房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理研究策略

沙東

摘要：在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中現(xiàn)金流是財(cái)務(wù)管理的重要部分，是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展和進(jìn)步的根本。房地產(chǎn)開發(fā)需要使用到大量的資金，而且占用資金的時(shí)間較長(zhǎng)，存在較高的風(fēng)險(xiǎn)，在這種情況之下加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)管理變得十分的重要。本文首先對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)概念進(jìn)行概述，然后分析當(dāng)前現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的問(wèn)題，并提出相應(yīng)的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；現(xiàn)金流；風(fēng)險(xiǎn)管理；策略

在我國(guó)當(dāng)前城鎮(zhèn)化建設(shè)的大環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)的數(shù)量不斷增多，銷售的價(jià)格也呈現(xiàn)出不斷上漲的趨勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)也在逐漸的增加。尤其是在當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理之中，許多的管理制度還不是十分的健全，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)權(quán)分割、資金分散、私設(shè)小金庫(kù)等情況經(jīng)常出現(xiàn)，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)加劇。

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)概述

房地產(chǎn)屬于一個(gè)資金密集型的行業(yè)，其具有風(fēng)險(xiǎn)高、投資時(shí)間長(zhǎng)、占用資金量大等特點(diǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，其現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)主要集中于開發(fā)環(huán)節(jié)和銷售環(huán)節(jié)之上，尤其是當(dāng)一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在同時(shí)投資多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)候，往往需要承擔(dān)更大的資金風(fēng)險(xiǎn)，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)的管理工作上做得不到位，將會(huì)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展帶來(lái)較大的影響。

房地產(chǎn)現(xiàn)金流主要表現(xiàn)出以下幾點(diǎn)特點(diǎn)：第一，資金投入較大，而且占用的周期較長(zhǎng)。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從前期的土地購(gòu)買到最后的竣工需要投入大量的資金才能夠完成，而且這個(gè)修建的工程通常需要維持3年左右的時(shí)間，部分工程修建時(shí)間還會(huì)更長(zhǎng)，這種情況無(wú)疑極大地增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。第二，現(xiàn)金流在分配上存在不均勻的特點(diǎn)。通常情況下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在修建的過(guò)程中呈現(xiàn)出一種現(xiàn)金流凈流出的狀態(tài)，但是在房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售階段又會(huì)呈現(xiàn)出一種流入的情況。第三，現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)較高。在房地產(chǎn)項(xiàng)目之中開發(fā)企業(yè)投入資金之后，資金將無(wú)法撤出，只能夠在完工之后才能夠回收成本和利潤(rùn)，這種情況使得房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)大幅度上升。

2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問(wèn)題進(jìn)行分析

對(duì)我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)其中存在著較多的問(wèn)題，這種情況對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展是極為不利，對(duì)這些存在的問(wèn)題應(yīng)當(dāng)引起重點(diǎn)的關(guān)注。

2.1企業(yè)的償債能力較差

我國(guó)當(dāng)前的許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都存在著資金緊張的問(wèn)題，這已經(jīng)成為一種十分普遍的現(xiàn)象，并且企業(yè)本身也表現(xiàn)出償債能力較差等缺點(diǎn)。一些房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中呈現(xiàn)出凈現(xiàn)金流為負(fù)的情況，對(duì)于債務(wù)利息償還起來(lái)十分的困難，為了發(fā)展其中許多企業(yè)采取借新賬還舊賬的方式勉強(qiáng)維持。在這種經(jīng)營(yíng)模式之下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著非常大的風(fēng)險(xiǎn)，隨時(shí)有可能出現(xiàn)資金鏈斷缺等問(wèn)題，使得企業(yè)經(jīng)營(yíng)存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。

2.2獲取經(jīng)濟(jì)效益差異性較大

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)不再是一個(gè)暴利的行業(yè)，而且其中存在的競(jìng)爭(zhēng)力在日益的加大，尤其是在近幾年國(guó)家嚴(yán)格的調(diào)控政策之下，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越突出，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)之間獲得的經(jīng)濟(jì)效益出現(xiàn)較大的差異性。一些競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)且規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益，而那些中小型的房地產(chǎn)企業(yè)由于自身經(jīng)營(yíng)管理上存在著差距，使得自身的利益相對(duì)較少，而且這種問(wèn)題表現(xiàn)得越來(lái)越明顯。

