房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展研究

文｜深圳市天健（集團(tuán)）有限公司 辛杰

房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民的發(fā)展有著密切的關(guān)系，甚至房地產(chǎn)業(yè)被稱(chēng)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”，近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的快速、迅猛發(fā)展也是直接推動(dòng)了我國(guó)GDP的持續(xù)健康增長(zhǎng)，房地產(chǎn)也有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，由于在建設(shè)的過(guò)程中，直接關(guān)系到多個(gè)行業(yè)，如生產(chǎn)原材料、人員就業(yè)、燈具、裝修……等等，這就意味著房地產(chǎn)不僅與與國(guó)務(wù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相關(guān)，還直接關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的方方面面，其與國(guó)民經(jīng)濟(jì)是否能互相健康、穩(wěn)定的協(xié)調(diào)發(fā)展，是在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中必須要考慮的問(wèn)題。

一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

在我國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)興起于上世紀(jì)80年代末，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的推行，國(guó)家實(shí)行住房分配貨幣化、商品化，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)得以建立和發(fā)展。短短的二十余年時(shí)間，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了飛速發(fā)展的時(shí)期，目前來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正處于調(diào)整期，由于前期飛速發(fā)展導(dǎo)致我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理混亂，質(zhì)量、信譽(yù)都成為了問(wèn)題。于是，近幾年，國(guó)家加大了監(jiān)管力度，首先，對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了嚴(yán)格要求，一些規(guī)模小、建筑質(zhì)量差、資金量小的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將退出市場(chǎng)；其次，房地產(chǎn)資金投入呈加快增長(zhǎng)趨勢(shì)，開(kāi)始多元化的吸納投資資金，國(guó)外資本開(kāi)始進(jìn)入到房地產(chǎn)業(yè)，不再像以前一樣僅靠銀行和信貸來(lái)完成項(xiàng)目融資，這也導(dǎo)致一些融資渠道弱的開(kāi)發(fā)商也逐漸被市場(chǎng)淘汰；再次，國(guó)家也加快了宏觀調(diào)控的手段，采取限購(gòu)、限貸等方式來(lái)遏制房地產(chǎn)的過(guò)快發(fā)展，為樓市人為的降溫。這些行為都為我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著巨大的影響。

二、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響

1、房地產(chǎn)業(yè)直接關(guān)系著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)與否

房地產(chǎn)是基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，有著很強(qiáng)的基礎(chǔ)性地位，由于涉及面廣，且直接影響到其他各行業(yè)發(fā)展，所以其發(fā)展態(tài)勢(shì)，直接關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度。有數(shù)據(jù)顯示，在改革開(kāi)放后，房地產(chǎn)在第三產(chǎn)業(yè)的比重逐年上升，1978年，房地產(chǎn)業(yè)增加值占第三產(chǎn)業(yè)比重的9.15%，2013年是12.7%，2016年則高達(dá)34.29%；占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值更是由1978年的2.19%上升到了2016年的11.04%，對(duì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重增長(zhǎng)，更是凸顯了房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的重要作用。

2、房地產(chǎn)業(yè)解決了大量的就業(yè)問(wèn)題，為民生做出了貢獻(xiàn)

就業(yè)是民生問(wèn)題，是民生之本，關(guān)乎到國(guó)家的長(zhǎng)治久安，房地產(chǎn)的快速發(fā)展為我國(guó)創(chuàng)造了更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，并且，房地產(chǎn)的飛速發(fā)展帶動(dòng)了相關(guān)建材、設(shè)備、五金、建筑工程等行業(yè)的發(fā)展，這些行業(yè)同樣為社會(huì)提供了更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，有利于我國(guó)長(zhǎng)久、穩(wěn)定的發(fā)展，使人們的幸福感和滿(mǎn)足感增強(qiáng)，更有利于我國(guó)的長(zhǎng)治久安。

3、房地產(chǎn)業(yè)為稅收做出了直接貢獻(xiàn)

