先租后買或成租賃最終模式

宋慧芳

長(zhǎng)租公寓，這一被認(rèn)為新興卻有著萬(wàn)億前景的領(lǐng)域，正成為產(chǎn)業(yè)和資本角力場(chǎng)，然其是否真的是未來(lái)住房的最終模式？

今年5月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部就《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見稿）》公開征求意見?！耙庖姼濉泵鞔_，國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展規(guī)?；?、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)。住房租賃企業(yè)依法享受有關(guān)金融、稅收、土地等優(yōu)惠政策。

事實(shí)上，自2016年6月國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布綱領(lǐng)性文件《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房出租市場(chǎng)的若干意見》后，甘肅、海南、河北、遼寧、四川、安徽、江西、寧夏、吉林、福建等省紛紛作出響應(yīng)，在金融支持、資產(chǎn)證券化、“商改租”等多方面支持各地長(zhǎng)租市場(chǎng)的發(fā)展。2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也明確提出，加快住房出租市場(chǎng)立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化出租企業(yè)發(fā)展。在中央和地方利好政策不斷落地的背景下，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)有望迎來(lái)長(zhǎng)足發(fā)展。

但業(yè)內(nèi)人士表示，長(zhǎng)租公寓發(fā)展仍面臨諸多困境，亟待從國(guó)家層面予以解決，從而更好地普及長(zhǎng)租生活方式，促進(jìn)我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)也表示，長(zhǎng)租公寓的發(fā)展不會(huì)成為我國(guó)住房模式的最終選擇，先租后買或成為最終模式。

百花齊放

長(zhǎng)租公寓的歷史由來(lái)已久，90年代上海就出現(xiàn)了供外企高管長(zhǎng)期居住的酒店式公寓。在傳統(tǒng)租客-租賃中介-業(yè)主的三方租賃模式中，租客與業(yè)主隨機(jī)撮合，信息的不對(duì)稱性造成了成交的低效；長(zhǎng)租公寓企業(yè)以標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)，穩(wěn)定的平臺(tái)，盤活了閑置存量市場(chǎng)，按照標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品和服務(wù)提供更高性價(jià)比的租住選擇，是傳統(tǒng)租賃市場(chǎng)隨意撮合的商業(yè)模式的進(jìn)化。據(jù)房東東數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，規(guī)模排行前20位的公寓，在運(yùn)營(yíng)的數(shù)量只有70多萬(wàn)間，預(yù)計(jì)2017年底規(guī)模達(dá)到150萬(wàn)間。由于主流的長(zhǎng)租公寓集中在一二線核心城市，所以有效地增加了這些城市的租賃供應(yīng)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者，“對(duì)于現(xiàn)在整個(gè)租賃市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，在國(guó)務(wù)院和住建部出臺(tái)相應(yīng)政策和意見之后，各地已經(jīng)開始積極落實(shí)。從指導(dǎo)思想上，各地思路比較明確，然而具體落實(shí)中主要分為兩類：一類是以收購(gòu)房源進(jìn)行存量房改造進(jìn)而進(jìn)行長(zhǎng)租公寓出租，定位為年輕群體和其他一些有租賃需求的群體；另一類就是自持性用地，通過推出自由型而不是銷售型的用地項(xiàng)目，進(jìn)而使房企打造一些租賃型的房源。”

國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓多方參與、百花齊放。目前長(zhǎng)租公寓主要參與者包括房地產(chǎn)開發(fā)商、地產(chǎn)服務(wù)中介、“互聯(lián)網(wǎng)+資本”平臺(tái)以及酒店集團(tuán)。目前長(zhǎng)租市場(chǎng)屬于資本大量投入的發(fā)展初期，各類企業(yè)致力于擴(kuò)張自身規(guī)模，行業(yè)集中度較低，發(fā)展速度較快但盈利較低的階段。

房地產(chǎn)開發(fā)商以萬(wàn)科泊寓以及招商蛇口壹間公寓等為代表。由于地產(chǎn)商在房源方面優(yōu)勢(shì)明顯，依靠自身在產(chǎn)業(yè)鏈多年深耕的經(jīng)驗(yàn)，能夠以較低的成本完成房屋設(shè)計(jì)、裝潢改造以及商業(yè)服務(wù)管理等，大幅降低出租房屋初期投入成本。此外地產(chǎn)商擁有明顯的資金優(yōu)勢(shì)，能夠?qū)Ｗ⒂谠缙讷@取集中式優(yōu)質(zhì)房源，在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)突出重圍。

房地產(chǎn)服務(wù)中介作為連接房東和租客的橋梁，具有強(qiáng)大的數(shù)據(jù)優(yōu)勢(shì)，因而主要采用分布式收房的方式，能夠以較低的成本迅速收集分散在當(dāng)?shù)馗魈幍姆吭矗?guī)模擴(kuò)張較快。同時(shí)與租客直接對(duì)接，精準(zhǔn)定位不同偏好的消費(fèi)者，充分受益于其龐大的用戶數(shù)據(jù)積累。

