淺析房產(chǎn)測繪技術(shù)及質(zhì)量控制

余傳龍

摘 要：隨著城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)事業(yè)也同步得到飛速的發(fā)展，這對于房地產(chǎn)管理的質(zhì)量與效率的要求也更加嚴(yán)格，房產(chǎn)測繪作為房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程中一個重要的環(huán)節(jié)，其質(zhì)量與效率的提高也勢在必行，文章就房地產(chǎn)測繪技術(shù)以及質(zhì)量控制管理做一些淺在的分析與探討，以供同行參考。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)；測繪技術(shù)；質(zhì)量控制

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：2095-2945（2017）23-0179-02

引言

在經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度以及物質(zhì)水平不斷提升的背景下，我國的房地產(chǎn)行業(yè)也正在穩(wěn)定的向前發(fā)展，房產(chǎn)測繪作為房地產(chǎn)開發(fā)與交易中的一個核心環(huán)節(jié)，應(yīng)當(dāng)努力適應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展的要求，努力提高房產(chǎn)測繪技術(shù)，提高房產(chǎn)測繪質(zhì)量與效率，才能促使房產(chǎn)測繪行業(yè)健康發(fā)展，才能跟上房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展的節(jié)奏。

1 現(xiàn)代房產(chǎn)測繪技術(shù)概述

1.1 現(xiàn)代房產(chǎn)測繪主要目的和內(nèi)容

房產(chǎn)測繪是運(yùn)用測繪儀器、測繪技術(shù)以及測繪手段來測定房屋、土地以及房地產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況的專業(yè)測繪，測繪出來的數(shù)據(jù)信息成果可以為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城鎮(zhèn)規(guī)劃、房屋拆建、土地征收開發(fā)以及城市基礎(chǔ)地理信息系統(tǒng)的建設(shè)提供地圖與數(shù)據(jù)服務(wù)。房產(chǎn)測繪是進(jìn)行不動產(chǎn)登記和保障不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益的重要依據(jù)；房產(chǎn)測繪的主要工作是確定房屋的位置、界限、質(zhì)量、數(shù)量、屬性和現(xiàn)狀等，并以文字、數(shù)據(jù)及圖件表示出來，其內(nèi)容包括房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪和房產(chǎn)項目測繪，房地產(chǎn)基礎(chǔ)測繪是指在一個城市或一個地域內(nèi)，大范圍、整體地建立房地產(chǎn)的平面控制網(wǎng)，生成房地產(chǎn)分幅平面圖；房地產(chǎn)項目測繪，是指圍繞房地產(chǎn)分丘平面圖、房地產(chǎn)分層分戶平面圖及相關(guān)的圖、表、冊、簿、數(shù)據(jù)等開展的測繪，其測繪成果可以為房地產(chǎn)權(quán)屬管理、經(jīng)營管理、開發(fā)管理以及其他房地產(chǎn)管理服務(wù)。房地產(chǎn)項目測繪與房地產(chǎn)權(quán)屬管理、交易、開發(fā)、拆遷等房地產(chǎn)活動緊密相關(guān)，工作量大，與人民群眾利益關(guān)系密切。

1.2 房產(chǎn)測繪基本流程

房產(chǎn)測繪通常有這樣的一個流程，先由委托方提供測繪項目相關(guān)的圖文資料，如委托書，項目總規(guī)劃圖、地形圖、規(guī)劃通過的樓幢CAD設(shè)計圖以及相關(guān)的規(guī)劃變更文件、土地相關(guān)資料、房屋編號圖等，測繪人員依據(jù)房產(chǎn)測量規(guī)范等相關(guān)文件進(jìn)行項目技術(shù)設(shè)計，提前預(yù)約好現(xiàn)場測繪時間，測量之前要對激光測距儀、電子全站儀以及GPS等測量設(shè)備相關(guān)儀器進(jìn)行檢修調(diào)整，做到準(zhǔn)確無誤，在測繪前，要進(jìn)行房屋、用地以及產(chǎn)權(quán)狀況相關(guān)調(diào)查，對現(xiàn)場采集到的數(shù)據(jù)與提供的資料進(jìn)行對比，查看出入情況，有必要時進(jìn)行二次復(fù)測，然后把采集到的數(shù)據(jù)進(jìn)行內(nèi)業(yè)處理，生成實測測繪報告并進(jìn)行檢查驗收，最后做好成果歸檔管理。

