商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度全過程管理分析

黃雪勇

【摘 要】隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，國家為了適應(yīng)社會(huì)發(fā)展需求，不斷調(diào)整經(jīng)濟(jì)政策。因此，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)要取得發(fā)展，就必須有效地把握市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展動(dòng)向及國家相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整，同時(shí)嚴(yán)格把控項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏，完善商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度全過程管理體系，從各個(gè)方面進(jìn)行改革發(fā)展，利用有效的創(chuàng)新管理模式取得發(fā)展先機(jī)。

【Abstract】With the continuous development of society and economy， the government has to constantly adjust its economic policies to meet the needs of social development. Therefore， in order to achieve the development of the real estate industry， it is necessary to effectively grasp the development trend of the market economy and the adjustment of the relevant economic policies of the state. At the same time， we need strictly control the rhythm of the project development， improve the construction process of commercial real estate projects throughout the process management system，carry on the reform and development from various aspects，take advantage of effective innovation management model to achieve development opportunities.

【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn)； 項(xiàng)目施工； 進(jìn)度管理； 策略分析

【Keywords】 commercial real estate； project construction； schedule management； strategy analysis

【中圖分類號(hào)】F299.23 【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A 【文章編號(hào)】1673-1069（2017）07-0013-02

1 引言

中國經(jīng)濟(jì)在快速發(fā)展階段，各行業(yè)發(fā)展獲得了更多機(jī)遇，同時(shí)也面臨巨大的挑戰(zhàn)。尤其對(duì)于房地產(chǎn)這種熱門行業(yè)來說面臨的競爭壓力就更大，因此房地產(chǎn)企業(yè)要獲得長久的發(fā)展就要具有長遠(yuǎn)發(fā)展的眼光，以自身的短板為切入點(diǎn)，不斷彌補(bǔ)發(fā)展過程中暴露出來的各種缺陷，時(shí)刻將企業(yè)的發(fā)展融入到經(jīng)濟(jì)、政策環(huán)境中，在實(shí)踐中不斷完善，以求獲得更好的發(fā)展機(jī)遇[1]。具體來講，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的資金數(shù)量巨大，項(xiàng)目的任何一個(gè)環(huán)節(jié)都至關(guān)重要，有的企業(yè)過度重視項(xiàng)目前期的招標(biāo)、規(guī)劃階段，忽視中后期建設(shè)階段，導(dǎo)致建設(shè)過程就成為了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中最容易出現(xiàn)問題的環(huán)節(jié)，因此我們要從這一角度出發(fā)，深刻研究商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度全過程管理，從管理現(xiàn)狀入手，進(jìn)而提出可行性建議。

2 影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度的因素

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目涉及到各種社會(huì)資源，并且與社會(huì)中的許多行業(yè)都有上下游的關(guān)系，因此，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的施工進(jìn)度對(duì)于行業(yè)企業(yè)內(nèi)部、行業(yè)內(nèi)部以及相關(guān)行業(yè)都會(huì)造成一定的影響。影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度的因素主要有建設(shè)周期因素、資金因素、施工人員及機(jī)械數(shù)量因素、建筑工程技術(shù)因素等，如何從綜合管理的高度出發(fā)，有效協(xié)調(diào)、利用這些關(guān)鍵因素，避免工程工期延遲，造成投資人的利益損失，是一個(gè)值得我們深入研究和思考的課題。

2.1 影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度的人力資源因素

人才是一個(gè)企業(yè)的軟實(shí)力，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)類行業(yè)來說，擁有一定數(shù)量的經(jīng)驗(yàn)豐富、專業(yè)素養(yǎng)優(yōu)良的項(xiàng)目設(shè)計(jì)、管理人才團(tuán)隊(duì)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施與控制至關(guān)重要，尤其是一個(gè)以管理能力突出的項(xiàng)目經(jīng)理為中心的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)，高效完成對(duì)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃、實(shí)施和考核是項(xiàng)目能夠順利按時(shí)完成的前提[2]。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)市場化程度，積極改革調(diào)整，保障影響項(xiàng)目施工進(jìn)度的人力資源因素方面的可靠性。對(duì)于人才的聘用、激勵(lì)和管理考核等方面應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)而有效，完善員工福利性支持與保障，從而調(diào)動(dòng)員工積極性，提升員工創(chuàng)造性、創(chuàng)新性能力。