2012年以來(lái)“互聯(lián)網(wǎng)+資本”的租房平臺(tái)大舉進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，憑借自身在互聯(lián)網(wǎng)渠道方面的優(yōu)勢(shì)，解決房客和房東之間的信息不對(duì)稱問題，快速獲取用戶。隨著租客對(duì)社區(qū)文化和互聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)模式的偏好程度顯著提升，互聯(lián)網(wǎng)租房平臺(tái)采用流量導(dǎo)入現(xiàn)金流的模式迅速切入社區(qū)經(jīng)濟(jì)，迎合青年主流消費(fèi)者的需求?；ヂ?lián)網(wǎng)租房平臺(tái)大多通過分布式方式拿房，配合自身管理方面的高效率優(yōu)勢(shì)，能夠有效周轉(zhuǎn)現(xiàn)金流、降低管理成本，快速構(gòu)建品牌在用戶群體中的影響力。多個(gè)優(yōu)質(zhì)公寓品牌已獲得了B輪、甚至C輪融資，規(guī)模企業(yè)的融資成本也從2014年的18%-20%下降到12%-15%。

長(zhǎng)租公寓同樣吸引各種酒店集團(tuán)紛紛進(jìn)入市場(chǎng)。由于前些年經(jīng)濟(jì)型快捷酒店快速擴(kuò)張導(dǎo)致部分網(wǎng)點(diǎn)房間空置率較高，因此自2014年至今，連鎖酒店拓展長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)進(jìn)入火熱階段，如家、鉑濤、住友等快捷酒店品牌紛紛開展自己的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。

發(fā)展隱憂

長(zhǎng)租公寓興起最主要的原因之一在于它解決了傳統(tǒng)C2C租賃市場(chǎng)的諸多痛點(diǎn)?！吨袊?guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者經(jīng)走訪調(diào)研采訪了諸多業(yè)主、中介、租客后發(fā)現(xiàn)，在租客-租賃中介-業(yè)主的三方租賃模式中，租客面臨虛假房源信息多、房源質(zhì)量參差不齊、找房費(fèi)時(shí)費(fèi)力、房東契約精神缺乏（如隨意漲價(jià)、改變合同要求）、租后服務(wù)不足等問題；中介則面對(duì)業(yè)主和租客不信任、獲客成本提高、中介間惡性競(jìng)爭(zhēng)等問題；業(yè)主面臨裝修與催租收租費(fèi)時(shí)費(fèi)力、擔(dān)心租客損害房屋、租客更換頻繁使得房屋空置期長(zhǎng)等問題。

對(duì)于三方所遇到的諸多問題，長(zhǎng)租公寓企業(yè)憑借品牌和規(guī)模優(yōu)勢(shì)，通過直接對(duì)租客出租、實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)管理、利用互聯(lián)網(wǎng)渠道、提供增值服務(wù)等方式，很好的解決了上述大多數(shù)問題。

長(zhǎng)租公寓盤活了一部分閑置物業(yè)，增加業(yè)主的出租意愿。由于我國(guó)的住宅租金回報(bào)率一直偏低，加上對(duì)接個(gè)別租戶使得房東面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)（例如設(shè)施損壞折舊風(fēng)險(xiǎn)等），一些房東寧愿房屋短期空置，也不愿意出租房源。長(zhǎng)租公寓使得業(yè)主無(wú)需直接面對(duì)小租戶，增加了業(yè)主的出租意愿。另外，長(zhǎng)租公寓往往也在法律允許的范圍內(nèi)優(yōu)化了房屋的面積分布，從而增加了房屋可以承載的人員數(shù)量，有時(shí)也在法律允許范圍內(nèi)改造了一部分非住宅物業(yè)供居住使用，從而增加了住房供應(yīng)。

然而，品牌長(zhǎng)租公寓在飛速擴(kuò)張的同時(shí)，也暴露了較多的問題。

華泰證券分析師謝皓宇表示，房源問題是公寓企業(yè)面臨的關(guān)鍵問題：包括房源獲取是依靠中介還是業(yè)主自愿與之合作；房源選址則需考慮區(qū)域人流、交通、周圍設(shè)施及房產(chǎn)租金的增資空間；拿房標(biāo)準(zhǔn)則需要考慮毛坯房是否在自己的拿房策略中，以及房齡問題；房源拿房成本是前期開辟新市場(chǎng)粗放式擴(kuò)張還是將裝修費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主等。endprint

無(wú)論是集中式公寓還是分布式公寓，都面臨來(lái)自房源方面巨大的壓力。一方面在經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)，靠近地鐵等交通樞紐地段的房源往往價(jià)格較高。另一方面當(dāng)前房東租期往往較短，前期裝修投入可能無(wú)法收回。目前長(zhǎng)租市場(chǎng)屬于資本大量投入的發(fā)展初期，各類企業(yè)致力于擴(kuò)張自身規(guī)模，行業(yè)集中度較低，發(fā)展速度較快但盈利較低的階段。能否取得低成本房源將決定長(zhǎng)租公寓是否能存活并成功盈利。

