房企三甲出爐 調(diào)控難阻巨頭成長(zhǎng)

業(yè)內(nèi)人士分析，在行業(yè)下行時(shí)，利潤(rùn)率走低，只有快和規(guī)模效益才能推動(dòng)碧桂園持續(xù)狂奔。但一些項(xiàng)目公司過(guò)度追求快速去化時(shí)，可能會(huì)犧牲產(chǎn)品的品質(zhì)，這都是碧桂園需要提高警惕的。

隨著上半年年報(bào)的紛紛出爐，碧桂園、萬(wàn)科與恒大的三甲地位越發(fā)穩(wěn)固。近幾年來(lái)，這三家房企亦是首屈一指的樓市明星。萬(wàn)科股權(quán)之爭(zhēng)剛剛落下帷幕，恒大內(nèi)地上市已如在弦之箭，而打造了森林城市的碧桂園更是在營(yíng)銷上頻頻發(fā)力。

根據(jù)各家公司半年報(bào)或披露的銷售業(yè)績(jī)，三甲龍頭房企的總銷售額突破8100億元。其中，碧桂園實(shí)現(xiàn)銷售金額2889.1億元，同比增長(zhǎng)131%；萬(wàn)科和恒大分別以2771.8億元和2440.9億緊隨其后。相較于去年同期三家累計(jì)4569.3億元的銷售總額，同比增長(zhǎng)速度高達(dá)77.3%，這也意味著地產(chǎn)行業(yè)的馬太效應(yīng)越發(fā)明顯。

強(qiáng)者恒強(qiáng) 房企第一梯隊(duì)漸趨成型

碧桂園發(fā)布的銷售數(shù)據(jù)顯示，2017年1-6月碧桂園及其附屬公司，連同其合營(yíng)公司和聯(lián)營(yíng)公司，共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約2889.1億元，同比增長(zhǎng)131%；合同銷售建筑面積約3226萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)106%。

截至目前，備受關(guān)注的行業(yè)三甲已全部公布前6個(gè)月銷售數(shù)據(jù)。上半年，碧桂園連續(xù)6個(gè)月超越萬(wàn)科、恒大，奪得銷售冠軍。

萬(wàn)科發(fā)布公告顯示，2017年1-6月份累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積1868.5萬(wàn)平方米，銷售金額2771.8億元，同比增長(zhǎng)45.82%。截至6月底，萬(wàn)科與碧桂園業(yè)績(jī)差距為117.3億元，較5月底的161.7億元，萬(wàn)科和碧桂園的業(yè)績(jī)差距進(jìn)一步縮小。

恒大方面，6月實(shí)現(xiàn)銷售金額611.2億元，在政策調(diào)控下實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)60%；1-6月共實(shí)現(xiàn)銷售金額2440.9億元，同比增長(zhǎng)72%，完成全年目標(biāo)的54%。

在行業(yè)爭(zhēng)霸格局下，三強(qiáng)間的業(yè)績(jī)追逐戰(zhàn)愈加激烈，隨著規(guī)模的快速擴(kuò)張，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升?！氨倘f(wàn)恒”前6個(gè)月銷售總金額為8101.8億元，較去年同期增長(zhǎng)77.3%，行業(yè)集中度快速提升。

從目前的發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，行業(yè)霸主的爭(zhēng)奪不再是“碧萬(wàn)恒”三強(qiáng)的“專利”。2014年綠地成功挑戰(zhàn)萬(wàn)科的霸主地位，2016年恒大超越萬(wàn)科奪冠，2017年碧桂園一路領(lǐng)跑行業(yè)。在激烈的規(guī)模爭(zhēng)奪戰(zhàn)下，房企排位變化加速，霸主地位更迭頻繁。

行業(yè)集中度快速提升，規(guī)模之爭(zhēng)成為房企爭(zhēng)奪的制高點(diǎn)。據(jù)了解，融創(chuàng)、陽(yáng)光城、金科等企業(yè)對(duì)規(guī)模增長(zhǎng)存在強(qiáng)烈的渴求。融創(chuàng)通過(guò)大規(guī)模的收并購(gòu)，已發(fā)出挑戰(zhàn)霸主地位的信號(hào)。

