房產(chǎn)測量中面積測算問題的分析研究

趙瑞芝

(黑龍江鶴崗市蘿本縣房地產(chǎn)管理處，黑龍江 鶴崗154200)

房產(chǎn)測量中面積測算問題的分析研究

趙瑞芝

(黑龍江鶴崗市蘿本縣房地產(chǎn)管理處，黑龍江 鶴崗154200)

準確而完整的房產(chǎn)測繪成果不僅是對房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍實施審查的重要依據(jù)，也是建設(shè)城市、管理城市不可或缺的重要基礎(chǔ)性資料。而房產(chǎn)面積測算作為房產(chǎn)測繪的重要組成部分，其正是房產(chǎn)管理部門的重要職能所在。本文筆者結(jié)合實踐工作經(jīng)驗，就房產(chǎn)測量中的面積測算問題展開粗淺探討，以供參考。

房產(chǎn)測量；面積測算；陽臺；伸縮縫

近年來，隨著我國建筑工程業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)早已成為我國國民經(jīng)濟建設(shè)中重要的組成部分，而房產(chǎn)問題也直接影響著人們的工作與生活。尤其是對于房產(chǎn)測量中的面積測算問題，更是獲得了人們的高度關(guān)注，也是現(xiàn)今消費者投訴的熱點所在。為此，筆者結(jié)合個人從事房產(chǎn)測量工作的實踐經(jīng)驗與相關(guān)參考文獻，闡述了房產(chǎn)面積測量與規(guī)劃驗收建筑面積之間的測量區(qū)別，提出了在房產(chǎn)測量中面積測算的措施與建議，以供參考。

1 房產(chǎn)面積測量與規(guī)劃驗收建筑面積之間的測量區(qū)別

房產(chǎn)測量面積，主要是指房產(chǎn)測量規(guī)范中所規(guī)定的，能夠在房屋提供和房屋用地的權(quán)屬界址、產(chǎn)權(quán)面積、權(quán)源、產(chǎn)權(quán)糾紛等諸多方面起到非常重要作用的，進行產(chǎn)權(quán)登記、轉(zhuǎn)移、糾紛處理的重要依據(jù)所在。其與規(guī)劃驗收建筑面積之間的最大測量差別具體表現(xiàn)在以下幾個方面：

第一，二者在成果用途上截然不同。房產(chǎn)面積的成果，主要被應用在房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、房產(chǎn)開發(fā)利用、房產(chǎn)交易、產(chǎn)籍管理、稅費征收等諸多方面。規(guī)劃驗收建筑面積的成果則主要被應用在規(guī)劃竣工驗收上，其是對建設(shè)單位是否嚴格按照相關(guān)規(guī)定標準進行建設(shè)執(zhí)行，是否存在違法行為的一種審核，可以被當作是房產(chǎn)測量時界定建筑功能性質(zhì)的重要依據(jù)，但并不能當作是產(chǎn)權(quán)登記的直接依據(jù)。

第二，二者所執(zhí)行的技術(shù)標準規(guī)范截然不同。房產(chǎn)面積測量所執(zhí)行的技術(shù)標準規(guī)范是《房產(chǎn)測量規(guī)范》，而規(guī)劃驗收建筑面積測量執(zhí)行的技術(shù)標準規(guī)范則是《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》，這兩個規(guī)范的計算標準不同，其所得的計算結(jié)果勢必不會相同。

第三，二者的作業(yè)行為方式截然不同。房產(chǎn)面積的測量主要是根據(jù)建設(shè)單位的實際委托，對需要進行產(chǎn)權(quán)登記的建筑實施測量，而對于不需要產(chǎn)權(quán)登記的建筑則可以不予測量，屬于一種自愿行為。而規(guī)劃驗收建筑面積的測量則是核實建設(shè)工程規(guī)劃的重要內(nèi)容所在，是根據(jù)建設(shè)單位的實際委托，對規(guī)劃紅線范圍之內(nèi)的所有建筑進行的實測，包括：經(jīng)過規(guī)劃許可以及未經(jīng)過規(guī)劃許可的建筑，是一種強制性行為。