2 房產(chǎn)測繪技術(shù)概述

2.1 數(shù)字房產(chǎn)測繪技術(shù)的特點

傳統(tǒng)的測繪技術(shù)主要利用鋼卷尺和比例尺以及經(jīng)緯儀等設(shè)備來測量房屋以及土地的尺寸與角度并根據(jù)相關(guān)運(yùn)算公式來測算面積，其測量工作量大，速度慢，且測算精度受人為因素影響較大，比如，在測算弧形等不規(guī)則房屋及土地時，傳統(tǒng)人工量算誤差很大，隨著計算機(jī)技術(shù)以及3S技術(shù)的發(fā)展，數(shù)字化測繪技術(shù)逐漸發(fā)展與成熟起來，與傳統(tǒng)測繪技術(shù)相比，數(shù)字化測繪技術(shù)測圖、用圖自動化，圖形數(shù)字化、點位精度高，現(xiàn)勢性強(qiáng)，便于成果更新，同時能以各種形式輸出成果，進(jìn)而方便成果再利用，其數(shù)據(jù)可作為地理信息系統(tǒng)的重要數(shù)據(jù)信息來源，測繪生產(chǎn)效率大大提升。

2.2 全站儀技術(shù)在房產(chǎn)測繪上的應(yīng)用

全站儀是由電子經(jīng)緯儀、光電測距儀和微處理器組成的一種新型測量儀器，由電子測角、電子測距、電子補(bǔ)償、微機(jī)處理裝置四大部分組成，其測量數(shù)據(jù)采集與測量過程控制緊密統(tǒng)一，它可以實現(xiàn)測量角度、距離、坐標(biāo)、放樣等多項功能，同時可以通過傳輸接口將野外采集到的數(shù)據(jù)與計算機(jī)、繪圖儀進(jìn)行連接，利用相關(guān)數(shù)據(jù)處理和繪圖軟件，自動化生成相關(guān)測繪圖成果。與傳統(tǒng)的測量儀器相比，全站儀全程自動化、智能化的操作大大提高了測繪效率以及精度，其測量數(shù)據(jù)信息是地理信息的重要組成部分。

2.3 RTK技術(shù)在房產(chǎn)測繪上的應(yīng)用

RTK技術(shù)是全球衛(wèi)星導(dǎo)航定位技術(shù)與數(shù)據(jù)通信技術(shù)相結(jié)合的載波相位實時動態(tài)差分定位技術(shù)，它能夠?qū)崟r地提供測站點在指定坐標(biāo)系中的三維定位結(jié)果，是GPS測量技術(shù)與數(shù)據(jù)傳輸技術(shù)相結(jié)合而組成的系統(tǒng)。與全站儀技術(shù)相比，其使用條件不需要很強(qiáng)的光線，兩臺主機(jī)之間不需要光學(xué)通視，可以全天候作業(yè)，并且RTK定位技術(shù)的精度能達(dá)到厘米級，能夠?qū)Σ糠治稂c位置、權(quán)屬界址進(jìn)行精準(zhǔn)測繪。

2.4 GIS技術(shù)在房產(chǎn)測繪上的應(yīng)用

隨著GIS技術(shù)的發(fā)展日漸成熟完善，地理信息系統(tǒng)（GIS）以其強(qiáng)大空間、屬性數(shù)據(jù)的生產(chǎn)、管理、查詢能力正廣泛地應(yīng)用于國土、規(guī)劃、市政、通信、軍事等社會各個領(lǐng)域，并且取得了極大的社會和經(jīng)濟(jì)效益。充分利用GIS的圖屬互聯(lián)思想，以此設(shè)計開發(fā)建設(shè)基于GIS的房產(chǎn)測繪系統(tǒng)，建立基于GIS的城市房產(chǎn)房產(chǎn)測繪基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)測繪數(shù)據(jù)的有效管理與利用，完美地將測繪圖形和屬性信息的一體化存儲， 同時可以將測繪成果通過接口傳輸給房地產(chǎn)業(yè)務(wù)子系統(tǒng)進(jìn)行共享利用，有效的將資源整合、共享，充分提高了房產(chǎn)信息系統(tǒng)管理運(yùn)轉(zhuǎn)效率。

