試析房地產(chǎn)企業(yè)營改增后財務管理出現(xiàn)的新問題及對策

趙陽

摘要：自營改增全面推行之后，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來雙重影響。一方面，長遠來看，營改增的推行避免了重復征稅，規(guī)范了納稅流程；另一方面，由于營業(yè)稅的稅率遠低于增值稅的銷項稅率，所以企業(yè)的收入在一定程度也受到影響。現(xiàn)對“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的影響及其應對措施進行簡要分析。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；營改增；財務管理

一、房地產(chǎn)企業(yè)營改增后財務管理中出現(xiàn)的問題分析

（一）會計核算難度增加

營改增后要求財務增設增值稅明細科目及輔助核算科目。如應在“應交增值稅”明細科目中，借方應設置“進項稅額”、“已交稅金”、“減免稅款”、“轉出未交增值稅”等科目，貸方應設置“銷項稅額”、“進項稅額轉出”、“轉出多交增值稅”等科目。財務人員還要依據(jù)年度收入預算額控制每月銷項發(fā)票開具額，依據(jù)年度稅金預算額控制每月進項稅票認證額。

（二）企業(yè)稅收籌劃發(fā)生變化

營改增后房產(chǎn)企業(yè)想要合理合法地降低稅負，就需要在開發(fā)、買賣、自持房產(chǎn)租賃等各個環(huán)節(jié)進行增值稅納稅籌劃。主要目的是使企業(yè)更好的完成利潤指標、增強競爭力、增加資金流動性、使企業(yè)在市場上的競爭力更強。房地產(chǎn)財務部門的工作重點就是利用新政策有效的提高企業(yè)的稅收籌劃工作。

（三）發(fā)票管理方式的變化

政策的變化引起了企業(yè)增值稅應納稅額計算方式的變化，即當期銷項稅額減去進項稅額為增值稅應納稅額。因此管理發(fā)票的方法也隨之發(fā)生改變。但是房地產(chǎn)行業(yè)的許多環(huán)節(jié)由于選擇供應商問題，不能提供相應的增值稅專用發(fā)票，企業(yè)就會因該取得的增值稅進項發(fā)票未取得而多交稅。

二、房地產(chǎn)企業(yè)營改增后財務管理中問題的解決對策

（一）加強營改增學習，強化財會人員素質

“營改增”實施后，要加強對新政策的學習和理解。財務人員要及時學習增值稅下的房地產(chǎn)行業(yè)各種稅務處理，積極提高專業(yè)素質。房地產(chǎn)企業(yè)還可以請專業(yè)講師對新政進行講解，對全體員工進行內(nèi)訓。重點要對財務會計人員進行培養(yǎng)，充實專業(yè)技能，盡快適應新的核算方式及新的稅收方式。

（二）提前做好稅務籌劃工作

若房地產(chǎn)企業(yè)想要適當?shù)販p少企業(yè)的稅費，就應該在合法、合規(guī)、合理的前提下進行專業(yè)的內(nèi)部籌劃。測算及評估稅負的多少是財務人員工作的重中之重，主要需要注意一下幾點：1.應當對企業(yè)的稅務情況做出準確、及時的自評和分析；2.應當了解最全面的國家稅收的優(yōu)惠政策，充分利用好這些政策以便企業(yè)獲得最大利益；3.銷售不同稅率項目應分開核算，以適用較低稅率。

房地產(chǎn)稅務籌劃思路，首先，明確稅務籌劃目的---指引企業(yè)在減輕稅負、控制風險的路徑中找到最合理的方法、最優(yōu)化的解決方案。因此，針對各項目并結合以上各環(huán)節(jié)，對所繳納的各項稅金進行統(tǒng)籌與規(guī)劃，達到規(guī)避稅收風險，降低企業(yè)稅負的目的。其次，分析項目工程概況。再次，劃分物業(yè)形態(tài)，統(tǒng)計各物業(yè)形態(tài)的銷售面積、價格、銷售總額。最后，房地產(chǎn)行業(yè)各稅種的涉稅分析1.增值稅①增值稅預繳稅額，應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%②增值稅銷項稅額，銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%），增值稅銷項稅額=銷售額×11%③增值稅進項稅額④應繳納增值稅額=增值稅銷項稅額-增值稅進項稅額2.附加稅，附加稅包括城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加和地方水利建設基金，其計稅基數(shù)為當期所繳納的增值稅、消費稅之和的13% 3.土地增值稅①土地增值稅預繳，應預繳稅款=轉讓房地產(chǎn)收入額×預征率②清算階段的納稅籌劃a清算條件的確定b清算單位的確定c清算中利息費用的處理③儲藏室、地下車庫處理4.印花稅5.土地使用稅，土地使用稅=土地面積×單位稅額/年×預計納稅期間

（三）加強增值稅發(fā)票管理，優(yōu)化供應商選擇

及時取得可以抵扣的專用發(fā)票，加強專用發(fā)票的認證管理

房地產(chǎn)企業(yè)因存在取得增值稅專用發(fā)票無法抵扣的風險，所以財務人員除了牢記財稅〔2016〕36號文：附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》：第二十七條中 規(guī)定的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣的各類型外，還要重點關注a供應商開具發(fā)票內(nèi)容與實際經(jīng)營業(yè)務情況是否相符b已經(jīng)被證實為虛開、非法代開、作廢的發(fā)票等其他情形，否則會出現(xiàn)輕則不予抵扣，重則被定性為非法購買，購買偽造增值稅專用發(fā)票的罪名。其次，房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人必須自該專用發(fā)票開具之日起一百八十日內(nèi)向當?shù)氐亩悇諜C關申請認證。同時應當在認證抵扣的專用發(fā)票的次月申報期內(nèi)，向主管稅務機關申報抵扣進項稅額。最后，供應商的選擇上也要嚴格審核。

三、結束語

房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”全面開展背景下，面對企業(yè)財務管理出現(xiàn)的新問題，可以通過加強財務會計人員的專業(yè)技能，利用合理方案對稅務進行籌劃，加強增值稅發(fā)票管理，優(yōu)化供應商選擇等對策，依托稅收法規(guī)的導向，改進企業(yè)的財務管理工作，實現(xiàn)企業(yè)稅后利潤的最大化。

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（作者單位：山東鋼鐵集團房地產(chǎn)有限公司濟南分公司）