第二，分銷渠道和營(yíng)銷費(fèi)用需要參考公寓企業(yè)自身的策略，目前的分銷主要通過線下門店推廣以及線上平臺(tái)信息發(fā)布兩種渠道，依據(jù)自身的目標(biāo)客戶群，綜合選擇線下包括單頁(yè)派送、掃樓、中介等傳統(tǒng)銷售手段進(jìn)行地推式和線上平臺(tái)通過官網(wǎng)、APP、微信公眾號(hào)等官方網(wǎng)絡(luò)流量導(dǎo)流，并結(jié)合百度、58趕集、搜房網(wǎng)等渠道分銷網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行房源信息置頂展示等形式。

第三，利用夫妻老婆店和傳統(tǒng)二房東網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，靠Excel表格就能管好房源，但這僅僅限在百套左右的房源量。當(dāng)這個(gè)量級(jí)達(dá)到千套甚至萬(wàn)套后，從樓盤——收房——產(chǎn)品化——庫(kù)存——出房——租后，每一個(gè)流程都要靠系統(tǒng)來(lái)管控，傳統(tǒng)二房東根本承接不了這個(gè)級(jí)別的房源量。這些系統(tǒng)包含官方網(wǎng)站、企業(yè)內(nèi)部管理系統(tǒng)、業(yè)主管理系統(tǒng)等不同部分，良好的ERP公寓系統(tǒng)能提高每一個(gè)環(huán)節(jié)的效率。

第四，空置率、續(xù)租率和利潤(rùn)率是衡量公寓企業(yè)的重要指標(biāo)，拿房成本、收房出房速度、裝修成本、運(yùn)營(yíng)成本、房?jī)r(jià)上漲、房租上漲等都綜合地影響公寓企業(yè)的盈利。

“長(zhǎng)租公寓的問題在于整個(gè)盈利模式還不是很清晰，雖然表面看很熱，但是，背后潛在的風(fēng)險(xiǎn)及成本會(huì)增加?！眹?yán)躍進(jìn)在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)也表示，“整個(gè)長(zhǎng)租公寓在經(jīng)營(yíng)中，對(duì)于租客來(lái)說(shuō)，其挑剔程度會(huì)增加，從服務(wù)的角度來(lái)講，會(huì)適當(dāng)增加服務(wù)成本，會(huì)影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)。對(duì)于各種長(zhǎng)租公寓的企業(yè)來(lái)說(shuō)，如何做大規(guī)模，企業(yè)也會(huì)有很多疑惑，是直接收購(gòu)房源還是通過并購(gòu)其他做長(zhǎng)租公寓的項(xiàng)目公司的股權(quán)，還存在很多疑惑，如果做不到規(guī)模而只是小眾化的進(jìn)行，可能性價(jià)比不是很高?！?/p>

最終模式

由于各長(zhǎng)租公寓的用戶定位、運(yùn)營(yíng)方式和資金實(shí)力等方面各不相同，經(jīng)營(yíng)者采用的公寓模式差異較大。《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者了解到目前長(zhǎng)租公寓布局主要采取集中式和分布式兩種模式。受益于自身或者母公司的資金實(shí)力，房地產(chǎn)開發(fā)商以及酒店旗下的長(zhǎng)租公寓品牌一般更普遍采用集中式公寓布局，打造標(biāo)準(zhǔn)化用戶體驗(yàn)，致力于長(zhǎng)期品牌的創(chuàng)建與推廣。而“互聯(lián)網(wǎng)+資本”租房平臺(tái)以及房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的長(zhǎng)租公寓品牌主要采用分布式公寓布局，迅速獲取當(dāng)?shù)亓闵⒎吭床⒁揽孔陨韮?yōu)勢(shì)快速成長(zhǎng)，但分布式長(zhǎng)租公寓客戶體驗(yàn)不一、社交功能缺失，品牌溢價(jià)難以實(shí)現(xiàn)。綜合來(lái)看，集中式公寓憑借自身優(yōu)秀的用戶體驗(yàn)以及強(qiáng)大的品牌溢價(jià)，將成為未來(lái)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的趨勢(shì)。

而且，我國(guó)的長(zhǎng)租公寓多采取租下再轉(zhuǎn)租的二房東模式，這相比美國(guó)的房屋運(yùn)營(yíng)公司而言，不需要大量沉淀資金，因此在中短期就能發(fā)展到很大的規(guī)模。長(zhǎng)租公寓的興起，帶給租戶更多地選擇。