在2008年房地收到到房產(chǎn)稅為680.34億元，2013年房產(chǎn)稅是1581.30億元，國(guó)家房產(chǎn)稅增長(zhǎng)率達(dá)到了15.23，2016年則是2361億元，這可以看出，房地產(chǎn)業(yè)為我國(guó)國(guó)家稅收提供了大量的貢獻(xiàn)，極大程度上豐富了我國(guó)的國(guó)民財(cái)富。

4、房地產(chǎn)業(yè)若發(fā)展不良容易引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)

從上述三點(diǎn)中，我們可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和我國(guó)的長(zhǎng)治久安有著極其重要的作用，目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于飛速發(fā)展的階段，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)有極大的正向牟利的機(jī)會(huì)，這種逐年高漲的價(jià)格會(huì)吸引不少投資者，同樣，也會(huì)引來(lái)“投機(jī)者”，這導(dǎo)致各地（特別是一些發(fā)達(dá)地區(qū)）的房?jī)r(jià)脫離了市場(chǎng)供求關(guān)系，一味瘋長(zhǎng)，以北京為例，從2004年的7000多一平米，上漲到了目前的幾萬(wàn)塊一平米，這種脫離了市場(chǎng)供求關(guān)系為基礎(chǔ)的價(jià)格虛高，會(huì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成非常不力的影響。

三、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的一些問(wèn)題

1、我國(guó)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度過(guò)快，存在著房地產(chǎn)泡沫

任何企業(yè)和行業(yè)都是追求的利益最大化，房地產(chǎn)業(yè)不例外，而且近年來(lái)，水漲船高的房?jī)r(jià)刺激著房地產(chǎn)行業(yè)投資的增加，然后在供求關(guān)系的市場(chǎng)機(jī)制下，會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)繼續(xù)增長(zhǎng)，于是又有不少的投資人員進(jìn)行投資，然后價(jià)格又會(huì)增高……周而復(fù)始，造成了惡性循環(huán)，從而導(dǎo)致部分地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的房?jī)r(jià)虛高，逐漸形成了房地產(chǎn)泡沫。

2、對(duì)資金監(jiān)管問(wèn)題導(dǎo)致銀行信貸行業(yè)存在風(fēng)險(xiǎn)增大

房地產(chǎn)的迅猛發(fā)展刺激了銀行信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展，使得銀行信貸業(yè)投資的風(fēng)險(xiǎn)增大，而且對(duì)于一些房地產(chǎn)投機(jī)人員，他們會(huì)時(shí)刻關(guān)注國(guó)際市場(chǎng)利率變化，從而獲取最大化利潤(rùn)為投機(jī)原則，從而造成了金融環(huán)境的不穩(wěn)定，且近幾年由于資金監(jiān)管部門(mén)的監(jiān)管力度問(wèn)題，這也很大程度上增大了銀行信貸行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。這需要國(guó)家增強(qiáng)宏觀調(diào)控，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，加強(qiáng)監(jiān)管，減小銀行的風(fēng)險(xiǎn)。

3、房地產(chǎn)業(yè)本身的物管和配套設(shè)施發(fā)展有待提高

這些年，很多的投資者進(jìn)入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，越來(lái)越多的房地產(chǎn)建筑也修建起來(lái)，但與地產(chǎn)配套的服務(wù)機(jī)構(gòu)，如：物管、咨詢(xún)機(jī)構(gòu)、裝修、檢測(cè)等行業(yè)則相對(duì)起步比較晚，而且與房地產(chǎn)商之間缺乏合作，導(dǎo)致民眾服務(wù)無(wú)法跟上，無(wú)法為人們提供更好的配套服務(wù)。另外，一些房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)自身管理比較差，整個(gè)行業(yè)比較混亂，缺乏正規(guī)化，總的來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)的服務(wù)質(zhì)量急需提高。

四、房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)如何做好協(xié)調(diào)健康發(fā)展

