淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資決策分析與成本控制

劉瑋

摘 要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，全國(guó)各地房地產(chǎn)企業(yè)不斷的興起，已經(jīng)逐漸的成為了我國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，而且隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的環(huán)境變得越來(lái)越復(fù)雜，進(jìn)而增大了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，這就凸顯出了房地產(chǎn)投資決策經(jīng)濟(jì)分析的重要性，房地產(chǎn)成本估算是否正確、是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的回收以及利潤(rùn)的大小。本文主要探究了造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資決策不當(dāng)?shù)脑?、投資決策的不當(dāng)對(duì)成本控制造成的影響、提高投資決策正確性的有效措施以及對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行有效成本控制的措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資決策；成本控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資決策對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益有著決定性的作用，決策的確定關(guān)系著企業(yè)的財(cái)務(wù)管理和成本控制。而且由于房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目具有資金投入量大，周期長(zhǎng)、不可移動(dòng)性、綜合性強(qiáng)以及政策影響比較大等特點(diǎn)，除此之外房地產(chǎn)企業(yè)還是投資風(fēng)險(xiǎn)高、回報(bào)高的行業(yè)，所以，這就對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資決策分析與成本控制有較高的要求，只有正確的投資決策和有效的成本控制，才能為企業(yè)帶來(lái)最大的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

一、造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資決策不當(dāng)?shù)脑?/p>

（一）外界環(huán)境變化因素。外界環(huán)境因素的變化，通常會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資決策造成不利的影響，環(huán)境因素的變化會(huì)引發(fā)多種投資風(fēng)險(xiǎn)，一是通貨膨脹、物價(jià)上漲，而引發(fā)的建材價(jià)格的上漲，導(dǎo)致工程造價(jià)的提高；二是貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策。如銀行緊縮銀根對(duì)房地產(chǎn)商就意味著籌資或變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)；三是房地產(chǎn)政策及由此形成的大氣候。如當(dāng)前銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持重點(diǎn)從開(kāi)發(fā)變?yōu)橘?gòu)買，這不利于剛開(kāi)發(fā)并需持續(xù)投入的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)展。

（二）開(kāi)發(fā)商因素。開(kāi)發(fā)商主觀投資失誤也會(huì)造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資決策不當(dāng)，由于其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)，房地產(chǎn)政策，金融政策的理解、判斷或把握上出現(xiàn)偏差，進(jìn)而影響投資決策。如有的開(kāi)發(fā)商過(guò)分地相信自己會(huì)容易將項(xiàng)目轉(zhuǎn)手，而實(shí)際并未如愿；有的開(kāi)發(fā)商在決策項(xiàng)目時(shí)只考慮、分析了一時(shí)的市場(chǎng)供求形勢(shì)，而沒(méi)把開(kāi)發(fā)的周期因素考慮進(jìn)去，或者對(duì)市場(chǎng)的估算以及項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)的判斷過(guò)于樂(lè)觀，最終導(dǎo)致銷售困難；還有的開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)實(shí)力不足，如開(kāi)發(fā)實(shí)力、管理能力、行銷能力等，項(xiàng)目運(yùn)作中難以實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

二、投資決策的不當(dāng)對(duì)成本控制造成的影響

首先，金融政策及財(cái)政政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的成本影響最為直接，貨幣政策的緊松都會(huì)直接影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)者以及購(gòu)買者所持有的資本，影響了項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和銷售，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所需的成本受到影響；其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)蕩會(huì)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)損失，市場(chǎng)供需關(guān)系、市場(chǎng)購(gòu)買力以及利率匯率等都會(huì)對(duì)成本控制造成影響。房地產(chǎn)企業(yè)周期長(zhǎng)，在從項(xiàng)目可行性研究到開(kāi)盤(pán)期間，市場(chǎng)需求發(fā)生變動(dòng)的可能性很大，使收益難以達(dá)到預(yù)期目標(biāo)；最后，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)人員的素質(zhì)對(duì)成本的影響也比較大，如果沒(méi)有專業(yè)的投資分析，很難作出正確的決策，而決策的失誤導(dǎo)致的項(xiàng)目投資失誤給企業(yè)帶來(lái)不可估量的損失，增加了項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本。

