長租公寓：一場遲早的狂歡

梁玉龍

未來是光明的。因為在長租公寓的生態(tài)鏈上，房、錢、人正在形成閉環(huán)。哪天三者自由流動起來的時候，這個萬億級市場也就真正走向了成熟。

擁有一套自己的房子，是中國人根深蒂固的念想。

而人口流動、房價高企的現(xiàn)實，讓年輕人們的心態(tài)漸漸發(fā)生了改變——與其為買房所累，不如追求當(dāng)下的生活品質(zhì)，或者投入精力、財力去創(chuàng)業(yè)。租房，已經(jīng)成為現(xiàn)代城市青年重要的居住方式之一。

可是往往這時，居住條件差、中介欺詐、房東亂漲價等租房之痛，又會給年輕人澆來一頭冷水。

痛點即商機，品牌長租公寓就這樣走進了大眾市場。其風(fēng)格化的裝修、合理的價格、多元的服務(wù)，讓租房體驗有了質(zhì)的飛躍。

2014年，雷軍的順為基金聯(lián)合聯(lián)創(chuàng)策源向YOU+公寓投入1億元人民幣，自此拉開了長租公寓爆發(fā)式增長的序幕。短短三年，有近100億元資本流向這個領(lǐng)域，其中不乏萬科、龍湖、鉑濤、如家、鏈家、我愛我家等巨頭。

中國房地產(chǎn)行業(yè)正在從增量市場向存量市場轉(zhuǎn)變，品牌長租公寓正是開發(fā)存量房的重要途徑之一。而且目前長租公寓品牌僅占國內(nèi)租賃市場整體份額的1%，遠低于美國和日本的50%，潛力巨大。

房屋租賃機構(gòu)化、品牌化已是大勢所趨，硝煙滾滾而來。

租客的春天

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前國內(nèi)長租公寓品牌多達500多家，房間200萬個。激烈競爭中，產(chǎn)品升級與多樣化日益明顯。

2017年4月，長租公寓品牌優(yōu)客逸家CEO劉翔對媒體宣布，該公司不久前在成都市場首次實現(xiàn)單城市盈利。

此事在業(yè)內(nèi)引起了不小的震動，不僅因為優(yōu)客逸家是首家實現(xiàn)規(guī)模化盈利的企業(yè)，更關(guān)鍵的是，它采取的分散式形態(tài)此前并不為人看好。

原來，目前多數(shù)長租品牌運營的都是集中式公寓，整棟或某幾層樓全是這個品牌的房間。比如YOU+（包括國際社區(qū)和青年創(chuàng)業(yè)社區(qū)）、新派、自如寓、魔方、萬科驛、龍湖冠寓等。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，集中式公寓的房源或買或租，一次性就能解決，經(jīng)營時也方便管理，還能為租客提供更多增值服務(wù)，是長租公寓最佳實現(xiàn)形式。相比之下，優(yōu)客逸家和中介機構(gòu)合作，從分散的業(yè)主手中租來房屋，經(jīng)裝修、隔斷之后再轉(zhuǎn)租的模式，流程上不僅復(fù)雜，而且不容易聚集流量，拓展多元化經(jīng)營。

但是這些都是基于企業(yè)利益做出的比較。從需求端看，分散式公寓實際上更符合當(dāng)前用戶租房的習(xí)慣。而且后者因為房源供給量大，地段、價位可選擇空間大，更能滿足租戶的個性化需求。

從價格上看，分散式也比集中式更親民。因為前者提供的是合租房，后者是單間配套，成本顯而易見。比如在成都，優(yōu)客逸家均價在800元左右，集中式公寓動輒1 000元以上。

而站在企業(yè)的角度看，優(yōu)客逸家通過將套房分拆出租，最后獲得的單位面積房租也比后者更高。所以，基于以上原因，優(yōu)客逸家能夠率先盈利自然不足為奇。

目前，業(yè)內(nèi)這類分散式公寓品牌還有青客、相寓、蘑菇，以及早期借助母公司鏈家房源優(yōu)勢崛起的自如友家等。

但是不管是集中式還是分散式，這些長租公寓都有一個統(tǒng)一的別名——青年公寓。顧名思義就是租給年輕人的公寓。有的品牌為了強化這一定位，明確要求租戶不能超過45歲，不能帶孩子。

這么做，一方面是因為年輕人本來就是租房的主力軍；另一方面，他們的消費潛力更大，抓住了他們就抓住了未來。

但是年輕人的概念太過寬泛。隨著競爭的加劇，玩家進一步細分，創(chuàng)業(yè)公寓、藍領(lǐng)公寓、高端服務(wù)式公寓、女性公寓等陸續(xù)出現(xiàn)。

創(chuàng)業(yè)公寓的代表，莫過于YOU+旗下的青年創(chuàng)業(yè)社區(qū)。其與第三方孵化器合作，致力于創(chuàng)業(yè)者之家的建設(shè)，從環(huán)境到設(shè)計，都是基于創(chuàng)業(yè)者的角度考慮。比如靠近科技園區(qū)，房間有吊床，室內(nèi)不提供廚房等。