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)從構(gòu)建健康和諧社會(huì)的要求出發(fā)，從實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是，正確處理好房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的各種關(guān)系，使之能健康穩(wěn)定的發(fā)展，并且能與我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展掛鉤，使之能相互協(xié)調(diào)，這是關(guān)鍵。個(gè)人覺(jué)得，我們應(yīng)從幾方面入手：

1、正確進(jìn)行產(chǎn)業(yè)定位，充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)的作用

正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的所起到的作用和地位，對(duì)其進(jìn)行科學(xué)的定位，正確處理房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間的各種矛盾。首先，要正視房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)，正確處理二者的關(guān)系，進(jìn)行國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，既要要考慮房地產(chǎn)繼續(xù)發(fā)展的問(wèn)題，又要考慮其在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中存在的矛盾問(wèn)題，要充分發(fā)揮地方政府的作用，特別是對(duì)于土地的管理，根據(jù)產(chǎn)業(yè)特征情況因地制宜的根據(jù)經(jīng)濟(jì)情況對(duì)土地租賃和買(mǎi)賣(mài)、用途等進(jìn)行管理，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的“獨(dú)大”。其次，可加強(qiáng)銀行監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)貸款情況，避免房地產(chǎn)投資帶來(lái)的金融、信貸等各種風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。再次，要保持房地產(chǎn)投資的合理規(guī)模，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，導(dǎo)致我國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)問(wèn)題，也不能因?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)過(guò)熱，就把一切發(fā)展重心放房地產(chǎn)業(yè)上，而忽視了其他行業(yè)的發(fā)展。除此之外，加快推進(jìn)房地產(chǎn)集約發(fā)展的創(chuàng)新發(fā)展模式。避免前期由于增長(zhǎng)過(guò)快帶來(lái)的粗放發(fā)展，做到以人為本，節(jié)能省地，注重文化、環(huán)境、科技的全面發(fā)展。

2、加強(qiáng)地方政府的行為規(guī)范，樹(shù)立地方政府綜合發(fā)展能力

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)生活中，房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，從土地開(kāi)始就與政府息息相關(guān)，因此，政府有著很強(qiáng)的操控權(quán)，但中央政府和地方政府之間往往存在著一些矛盾，要做好房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展就要處理好中央與地方的政策調(diào)控矛盾問(wèn)題，并且根據(jù)地方的實(shí)際情況，進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控。首先，要改變地方政府近年來(lái)十分依賴(lài)房地產(chǎn)來(lái)提升經(jīng)濟(jì)的狀況，特別是一些相對(duì)發(fā)達(dá)的城市，要轉(zhuǎn)變乘房地產(chǎn)的飛速發(fā)展的機(jī)會(huì)來(lái)拉動(dòng)當(dāng)?shù)谿DP的想法。其次，要規(guī)范政府行為，1998年以來(lái)，政府為擴(kuò)大內(nèi)需而配合房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行貸款擔(dān)保的情況非常多，據(jù)統(tǒng)計(jì)，在金融機(jī)構(gòu)的中長(zhǎng)期大額貸款中，80%都與銀行擔(dān)保有關(guān)，但這些項(xiàng)目一旦出現(xiàn)問(wèn)題，則會(huì)成為國(guó)家負(fù)債，極大的增加了金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，這就需要增強(qiáng)對(duì)政府行為的規(guī)范，避免出現(xiàn)只為政績(jī)，不考慮其他影響的現(xiàn)象出現(xiàn)。再次，政府要樹(shù)立科學(xué)發(fā)展觀，全面發(fā)展社會(huì)經(jīng)濟(jì)的綜合能力，要根據(jù)地方的實(shí)際情況，綜合規(guī)劃，加強(qiáng)對(duì)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)、特色產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，避免對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)，提升地方的綜合實(shí)力，要腳踏實(shí)地的進(jìn)行區(qū)域發(fā)展。

