市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)視角下的物業(yè)管理研究

杜娟

摘要：在現(xiàn)今城市建設(shè)中，物業(yè)管理顯示出越來(lái)越重要的地位，物業(yè)管理對(duì)城市生態(tài)建設(shè)，公共環(huán)境維護(hù)，起著不可忽視的作用，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，物業(yè)管理工作中方方面面的問(wèn)題顯現(xiàn)出來(lái)，物業(yè)管理企業(yè)要想在發(fā)展中求生存，一方面對(duì)內(nèi)要不斷地完善科學(xué)的管理制度，樹(shù)立“以人為本”思想，另一方面對(duì)外要強(qiáng)化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，樹(shù)立企業(yè)良好的社會(huì)形象，提高服務(wù)質(zhì)量，更好地提升人民群眾的生活品質(zhì)，才能使企業(yè)朝著規(guī)范化，社會(huì)化的健康軌道發(fā)展下去。

關(guān)鍵詞：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)；視角；物業(yè)管理

1、物業(yè)管理中出現(xiàn)的問(wèn)題

1.1產(chǎn)權(quán)形成和轉(zhuǎn)換的矛盾

在我國(guó)建筑用土地必須要國(guó)家審批和售賣(mài)，只有符合要求的房地產(chǎn)公司才可以購(gòu)買(mǎi)建筑用土地并開(kāi)發(fā)生商品房向人民出售。過(guò)去的十年是我國(guó)房地產(chǎn)高速發(fā)展時(shí)期，城市中每年都會(huì)有眾多的樓盤(pán)在開(kāi)工建設(shè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房子承建過(guò)程中，監(jiān)管方是國(guó)家的行政部門(mén)。只有房子建設(shè)完成之后，物業(yè)公司前期介入，對(duì)物業(yè)進(jìn)行承接查驗(yàn)，才向業(yè)主們發(fā)放鑰匙，驗(yàn)收入住。作為樓房的管理者的物業(yè)公司和作為房子所有人的業(yè)主，對(duì)房子產(chǎn)權(quán)形成并沒(méi)有行使到監(jiān)管的權(quán)利。作為開(kāi)發(fā)商的目的是獲得經(jīng)濟(jì)利益，他們會(huì)選擇符合他們利益的物業(yè)公司，即使房屋質(zhì)量有瑕疵，只要物業(yè)公司對(duì)樓房進(jìn)行接收，開(kāi)發(fā)商的售樓款到賬，他們就獲得既得利益。作為樓房產(chǎn)權(quán)的所有者，業(yè)主不這樣看，他們購(gòu)買(mǎi)房子是為了居住，他們的要求是選擇可以帶來(lái)舒適和安全生活的物業(yè)。作為樓房的承建時(shí)期的所有者的開(kāi)發(fā)商和作為房子銷(xiāo)售之后的所有者的業(yè)主之間對(duì)物業(yè)公司選擇就存在矛盾。

這種由開(kāi)發(fā)商指定物業(yè)公司，為物業(yè)公司接管小區(qū)后，物業(yè)公司與業(yè)主關(guān)系緊張埋下隱患。同時(shí)，公共設(shè)施以及房屋的驗(yàn)收都是物業(yè)公司完成的，物業(yè)公司為了可以得到開(kāi)發(fā)商的物業(yè)合同，在遇到質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，會(huì)喪失獨(dú)立性，不能對(duì)業(yè)主的權(quán)益作出違反開(kāi)發(fā)商意愿的決策。在以后樓房的使用過(guò)程中，出現(xiàn)公共設(shè)施，如管線、排水、消防設(shè)施出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，出現(xiàn)相互推諉的問(wèn)題。物業(yè)公司推說(shuō)開(kāi)發(fā)商建設(shè)的時(shí)候有問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商會(huì)說(shuō)是物業(yè)公司的使用不當(dāng)，而最后承擔(dān)損失的是廣大業(yè)主。

1.2產(chǎn)權(quán)的多重性矛盾

在我國(guó)的城鎮(zhèn)住宅小區(qū)中，絕大多數(shù)是高層住宅和多層住宅，屬于集合式建造形式。業(yè)主行使獨(dú)立所有權(quán)的只是業(yè)主房門(mén)內(nèi)的部分，除了獨(dú)立所有權(quán)還有公共所有權(quán)部分，包括單元門(mén)，樓梯，公共綠地，公共設(shè)施以及公共土地等。業(yè)主的獨(dú)立所有權(quán)和公共所有權(quán)并存，決定了業(yè)主不能獨(dú)自形成對(duì)公共設(shè)施的使用、保養(yǎng)、維修的決定權(quán)。使用公共設(shè)施的是物業(yè)公司，但是物業(yè)公司并不是所有者，現(xiàn)在我國(guó)物業(yè)絕大多數(shù)都是物業(yè)公司，屬于經(jīng)營(yíng)性盈利的組織。物業(yè)公司除了收取物業(yè)費(fèi)，作為日常維護(hù)治安和公共衛(wèi)生外，還收取一筆維修基金。居民們?yōu)榱松钍孢m和安全，希望物業(yè)公司多投入人力物力維持治安和公共衛(wèi)生，物業(yè)公司為了追求利潤(rùn)必然會(huì)縮減開(kāi)支，這樣物業(yè)公司和業(yè)主在利益的追求上，就產(chǎn)生了矛盾，經(jīng)常是業(yè)主認(rèn)為衛(wèi)生不達(dá)標(biāo)拒絕交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司收不到物業(yè)費(fèi)，放任小區(qū)臟亂差而不管，導(dǎo)致惡性循環(huán)，嚴(yán)重影響了我國(guó)物業(yè)管理的整體發(fā)展。

