財(cái)務(wù)管理在項(xiàng)目投資決策中的應(yīng)用

摘要：投資決策是指投資者為了實(shí)現(xiàn)其預(yù)期的投資目標(biāo)，運(yùn)用—定的科學(xué)理論方法和手段，通過(guò)一定的程序?qū)ν顿Y的必要性、投資方向、投資結(jié)構(gòu)、投資成本與收益等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中重大問(wèn)題所進(jìn)行的分析、判斷和方案選擇；接下來(lái)主要以房地產(chǎn)投資決策項(xiàng)目為例展開。

關(guān)鍵詞：項(xiàng)目投資決策；房地產(chǎn)投資決策；財(cái)務(wù)管理

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的特點(diǎn)

房地產(chǎn)投資決策，是指對(duì)擬建房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，對(duì)不同可行方案進(jìn)行比較和評(píng)價(jià)，并作出判斷選擇某一方案的過(guò)程。

房地產(chǎn)市場(chǎng)是一種資金量大、周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)，且受政治、社會(huì)影響較大的特殊市場(chǎng)；具有投資金額高 、投資回收期長(zhǎng) 、流動(dòng)性差 、投資風(fēng)險(xiǎn)大、投資收益高 、受政策影響大等特點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的的具體流程

房地產(chǎn)投資決策包括兩方面的內(nèi)容：一是經(jīng)營(yíng)分析，二是做出決策。主要內(nèi)容包括以下幾方面：確定房地產(chǎn)投資的目標(biāo)、測(cè)量風(fēng)險(xiǎn)、 制定可行方案、分析與評(píng)價(jià)以及方案的選擇 。

項(xiàng)目投資決策程序即指投資項(xiàng)目在決策過(guò)程中各項(xiàng)分析工作的先后順序。主要分為項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)以及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)兩大方面；其中投資評(píng)價(jià)又分為項(xiàng)目年折舊額分析、凈現(xiàn)金流量分析、凈現(xiàn)值&內(nèi)部收益率分析、投資回收期分析以及項(xiàng)目投資利潤(rùn)率分析；風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)則主要分為項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)以及面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的主要對(duì)策兩方面。

三、以具體項(xiàng)目分析財(cái)務(wù)管理在項(xiàng)目投資決策中的應(yīng)用

（一）項(xiàng)目概況

某項(xiàng)目是集大型購(gòu)物中心、甲級(jí)寫字樓、服務(wù)公寓、高檔住宅等為一體的城市綜合體，實(shí)現(xiàn)購(gòu)物、娛樂(lè)、觀光、休閑、餐飲等功能，節(jié)約資源，高效運(yùn)營(yíng)城市生活，成為推動(dòng)城市發(fā)展的重要力量。項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資80億元，項(xiàng)目總占地面積約113畝，總建筑面積49.5萬(wàn)平方米，其中購(gòu)物中心建筑面積約20萬(wàn)方，項(xiàng)目寫字樓約9萬(wàn)方，酒店式公寓約3.3萬(wàn)方。

（二）項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)

1、項(xiàng)目年折舊額分析。資料顯示：該項(xiàng)目原始成本80億，預(yù)計(jì)使用年限20年，預(yù)計(jì)殘值6.8億，根據(jù)數(shù)據(jù)做出折舊額數(shù)據(jù)分析如下：

如上表所示：使用直線法核算簡(jiǎn)便，且這種方法計(jì)算出來(lái)的固定資產(chǎn)有效使用期內(nèi)每年折舊額相等，使企業(yè)產(chǎn)品成本穩(wěn)定。年限總和法和雙倍余額遞減法都是在早期多提一些折舊費(fèi)，使固定資產(chǎn)的大部分價(jià)值在使用初期的幾年內(nèi)即可以回收，能實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)的足額補(bǔ)償，使企業(yè)能夠及時(shí)獲得更新設(shè)備的資金，加快產(chǎn)品升級(jí)換代。