藍領(lǐng)公寓則是面向城市藍領(lǐng)階層的公寓類型。目前有安心公寓、新起點連鎖公寓、起航青年公寓等。其中魔方公寓“9號樓”與以上企業(yè)都不一樣，前者都是2C，而它專注B端。

目前，“9號樓”在全國有20余家店，服務(wù)對象為城市中的勞動密集型企業(yè)。出租時以間為單位，以床位定價，平均在 500到1500元之間。對企業(yè)來說雖然略貴，但省去了后勤管理的負擔(dān)。與自己租房建宿舍相比，性價比更高。

與藍領(lǐng)公寓相對，高端服務(wù)式公寓是面向“多金”人士的公寓類型，代表品牌有來自香港的尚臻。此外，還有專門為女性打造的長租公寓，如包租婆、蜜柚公寓，模式上與其他集中式公寓無異。

但無論是哪種細分類型，這些公寓的居住環(huán)境大同小異——清一色的“宜家風(fēng)”家居。因為它符合絕大數(shù)年輕人的審美，統(tǒng)一采購的成本也很低。

窩趣則是少數(shù)有自主設(shè)計意識的公寓品牌之一。

設(shè)計團隊事先研究了年輕租客的居住習(xí)慣，發(fā)現(xiàn)他們在家更多時間是睡覺、坐躺、放空心情，所以專門提供了五星級酒店的床墊、高端沙發(fā)以及超過半面墻大小的陽光大窗。另外，年輕人喜歡坐在床墊邊上玩手機，窩趣還優(yōu)化了床沿設(shè)計，讓大腿久坐不麻。

作為鉑濤集團（七天酒店母公司）旗下的公寓品牌，窩趣對于居住環(huán)境的打造有著先天的優(yōu)勢。

基于用戶思維打造產(chǎn)品，這是房屋租賃市場從未有過的進步。而市場由“租方”主導(dǎo)向“承租方”主導(dǎo)傾斜說明，中國房地產(chǎn)正悄然步入存量時代。

長租公寓+

咖啡休閑區(qū)、科技體驗區(qū)、陽光健身區(qū)、自助超市區(qū)、公共廚房區(qū)、烘干熨燙區(qū)、快遞收發(fā)區(qū)、電玩按摩區(qū)……這是北京一家長租公寓品牌“熊貓公寓”的公共空間配置。

目前，國內(nèi)大多數(shù)長租公寓的公共服務(wù)都沒有跳出上述類別。對于企業(yè)而言，作用不難理解，即從C端需求考慮，將房子作為載體，通過各種衍生服務(wù)挖掘租金外的其他效益，同時加強客戶黏性。

但是增值服務(wù)不一定只能聚焦在生活和娛樂中，正如2017年6月成立的熊貓公寓那樣，既是一個生活娛樂平臺，更是一個創(chuàng)業(yè)孵化器。endprint

不同于YOU+青年創(chuàng)業(yè)社區(qū)與第三方孵化器合作服務(wù)的模式，熊貓公寓本身就是其母公司北京石榴集團生態(tài)鏈中的一環(huán)。

石榴集團是一家圍繞“地產(chǎn)+科技+金融”的大型民營企業(yè)。創(chuàng)始人崔巍對熊貓公寓并沒有盈利要求，它的功能是“磁鐵”是“入口”——優(yōu)質(zhì)的創(chuàng)意和科技創(chuàng)業(yè)項目通過熊貓公寓輸送到石榴集團旗下竹海科技產(chǎn)業(yè)體系中。它所創(chuàng)造的價值，遠比經(jīng)營公寓本身更有想象力。

當(dāng)然，不是每個長租公寓都可以受益于生態(tài)，毫無壓力地仰望星空。比如YOU+，眼下就在盈利的壓力下喘不過氣來。于是2016年12月，創(chuàng)始人劉洋終于熬不住了，宣布將開啟“去公寓化”戰(zhàn)略。

所謂“去公寓化”，用他的話解釋就是，在打開與地產(chǎn)業(yè)及其他公寓的合作渠道后，以有溫度的內(nèi)容去運營別人的房子。

簡單的理解就是，YOU+過去都是租下整棟的舊建筑，自己整體改造后對外出租，這種模式的缺點就是成本動輒上千萬元，短時間內(nèi)難言盈利。

現(xiàn)在，YOU+的想法是只做內(nèi)容提供者、運營商，去與擁有存量物業(yè)的公司或機構(gòu)合作，實現(xiàn)從重資產(chǎn)到輕資產(chǎn)的過渡。