2.3獲取現(xiàn)金的能力存在著問(wèn)題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中由于房地產(chǎn)行業(yè)本身具備的特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在現(xiàn)金的投入時(shí)間上較長(zhǎng)，而且在此過(guò)程中受到外部影響的因素較多，資金不易收回，這些情況都影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取現(xiàn)金的能力，增大企業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。尤其是其中一些房地產(chǎn)企業(yè)為了做大做強(qiáng)，在經(jīng)營(yíng)中出現(xiàn)盲目擴(kuò)張的現(xiàn)象，更是使得現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加劇。

2.4受到政策的影響較大

由于我國(guó)當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，國(guó)家不斷加大房地產(chǎn)調(diào)控的力度，希望能夠讓房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展回歸到一個(gè)理性的狀態(tài)之中。但是在這種政策調(diào)控模式之下，使得許多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向銀行貸款時(shí)變得十分的困難，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金越發(fā)的緊張，風(fēng)險(xiǎn)也進(jìn)一步加大。

3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理的策略分析

經(jīng)過(guò)對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理中表現(xiàn)出來(lái)的問(wèn)題分析，結(jié)合筆者自身的一些實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理工作提出了幾點(diǎn)建議，希望能夠有效提高我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理。

3.1提升對(duì)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理的重視程度

當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識(shí)到現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性，加強(qiáng)對(duì)此管理工作的重視程度，才能夠讓整個(gè)現(xiàn)金流管理工作得到有序的開展。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理制度建設(shè)，提升企業(yè)資金回籠的能力，減少一些壞賬所帶來(lái)的損失，從而讓企業(yè)獲得更高的現(xiàn)金流量，降低企業(yè)所要面臨的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。

3.2提高房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力管理

在對(duì)我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流進(jìn)行分析的時(shí)候，不能夠只注重查看現(xiàn)金流的凈含量正負(fù)，還應(yīng)當(dāng)注重對(duì)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量的查看。房地產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)管理的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)努力提升自身的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)能力，讓銷售量進(jìn)一步加大，使自身的投資資金能夠更快地得到回報(bào)，從而將現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)控制到最低。除此之外，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在面對(duì)國(guó)家宏觀政策的調(diào)控，銀行貸款政策的調(diào)整等情況時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更加應(yīng)當(dāng)注重自身現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)管理，加快資金的周轉(zhuǎn)速度。

3.3現(xiàn)金流預(yù)算的動(dòng)態(tài)管理

對(duì)于現(xiàn)階段的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理工作之中還應(yīng)當(dāng)注重現(xiàn)金流預(yù)算的動(dòng)態(tài)管理，通過(guò)現(xiàn)金流預(yù)算保證自身現(xiàn)金能夠在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中運(yùn)轉(zhuǎn)順暢，從而實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流量總體平衡，降低現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。因此，在實(shí)際的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要實(shí)時(shí)掌握自己現(xiàn)金流量的動(dòng)態(tài)情況，能夠在整個(gè)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中提前預(yù)知自己可能出現(xiàn)的現(xiàn)金流缺口，及時(shí)制定相應(yīng)的防范措施，可以將這種情況帶來(lái)的影響降到最低。

3.4建立現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)建立完善的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，通過(guò)該體系能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)管理能力。盈利能力以及投資收益能力等進(jìn)行監(jiān)測(cè)。當(dāng)某系數(shù)值達(dá)到設(shè)定值的范圍之內(nèi)時(shí)，將會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)報(bào)警，此時(shí)需要相關(guān)的管理人員及時(shí)對(duì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)警的原因進(jìn)行分析，然后及時(shí)制定相關(guān)的防護(hù)措施，將現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的危害降到最低?，F(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系之中的一部分，在實(shí)際的應(yīng)用過(guò)程中需要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況制定相應(yīng)的預(yù)警模型，這樣才能夠讓現(xiàn)金預(yù)警體系對(duì)數(shù)據(jù)的分析和判斷變得更加的準(zhǔn)確，也使得風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警更加準(zhǔn)確，讓企業(yè)有更多的時(shí)間處理存在的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

4結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理引起高度的重視，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理有助于企業(yè)更加健康的發(fā)展。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)有效地解決當(dāng)前現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的問(wèn)題，找出其中產(chǎn)生這些問(wèn)題的根本原因，然后制定出完善的管理策略，促使企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中具有更小的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。endprint