房地產(chǎn)稅制改革之我見

【摘要】面對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)高企問題，房地產(chǎn)稅作為宏觀調(diào)控的措施之一被寄予厚望，但我國(guó)房地產(chǎn)稅制存在著稅收體系不合理、稅基窄、稅率設(shè)計(jì)不科學(xué)等問題，本文總結(jié)國(guó)際上房地產(chǎn)稅制的特點(diǎn)，提出我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革的建議。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅；房地產(chǎn)稅制；房?jī)r(jià)

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)逐步成為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。然而，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，投資投機(jī)等現(xiàn)象的出現(xiàn)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅度持續(xù)上漲，許多中低收入者面對(duì)買房的巨大壓力，高房?jī)r(jià)問題已成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的隱患，久而久之容易造成一定的社會(huì)問題。房地產(chǎn)稅制不合理是導(dǎo)致我國(guó)房?jī)r(jià)居高不下的重要原因之一，而房地產(chǎn)稅作為國(guó)家財(cái)政收入的重要來源，也是國(guó)家宏觀調(diào)控的重要手段，國(guó)家必須高度重視房地產(chǎn)稅制改革，建立科學(xué)有效的房地產(chǎn)稅制體系。

一、我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制及存在的問題

國(guó)務(wù)院在1986年發(fā)布了《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，規(guī)定了房產(chǎn)稅以房產(chǎn)為征稅對(duì)象，按照房產(chǎn)原值或出租收入向房產(chǎn)所有者或經(jīng)營(yíng)者征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。在世界各國(guó)中基本上會(huì)針對(duì)房地產(chǎn)征稅，但稱謂有所不同，有“物業(yè)稅”、“不動(dòng)產(chǎn)稅”、“財(cái)產(chǎn)稅”、“房地產(chǎn)稅”等。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，早前實(shí)施的房產(chǎn)稅暴露出許多問題如下。

（一）房地產(chǎn)“重流轉(zhuǎn)，輕保有”的稅收體系不合理

在我國(guó)現(xiàn)行的稅收體系中，與房地產(chǎn)直接相關(guān)的稅種有5個(gè)，分為流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)兩類，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)有土地增值稅、契稅、耕地占用稅，保有環(huán)節(jié)有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。房地產(chǎn)的稅收集中在流通交易環(huán)節(jié)，而在保有環(huán)節(jié)設(shè)置的稅種較少，這種稅收模式造成了稅負(fù)不公平，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，主要體現(xiàn)在一是房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅負(fù)過重最終會(huì)由消費(fèi)者承擔(dān)，勢(shì)必會(huì)提高商品房的消費(fèi)價(jià)格，助漲房?jī)r(jià)泡沫，從而造成商品房的積壓和空置。二是房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)較輕，為投資投機(jī)房地產(chǎn)的炒房行為提供了便利，相對(duì)減輕了炒房成本。

（二）房產(chǎn)稅的稅基窄小，稅率設(shè)計(jì)不科學(xué)

我國(guó)房產(chǎn)稅的征稅范圍包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)及工礦區(qū)，不包括農(nóng)村。房產(chǎn)稅的免稅范圍極大，除了國(guó)家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)和事業(yè)單位免征外，非營(yíng)業(yè)用的個(gè)人房產(chǎn)也在免征范圍內(nèi)，實(shí)際上我國(guó)也僅針對(duì)于城市的工礦、金融、商業(yè)等盈利性的單位及租用的房產(chǎn)征稅。我國(guó)房產(chǎn)稅實(shí)行固定稅率，自用的房產(chǎn)，按照房產(chǎn)價(jià)值的1.2%計(jì)征，用于出租的房產(chǎn)，按照租金收入的12%計(jì)征，稅率較低且固定稅率不能反映不同房產(chǎn)價(jià)值的房產(chǎn)擁有者所能承擔(dān)的稅負(fù)水平。由于房產(chǎn)稅的稅基窄、稅負(fù)低，地方政府很難積累資金和稅收調(diào)節(jié)功能得不到充分發(fā)揮，使得房產(chǎn)稅很難成為地方稅中的主要稅種。