事實上不只是YOU+，類似的輕模式正在成為越來越多玩家的選擇。比如鉑濤旗下的窩趣輕社區(qū)。

基于做連鎖酒店的思路，窩趣從成立之初就采取了“長租公寓加盟”模式，即通過輸出品牌和管理，服務(wù)于開發(fā)商和各類業(yè)主。

對于窩趣而言，這樣做一方面可以通過收取品牌管理費盈利，另一方面可以讓項目快速復(fù)制，最后依靠規(guī)模優(yōu)勢，降低運營成本。

而對于擁有大量物業(yè)的業(yè)主而言，窩趣也是一種去庫存的利器。比如廣州的一家開發(fā)商擁有一批物業(yè)，但是因為沒有獨立產(chǎn)權(quán)，購置物業(yè)的投資人只能獲得36年的使用權(quán)，所以一直難以出手。直到通過和窩趣合作，這批物業(yè)終于有了用武之地。

事實上，2016年9月，國務(wù)院曾出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控新政，其中一條就鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持部分住宅作為租賃房源。

2016年12月1日，萬科低價拍下了北京土地招拍掛史上首宗100%自持土地。此后，很多城市陸續(xù)在土拍中加入了全部或部分自持的條款。

也就是說，未來房企手中必將自持大量住宅。開發(fā)長租公寓，將成為房企重要的業(yè)務(wù)類型。

而從實現(xiàn)形式上看，目前除了萬科驛、龍湖冠寓等巨頭選擇直營品牌外，大批擁入長租公寓市場的房地產(chǎn)開發(fā)商，更加青睞于與品牌運營商合作。

比如陽光城就和寓見公寓簽署了戰(zhàn)略協(xié)議：陽光城為寓見公寓提供房源，折算成租金入股后者的項目，后者負責(zé)標(biāo)準(zhǔn)化運營和項目管理，雙方基于股份分紅。而綠城物業(yè)也計劃和優(yōu)客逸家展開合作，盤活旗下小區(qū)的閑置資產(chǎn)，改造后統(tǒng)一對外出租。

租房金融化

6月4日上午11點左右，手機“滴”的一聲，自如友家的租客張濤知道，有1萬多元的工資到賬了。

但是和往常一樣，這些工資不會在卡里停留太久，除了各種信用卡還款，下午還有3000多元的上個月房租要從卡里扣掉。

這種按月、后付費的租房模式，以前并不多見。因為傳統(tǒng)租房普遍采取“押一付三”的方式。而這對剛剛工作不久，沒有存款習(xí)慣的年輕人而言，是一種不小的壓力。

通過與京東白條合作，自如友家為租客提供信用擔(dān)保，雙方簽完約后，金融機構(gòu)會把租客一年的房租打到公寓企業(yè)的賬戶上，租客只需要每月向金融機構(gòu)還款即可。萬科驛、新派公寓、青客公寓的租房分期信用貸款，都是此類金融服務(wù)。

這樣一來，租客緩解了壓力，公寓企業(yè)不僅快速回籠了資金，還多一份利息分成。

事實上，由于長租公寓能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的租金收入，帶來可觀的現(xiàn)金流，非常適合金融化、證券化。長租公寓的金融創(chuàng)新，正在成為企業(yè)擴張、輕量化以及盈利的重要方式。

目前，在長租公寓品牌中金融化最徹底的當(dāng)屬新派公寓。其創(chuàng)始人王戈宏是一名金融學(xué)博士、美國丹佛大學(xué)研究學(xué)者。

具體來說就是，新派與金融機構(gòu)合作，由后者一次性買下家具家電，設(shè)備只需要按月或按季還款。王戈宏算了一筆賬，一臺樂視電視機，每天的 “租金”只有2元錢。從設(shè)備中騰出來的資金，則被用來發(fā)展新業(yè)務(wù)。

而更為大膽的改造則在于，王戈宏正在將整個長租公寓變成一個證券產(chǎn)品，即REITs（房地產(chǎn)信托投資基金） 。

這是一個來自美國的金融概念，理論上通過購買這個基金，每個美國人可以擁有一小部分華爾街旁一棟公寓的物權(quán)，并在其運營中分享收益，這是美國許多長租公寓的物權(quán)體現(xiàn)形式。

作為美國“海歸”，王戈宏也希望在國內(nèi)推廣這一模式。于是在新派公寓成立伊始，他就與賽富投資基金一起發(fā)起了賽富不動產(chǎn)基金，這是國內(nèi)第一個私募公寓REITs項目。

具體做法是，該基金通過資本運作來收購或整租、改造物業(yè)，然后新派負責(zé)出租經(jīng)營和管理。目前，有32個有限合伙人購買了這一基金，而算下來新派在整個項目的投資只占1%。新派公寓北京CBD旗艦店目前就在采用這種方式運作。

不過，王戈宏坦言REITs本身是個復(fù)雜的金融項目，在國內(nèi)全面落地還有很長的路要走。

總之，未來是光明的。因為在長租公寓的生態(tài)鏈上，房、錢、人正在形成閉環(huán)。哪天三者自由流動起來的時候，這個萬億級市場也就真正走向了成熟。（編輯/張本科）endprint