2.2 影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度的現(xiàn)場環(huán)境因素

從商業(yè)地產(chǎn)的特征來看，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一般分布在建筑密集、公共設(shè)施齊全、人員密度極大的城市中心區(qū)域，因此在項(xiàng)目施工建設(shè)過程中不可避免受到許多環(huán)境因素限制，如在原材料的交通運(yùn)輸、作業(yè)場地的圍護(hù)、區(qū)域生產(chǎn)經(jīng)營圍護(hù)和外部關(guān)系協(xié)調(diào)等，導(dǎo)致材料、廢棄物等物資進(jìn)出場、施工作業(yè)時(shí)間、部分聲污染、管污染作業(yè)內(nèi)容在特定時(shí)間方面受限，在一定程度上影響到施工進(jìn)度[3]。

2.3 影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度的資金、物料因素

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建筑物需要滿足多方需求，所以結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)相對(duì)復(fù)雜，且由于環(huán)境、工期等因素，各項(xiàng)配套設(shè)施需快速同步完善，項(xiàng)目建設(shè)所需流動(dòng)資金數(shù)量極為龐大，資金支持力度是項(xiàng)目順利開展的保障，充足的資金是項(xiàng)目“短、平、快”完成的前提，資金供應(yīng)鏈的不及時(shí)或者中斷，將影響到施工進(jìn)度甚至導(dǎo)致項(xiàng)目終止。

其次，大型商業(yè)項(xiàng)目對(duì)于原料的要求也是非常高的，合格標(biāo)準(zhǔn)材料是項(xiàng)目建設(shè)的前提保障，材料采辦、加工過程中出現(xiàn)任何問題，都將不同程度影響項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度，甚至?xí)?dǎo)致項(xiàng)目返工、重做等工程質(zhì)量事件，極大影響項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度。

3 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度全過程管理策略分析

從上述分析中可以看出，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度的影響因素非常多，為按期完成項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，我們必須全面考慮到施工過程中可能發(fā)生的各類意外情況，及不可避免的外在影響因素，通過項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)在施工全過程中制訂出項(xiàng)目施工規(guī)劃以及策略，有效控制項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)節(jié)奏，降低內(nèi)在以及外在因素對(duì)于施工進(jìn)度的影響。

3.1 在項(xiàng)目施工規(guī)劃中采取施工進(jìn)度責(zé)任機(jī)制

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中之所以出現(xiàn)工期延誤現(xiàn)象，很大一部分原因在于參建各方責(zé)任劃分不夠明確，導(dǎo)致建設(shè)方、設(shè)計(jì)方、施工方和監(jiān)理方對(duì)影響項(xiàng)目施工開發(fā)、施工進(jìn)度的因素控制力度不夠。對(duì)此，在合同談判期間，應(yīng)以書面形式明確各個(gè)參建主體在進(jìn)度管理上的主要職責(zé)以及考核、獎(jiǎng)懲方法，落實(shí)各方施工進(jìn)度管控責(zé)任，嚴(yán)格落實(shí)各責(zé)任主體在規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)、施工、交付驗(yàn)收等階段相關(guān)責(zé)任，確保項(xiàng)目開發(fā)順利實(shí)施。同時(shí)嚴(yán)格獎(jiǎng)懲措施，對(duì)違約情況進(jìn)行相應(yīng)處罰，使項(xiàng)目的施工過程中從圖紙、材料、進(jìn)度計(jì)劃等都落實(shí)到責(zé)任人，強(qiáng)化人員責(zé)任意識(shí)，確保各個(gè)環(huán)節(jié)順利開展。