（三）房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)不合理

我國(guó)的房產(chǎn)稅以房產(chǎn)原值作為計(jì)稅依據(jù)，雖然這種計(jì)稅依據(jù)省去了每年稅基的計(jì)算調(diào)整，但簡(jiǎn)化的稅基卻不夠合理。因?yàn)檫@種計(jì)稅方法沒有反映房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，一是沒有反映房屋隨著時(shí)間的增長(zhǎng)會(huì)出現(xiàn)折舊，價(jià)值變小，二是沒有反映出在貨幣時(shí)間價(jià)值等因素下，房屋會(huì)升值，因此用房產(chǎn)原值作為計(jì)稅依據(jù)不合理。另外，對(duì)于出租的房產(chǎn)，按照租金收入征稅，也不盡合理，因?yàn)樽饨鹗杖胫?，包括土地和房產(chǎn)兩部分的使用收入，全部歸入房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)中，不能真實(shí)反映租金結(jié)構(gòu)。

（四）房產(chǎn)稅稅收立法層次低

我國(guó)房地產(chǎn)稅收立法層次不夠，我國(guó)還沒有專門針對(duì)房地產(chǎn)的基本法律，現(xiàn)在針對(duì)房地產(chǎn)稅的立法基本上都是以國(guó)務(wù)院的行政法規(guī)的形式來體現(xiàn)，比如《房地產(chǎn)稅暫行條例》，不能彰顯房產(chǎn)稅的法定性和權(quán)威性，很難保證房產(chǎn)稅宏觀調(diào)控作用的充分發(fā)揮，也不利于我國(guó)稅收制度的健康運(yùn)行。

二、國(guó)外房地產(chǎn)稅制的主要特點(diǎn)

（一）以房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)為主的房地產(chǎn)稅收制度體系

西方許多發(fā)達(dá)國(guó)建立了比較完善的房地產(chǎn)稅收制度體系，通常分為房地產(chǎn)保有稅類、房地產(chǎn)取得稅類和房地產(chǎn)所得稅類，在三大稅類中各國(guó)更加重視房地產(chǎn)保有稅類的征收，并且三大稅類相互配合，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了較好的調(diào)節(jié)作用。

（二）房地產(chǎn)稅征收范圍較寬，稅率形式多樣化

國(guó)際上大多數(shù)的國(guó)家房地產(chǎn)稅征稅范圍包括坐落在本國(guó)境內(nèi)的所有房產(chǎn)，但通常對(duì)農(nóng)村的房產(chǎn)實(shí)行稅收優(yōu)惠或不征收的稅收政策。國(guó)際上房地產(chǎn)稅的稅率普遍偏低，對(duì)于稅率的形式，大多數(shù)國(guó)家實(shí)行比例稅率，但在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益和房地產(chǎn)交易行為課稅時(shí)實(shí)施累進(jìn)稅率政策，也有一些少數(shù)國(guó)家實(shí)行定額稅率。另外，許多國(guó)家對(duì)不同的房產(chǎn)設(shè)計(jì)了多種稅率，這樣有利于社會(huì)財(cái)富公平分配和充分發(fā)揮房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控作用，抑制投資投機(jī)行為。

（三）房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)科學(xué)合理

大多數(shù)國(guó)家保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅占據(jù)房地產(chǎn)稅收的主要地位，該環(huán)節(jié)的計(jì)稅依據(jù)基本上選擇資本價(jià)值或評(píng)估價(jià)值，例如，英國(guó)對(duì)樓房、公寓和活動(dòng)房等，以其評(píng)估價(jià)值作為房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。以資本價(jià)值或評(píng)估價(jià)值作為房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，既能較為準(zhǔn)確的反映納稅人的房地產(chǎn)價(jià)值狀況，也能使房地產(chǎn)稅收隨著房地產(chǎn)價(jià)值的變動(dòng)而變動(dòng)。當(dāng)前，很多發(fā)展中國(guó)家，由于評(píng)估機(jī)構(gòu)和水平還有待于完善，以至于他們?cè)趯?shí)際操作中很難以市場(chǎng)價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，但他們基本上摒棄了以房產(chǎn)原值作為稅基的做法，正處在轉(zhuǎn)向以市場(chǎng)價(jià)值為稅基的過渡期。

（四）房地產(chǎn)稅收法律制度完善

西方發(fā)達(dá)國(guó)家都很重視房地產(chǎn)稅收的立法，基本上針對(duì)房地產(chǎn)稅收制定了完善的法律制度，并且制定了規(guī)范和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆康禺a(chǎn)稅法體系。比如日本制定了幾十項(xiàng)與房地產(chǎn)相關(guān)的法規(guī)，并且每項(xiàng)法規(guī)都非常的詳細(xì)，明確。