過去幾年，相比房?jī)r(jià)的快速上漲，市場(chǎng)租金一直都比較平穩(wěn)。據(jù)中信證券數(shù)據(jù)顯示，過去三年，即2014-2016年，CPI中租賃房房租分別同比上漲2.4%，2.6%和2.9%，市場(chǎng)走勢(shì)高度平穩(wěn)?！坝捎诜?jī)r(jià)快速上漲，住宅的租金回報(bào)率不斷下降。這種租金長(zhǎng)期走低的情況將對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生多層次影響。由于我國(guó)的住宅租金回報(bào)率長(zhǎng)期偏低，使得持有并放租的盈利模式邏輯很難成立。”中信證券分析師陳聰表示。

然而，目前在國(guó)內(nèi)高房?jī)r(jià)低租金回報(bào)率的背景下，運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)商大多數(shù)都還處在燒錢階段，多依靠風(fēng)投等資本支撐在運(yùn)作，同時(shí)加上租期太短、續(xù)約率低下、融資成本偏高，使得中國(guó)整個(gè)長(zhǎng)租公寓行業(yè)的貨幣化率低下。雖然現(xiàn)在有公寓企業(yè)做到30萬(wàn)間，但還未實(shí)現(xiàn)盈利，即使集中式比分散式更能做出高溢價(jià)產(chǎn)品，但盈利都很困難。雪上加霜的是現(xiàn)在公寓企業(yè)的融資成本高，租金分期業(yè)務(wù)的融資成本都在10%以上。

廣闊的公寓市場(chǎng)目前已進(jìn)入分化階段，無(wú)論是哪一種模式，都只有在規(guī)模擴(kuò)張與效率提升之間找到平衡點(diǎn)，通過精耕細(xì)作的運(yùn)營(yíng)，切實(shí)提高每個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)水平，才能脫穎而出。

不過，運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓和房企銷售商品房的利潤(rùn)相比，似乎并不能算是一個(gè)賺錢的好買賣。在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，現(xiàn)在長(zhǎng)租公寓對(duì)于大部分房企來(lái)說(shuō)，依然只是嘗試、布局、積累經(jīng)驗(yàn)?！胺科蟋F(xiàn)在涉足長(zhǎng)租公寓主要還是一種嘗試。目前就這個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，還沒有盈利的企業(yè)和盈利的可能性。房企持有的長(zhǎng)租公寓租售比即使管理相對(duì)好的企業(yè)也只有2%-3%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足彌補(bǔ)資金成本?！?/p>

嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)表示，長(zhǎng)租公寓未來(lái)的發(fā)展還是可以的，但也只是作為住房背后的一個(gè)補(bǔ)充，對(duì)于租賃市場(chǎng)發(fā)展和解決住房困難的導(dǎo)向具有積極作用。然而長(zhǎng)租公寓有一點(diǎn)必須要明確，其不會(huì)作為主流方式而呈現(xiàn)。后續(xù)還是應(yīng)該鼓勵(lì)房企進(jìn)行新項(xiàng)目的開發(fā)，以新房項(xiàng)目進(jìn)行租賃，同時(shí)租賃產(chǎn)品是可以先租賃后購(gòu)買，無(wú)論分散式還是集中式，都是持久的剛需市場(chǎng)。對(duì)于先租后買這個(gè)模式，長(zhǎng)租公寓還談不上購(gòu)買這個(gè)角度。后續(xù)先租后買的模式未來(lái)會(huì)得到大力支持。長(zhǎng)租公寓本身來(lái)講，作為大城市這樣的住房的一種補(bǔ)充模式，但還不能成為一種主導(dǎo)的模式。

然而對(duì)于先租后買的未來(lái)發(fā)展模式，山西省率先嘗試。2016年12月5日，山西省政府出臺(tái)《加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》），鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)，允許消費(fèi)者先租后買商品住房，支付租金可抵扣房款；鼓勵(lì)個(gè)人依法出租自有住房，并給予稅收優(yōu)惠。其實(shí)不止山西，廣東、江西等地也在嘗試。

不僅地方政策予以支持，就連房企也已經(jīng)有所涉足。萬(wàn)科就曾提出了一個(gè)“以租代售”的模式，租客先和地產(chǎn)商簽訂周期租房合同，租金可分期或一次性支付。租期滿后，租客如果有購(gòu)買意向，之前支付的租金可以抵償部分房款，雙方再簽訂購(gòu)房合同。

對(duì)于先租購(gòu)買，嚴(yán)躍進(jìn)告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者，其主要有兩方面優(yōu)勢(shì)：一方面是打破了租與售相脫節(jié)的陳舊模式，對(duì)買賣雙方都有好處?，F(xiàn)在許多人害怕一旦交了款，房子出現(xiàn)了問題，怕開發(fā)商翻臉不認(rèn)賬，出現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題無(wú)法解決。而現(xiàn)在的先租后買就有了先觀察房屋質(zhì)量的時(shí)間，消費(fèi)者心里有數(shù)，房屋質(zhì)量好，就買；反之就不買，只是租一下，不會(huì)有太大的經(jīng)濟(jì)損失。另一方面，即使租房人不買房，開發(fā)商的房子也沒有閑置，對(duì)雙方而言，都有益處。今年5月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部就《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見稿）》公開征求意見?！耙庖姼濉泵鞔_，國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展規(guī)?；?、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)。住房租賃企業(yè)依法享受有關(guān)金融、稅收、土地等優(yōu)惠政策。endprint

