新形式下房地產(chǎn)投資的融資管理模式

周宇英+許崠琛

【摘要】隨著社會主義市場經(jīng)濟的迅速發(fā)展，我國經(jīng)濟發(fā)生了巨大的變化，隨著傳統(tǒng)商品經(jīng)濟時代的結(jié)束，中國房地產(chǎn)金融投資業(yè)已經(jīng)慢慢發(fā)展起來。房地產(chǎn)金融投資業(yè)促進著我國經(jīng)濟的發(fā)展，目前市場處主流地位的房地產(chǎn)金融正在發(fā)生深刻的變化，隨著國內(nèi)金融改革的深化、大資管時代的到來，資本市場的開放程度和融資工具，金融產(chǎn)品的豐富程度已經(jīng)顯著提高，房地產(chǎn)金融的發(fā)展也正迎來關(guān)鍵的時刻，有效的房地產(chǎn)金融投資可以促進企業(yè)快速的發(fā)展，提高企業(yè)的資金效率，從而促使我國經(jīng)濟健康發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 融資 模式 發(fā)展建議

近年來，隨著國民經(jīng)濟及房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟活動已經(jīng)成為全民關(guān)注的焦點。一方面，房地產(chǎn)經(jīng)濟已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)和重要的增長點；另一方面，過高過快的房價增長，又對市場需求產(chǎn)生了巨大的影響。正是基于中國經(jīng)濟對房地產(chǎn)行業(yè)的高度依賴性，國家自房地產(chǎn)開始發(fā)展之初就不斷采取措施對房地產(chǎn)業(yè)進行調(diào)整規(guī)范。近期出臺的“新國八條”、限購、信貸規(guī)?？s減等頻繁的宏觀調(diào)控措施，給房地產(chǎn)業(yè)帶來一定影響，作為對資金鏈要求極高的房地產(chǎn)業(yè)，必須極力尋找新的資金來源渠道，以解決銀行信貸規(guī)?？刂萍爱a(chǎn)品銷售市場遇冷帶來的資金短缺問題。目前，總的來說企業(yè)融資渠道相對單一，本文對新形勢下房地產(chǎn)融資方式作了初步的研究和探討。

一、我國房地產(chǎn)融資的特點

（一）融資資金量大

房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金密集型企業(yè)，其投資量巨大，決定了房地產(chǎn)企業(yè)融資最基本的特點就是融資的資金量大。數(shù)據(jù)顯示，2009年1月至10月，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資累計150709.76億元，其中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資28439.73億元，占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的18.87%?？梢姡康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資資金量的絕對值非常之大。

（二）市場是關(guān)鍵因素

房地產(chǎn)企業(yè)融資的風險與房地產(chǎn)市場狀況有密不可分的關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)融資的風險高，源自于房地產(chǎn)企業(yè)本身的高風險性，一旦接受融資的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營虧損，該筆融資將面臨著無法收回的風險；房地產(chǎn)企業(yè)融資的風險不高，這是因為房企融資一般以土地、在建工程或者房屋作抵押擔保，而不動產(chǎn)具有很大的升值空間，因此，只要不動產(chǎn)價格在短期內(nèi)沒有大幅度下跌，該筆融資的風險就是可以避免的。

（三）政策影響

政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響，主要通過兩個方面來實現(xiàn)，一是行政審批；二就是房企融資。房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立公司、取得土地、辦理規(guī)劃手續(xù)、設(shè)計、施工、銷售、辦理房屋產(chǎn)權(quán)證明等，需要經(jīng)過政府各個部門的重重審批，缺一不可。

行政審批政策對房地產(chǎn)企業(yè)的影響是最直接的，但卻不是最有效的，最有效的應(yīng)當是房地產(chǎn)企業(yè)融資政策的影響。房地產(chǎn)企業(yè)融資政策本身就是國家對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控、綜合平衡的最重要的手段，通過直接調(diào)節(jié)和控制房地產(chǎn)融資，從而進一步實現(xiàn)調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的目標。