7月10日，融創(chuàng)斥資631.7億收購(gòu)了13個(gè)萬(wàn)達(dá)文旅城的項(xiàng)目股權(quán)以及萬(wàn)達(dá)旗下的76個(gè)酒店。據(jù)財(cái)新報(bào)道，融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席透露，2017年融創(chuàng)銷售金額將超3000億元。

在收并購(gòu)市場(chǎng)一路狂奔，儲(chǔ)備大量土地，融創(chuàng)存在沖擊行業(yè)霸主地位的野心和可能。為保持行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，三強(qiáng)也展開(kāi)規(guī)模攻防賽。

截至2016年底，恒大、碧桂園土地儲(chǔ)備分別為2.29億平方米、1.66億平方米，萬(wàn)科擁有在建項(xiàng)目建筑面積5442.4萬(wàn)平方米、規(guī)劃項(xiàng)目建筑面積5296.9萬(wàn)平方米以及11個(gè)城市改造共544.7萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2017年前6個(gè)月，碧桂園上半年新增土地總成交價(jià)為1145億元，新增建筑面積3375萬(wàn)平方米；萬(wàn)科則斥資755億元獲得1284萬(wàn)平方米新增建筑面積。土地儲(chǔ)備規(guī)模最大的恒大上半年在新增土地儲(chǔ)備方面花費(fèi)354億元，新增建筑面積為1008萬(wàn)平方米。龐大的土地儲(chǔ)備以及快速新增項(xiàng)目將為規(guī)模發(fā)展儲(chǔ)備充實(shí)的“彈藥”，助力規(guī)模發(fā)展。

碧桂園的霸主成色與隱憂

憑借著上半年2842億元的驚人銷售額，碧桂園首次登頂?shù)禺a(chǎn)行業(yè)“半程冠軍”。在過(guò)去的一年里，碧桂園更是完成了銷售金額從1000億級(jí)到3000億級(jí)“彈跳式”跨越。在眾多機(jī)構(gòu)發(fā)布的房企半年業(yè)績(jī)排行榜單上，碧桂園均排在首位。其中，由某研究中心發(fā)布的《2017年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP 200》排行榜上，碧桂園以2842億元銷售額排在首位。

在上半年的6個(gè)月里，碧桂園有5個(gè)月單月銷售額排在首位。據(jù)悉，碧桂園今年以來(lái)銷售同比增幅一直屬于領(lǐng)先行列，公司在2017年沖擊行業(yè)榜首的姿態(tài)已十分明顯。而碧桂園銷售額從1400億元到3000億元更是只用了一年的時(shí)間。

數(shù)據(jù)顯示，碧桂園2015年首次進(jìn)入千億級(jí)地產(chǎn)企業(yè)，之后的2016年業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)翻番，達(dá)到3088.4億元，緊隨萬(wàn)科成為3000億級(jí)房企，實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)120%的增長(zhǎng)。分析人士認(rèn)為，碧桂園業(yè)績(jī)的爆發(fā)目前來(lái)看依然得益于三四線城市的大盤策略效果顯著。

“駛?cè)肟燔嚨赖谋坦饒@在一段時(shí)間內(nèi)都可能保持在較快的增長(zhǎng)通道內(nèi)?！庇袠I(yè)內(nèi)人士分析，尤其是去年累計(jì)合同銷售金額突破3000億元，讓碧桂園有充足的資金完成補(bǔ)倉(cāng)，從而為后續(xù)提速做足鋪墊。

上半年，碧桂園在土地儲(chǔ)備上的強(qiáng)勢(shì)投入依舊沒(méi)有偃旗息鼓的態(tài)勢(shì)。統(tǒng)計(jì)顯示，2017年上半年，碧桂園以828億元拿地投入穩(wěn)居行業(yè)榜首，單月拿地金額均超百億元，甚至延續(xù)了“一天拿一塊地”的節(jié)奏。7月4日，碧桂園還以52億元拍下了海南三亞關(guān)注度最高的一宗地塊。