事實(shí)上，自2016年6月國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布綱領(lǐng)性文件《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房出租市場(chǎng)的若干意見》后，甘肅、海南、河北、遼寧、四川、安徽、江西、寧夏、吉林、福建等省紛紛作出響應(yīng)，在金融支持、資產(chǎn)證券化、“商改租”等多方面支持各地長(zhǎng)租市場(chǎng)的發(fā)展。2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也明確提出，加快住房出租市場(chǎng)立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；鲎馄髽I(yè)發(fā)展。在中央和地方利好政策不斷落地的背景下，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)有望迎來(lái)長(zhǎng)足發(fā)展。

但業(yè)內(nèi)人士表示，長(zhǎng)租公寓發(fā)展仍面臨諸多困境，亟待從國(guó)家層面予以解決，從而更好地普及長(zhǎng)租生活方式，促進(jìn)我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)也表示，長(zhǎng)租公寓的發(fā)展不會(huì)成為我國(guó)住房模式的最終選擇，先租后買或成為最終模式。

百花齊放

長(zhǎng)租公寓的歷史由來(lái)已久，90年代上海就出現(xiàn)了供外企高管長(zhǎng)期居住的酒店式公寓。在傳統(tǒng)租客-租賃中介-業(yè)主的三方租賃模式中，租客與業(yè)主隨機(jī)撮合，信息的不對(duì)稱性造成了成交的低效；長(zhǎng)租公寓企業(yè)以標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)，穩(wěn)定的平臺(tái)，盤活了閑置存量市場(chǎng)，按照標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品和服務(wù)提供更高性價(jià)比的租住選擇，是傳統(tǒng)租賃市場(chǎng)隨意撮合的商業(yè)模式的進(jìn)化。據(jù)房東東數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，規(guī)模排行前20位的公寓，在運(yùn)營(yíng)的數(shù)量只有70多萬(wàn)間，預(yù)計(jì)2017年底規(guī)模達(dá)到150萬(wàn)間。由于主流的長(zhǎng)租公寓集中在一二線核心城市，所以有效地增加了這些城市的租賃供應(yīng)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者，“對(duì)于現(xiàn)在整個(gè)租賃市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，在國(guó)務(wù)院和住建部出臺(tái)相應(yīng)政策和意見之后，各地已經(jīng)開始積極落實(shí)。從指導(dǎo)思想上，各地思路比較明確，然而具體落實(shí)中主要分為兩類：一類是以收購(gòu)房源進(jìn)行存量房改造進(jìn)而進(jìn)行長(zhǎng)租公寓出租，定位為年輕群體和其他一些有租賃需求的群體；另一類就是自持性用地，通過推出自由型而不是銷售型的用地項(xiàng)目，進(jìn)而使房企打造一些租賃型的房源?！?/p>

國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓多方參與、百花齊放。目前長(zhǎng)租公寓主要參與者包括房地產(chǎn)開發(fā)商、地產(chǎn)服務(wù)中介、“互聯(lián)網(wǎng)+資本”平臺(tái)以及酒店集團(tuán)。目前長(zhǎng)租市場(chǎng)屬于資本大量投入的發(fā)展初期，各類企業(yè)致力于擴(kuò)張自身規(guī)模，行業(yè)集中度較低，發(fā)展速度較快但盈利較低的階段。

房地產(chǎn)開發(fā)商以萬(wàn)科泊寓以及招商蛇口壹間公寓等為代表。由于地產(chǎn)商在房源方面優(yōu)勢(shì)明顯，依靠自身在產(chǎn)業(yè)鏈多年深耕的經(jīng)驗(yàn)，能夠以較低的成本完成房屋設(shè)計(jì)、裝潢改造以及商業(yè)服務(wù)管理等，大幅降低出租房屋初期投入成本。此外地產(chǎn)商擁有明顯的資金優(yōu)勢(shì)，能夠?qū)Ｗ⒂谠缙讷@取集中式優(yōu)質(zhì)房源，在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)突出重圍。

房地產(chǎn)服務(wù)中介作為連接房東和租客的橋梁，具有強(qiáng)大的數(shù)據(jù)優(yōu)勢(shì)，因而主要采用分布式收房的方式，能夠以較低的成本迅速收集分散在當(dāng)?shù)馗魈幍姆吭矗?guī)模擴(kuò)張較快。同時(shí)與租客直接對(duì)接，精準(zhǔn)定位不同偏好的消費(fèi)者，充分受益于其龐大的用戶數(shù)據(jù)積累。