無論是房地產(chǎn)融資政策作為手段的直接調(diào)控，還是房地產(chǎn)相關(guān)政策的間接影響，房地產(chǎn)融資都注定深受國家政策的影響。這也是房地產(chǎn)融資一大不容忽視的特點。

二、中國房地產(chǎn)企業(yè)融資模式和存在的問題

在中國，房地產(chǎn)企業(yè)融資的模式中，最常見的是銀行信貸，此外還有房地產(chǎn)企業(yè)上市、發(fā)行公司債、房地產(chǎn)信托，以及正在討論、試點中的房地產(chǎn)投資信托和保險基金等。

（一）銀行信貸模式，過度依賴銀行貸款

銀行信貸是銀行將自己籌集的資金暫時借給企事業(yè)單位使用，在約定時間內(nèi)收回并收取一定利息的經(jīng)濟活動。房地產(chǎn)信貸常見以下幾種貸款：房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人購房按揭貸款以及住房公積金貸款。從現(xiàn)狀來看，銀行信貸仍是房地產(chǎn)企業(yè)融資最主要的模式。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中約有30%均來自于銀行直接貸款，而作為開發(fā)資金來源的另一部分自有資金也有很大部分是來自于個人按揭貸款，所以，二者相加，來自銀行的貸款達到一半甚至更多。

貸款方式單一，就我國目前來看，房地產(chǎn)開發(fā)消費過程都離不開銀行的支持，其主要表現(xiàn)有3種形式：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款，用于補充企業(yè)為完成計劃內(nèi)土地開發(fā)和商品房建設(shè)任務(wù)需要的流動資金。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款，主要為具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目提供生產(chǎn)性流動資金貸款。

（3）房地產(chǎn)抵押貸款，這是開發(fā)商以開發(fā)的土地使用權(quán)或房地產(chǎn)權(quán)作為抵押向銀行取得貸款。

（二）資本市場模式，資金占比小

房地產(chǎn)企業(yè)可以通過資本市場進行融資。資本市場是指進行長期資本即股票和債券交易的市場，房地產(chǎn)企業(yè)通過通過資本市場融資，簡單來說就是發(fā)行股票或者公司債券。

房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場進行融資是一種比較傳統(tǒng)的方式，其最大的優(yōu)點在于可以最大程度的吸收社會閑散資金，但是中國境內(nèi)對公司上市、發(fā)行公司債的條件限制非常嚴格，由于企業(yè)自身的特殊原因造成了上市門檻高，一般的企業(yè)都很難達到上市標準，所以這種融資渠道只適合于較少的房地產(chǎn)企業(yè)，就IPO市場而言，2003-2010年，內(nèi)地只有12家公司。因此，資本市場融資在目前中國房地產(chǎn)企業(yè)融資總額中比重較小。

（三）房地產(chǎn)信托模式，受政策限制

《中華人民共和國信托法》第二條規(guī)定，信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。

2005年9月銀監(jiān)會公布《加強信托投資公司部分業(yè)務(wù)風險提示的通知》（212號文），房地產(chǎn)信托的門檻大幅度提高：自有資金超過35%、“四證”齊全、二級以上開發(fā)資質(zhì)三個條件全部具備才能融資。這一規(guī)定的嚴格程度超過了銀行，只有少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)能夠符合條件，房地產(chǎn)集合信托也已受到限制。

三、對中國房地產(chǎn)企業(yè)融資模式發(fā)展的建議

（一）改革房地產(chǎn)金融市場，創(chuàng)建多元化的融資渠道endprint

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)利用資本市場融資非常有限，主要是受到以下方面的影響：

（1）企業(yè)由于自身實力達不到上市的條件。

（2）在國家宏觀政策的調(diào)控影響下，監(jiān)管部門嚴格限制房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場融資。

所以：為促進我國房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，政府可嘗試使用差別化的政策措施，提高房地產(chǎn)融資資本比例。在此同時，我國還應(yīng)該逐步建立全方位，多層次的房地產(chǎn)金融市場，加大直接和間接融資手段。改變當前其之間不合理的結(jié)構(gòu)模式，從而促進我國房地產(chǎn)經(jīng)紀的健康穩(wěn)步發(fā)展。