2、項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量分析。根據(jù)資料可知，該項(xiàng)目商品房預(yù)計(jì)售價(jià)為29500/平方米，企業(yè)所得稅稅率為25%時(shí)，年銷售收入為20.89億，付現(xiàn)成本為8億，稅前凈利為9.2億，稅后凈利為6.9億，預(yù)計(jì)將在每年有10億的凈現(xiàn)金流量。那也就是說(shuō)，在該項(xiàng)目投入使用的十年內(nèi)，將有望收回初始投資額80億。

3、項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值&內(nèi)部收益率分析。凈現(xiàn)值（NPV）是指一個(gè)項(xiàng)目預(yù)期實(shí)現(xiàn)的現(xiàn)金流入的現(xiàn)值與實(shí)施該項(xiàng)計(jì)劃的現(xiàn)金支出的現(xiàn)值的差額。凈現(xiàn)值為正值的項(xiàng)目可以為股東創(chuàng)造價(jià)值，凈現(xiàn)值為負(fù)值的項(xiàng)目會(huì)損害股東價(jià)值。

根據(jù)數(shù)據(jù)得出該項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值（NPV）為6.6733億；凈現(xiàn)值率（NPVR）為2；內(nèi)部收益率（IRR）為54.63%；修正內(nèi)部收益率（MIRR）為29.66%。項(xiàng)目單位原始投資的現(xiàn)值所創(chuàng)造的凈現(xiàn)值為2元，也就是說(shuō)投入1元錢，將有2元的回報(bào)；內(nèi)部收益率為54.63%，較前幾年相比有小幅上漲。從收益的角度分析，值得投資。

4、投資回收期分析。投資回收期是指從項(xiàng)目的投建之日起，用項(xiàng)目所得的凈收益償還原始投資所需要的年限。通過(guò)Pay paid Period函數(shù)可以得出此項(xiàng)目預(yù)計(jì)靜態(tài)投資回收期是18.02年，也就是說(shuō)該項(xiàng)目正常投入使用的情況下，用以后年限的凈收益償還原始投資需要18.02年。房地產(chǎn)業(yè)普遍的靜態(tài)投資回報(bào)期為20年以上，該項(xiàng)目預(yù)估小于20年，表明會(huì)有較好的盈利水平，值得投資。

5、投資利潤(rùn)率分析

投資利潤(rùn)率 = 項(xiàng)目年利潤(rùn)總額或年平均利潤(rùn)總額 / 項(xiàng)目總投資

項(xiàng)目投資利潤(rùn)率越高，表明項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益越好，否則表明效益欠佳或虧損。在利用投資利潤(rùn)率進(jìn)行評(píng)估時(shí)，首先要確定一個(gè)利潤(rùn)率標(biāo)準(zhǔn)（例如20%），當(dāng)投資方案的投資利潤(rùn)率高于此標(biāo)準(zhǔn)時(shí)則接受該投資方案，否則就拒絕該投資方案。該項(xiàng)目投資利潤(rùn)率為18.862億/80億=23.58%，投資收益率大于20%，所以此投資方案可以選擇。

（三）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

1、主要項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)投資過(guò)程中遭受各種損失的范圍及其可能性，包括直接或間接的損失。單從收入上看，該項(xiàng)目旗下的6個(gè)分項(xiàng)目一路飄紅。但從其2014年年報(bào)的整體來(lái)看，卻并非那樣樂(lè)觀。截至2014年底，該房地產(chǎn)全年?duì)I收57.13億元，同比下降16.1%，年度溢利為19.47億元，同比下降45.0%。此外其去年每股基本盈利僅0.168元，同比下降67.3%，應(yīng)加以警惕。

2、面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的主要對(duì)策。在進(jìn)一步深入開展輕資產(chǎn)模式之前，物業(yè)銷售無(wú)疑仍是房地產(chǎn)獲取現(xiàn)金的主要來(lái)源。若要取得預(yù)計(jì)的收益成果，該集團(tuán)應(yīng)該選擇更多的商品經(jīng)濟(jì)用途，考慮不同的投資對(duì)象，從供給側(cè)改革的角度出發(fā)，發(fā)展企業(yè)經(jīng)濟(jì)。

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作者簡(jiǎn)介：

王悅（1996.7-），女，黑龍江大慶人，中國(guó)地質(zhì)大學(xué)（北京）人文經(jīng)管學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)專業(yè)2014級(jí)。