三、提高投資決策正確性的有效措施

（一）建立完善的評(píng)估指標(biāo)體系。要想使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資決策更具科學(xué)性和正確性，就要建立完善的評(píng)估指標(biāo)體系，將評(píng)估指標(biāo)體系作為指導(dǎo)，在進(jìn)行設(shè)計(jì)方案的評(píng)比過(guò)程中要充分考慮性價(jià)比、經(jīng)濟(jì)性以及環(huán)保等各個(gè)細(xì)節(jié)問(wèn)題。在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的過(guò)程中要綜合考慮財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià)，每個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)所包含的因素都對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本存在直接或者間接的影響。適當(dāng)?shù)奶岣呓ㄖ骄鶎訑?shù)和建筑密度，控制適當(dāng)?shù)慕ㄖ莘e率，可以減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的單位造價(jià)。

（二）擇優(yōu)選擇規(guī)劃方案。在進(jìn)行決策之前，必須進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查研究，結(jié)合項(xiàng)目的具體情況，保證能滿足使用功能與生產(chǎn)要求的雙重前提下進(jìn)行技術(shù)和經(jīng)濟(jì)的有效整合，制定出多個(gè)方案進(jìn)行比較，從中選出最優(yōu)方案。在進(jìn)行方案的優(yōu)選工作時(shí)，一定要注意各個(gè)方案之間的可比性，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，選擇適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)作為比較選擇過(guò)程的參考指標(biāo)。

（三）提高項(xiàng)目抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，資金的投入量比較大，而且經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的任何動(dòng)向和國(guó)家的宏觀調(diào)控政策的調(diào)整都會(huì)直接給房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益造成嚴(yán)重的影響。

四、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行有效成本控制的措施

（一）透過(guò)目標(biāo)成本控制方案進(jìn)行投資決策。開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前都要有可行性研究，如果盲目進(jìn)行投資，不僅使企業(yè)的利潤(rùn)得不到很好的保證，而且極易導(dǎo)致企業(yè)的虧損，嚴(yán)重者會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的倒閉。因此，利用目標(biāo)建筑成本控制方案來(lái)進(jìn)行投資決策具有一定的科學(xué)性和可行性。在立項(xiàng)以前，要經(jīng)過(guò)反復(fù)測(cè)算，在確定建筑成本的總額比建筑成本控制數(shù)低之后，才能確認(rèn)這個(gè)項(xiàng)目是可行的。

（二）做好前期預(yù)防工作。將前期預(yù)計(jì)有可能發(fā)生的損失直接記錄到日常經(jīng)營(yíng)成本中，這樣也是變相控制成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策的分析和成本控制是一個(gè)相對(duì)復(fù)雜的過(guò)程。為了使提出的決策更為合理，可實(shí)施性更強(qiáng)，必須要綜合財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面的估算和預(yù)測(cè)。在此尤需注意的是，在具體評(píng)估預(yù)測(cè)過(guò)程中，應(yīng)盡可能的因不同人、不同方法而造成的估算預(yù)測(cè)結(jié)果的不一致性，或者差異過(guò)大。

五、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)投資是一項(xiàng)巨額的經(jīng)濟(jì)性投資，作為一個(gè)投資者來(lái)說(shuō)，目標(biāo)是獲得更多的利益和社會(huì)的認(rèn)可，其主要是對(duì)成本的控制和對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防和管理。必須增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的大小進(jìn)行理性的判斷。

參考文獻(xiàn)：

[1]王長(zhǎng)鳴.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在決策設(shè)計(jì)階段成本控制的研究[D].沈陽(yáng)大學(xué)，2014.endprint