（二）融資類向投資類的轉(zhuǎn)變

隨著房地產(chǎn)行業(yè)普漲時代的落幕，房地產(chǎn)行業(yè)已不可能如發(fā)展初期那樣維持高利潤水平，所以房企對財務(wù)成本變得十分敏感。例如傳統(tǒng)的房地產(chǎn)金融貸款合作模式為：開發(fā)商有項目需要融資，金融機構(gòu)作為借款人提供資金。這一雙方的關(guān)系基本上處于對立面，開發(fā)商需要降低融資成本，而金融機構(gòu)則希望獲得更高的收益。按照經(jīng)濟學(xué)原理，這會造成逆向選擇的問題。（開發(fā)商不愿意拿高收益的項目合作，而差的項目又無法獲得融資；或者金融機構(gòu)只愿意選擇排名靠前的開發(fā)商，而排名靠前的開發(fā)商又不愿意承擔較高的融資成本），如果雙方的合作安排能由簡單的融資關(guān)系變成投資利益共同體，發(fā)揮各方在不同領(lǐng)域的優(yōu)勢，通過挖掘深層次的需求，金融機構(gòu)獲得部分最終利益分享權(quán)，開發(fā)商也無需因負債過高而擔心現(xiàn)金流問題，實現(xiàn)了風險共擔，造就了雙贏。

（三）完善房地產(chǎn)金融法律體系和監(jiān)管機制

第一，從立法的角度上加快法治建設(shè)的進程。國家要對房地產(chǎn)融資從法律層面上進行研究和探討，通過法律的手段來確立房地產(chǎn)金融市場的功能和利益。

第二，形成分業(yè)監(jiān)督管理機制，確定具有實際效能的分業(yè)監(jiān)督管理。各部門間政策的協(xié)調(diào)性要加強，在政策上避免出現(xiàn)矛盾和法律空白，從而實現(xiàn)辦事流程上的無縫對接。

第三，加強風險控制。構(gòu)建房地產(chǎn)證券化的風險預(yù)警系統(tǒng)；加強對預(yù)警系統(tǒng)的風險監(jiān)管力度；加強信息不對稱與道德風險的監(jiān)管。

（四）保險資金

《中華人民共和國保險法》由第十一屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第七次會議于2009年2月28日修訂通過，并已經(jīng)從2009年10月1日開始實施。新《保險法》對保險資金的運用形式進行了修訂，第一百零六條規(guī)定：“保險公司的資金運用必須穩(wěn)健，遵循安全性原則。保險公司的資金運用限于下列形式：①銀行存款；②買賣債券、股票、證券投資基金份額等有價證券；③投資不動產(chǎn)；④國務(wù)院規(guī)定的其他資金運用形式。”

也就是說，從2009年10月1日起，保險公司可以運用保險資金投資不動產(chǎn)，因此，保險資金也成為房地產(chǎn)企業(yè)一種新型的融資方式。

四、總結(jié)

從中國房地產(chǎn)企業(yè)融資的特點來看，傳統(tǒng)的、過分依賴銀行信貸的房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)顯然是不合理的。房地產(chǎn)企業(yè)融資量大、市場對房地產(chǎn)融資的關(guān)鍵作用，大大降低了國家金融體系的穩(wěn)定性和抗風險能力；同時，由于房地產(chǎn)企業(yè)融資深受宏觀經(jīng)濟政策的影響，使房地產(chǎn)企業(yè)在整體上脫離市場，造成在房地產(chǎn)領(lǐng)域，“國家政策先行、市場規(guī)律作用被弱化”的現(xiàn)實狀況。所以，無論是從房地產(chǎn)企業(yè)本身出發(fā)，還是結(jié)合中國房地產(chǎn)企業(yè)融資的特點，中國房地產(chǎn)企業(yè)融資模式必將選擇多元化的道路。

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