2012年以來(lái)“互聯(lián)網(wǎng)+資本”的租房平臺(tái)大舉進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，憑借自身在互聯(lián)網(wǎng)渠道方面的優(yōu)勢(shì)，解決房客和房東之間的信息不對(duì)稱問題，快速獲取用戶。隨著租客對(duì)社區(qū)文化和互聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)模式的偏好程度顯著提升，互聯(lián)網(wǎng)租房平臺(tái)采用流量導(dǎo)入現(xiàn)金流的模式迅速切入社區(qū)經(jīng)濟(jì)，迎合青年主流消費(fèi)者的需求?；ヂ?lián)網(wǎng)租房平臺(tái)大多通過分布式方式拿房，配合自身管理方面的高效率優(yōu)勢(shì)，能夠有效周轉(zhuǎn)現(xiàn)金流、降低管理成本，快速構(gòu)建品牌在用戶群體中的影響力。多個(gè)優(yōu)質(zhì)公寓品牌已獲得了B輪、甚至C輪融資，規(guī)模企業(yè)的融資成本也從2014年的18%-20%下降到12%-15%。

長(zhǎng)租公寓同樣吸引各種酒店集團(tuán)紛紛進(jìn)入市場(chǎng)。由于前些年經(jīng)濟(jì)型快捷酒店快速擴(kuò)張導(dǎo)致部分網(wǎng)點(diǎn)房間空置率較高，因此自2014年至今，連鎖酒店拓展長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)進(jìn)入火熱階段，如家、鉑濤、住友等快捷酒店品牌紛紛開展自己的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。

發(fā)展隱憂

長(zhǎng)租公寓興起最主要的原因之一在于它解決了傳統(tǒng)C2C租賃市場(chǎng)的諸多痛點(diǎn)?！吨袊?guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者經(jīng)走訪調(diào)研采訪了諸多業(yè)主、中介、租客后發(fā)現(xiàn)，在租客-租賃中介-業(yè)主的三方租賃模式中，租客面臨虛假房源信息多、房源質(zhì)量參差不齊、找房費(fèi)時(shí)費(fèi)力、房東契約精神缺乏（如隨意漲價(jià)、改變合同要求）、租后服務(wù)不足等問題；中介則面對(duì)業(yè)主和租客不信任、獲客成本提高、中介間惡性競(jìng)爭(zhēng)等問題；業(yè)主面臨裝修與催租收租費(fèi)時(shí)費(fèi)力、擔(dān)心租客損害房屋、租客更換頻繁使得房屋空置期長(zhǎng)等問題。

對(duì)于三方所遇到的諸多問題，長(zhǎng)租公寓企業(yè)憑借品牌和規(guī)模優(yōu)勢(shì)，通過直接對(duì)租客出租、實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)管理、利用互聯(lián)網(wǎng)渠道、提供增值服務(wù)等方式，很好的解決了上述大多數(shù)問題。

長(zhǎng)租公寓盤活了一部分閑置物業(yè)，增加業(yè)主的出租意愿。由于我國(guó)的住宅租金回報(bào)率一直偏低，加上對(duì)接個(gè)別租戶使得房東面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)（例如設(shè)施損壞折舊風(fēng)險(xiǎn)等），一些房東寧愿房屋短期空置，也不愿意出租房源。長(zhǎng)租公寓使得業(yè)主無(wú)需直接面對(duì)小租戶，增加了業(yè)主的出租意愿。另外，長(zhǎng)租公寓往往也在法律允許的范圍內(nèi)優(yōu)化了房屋的面積分布，從而增加了房屋可以承載的人員數(shù)量，有時(shí)也在法律允許范圍內(nèi)改造了一部分非住宅物業(yè)供居住使用，從而增加了住房供應(yīng)。

然而，品牌長(zhǎng)租公寓在飛速擴(kuò)張的同時(shí)，也暴露了較多的問題。

華泰證券分析師謝皓宇表示，房源問題是公寓企業(yè)面臨的關(guān)鍵問題：包括房源獲取是依靠中介還是業(yè)主自愿與之合作；房源選址則需考慮區(qū)域人流、交通、周圍設(shè)施及房產(chǎn)租金的增資空間；拿房標(biāo)準(zhǔn)則需要考慮毛坯房是否在自己的拿房策略中，以及房齡問題；房源拿房成本是前期開辟新市場(chǎng)粗放式擴(kuò)張還是將裝修費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主等。

無(wú)論是集中式公寓還是分布式公寓，都面臨來(lái)自房源方面巨大的壓力。一方面在經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)，靠近地鐵等交通樞紐地段的房源往往價(jià)格較高。另一方面當(dāng)前房東租期往往較短，前期裝修投入可能無(wú)法收回。目前長(zhǎng)租市場(chǎng)屬于資本大量投入的發(fā)展初期，各類企業(yè)致力于擴(kuò)張自身規(guī)模，行業(yè)集中度較低，發(fā)展速度較快但盈利較低的階段。能否取得低成本房源將決定長(zhǎng)租公寓是否能存活并成功盈利。endprint