2、從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)角度對(duì)于物業(yè)發(fā)展問(wèn)題的解決

2.1物業(yè)管理引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制

開(kāi)發(fā)商在商品房移交整體項(xiàng)目時(shí)，所選擇的物業(yè)公司應(yīng)向業(yè)主提前公示。雖然此時(shí)業(yè)主們比較分散，相互不熟悉很難成立業(yè)主委員會(huì)，但是開(kāi)發(fā)商可以組織業(yè)主一起開(kāi)會(huì)商討物業(yè)公司選擇和公共設(shè)施驗(yàn)收和移交的問(wèn)題。在開(kāi)發(fā)商移交項(xiàng)目之前的物業(yè)公司選擇不能由開(kāi)發(fā)商獨(dú)自決定，業(yè)主們可以臨時(shí)推選代表參加開(kāi)發(fā)商的物業(yè)公司選擇評(píng)選，業(yè)主會(huì)選擇那些代表業(yè)主利益的物業(yè)公司，這樣物業(yè)公司在公共設(shè)施驗(yàn)收中就會(huì)認(rèn)真負(fù)責(zé)，減少日后公共設(shè)施使用中的矛盾。

應(yīng)該在機(jī)制上引入競(jìng)爭(zhēng)和監(jiān)管機(jī)制，小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)，通過(guò)業(yè)主委員會(huì)公開(kāi)招標(biāo)選擇物業(yè)公司來(lái)進(jìn)行物業(yè)管理。物業(yè)公司經(jīng)過(guò)對(duì)小區(qū)的管理進(jìn)行測(cè)算后，進(jìn)行投標(biāo)，綜合提出一個(gè)物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格，業(yè)主委員會(huì)通過(guò)對(duì)服務(wù)水平的考量和報(bào)價(jià)進(jìn)行評(píng)估，選擇一家適合的物業(yè)公司來(lái)對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理。業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)的服務(wù)進(jìn)行監(jiān)管，尤其是對(duì)公共設(shè)施的維護(hù)和日常安全和衛(wèi)生的管理水平，物業(yè)公司如果做不到投標(biāo)的承諾，首先進(jìn)行警告，如果改善達(dá)不到要求，可以辭退物業(yè)公司，重新在市場(chǎng)上公開(kāi)選擇物業(yè)公司重新招標(biāo)。對(duì)于管理服務(wù)特別好的公司，對(duì)公共設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用節(jié)約，可以把結(jié)余的資金用于獎(jiǎng)金，獎(jiǎng)勵(lì)給物業(yè)公司，以提高物業(yè)公司的積極性。

2.2收費(fèi)資金和維修基金監(jiān)管

市場(chǎng)化運(yùn)作的物業(yè)管理矛盾主要還是集中在了收費(fèi)和資金使用上，從經(jīng)濟(jì)角度看，資金的使用應(yīng)該統(tǒng)籌進(jìn)行管理和分配。小區(qū)的費(fèi)用主要是人力物力成本投入上，花費(fèi)較高的是人工成本、綠化維護(hù)和設(shè)施維修保養(yǎng)上，這部分是純支出，資金來(lái)源是物業(yè)費(fèi)。表面看起來(lái)合理，但是實(shí)際上，小區(qū)除了收取物業(yè)費(fèi)之外，還會(huì)有其他經(jīng)營(yíng)性收入，比如停車(chē)位的租金、公共房屋的租賃等。這部分資金不能是物業(yè)公司獨(dú)自占有，而應(yīng)該與全體業(yè)主共同分配共享，這部分資金可以考慮由業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行收取，折合一定的物業(yè)費(fèi)之后，再作為物業(yè)費(fèi)用支付給物業(yè)公司，這樣就了降低物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的價(jià)格。

按照自2008年2月1日起施行的《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，公共維修金是由全體業(yè)主繳納的，屬全體業(yè)主共同所有。一般情況下維修基金由物業(yè)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)統(tǒng)一監(jiān)督設(shè)立，由物業(yè)管理公司代為管理和使用。業(yè)主委員會(huì)成立之后，公共維修金就會(huì)劃轉(zhuǎn)到業(yè)委會(huì)，由業(yè)委會(huì)行使管理權(quán)利。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)至房地產(chǎn)主管部門(mén)指定的商業(yè)銀行設(shè)立本物業(yè)維修基金專(zhuān)用帳戶(hù)，并將賬戶(hù)情況報(bào)房地產(chǎn)行政管理部門(mén)備案，該帳戶(hù)是該物業(yè)范圍內(nèi)業(yè)主繳納的全部維修基金的情況。該帳戶(hù)只能用于維修基金的存儲(chǔ)和管理，不得挪作他用。銀行同時(shí)為每位業(yè)主設(shè)立分戶(hù)帳戶(hù)，用來(lái)顯示該業(yè)主所有維修基金部分的使用和留存情況。維修基金的使用及補(bǔ)充需經(jīng)業(yè)主大會(huì)作出決議。

在資金使用中和使用后業(yè)主委員會(huì)有權(quán)利對(duì)目進(jìn)行檢查和審計(jì)，物業(yè)公司不得阻礙業(yè)主委員會(huì)的審計(jì)行為。維修基金中長(zhǎng)期不使用的資金可以考慮購(gòu)買(mǎi)國(guó)債和金融產(chǎn)品進(jìn)行長(zhǎng)期投資以實(shí)現(xiàn)維修基金的增值。