租公寓公司都將有使用這套系統(tǒng)的需求,未來(lái)公司可通過(guò)接入這些公司來(lái)進(jìn)一步分享房地產(chǎn)存量市場(chǎng)的發(fā)展紅利。

    萬(wàn)科A:資源優(yōu)勢(shì)塑造長(zhǎng)租公寓競(jìng)爭(zhēng)壁壘

    萬(wàn)科連續(xù)多年銷售額名列全國(guó)第一,是世界知名的千億地產(chǎn)企業(yè)。由于公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略優(yōu)異,始終堅(jiān)持以一二線核心城市為重點(diǎn)布局,并深耕我國(guó)經(jīng)濟(jì)最為活躍的四大城市圈(以珠三角為核心的廣深區(qū)域、以長(zhǎng)三角為核心的上海區(qū)域、以環(huán)渤海為核心的北京區(qū)域,以及由中西部中心城市組成的成都區(qū)域),并且基于公司巨大的體量和規(guī)模,已在工程建設(shè)、材料采購(gòu)等方面形成標(biāo)準(zhǔn)化流程并具有成本優(yōu)勢(shì),公司營(yíng)收和凈利潤(rùn)始終保持良好增速,盈利能力顯著。

    其實(shí)萬(wàn)科在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域早有嘗試,最早于2006年即建造了面向城市低收入務(wù)工人群和新畢業(yè)學(xué)生的廣州萬(wàn)匯樓項(xiàng)目,該項(xiàng)目雖具有一定的公益性質(zhì),但也為公司在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的發(fā)展積累了寶貴經(jīng)驗(yàn)。2014年末,公司在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的布局開始加速,于2015年推出長(zhǎng)租公寓品牌“萬(wàn)科驛”,并在2016年5月更名為新品牌“泊寓”,品牌進(jìn)一步升級(jí)。公司的“泊寓”產(chǎn)品目前已布局廣州、上海、北京、深圳、廈門、合肥、重慶、沈陽(yáng)、福州、佛山、濟(jì)南、烏魯木齊等18個(gè)城市,已開業(yè)的房源約1.5萬(wàn)間,另有約3.5萬(wàn)間處于裝修階段。根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略,2017年計(jì)劃做到15萬(wàn)間的規(guī)模。

    龍湖地產(chǎn):精細(xì)化分類運(yùn)營(yíng)典范

    龍湖地產(chǎn)創(chuàng)建于重慶,發(fā)展于全國(guó),是一家專注產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)的專業(yè)地產(chǎn)公司。2005年為公司的重要轉(zhuǎn)折年,公司秉承“區(qū)域聚焦、多業(yè)態(tài)”戰(zhàn)略,由西向東、由北向南,從核心經(jīng)濟(jì)圈的中心城市輻射到周邊城市,開啟全國(guó)化發(fā)展。根據(jù)克而瑞公布的數(shù)據(jù),2017年1~7月公司實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1029.3億元,位列全國(guó)房企第8位。

    龍湖“冠寓”于2017年3月在成都、重慶相繼開業(yè),兩地房源合計(jì)500間,開業(yè)前的出租率均已達(dá)80%以上?!肮谠ⅰ北辛她埡诘禺a(chǎn)開發(fā)上對(duì)品質(zhì)的一貫追求,依托母公司強(qiáng)大的融資能力,希望通過(guò)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)與客戶細(xì)分,將長(zhǎng)租公寓這一業(yè)務(wù)打磨得更有可持續(xù)性。目前,“冠寓”已布局北、上、廣、深、成、渝等12個(gè)核心城市,房源數(shù)接近2000間,計(jì)劃每年新增1~1.5萬(wàn)間。公司在成渝區(qū)域的品牌影響力是現(xiàn)階段開拓長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)最大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),同時(shí)公司廣泛的融資渠道和雄厚的資金實(shí)力將助力“冠寓”快速地進(jìn)行全國(guó)化擴(kuò)張。

    旭輝控股集團(tuán):開啟公寓校企合作的新模式

    旭輝控股集團(tuán)專注于地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù),長(zhǎng)期保持較高的復(fù)合增長(zhǎng)率,2016年實(shí)現(xiàn)530億元銷售額,位列2016年全國(guó)房企銷售榜第18位,是中型房企均衡、快速、穩(wěn)健發(fā)展的成功樣本。在布局城市上,公司堅(jiān)持以三大都市圈為布局核心的戰(zhàn)略,深耕于上海、北京、蘇州、杭州、合肥、南京、天津、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、重慶、武漢、廣州等近20座一、二線城市,并不斷完善全國(guó)布局。

    其中旭輝的集中式公寓產(chǎn)品“領(lǐng)寓”運(yùn)營(yíng)僅僅半年時(shí)間,已成功進(jìn)入上海、蘇州、杭州、南京等城市,房源數(shù)量超過(guò)5000套,并提出5年內(nèi)持有20萬(wàn)間公寓進(jìn)入行業(yè)前三甲的目標(biāo)?!邦I(lǐng)寓”在房源的獲取上優(yōu)勢(shì)明顯,公司將一二線城市項(xiàng)目中自持的部分轉(zhuǎn)化為“領(lǐng)寓”產(chǎn)品,保障了領(lǐng)寓的擴(kuò)張速度及可持續(xù)性。同時(shí),公司與華東師范大學(xué)正式簽訂戰(zhàn)略合作,成為了第一家走入校園的公寓,開創(chuàng)了校企合作新模式。endprint

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