第二，分銷渠道和營(yíng)銷費(fèi)用需要參考公寓企業(yè)自身的策略，目前的分銷主要通過線下門店推廣以及線上平臺(tái)信息發(fā)布兩種渠道，依據(jù)自身的目標(biāo)客戶群，綜合選擇線下包括單頁(yè)派送、掃樓、中介等傳統(tǒng)銷售手段進(jìn)行地推式和線上平臺(tái)通過官網(wǎng)、APP、微信公眾號(hào)等官方網(wǎng)絡(luò)流量導(dǎo)流，并結(jié)合百度、58趕集、搜房網(wǎng)等渠道分銷網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行房源信息置頂展示等形式。

第三，利用夫妻老婆店和傳統(tǒng)二房東網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，靠Excel表格就能管好房源，但這僅僅限在百套左右的房源量。當(dāng)這個(gè)量級(jí)達(dá)到千套甚至萬(wàn)套后，從樓盤——收房——產(chǎn)品化——庫(kù)存——出房——租后，每一個(gè)流程都要靠系統(tǒng)來(lái)管控，傳統(tǒng)二房東根本承接不了這個(gè)級(jí)別的房源量。這些系統(tǒng)包含官方網(wǎng)站、企業(yè)內(nèi)部管理系統(tǒng)、業(yè)主管理系統(tǒng)等不同部分，良好的ERP公寓系統(tǒng)能提高每一個(gè)環(huán)節(jié)的效率。

第四，空置率、續(xù)租率和利潤(rùn)率是衡量公寓企業(yè)的重要指標(biāo)，拿房成本、收房出房速度、裝修成本、運(yùn)營(yíng)成本、房?jī)r(jià)上漲、房租上漲等都綜合地影響公寓企業(yè)的盈利。

“長(zhǎng)租公寓的問題在于整個(gè)盈利模式還不是很清晰，雖然表面看很熱，但是，背后潛在的風(fēng)險(xiǎn)及成本會(huì)增加?！眹?yán)躍進(jìn)在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)也表示，“整個(gè)長(zhǎng)租公寓在經(jīng)營(yíng)中，對(duì)于租客來(lái)說(shuō)，其挑剔程度會(huì)增加，從服務(wù)的角度來(lái)講，會(huì)適當(dāng)增加服務(wù)成本，會(huì)影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)。對(duì)于各種長(zhǎng)租公寓的企業(yè)來(lái)說(shuō)，如何做大規(guī)模，企業(yè)也會(huì)有很多疑惑，是直接收購(gòu)房源還是通過并購(gòu)其他做長(zhǎng)租公寓的項(xiàng)目公司的股權(quán)，還存在很多疑惑，如果做不到規(guī)模而只是小眾化的進(jìn)行，可能性價(jià)比不是很高。”

最終模式

由于各長(zhǎng)租公寓的用戶定位、運(yùn)營(yíng)方式和資金實(shí)力等方面各不相同，經(jīng)營(yíng)者采用的公寓模式差異較大。《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者了解到目前長(zhǎng)租公寓布局主要采取集中式和分布式兩種模式。受益于自身或者母公司的資金實(shí)力，房地產(chǎn)開發(fā)商以及酒店旗下的長(zhǎng)租公寓品牌一般更普遍采用集中式公寓布局，打造標(biāo)準(zhǔn)化用戶體驗(yàn)，致力于長(zhǎng)期品牌的創(chuàng)建與推廣。而“互聯(lián)網(wǎng)+資本”租房平臺(tái)以及房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的長(zhǎng)租公寓品牌主要采用分布式公寓布局，迅速獲取當(dāng)?shù)亓闵⒎吭床⒁揽孔陨韮?yōu)勢(shì)快速成長(zhǎng)，但分布式長(zhǎng)租公寓客戶體驗(yàn)不一、社交功能缺失，品牌溢價(jià)難以實(shí)現(xiàn)。綜合來(lái)看，集中式公寓憑借自身優(yōu)秀的用戶體驗(yàn)以及強(qiáng)大的品牌溢價(jià)，將成為未來(lái)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的趨勢(shì)。

而且，我國(guó)的長(zhǎng)租公寓多采取租下再轉(zhuǎn)租的二房東模式，這相比美國(guó)的房屋運(yùn)營(yíng)公司而言，不需要大量沉淀資金，因此在中短期就能發(fā)展到很大的規(guī)模。長(zhǎng)租公寓的興起，帶給租戶更多地選擇。