三、國(guó)外房地產(chǎn)稅制對(duì)我國(guó)的啟示

（一）實(shí)行以房產(chǎn)稅保有環(huán)節(jié)為主的多種稅率

我國(guó)的房產(chǎn)稅要逐步從“重流轉(zhuǎn)，輕保有”向“輕流轉(zhuǎn)，重保有”轉(zhuǎn)變，對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅有利于抑制投機(jī)行為，平抑房?jī)r(jià)。另外，房產(chǎn)稅稅率的設(shè)計(jì)實(shí)行總體上較低的稅率并根據(jù)不同的性質(zhì)和用途區(qū)別對(duì)待，設(shè)置多種稅率，給予地方政府一定的自由量裁 權(quán)。比如，經(jīng)營(yíng)用房產(chǎn)的稅率不同于住宅用房產(chǎn)的稅率，住宅房產(chǎn)應(yīng)區(qū)分為普通住宅和別墅、高檔住宅，分別適用不同稅率，擁有一套房產(chǎn)和擁有多套房產(chǎn)適用不同稅率等。endprint

（二）擴(kuò)大征稅范圍，以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)

把城鎮(zhèn)中個(gè)人持有的房產(chǎn)納入征稅范圍，開征私人房產(chǎn)稅。隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，個(gè)人財(cái)富積累不斷增加，高收入人群擁有多處房產(chǎn)已不是罕見之事，開征私人房產(chǎn)稅是順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，是抑制投資投機(jī)行為的重要舉措。另外，以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，同時(shí)加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的建設(shè)。

（三）加強(qiáng)立法工作，完善我國(guó)房地產(chǎn)稅法體系

全國(guó)人大以及全國(guó)人大常委會(huì)盡快將《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)稅法》立法工作提上日程，提高稅法的立法層次，在總結(jié)上海和重慶房產(chǎn)稅改革的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，按照法治原則，制定和修改我國(guó)各種房地產(chǎn)法律和法規(guī)，將有關(guān)征收細(xì)則、懲罰、社會(huì)保障等措施納入我國(guó)法律，使各地政府和企業(yè)的各項(xiàng)行為有法可依。

（四）構(gòu)建以房產(chǎn)稅為主體稅種的地方稅收體系

我國(guó)地方稅收體系不完善，缺乏穩(wěn)定的稅源，1994年我國(guó)實(shí)行分稅制，地方性稅收難以承受改善民生和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重任，因而表現(xiàn)出過度的依賴土地財(cái)政的現(xiàn)象，進(jìn)一步助漲了了房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，自“營(yíng)改增”以來，地方財(cái)政收入又缺少一大主要稅源，急需一個(gè)主要稅種來豐腴地方財(cái)政，房產(chǎn)稅天然具有與地方政府高度依賴的特性，因此，構(gòu)建以房產(chǎn)稅為主體稅種的地方稅收體系具有現(xiàn)實(shí)意義和可行性。

四、結(jié)語(yǔ)

近年來，房?jī)r(jià)急速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)中投資投機(jī)現(xiàn)象風(fēng)靡，在這種情況下出現(xiàn)兩種極端現(xiàn)象，一方面中低收入者買不起房或一輩子成為房奴，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，另一方面由于房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管不力導(dǎo)致大片的空置閑房。社會(huì)各界又把希望寄托于房地產(chǎn)稅制改革，房產(chǎn)稅的改革的確有很大的理論與現(xiàn)實(shí)意義，首先，有效的房產(chǎn)稅能充分發(fā)揮調(diào)控作用，抑制我國(guó)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，其次，房產(chǎn)稅可以充實(shí)地方財(cái)政收入，完善我國(guó)地方稅制體系。最后，有效的房產(chǎn)稅對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的良性健康運(yùn)轉(zhuǎn)具有重要意義。

參考文獻(xiàn)：

[1]石堅(jiān)，狄欣榮.房地產(chǎn)稅制國(guó)際借鑒研究[J].湖南稅務(wù)高等?？茖W(xué)校學(xué)報(bào)，2016，29（151）：3-14

[2]李振偉.我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革研究[D].中共中央黨校.2014

[3]唐巍.高房?jī)r(jià)背景下的房地產(chǎn)稅制問題研究[D].福建師范大學(xué).2013

[4]孫曉娜.由中外房地產(chǎn)稅收政策看我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革[J].山東女子學(xué)院學(xué)報(bào)，2011，（2）：89-92

[5]胡紹雨.我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革完善問題的探討[J].改革與戰(zhàn)略，2012，28（12）：65-70

作者簡(jiǎn)介：

王蕊（1992.7-），女，漢族，河北人，碩士，天津商業(yè)大學(xué)，研究方向：財(cái)稅制度設(shè)計(jì)與運(yùn)籌。endprint