從布局上來(lái)看，“三四線城市之王”碧桂園也加大了一線城市的投入，并首次真正意義上進(jìn)駐北京市場(chǎng)。而碧桂園在大北京區(qū)域的布局則更早。從碧桂園·九龍灣首次入駐大北京市場(chǎng)以來(lái)，2015年碧桂園北京區(qū)域成立后碧桂園先后打造了京西北碧桂園·官?gòu)d湖、京東北碧桂園·長(zhǎng)城河谷、京東碧桂園·時(shí)代城等項(xiàng)目，北京區(qū)域版圖日漸成型。之后，2016年，碧桂園在武清連落三子。三年間，北京區(qū)域從20億元銷售額到突破100億元大關(guān)，并在廊坊、保定、張家口、承德、武清、薊縣、寶坻等重要區(qū)域進(jìn)行戰(zhàn)略布局。2016年10月，碧桂園北京區(qū)域正式升級(jí)成為集團(tuán)的一級(jí)區(qū)域，成為集團(tuán)重點(diǎn)區(qū)域。截至2017年6月，碧桂園北京區(qū)域擁有超過(guò)29個(gè)項(xiàng)目。endprint

除了北京這樣的一線城市之外，碧桂園在重慶、鄭州、濟(jì)南、蘇州、長(zhǎng)沙、合肥等潛力二線城市也加大布局。此前，碧桂園管理層曾表示公司正在做出策略調(diào)整，公司將從“以三四線城市為主，同時(shí)投資布局二線城市近郊、一線城市周邊”的整體定位，調(diào)整為“以二線城市中心、一線城市周邊為主”。但目前來(lái)看，該公司依然在三四線城市保持積極的拿地姿態(tài)。

除此之外，碧桂園在文旅地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)、海外投資、養(yǎng)老地產(chǎn)等多元化發(fā)展戰(zhàn)略上也在快速推進(jìn)。

然而，已高速啟動(dòng)的碧桂園也同樣面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)。有業(yè)內(nèi)人士表示，海外戰(zhàn)略受挫依舊是碧桂園難以揮去的陰影，受國(guó)家外匯管理政策的沖擊，碧桂園已暫停在國(guó)內(nèi)銷售馬來(lái)西亞森林城市項(xiàng)目。該項(xiàng)目在2016總銷售額為180億元，占2017年目標(biāo)的4.5%。目前森林城市已取得現(xiàn)金流平衡，對(duì)公司整體業(yè)績(jī)的影響不算大，但這個(gè)“黑天鵝”事件對(duì)企業(yè)的影響是否會(huì)進(jìn)一步發(fā)酵仍有待觀察，而森林城市毀譽(yù)參半的評(píng)價(jià)，也讓碧桂園的海外投資戰(zhàn)略蒙上了一層陰影。

實(shí)際上，最令人擔(dān)憂的則是碧桂園能否保持當(dāng)前的高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。有業(yè)內(nèi)人士表示，高速擴(kuò)張、大量拿地的情況下，消化庫(kù)存對(duì)銷售的壓力也驟然上升。

值得注意的是，三四線城市的增長(zhǎng)空間已經(jīng)接近飽和，尤其是隨著調(diào)控持續(xù)，核心城市周邊的三四線城市去庫(kù)存難度也在不斷加大。目前，三四線城市的比重依然是碧桂園所有城市類別里最高的，這無(wú)疑會(huì)對(duì)“三四線城市之王”的碧桂園造成壓力。同時(shí)，一線城市房地產(chǎn)調(diào)控將進(jìn)一步加大，去化周期正在上升，也給不斷加大一二線城市投入的碧桂園發(fā)展速度帶來(lái)掣肘。