3 房產(chǎn)測繪的質(zhì)量控制措施

3.1 建立健全測繪市場質(zhì)量控制機(jī)制

隨著房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，房產(chǎn)測繪逐漸從房地產(chǎn)行政機(jī)構(gòu)部門中分離出來走向市場，政府通過引進(jìn)具有相關(guān)測繪資質(zhì)的測繪企業(yè)來開展區(qū)劃內(nèi)房屋測繪工作并對其進(jìn)行備案登記，房地產(chǎn)政府機(jī)構(gòu)測繪部門對其測繪工作進(jìn)行監(jiān)督、對其測繪成果進(jìn)行嚴(yán)格審核，通過發(fā)揮市場機(jī)制的調(diào)節(jié)作用，在備注選的測繪企業(yè)中形成市場競爭，使測繪技術(shù)過硬、測繪服務(wù)質(zhì)量強(qiáng)的企業(yè)入選承擔(dān)項目測繪工作，測繪企業(yè)為了生存，提高測繪市場占有比份額，必然要增強(qiáng)自身測繪技術(shù)與服務(wù)質(zhì)量，從而形成一個良好的測繪市場氛圍，與此同時，在引入測繪企業(yè)時，也要注意考慮市場容納能力，合理控制測繪企業(yè)的引入數(shù)量，因為雖然企業(yè)如量的增加會增強(qiáng)市場競爭，有利于選取最優(yōu)的測繪企業(yè)，但如果測繪項目有限，而市場測繪企業(yè)過多，勢必會引起企業(yè)間競爭而引起的大幅壓低測繪價格，在這種情況下，中標(biāo)測繪企業(yè)為了爭取多獲取一點測繪項目剩下很小的一部分收益時，勢必會在材料和施工工藝方面降低成本，進(jìn)而勢必影響測繪項目的質(zhì)量。所以此時由于市場的盲目性，測繪項目主管部門應(yīng)當(dāng)適當(dāng)進(jìn)行干預(yù)，發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控作用，適時合理控制本地測繪市場中引入的測繪單位的數(shù)量，同時，作為本地測繪行政主管部門要加強(qiáng)對這些測繪單位的監(jiān)督管理，對于擾亂正常測繪市場秩序，在測繪工作中偷工減料、權(quán)錢交易者要按照執(zhí)法必嚴(yán)的要求對其進(jìn)行嚴(yán)肅處罰，總之，通過健全市場機(jī)制以及完善政府宏觀調(diào)控職能，從宏觀上必將有利于房產(chǎn)測繪市場的有序健康發(fā)展。

3.2 完善內(nèi)部質(zhì)量控制機(jī)制

在控制房產(chǎn)測繪質(zhì)量控制過程中，完善內(nèi)部質(zhì)量控制機(jī)制是核心，具體可以從以下兩方面入手：

（1）完善房地產(chǎn)測繪過程。在測繪前，要對委托方申請材料仔細(xì)審閱，最終確定一個嚴(yán)謹(jǐn)?shù)捻椖繙y繪技術(shù)設(shè)計路線，在測繪過程中，某些細(xì)節(jié)有必要時要進(jìn)行二次復(fù)測，特別是與申請材料里不一致的地方或者變更規(guī)劃的地方，要仔細(xì)測量并確認(rèn)，在內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)輸入與處理過程中，要認(rèn)真仔細(xì)，涉及到公攤計算必須按照房產(chǎn)測量規(guī)范及相關(guān)法律法規(guī)要求計算，最后房產(chǎn)成果堅持實行二級檢查一級驗收制。

（2）加強(qiáng)對相關(guān)人員的培訓(xùn)。加大對相關(guān)測繪技術(shù)工作人員的培訓(xùn)力度，加強(qiáng)人員管理，提高人員專業(yè)水平，才能提高房產(chǎn)測繪工作的效率，同時要強(qiáng)化測繪工作及相關(guān)工作人員的職業(yè)道德意識，秉承全心全意為人民服務(wù)的宗旨，嚴(yán)格按照測繪法律法規(guī)要求開展測繪工作，房產(chǎn)測繪工作中堅持做到公平公正，只有這樣，房地產(chǎn)測繪市場才能沿著正軌持續(xù)健康發(fā)展。

4 結(jié)束語

隨著房地產(chǎn)事業(yè)的快速發(fā)展，對于房產(chǎn)測繪工作也提出了更高的要求，只有努力提高掌握現(xiàn)代數(shù)字化測繪技術(shù)，以嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實的工作態(tài)度開展房產(chǎn)測繪工作，嚴(yán)格把關(guān)房產(chǎn)測繪質(zhì)量，才能實現(xiàn)房產(chǎn)測繪行業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊平，裴亞波，倫小偉.基于GIS技術(shù)的房產(chǎn)測繪系統(tǒng)設(shè)計與實現(xiàn)[J].測繪通報，2005，05：56-58.endprint