3、進(jìn)行宏觀調(diào)控，適當(dāng)?shù)某雠_(tái)一些限購(gòu)或鼓勵(lì)的政策

近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)房?jī)r(jià)的暴漲，導(dǎo)致一些地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了一些經(jīng)濟(jì)泡沫。雖然我國(guó)已經(jīng)進(jìn)行了相應(yīng)的控制和調(diào)整，但由于我國(guó)城市化進(jìn)場(chǎng)的推進(jìn)，城市的擴(kuò)張，依然需要不停的進(jìn)行房地產(chǎn)建筑修建，農(nóng)專(zhuān)非、農(nóng)村人口進(jìn)入城鎮(zhèn)，都需要有房地產(chǎn)業(yè)做支撐，因此，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還需要繼續(xù)進(jìn)行調(diào)整，關(guān)鍵是需要處理好促進(jìn)與控制之間的關(guān)系，以此來(lái)保證房地產(chǎn)業(yè)能健康、穩(wěn)定的與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)同發(fā)展。個(gè)人覺(jué)得，可以從幾方面入手：首先，在進(jìn)行調(diào)控，進(jìn)行限購(gòu)、貸措施的同時(shí)，要維持房地產(chǎn)業(yè)的適度規(guī)模，特別是一些優(yōu)質(zhì)的、大型的房地產(chǎn)公司，對(duì)其款發(fā)展要予以支持。其次，要完善宏觀調(diào)控體系，目前有部分地區(qū)房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫，而且地方政府由于利益考慮或者認(rèn)識(shí)不到位，他們未能根據(jù)實(shí)際情況對(duì)宏觀調(diào)控政策進(jìn)行執(zhí)行，這導(dǎo)致了宏觀調(diào)控政策執(zhí)行欠缺。第三，建立宏觀調(diào)控機(jī)制，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策是根據(jù)市場(chǎng)需求情況形成的，因此，需要建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域中有效的市場(chǎng)機(jī)制，使房地產(chǎn)能根據(jù)市場(chǎng)情況形成“自控調(diào)節(jié)”，能根據(jù)我國(guó)現(xiàn)階段國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況及市場(chǎng)要求進(jìn)行自我調(diào)節(jié)，這樣才能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)余國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)協(xié)調(diào)的發(fā)展。

4、正確處理市場(chǎng)房?jī)r(jià)飛漲與住房保障的關(guān)系

隨著房?jī)r(jià)的日益上升，逐年翻倍，但人均的收入?yún)s依然未增長(zhǎng)，或緩慢增長(zhǎng)，這導(dǎo)致住房市場(chǎng)和住房保障之間的矛盾也愈發(fā)激烈，一方面，房地產(chǎn)的飛速發(fā)展提高了人們的居住條件，并且?guī)?dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使房地產(chǎn)成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的新增長(zhǎng)點(diǎn)；另一方面，住房在短期內(nèi)快速的商品化和市場(chǎng)化，也引起了房?jī)r(jià)的大幅上升，但人均可支配收入增長(zhǎng)速度卻很少，很多人無(wú)法解決基本的居住需求，這導(dǎo)致住房保障面臨著很大的壓力。因此，需要重視住房的作用，一方面制定一套完善的住房保障系統(tǒng)來(lái)解決這一問(wèn)題；另一方面從根本的角度去化解商品化、市場(chǎng)化和住房保障之間存在的矛盾，這是推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的必經(jīng)之路，也是我們目前急需要解決的問(wèn)題。

結(jié)束語(yǔ)

總之，房地產(chǎn)業(yè)近些年的飛速發(fā)展，對(duì)我國(guó)的GDP增長(zhǎng)、社會(huì)穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、就業(yè)等各個(gè)方面都做出了極大的貢獻(xiàn)，特別是對(duì)于我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但目前來(lái)看，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)在發(fā)展過(guò)程中遇到了很多這樣那樣的問(wèn)題，對(duì)于這些問(wèn)題，我們應(yīng)積極面對(duì)，尋求解決辦法，這樣才能做到房地產(chǎn)業(yè)與我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)、穩(wěn)定的發(fā)展，以及我國(guó)的長(zhǎng)治久安。