此外，碧桂園在三四線城市超大規(guī)模的開(kāi)工量，一方面需要保持低成本運(yùn)作，另一方面又要實(shí)現(xiàn)大量產(chǎn)品的快速銷售，也可能帶來(lái)諸多質(zhì)量問(wèn)題和交付風(fēng)險(xiǎn)。

業(yè)內(nèi)人士分析，在行業(yè)下行時(shí)，利潤(rùn)率走低，只有快和規(guī)模效益才能推動(dòng)碧桂園持續(xù)狂奔。但一些項(xiàng)目公司過(guò)度追求快速去化時(shí)，可能會(huì)犧牲產(chǎn)品的品質(zhì)，這都是碧桂園需要提高警惕的。

另一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)則是融資渠道。2017年開(kāi)始銀行全線收緊開(kāi)發(fā)貸，監(jiān)管機(jī)構(gòu)也明確提出嚴(yán)禁銀行資金違規(guī)流入地產(chǎn)行業(yè)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)融資似乎有“入冬”跡象；同時(shí)，上月，國(guó)家發(fā)改委下發(fā)通知，對(duì)5家企業(yè)在發(fā)行外債前未備案登記做出點(diǎn)名批評(píng)，也被看做海外融資渠道被收緊的預(yù)兆，碧桂園的融資能力也將待考。

截至2016年底，碧桂園負(fù)債率為86.2%，處于行業(yè)里略高水平，加上上半年持續(xù)不斷的大手筆拿地，公司的資金能力將受到考驗(yàn)。

恒大：利潤(rùn)保障負(fù)債穩(wěn)降

今年，可謂是恒大“規(guī)模+效益”轉(zhuǎn)型元年，其發(fā)布的首份財(cái)報(bào)引起廣泛關(guān)注。7月25日，恒大發(fā)布正面盈利預(yù)告，預(yù)期今年上半年凈利潤(rùn)增至去年同期3倍左右，股東應(yīng)分配利潤(rùn)也將同比大幅上升。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，恒大在盈利大增以及今年一系列增效去杠桿的措施下，負(fù)債率將大幅降低近一半。

恒大盈喜公布后，國(guó)際大行紛紛發(fā)布研報(bào)。美銀美林認(rèn)為，恒大上半年凈利潤(rùn)將增長(zhǎng)到去年同期三倍，同時(shí)負(fù)債率將大幅下降，預(yù)計(jì)全年銷售將超5000億，未來(lái)?yè)碛懈玫挠芰?，給予買入評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)22.5港元。中銀國(guó)際則認(rèn)為，市場(chǎng)此前嚴(yán)重低估了恒大2017年的收入水平，也嚴(yán)重低估了公司的毛利率水平，公司全部贖回永續(xù)債對(duì)利潤(rùn)的釋放程度也未完全料到。由于公司凈利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)，給予NAV 38.23港元，目標(biāo)價(jià)22.94港元，評(píng)級(jí)由買入上調(diào)為強(qiáng)烈買入。

資料顯示，恒大去年上半年凈利潤(rùn)為71.27億，換言之，2017年上半年凈利潤(rùn)將增至214億左右，這一數(shù)字甚至比恒大過(guò)去任何一年的全年凈利潤(rùn)還要高。超市場(chǎng)預(yù)期的盈利增長(zhǎng)，直接催化了股價(jià)。據(jù)悉，7月26日，恒大收?qǐng)?bào)20.90港元，漲幅18.08%，市值達(dá)到2730億港元。當(dāng)天最高價(jià)21.00港元，創(chuàng)歷史新高。

據(jù)悉，今年年初，許家印在內(nèi)部會(huì)議上提出，恒大要由“規(guī)模型”向“規(guī)模+效益型”轉(zhuǎn)變，在保持規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)的同時(shí)，重點(diǎn)注重增長(zhǎng)質(zhì)量，增加效益。今年上半年恒大銷售和利潤(rùn)大幅提升，且通過(guò)引入戰(zhàn)投等多項(xiàng)舉措推動(dòng)負(fù)債率大幅下降，“一增一降”實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量增長(zhǎng)，可見(jiàn)許家印年初制定的戰(zhàn)略已有了顯著成效。