過去幾年，相比房?jī)r(jià)的快速上漲，市場(chǎng)租金一直都比較平穩(wěn)。據(jù)中信證券數(shù)據(jù)顯示，過去三年，即2014-2016年，CPI中租賃房房租分別同比上漲2.4%，2.6%和2.9%，市場(chǎng)走勢(shì)高度平穩(wěn)。“由于房?jī)r(jià)快速上漲，住宅的租金回報(bào)率不斷下降。這種租金長(zhǎng)期走低的情況將對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生多層次影響。由于我國(guó)的住宅租金回報(bào)率長(zhǎng)期偏低，使得持有并放租的盈利模式邏輯很難成立?！敝行抛C券分析師陳聰表示。

然而，目前在國(guó)內(nèi)高房?jī)r(jià)低租金回報(bào)率的背景下，運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)商大多數(shù)都還處在燒錢階段，多依靠風(fēng)投等資本支撐在運(yùn)作，同時(shí)加上租期太短、續(xù)約率低下、融資成本偏高，使得中國(guó)整個(gè)長(zhǎng)租公寓行業(yè)的貨幣化率低下。雖然現(xiàn)在有公寓企業(yè)做到30萬(wàn)間，但還未實(shí)現(xiàn)盈利，即使集中式比分散式更能做出高溢價(jià)產(chǎn)品，但盈利都很困難。雪上加霜的是現(xiàn)在公寓企業(yè)的融資成本高，租金分期業(yè)務(wù)的融資成本都在10%以上。

廣闊的公寓市場(chǎng)目前已進(jìn)入分化階段，無(wú)論是哪一種模式，都只有在規(guī)模擴(kuò)張與效率提升之間找到平衡點(diǎn)，通過精耕細(xì)作的運(yùn)營(yíng)，切實(shí)提高每個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)水平，才能脫穎而出。

不過，運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓和房企銷售商品房的利潤(rùn)相比，似乎并不能算是一個(gè)賺錢的好買賣。在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，現(xiàn)在長(zhǎng)租公寓對(duì)于大部分房企來(lái)說(shuō)，依然只是嘗試、布局、積累經(jīng)驗(yàn)。“房企現(xiàn)在涉足長(zhǎng)租公寓主要還是一種嘗試。目前就這個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，還沒有盈利的企業(yè)和盈利的可能性。房企持有的長(zhǎng)租公寓租售比即使管理相對(duì)好的企業(yè)也只有2%-3%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足彌補(bǔ)資金成本?！?/p>

嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)表示，長(zhǎng)租公寓未來(lái)的發(fā)展還是可以的，但也只是作為住房背后的一個(gè)補(bǔ)充，對(duì)于租賃市場(chǎng)發(fā)展和解決住房困難的導(dǎo)向具有積極作用。然而長(zhǎng)租公寓有一點(diǎn)必須要明確，其不會(huì)作為主流方式而呈現(xiàn)。后續(xù)還是應(yīng)該鼓勵(lì)房企進(jìn)行新項(xiàng)目的開發(fā)，以新房項(xiàng)目進(jìn)行租賃，同時(shí)租賃產(chǎn)品是可以先租賃后購(gòu)買，無(wú)論分散式還是集中式，都是持久的剛需市場(chǎng)。對(duì)于先租后買這個(gè)模式，長(zhǎng)租公寓還談不上購(gòu)買這個(gè)角度。后續(xù)先租后買的模式未來(lái)會(huì)得到大力支持。長(zhǎng)租公寓本身來(lái)講，作為大城市這樣的住房的一種補(bǔ)充模式，但還不能成為一種主導(dǎo)的模式。

然而對(duì)于先租后買的未來(lái)發(fā)展模式，山西省率先嘗試。2016年12月5日，山西省政府出臺(tái)《加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》），鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)，允許消費(fèi)者先租后買商品住房，支付租金可抵扣房款；鼓勵(lì)個(gè)人依法出租自有住房，并給予稅收優(yōu)惠。其實(shí)不止山西，廣東、江西等地也在嘗試。

不僅地方政策予以支持，就連房企也已經(jīng)有所涉足。萬(wàn)科就曾提出了一個(gè)“以租代售”的模式，租客先和地產(chǎn)商簽訂周期租房合同，租金可分期或一次性支付。租期滿后，租客如果有購(gòu)買意向，之前支付的租金可以抵償部分房款，雙方再簽訂購(gòu)房合同。

對(duì)于先租購(gòu)買，嚴(yán)躍進(jìn)告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者，其主要有兩方面優(yōu)勢(shì)：一方面是打破了租與售相脫節(jié)的陳舊模式，對(duì)買賣雙方都有好處?，F(xiàn)在許多人害怕一旦交了款，房子出現(xiàn)了問題，怕開發(fā)商翻臉不認(rèn)賬，出現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題無(wú)法解決。而現(xiàn)在的先租后買就有了先觀察房屋質(zhì)量的時(shí)間，消費(fèi)者心里有數(shù)，房屋質(zhì)量好，就買；反之就不買，只是租一下，不會(huì)有太大的經(jīng)濟(jì)損失。另一方面，即使租房人不買房，開發(fā)商的房子也沒有閑置，對(duì)雙方而言，都有益處。endprint