房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策研究

屠王炯

【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中離不開金融業(yè)的支持。由于金融業(yè)自身的特點(diǎn)以及我國(guó)金融市場(chǎng)監(jiān)管的不完善，使得金融業(yè)呈現(xiàn)出起伏波動(dòng)大的特點(diǎn)，這也勢(shì)必會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展造成重大影響。因此，有效識(shí)別和預(yù)防房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，并及時(shí)采取相應(yīng)對(duì)策就顯得極為重要。本論文試圖通過(guò)對(duì)目前我國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展特點(diǎn)和現(xiàn)狀的分析，深入探究房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的根本性原因，進(jìn)而有針對(duì)性的提出切合我國(guó)實(shí)際的預(yù)防和控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策和建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè)；金融風(fēng)險(xiǎn)；利率風(fēng)險(xiǎn)

一、房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)概述

（一）房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)著非常重要的地位。從戰(zhàn)略層面來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)可以說(shuō)是我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的命脈。從現(xiàn)實(shí)角度來(lái)看，無(wú)數(shù)經(jīng)濟(jì)事實(shí)告訴我們，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r會(huì)直接影響到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及諸多民生問(wèn)題的解決，就比如與人民幸福指數(shù)密切相關(guān)的的居民住房問(wèn)題?！白》侩y，住房貴”一直以來(lái)都是我國(guó)政府首要解決的民生問(wèn)題之一。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)體系中屬于基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，因?yàn)榕c房地產(chǎn)相關(guān)的許多諸如建材、家居、裝修、室內(nèi)設(shè)計(jì)等行業(yè)，無(wú)不隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展而日益繁榮。在四種人類基本生活需要當(dāng)中，住房居第三，因此房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于人民生活和社會(huì)穩(wěn)定有著不可替代的作用。

房地產(chǎn)作為流通商品，最顯著的一個(gè)特點(diǎn)就是價(jià)值較高，因此，無(wú)論從開發(fā)商投資建設(shè)角度還是從消費(fèi)者購(gòu)買流通角度來(lái)說(shuō)，如果無(wú)法從金融機(jī)構(gòu)得到資金支持，單純依靠一家公司的力量或者一兩代人的積累，進(jìn)行房地產(chǎn)投資和消費(fèi)都是比較困難的。由此我們將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)概括為投資規(guī)模大、建設(shè)周期長(zhǎng)和商品價(jià)值大。正是由于房地產(chǎn)作為商品的這一特點(diǎn)，使得金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)自然而然地結(jié)合在了一起，有房地產(chǎn)投資消費(fèi)的地方，就必然有金融業(yè)務(wù)的出現(xiàn)。所以，房地產(chǎn)金融成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中非常重要的依托和跳板。

房地產(chǎn)行業(yè)由于其自身的特點(diǎn)，極大地受到市場(chǎng)發(fā)展機(jī)制和宏觀調(diào)控政策的影響，可以說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與政府和市場(chǎng)的一舉一動(dòng)休戚相關(guān)。實(shí)際上，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變動(dòng)的不連續(xù)性，使得政府宏觀調(diào)控政策也具有跳躍性和針對(duì)性，另外，市場(chǎng)波動(dòng)更是難以預(yù)測(cè)，這一切為房地產(chǎn)行業(yè)到來(lái)諸多的不穩(wěn)定性和風(fēng)險(xiǎn)性，導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)起伏不定的態(tài)勢(shì)。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、流通、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)過(guò)程中，通過(guò)貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱。

房地產(chǎn)投資被認(rèn)為是高風(fēng)險(xiǎn)投資，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)受到政府政策、利率、匯率、相關(guān)行業(yè)發(fā)展等諸多因素的影響而呈現(xiàn)出變化起伏不定的態(tài)勢(shì)。而作為房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)依托的房地產(chǎn)金融顯然變成與房地產(chǎn)行業(yè)“綁在一條繩上的螞蚱”，利益均沾，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。這二者可以說(shuō)是休戚相關(guān)。他們之間千絲萬(wàn)縷的關(guān)系使得他們之間的影響也必然是相互的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)資金主要來(lái)自金融業(yè)，所以一旦金融業(yè)的資金鏈發(fā)生任何問(wèn)題，房地產(chǎn)行業(yè)必然首當(dāng)其沖。而房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)貸款在銀行的資產(chǎn)組合中具有乘數(shù)效應(yīng)，該效應(yīng)也會(huì)進(jìn)一步加大業(yè)已存在的風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分類

（一）貨幣供應(yīng)量導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)

1.風(fēng)險(xiǎn)概念

一般來(lái)說(shuō)，調(diào)整貨幣供應(yīng)量是金融業(yè)為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化而采取的重要方式之一。貨幣供應(yīng)量變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)是指貨幣市場(chǎng)上貨幣增發(fā)引起房地產(chǎn)投資增加，以至于短時(shí)間內(nèi)抬升房?jī)r(jià)，進(jìn)而推動(dòng)行業(yè)發(fā)展進(jìn)入通脹階段而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。