恒大的業(yè)績(jī)持續(xù)保持較大幅度增長(zhǎng)，上半年盈利實(shí)現(xiàn)巨大提升，主要得益于兩方面原因，一是恒大去年位列房企銷售榜榜首，銷售業(yè)績(jī)?cè)龇^大，所以2017年上半年的物業(yè)交付和營(yíng)業(yè)收入都有大幅增長(zhǎng)；另一方面是高產(chǎn)品附加值、極強(qiáng)的成本控制能力、負(fù)債率大幅下降都將推動(dòng)恒大利潤(rùn)持續(xù)高增加。

恒大高利潤(rùn)的獲得自然離不開(kāi)其房地產(chǎn)的支撐，從開(kāi)發(fā)節(jié)奏、成本控制到產(chǎn)品銷售，恒大都頗有特征。許家印在去年年會(huì)就表示：“企業(yè)要快速發(fā)展，必須大上項(xiàng)目，沒(méi)有項(xiàng)目根本談不上銷售、談不上發(fā)展?！?/p>

恒大快速開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)不僅僅在于效率提升多開(kāi)發(fā)幾個(gè)項(xiàng)目，而在于降低融資成本和提高資本周轉(zhuǎn)效率。眾所周知，借貸周期長(zhǎng)短和利息高低直接掛鉤，恒大要求6個(gè)月內(nèi)推出預(yù)售，加上恒大的低價(jià)強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷，實(shí)現(xiàn)了快速銷售快速回款，縮短了借貸周期。

恒大能實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)和效益的高增長(zhǎng)，和高產(chǎn)品附加值密不可分。恒大是全國(guó)唯一全部精裝修交樓的企業(yè)，近兩年更加大打造環(huán)節(jié)精品的力度，比如項(xiàng)目的施工單位必須為全國(guó)前十強(qiáng)，所用材料均為國(guó)內(nèi)外知名品牌，按豪宅標(biāo)準(zhǔn)為普通住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)園林環(huán)境等，塑造了強(qiáng)大的品牌形象。公司于2015年4月提出“無(wú)理由退房”，贏得客戶的追捧，這些舉措大大提高了恒大的產(chǎn)品附加值。

恒大的成本控制能力在行業(yè)首屈一指。在設(shè)計(jì)、招標(biāo)、銷售等環(huán)節(jié)，恒大嚴(yán)格實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理，在整個(gè)開(kāi)發(fā)鏈條上每一環(huán)節(jié)控制成本，并通過(guò)大規(guī)模開(kāi)發(fā)和高周轉(zhuǎn)保持強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力。以營(yíng)銷及管理費(fèi)用為例，恒大2016年的費(fèi)用率較2015年大幅降低2.5個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)今年還會(huì)繼續(xù)下降。

2017年上半年，恒大通過(guò)引入戰(zhàn)略投資、償還永續(xù)債等一系列重大舉措，大幅降低了負(fù)債率。資料顯示，上半年恒大成功引入700億戰(zhàn)略投資，包括中信、中融、華信、深業(yè)集團(tuán)、山東高速、深圳廣田等，在大幅增厚公司凈資產(chǎn)的同時(shí)，也反映了實(shí)力投資者對(duì)恒大前景的信心。恒大在5、6月份兩個(gè)月內(nèi)就迅速還清總額達(dá)1129億的永續(xù)債，顯示了強(qiáng)大實(shí)力。

數(shù)據(jù)顯示，恒大2016年融資成本從2015年的8.42%降至7.78%，今年公司成功發(fā)行利率最低6.25%的美元債替換前期的高成本債務(wù)，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)恒大融資成本將進(jìn)一步下降。恒大向“規(guī)模+效益型”轉(zhuǎn)變已顯成效，加上負(fù)債率大幅降低，推動(dòng)盈利能力持續(xù)提升。endprint