第四，二者在計算規(guī)則上截然不同。表1清楚的表示出房產(chǎn)測量面積計算與規(guī)劃驗收建筑測量面積計算之間的規(guī)則。

表1 房產(chǎn)測量面積與規(guī)劃驗收建筑測量面積的計算規(guī)則

2 對陽臺面積的計算

陽臺作為室內(nèi)與室外的過渡空間，其能夠為人們提供活動、休憩、晾曬衣服的空間，是房屋重要的附屬設(shè)施。一般陽臺有永久性上蓋、圍護結(jié)構(gòu)，臺面與房屋相連。根據(jù)外圍情況，可以將陽臺劃分為全封閉陽臺與半封閉陽臺。

上述是根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》對標準陽臺進行的定義，然而，近些年在實際測量過程中發(fā)現(xiàn)了許多陽臺頂蓋與陽臺底板、圍護結(jié)構(gòu)之間的投影并不一致，并且陽臺頂蓋的形式也越發(fā)多樣化，頂蓋與圍護結(jié)構(gòu)之間往往會出現(xiàn)不完全覆蓋問題。所以，對于這部分特殊情況的陽臺建筑面積計算尤為重要。結(jié)合《房產(chǎn)測量規(guī)范》，對于部分覆蓋的頂蓋，其在建筑面積計算上應遵循以下原則：

第一，對于并沒有完全進行覆蓋的部分，算作沒有頂蓋不算面積。

第二，投影下來的實際面積，其中有一半作為是否進行面積計算的標準。

第三，投影下來的實際面積如若大于圍護結(jié)構(gòu)的一半以上則可以計算面積，如若小于一半則不算面積。

3 對伸縮縫面積的計算

《房產(chǎn)測量規(guī)范》中對伸縮縫面積的計算做出了明確的規(guī)定，即：無論伸縮縫的寬度為多大，只要其與兩邊的房屋任一相同，能夠正常使用，那么就可以將其作為房屋面積予以計算。通常情況下，伸縮縫的面積與樓房相比并不是很大，如若需要進行單獨計算，也往往是計算門口的那一小部分面積。目前，在伸縮縫面積的計算上有兩種觀點：一種觀點認為只要是通行的伸縮縫就應該計算建筑面積，而沒有通行的部分也同樣具備了伸縮縫的功能，也是整個建筑得到了收益。另一種觀點則認為三縫的出現(xiàn)，本身就是建筑結(jié)構(gòu)的必須要求，如若用戶利用上了自然可以計算面積，如若用戶沒有利用上則不應該計算面積。筆者認為第二種觀點相對合理。

4 結(jié)語

現(xiàn)今特殊建筑越來越多，房產(chǎn)測量規(guī)范尚未對其有所涉及，也就使得房產(chǎn)測量人員在實際的面積測算上往往會出現(xiàn)一些問題，進而引起糾紛。所以，就更需要房產(chǎn)測量人員擁有過硬的專業(yè)素質(zhì)，完善的質(zhì)量管理措施，能夠嚴格地根據(jù)房產(chǎn)測量技術(shù)標準與規(guī)范實施測量作業(yè)，從而為房產(chǎn)管理部門提供最為真實、準確、可靠的測繪成果，更好的滿足人們對房產(chǎn)的實際需求，更好的服務于社會。

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[3] 呂永江.房產(chǎn)測量規(guī)范與房產(chǎn)測繪技術(shù)[M].北京：中國標準出版社，2001.

[4] 陳麗佳，符湛斌.房產(chǎn)測量中面積測算問題的幾點體會[J].北京測繪，2011，(06)：61-62.

[5] 任學琪.房產(chǎn)測量中面積測算問題的幾點體會[J].科技創(chuàng)新與應用，2017，(03)：47-48.

Analysis of area estimation in real estate measurement

ZHAO Rui-zhi

(Real Estate Management Department of Luoben County, Hegang City, Heilongjiang Province, Hegang 154200, China)

The accurate and complete real estate surveying and mapping results are not only the important basis for the review of property rights and property production, but also the indispensable important basic information of the construction and management of the city. As an important part of the real estate surveying, real estate surveying and mapping is the important function of real estate management department. In this paper, the author combined with practical work experience, the problem of real estate measurement in the area calculation was discussed for reference.

Real estate measurement; Area calculation; Balcony; Expansion joints

2017-04-19

趙瑞芝(1972-)，女，工程師。

TU198

B

1674-8646(2017)14-0060-02