3.2 在項(xiàng)目施工規(guī)劃中要重視施工進(jìn)度的安排

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)從設(shè)計(jì)、施工到交付驗(yàn)收，是一個(gè)周期漫長的過程，在一定的外部環(huán)境下，項(xiàng)目開發(fā)周期是項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的重要競爭優(yōu)勢，施工建設(shè)作為最復(fù)雜、歷時(shí)最長的一部分，直接影響著整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期。如何縮短合理施工工期，爭取經(jīng)濟(jì)效益，一直是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)各方研究的課題[4]。

結(jié)合各方面的實(shí)際情況，編制項(xiàng)目開發(fā)一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)計(jì)劃，明確各項(xiàng)節(jié)點(diǎn)完成時(shí)間，同時(shí)制訂詳盡合理的施工規(guī)劃。通過市場調(diào)研與企業(yè)自身情況的反饋，利用先進(jìn)的辦公、管理軟件制定出科學(xué)可靠的施工時(shí)間安排，經(jīng)企業(yè)職能部門和項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)討論，消除進(jìn)度計(jì)劃中可能出現(xiàn)的可控缺陷，形成高效、切實(shí)可行的整體進(jìn)度規(guī)劃，并利用到施工過程中。同時(shí)，及時(shí)進(jìn)行階段檢查、總結(jié)，注重計(jì)劃糾偏調(diào)整。

3.3 對(duì)施工進(jìn)度控制制度的建立以及控制方法的思考

項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中涉及到大量的流動(dòng)資金、人員、材料、機(jī)械設(shè)備等，而且項(xiàng)目施工規(guī)模龐大，雜亂紛呈的各方因素為施工管理工作帶來了極大的困難，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)針對(duì)施工進(jìn)度管理模塊，建立專門的控制制度，加大頻頻抽查實(shí)施過程中的進(jìn)度偏差，分析產(chǎn)生原因，制定具有針對(duì)性的調(diào)整計(jì)劃，及時(shí)糾偏[5]。

具體來講，應(yīng)當(dāng)成立施工進(jìn)度控制小組，覆蓋項(xiàng)目全過程、全方位，抽取具有代表性的工程工序，記錄每日施工進(jìn)度，通過統(tǒng)計(jì)和計(jì)算日常、階段性計(jì)劃的完成情況，判斷施工進(jìn)度是否滿足計(jì)劃，如滿足計(jì)劃，是否還有改進(jìn)的空間；如未滿足計(jì)劃，及時(shí)分析，調(diào)查原因，從而及時(shí)有效的解決導(dǎo)致偏差產(chǎn)生的問題，整改完成后進(jìn)入下一個(gè)“計(jì)劃-實(shí)施-檢查-整改”環(huán)節(jié)，想成常態(tài)的、動(dòng)態(tài)的控制方法，及時(shí)檢測、監(jiān)督、控制項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度，使項(xiàng)開發(fā)及建設(shè)施工進(jìn)度達(dá)到要求，也可以杜絕施工過程中為了盲目追求工期而犧牲建筑質(zhì)量的現(xiàn)象。

4 結(jié)語

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，項(xiàng)目施工進(jìn)度在一定程度上代表開發(fā)成本，商業(yè)地產(chǎn)的施工能否按既定進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行，直接影響項(xiàng)目的效益，所以在項(xiàng)目全周期內(nèi)進(jìn)行施工的各個(gè)環(huán)節(jié)都要嚴(yán)格要求，只有保證全項(xiàng)目整體施工進(jìn)度和質(zhì)量，做好全方位的管制，才能提升施工效率、合理利用資源，從而確保該項(xiàng)目能夠按時(shí)按質(zhì)的完成。

【參考文獻(xiàn)】

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