2.風(fēng)險(xiǎn)分析

金融市場(chǎng)貨幣供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的影響是間接的，但也是巨大的。在相關(guān)部門增加貨幣供應(yīng)量時(shí)，由于此時(shí)貨幣供應(yīng)量還沒有超過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)的需求限度，因此不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生太大影響。當(dāng)貨幣供應(yīng)量稍稍超過(guò)該限度之初，由于市場(chǎng)反饋具有滯后效應(yīng)，因此短時(shí)間內(nèi)不會(huì)構(gòu)成太大的影響。

但是當(dāng)貨幣供應(yīng)量持續(xù)增加，市場(chǎng)上由消費(fèi)者控制的貨幣量達(dá)到一定規(guī)模的時(shí)候，眾多消費(fèi)者就會(huì)把多余的資金用于投資或是消費(fèi)，當(dāng)然，作為理性消費(fèi)者，其投資需求要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其消費(fèi)需求的。因此，絕大多數(shù)消費(fèi)者都會(huì)選擇投資而在長(zhǎng)期獲得更多收益。由于消費(fèi)者群體投資具有盲目性和從眾性，房地產(chǎn)投資可能就會(huì)成為他們的首要選擇，這些投資者想要通過(guò)固定資產(chǎn)投資來(lái)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值甚至增值。

當(dāng)他們手中的大量貨幣進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)以后，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的發(fā)酵變化，推動(dòng)房?jī)r(jià)不斷上漲；日益水漲船高的房?jī)r(jià)進(jìn)而又拉動(dòng)了房地產(chǎn)投資需求，以至于出現(xiàn)搶購(gòu)行為，此時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)繁榮發(fā)展的態(tài)勢(shì)。但是，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中的價(jià)值規(guī)律，價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng)，在長(zhǎng)期內(nèi)會(huì)穩(wěn)定在價(jià)值水平上，就此而言，房地產(chǎn)作為商品，其價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其實(shí)際價(jià)值，表明房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入通脹階段，其風(fēng)險(xiǎn)之大也就不言而喻了。

3.對(duì)策建議

不同的貨幣供應(yīng)量調(diào)節(jié)工具具有不同的特點(diǎn)，其對(duì)于貨幣市場(chǎng)所產(chǎn)生的作用自然也是不同的。如果當(dāng)局沒有對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做出深入的調(diào)查和準(zhǔn)確的分析，而貿(mào)然采用不合適的貨幣供應(yīng)量調(diào)節(jié)工具，很有可能會(huì)使房?jī)r(jià)產(chǎn)生劇烈波動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成不良影響，甚至?xí)绊憞?guó)民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行。

因此，應(yīng)該在認(rèn)真分析房?jī)r(jià)變動(dòng)規(guī)律，深入調(diào)查房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r之后，選用合適的貨幣供應(yīng)量工具，按照由特殊到一般，由局部到整體的順序逐步對(duì)貨幣供應(yīng)量做出調(diào)整。因?yàn)椴煌呢泿耪邔?duì)市場(chǎng)產(chǎn)生的作用是不同的，所以在利用貨幣供應(yīng)量調(diào)控房?jī)r(jià)時(shí)，應(yīng)明確央行所采取的貨幣政策，以免調(diào)控效果差強(qiáng)人意。

（二）利率變動(dòng)造成的風(fēng)險(xiǎn)

1.風(fēng)險(xiǎn)概念

利率變化風(fēng)險(xiǎn)主要是指利率的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的的負(fù)面影響，進(jìn)而給整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的損失。

2.風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，資金是房地產(chǎn)行業(yè)的命脈，在其開發(fā)和建設(shè)過(guò)程中所用到的資金規(guī)模是十分巨大的。由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道比較單一，銀行借款在開發(fā)商融資中占據(jù)很大比重，所以當(dāng)銀行提高基準(zhǔn)利率時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模巨大的銀行借款此時(shí)也將會(huì)背負(fù)巨額的銀行利息，這大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的資金成本。在這種情況下，開發(fā)商不得不采取提高房?jī)r(jià)的辦法來(lái)緩解利息和成本帶來(lái)的壓力。endprint

前面也已經(jīng)說(shuō)到，房地產(chǎn)作為一種商品，價(jià)值高是其主要特點(diǎn)之一。對(duì)于普通消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，通過(guò)個(gè)人住房貸款購(gòu)買房地產(chǎn)成為一種主要的購(gòu)買方式。個(gè)人住房貸款又包括個(gè)人住房委托貸款、個(gè)人住房自營(yíng)貸款和個(gè)人住房組合貸款三種。無(wú)論是哪一種貸款方式，銀行提高利率都會(huì)對(duì)個(gè)人貸款產(chǎn)生影響，都會(huì)提高購(gòu)房者每個(gè)月的還款金額。房地產(chǎn)價(jià)格本身就很高，利率的提高使得購(gòu)房者的還款壓力增大，還款額一旦超過(guò)購(gòu)房者所愿意承受的限度，就會(huì)直接影響購(gòu)房者的購(gòu)房需求，從而導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求下降。價(jià)格又受到需求的影響，所以房?jī)r(jià)也會(huì)產(chǎn)生下降的趨勢(shì)。

所以，利率的調(diào)整一方面會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)面臨開發(fā)成本增加，利息壓力變大的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面還會(huì)增大購(gòu)房者的還款壓力，進(jìn)而使市場(chǎng)需求降低，這無(wú)疑對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展構(gòu)成了風(fēng)險(xiǎn)。

3.對(duì)策建議

對(duì)于我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)說(shuō)，利率市場(chǎng)化程度還比較低，政府的宏觀調(diào)控是利率變化的主要手段。另外，不同的經(jīng)濟(jì)主體對(duì)于利率變化的反應(yīng)程度也是不同的，這些情況使得利率調(diào)控在對(duì)價(jià)格的影響力和控制力方面顯得非常有限。

為此，我國(guó)應(yīng)該繼續(xù)推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革，嚴(yán)格按照“先外幣、后本幣；先貸款，后存款；先長(zhǎng)期、大額，后短期、小額”的總體思路穩(wěn)步推行。

（三）匯率風(fēng)險(xiǎn)

1.概念及原因分析

匯率風(fēng)險(xiǎn)即匯率變動(dòng)引起的風(fēng)險(xiǎn)。

匯率市場(chǎng)的變動(dòng)也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生較大影響。匯率即外幣與本幣的比值，這常常涉及到外國(guó)投資者到本國(guó)投資或者本國(guó)投資者到國(guó)境外的投資業(yè)務(wù)。

國(guó)際匯率市場(chǎng)受到國(guó)際政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化等諸多因素的影響，其變動(dòng)更加難以預(yù)測(cè)，因此匯率變動(dòng)更是極為頻繁。當(dāng)外匯升值時(shí)，就意味著本幣對(duì)外貶值，即相同數(shù)量的人民幣只能購(gòu)買比原來(lái)更少的商品，以外幣計(jì)價(jià)的債務(wù)負(fù)擔(dān)將加重；反之，如果外匯貶值，本幣對(duì)外幣升值，即相同數(shù)量的人民幣可以購(gòu)買比原來(lái)更多地商品，那么以外幣計(jì)價(jià)的資產(chǎn)將實(shí)際減少。在不同的情況下，匯率變動(dòng)所產(chǎn)生的影響有積極的也有消極的，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)也構(gòu)成了較大的風(fēng)險(xiǎn)。

2.對(duì)策建議

由于國(guó)際市場(chǎng)匯率變化難以預(yù)測(cè)，所以在應(yīng)對(duì)匯率變動(dòng)所產(chǎn)生的影響時(shí)只有采取被動(dòng)措施。我們可以采用對(duì)沖的策略，也就是使用其他金融工具來(lái)對(duì)沖匯率市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

市場(chǎng)利率和匯率每時(shí)每刻都在發(fā)生著變化，只有熟悉市場(chǎng)變化規(guī)律，采用合適的金融工具，形成對(duì)沖投資組合，才可以在應(yīng)對(duì)匯率風(fēng)險(xiǎn)時(shí)表現(xiàn)出足夠的靈活性和快速處理交易的能力。

三、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)

（一）潛在性和累積性

投資于房地產(chǎn)的金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)之間缺乏足夠的了解，用經(jīng)濟(jì)學(xué)術(shù)語(yǔ)來(lái)說(shuō)叫“信息不對(duì)稱”，這種信息不對(duì)稱使得房地產(chǎn)行業(yè)變動(dòng)和金融機(jī)構(gòu)得到反饋之間存在一個(gè)時(shí)間差，也就是“滯后效應(yīng)”，這個(gè)特點(diǎn)造成了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的潛在性。

（二）突發(fā)性和加速性

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的潛在性使得風(fēng)險(xiǎn)的累積是漸進(jìn)的，緩慢的，但是風(fēng)險(xiǎn)累積達(dá)到一定臨界值，伴隨某個(gè)偶然的金融事件的發(fā)生，潛在風(fēng)險(xiǎn)會(huì)迅速演化為現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)的急劇變化對(duì)個(gè)體投資者造成了很大的考驗(yàn)，此時(shí)，相當(dāng)多投資者選擇了明哲保身，他們的投機(jī)行為推動(dòng)和擴(kuò)大了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的數(shù)量級(jí)，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)金融危機(jī)的形成。

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