合肥的瘋狂樓市是如何終結(jié)的？

劉照普

從“找不到副市長(zhǎng)就買不到房”，到樓市總體漸趨平穩(wěn)

調(diào)控祭出“殺手锏”，開發(fā)商如熱鍋上的螞蟻，炒房客四處找錢維持資金鏈

去年之前的合肥樓市長(zhǎng)期“默默無聞”，價(jià)格在低位徘徊，去年初，合肥樓市猛然發(fā)力，房?jī)r(jià)“一飛沖天”，這座在二線城市中排名靠后的“潛力股”，房?jī)r(jià)漲幅全球第一，獲得了世人更多關(guān)注的目光。

炒房客蜂擁而至，房產(chǎn)中介紛至沓來，大量投機(jī)性的逐利資金也聞著“銅臭”味趕來……房?jī)r(jià)飆漲觸發(fā)政府部門更嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái)和落地。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》7月3日刊出的《誰(shuí)導(dǎo)演了合肥房?jī)r(jià)過山車》，對(duì)去年合肥炒房客投機(jī)炒作、助推房?jī)r(jià)飆漲和部分二手房?jī)r(jià)格降幅過大現(xiàn)象予以披露，一時(shí)間猶如投入湖面的一顆巨石引發(fā)千重浪。安徽省和合肥市主要領(lǐng)導(dǎo)批示關(guān)注，同時(shí)，也引起了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的集體討論。近日，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者再赴合肥回訪，以期還原合肥樓市漲跌真相。

探訪房?jī)r(jià)漩渦中的濱湖：

二手房大幅降價(jià)，新房有價(jià)無市

7月底，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者頂著烈日來到合肥，在地鐵1號(hào)線包公園站踏上了去往濱湖的列車，半個(gè)小時(shí)左右，在濱湖會(huì)展中心站下車。剛出地鐵站臺(tái)，一股熱浪撲面而來，記者一眼瞥見馬路對(duì)面一個(gè)穿著綠色T恤的男孩，手里舉著兩塊紅色大牌子，上面分別寫著“合肥買房、首選濱湖”“濱湖新地城、紅星美凱龍旁”。記者舉起相機(jī)想拍照，男孩卻將展示牌收了起來，不讓拍。男孩說，他只是開發(fā)商雇來拉客的，要是記者同意跟他去售樓處登記看房子，他就可以得50元，這樣他才會(huì)同意拍照。記者應(yīng)允。

之后，記者坐上男孩的摩托車來到濱湖新地城售樓處。這是一處即將完工的樓盤，賣的都是準(zhǔn)現(xiàn)房。記者發(fā)現(xiàn)，從售樓處前臺(tái)、沙盤展示區(qū)到洽談簽約區(qū)，除了二三十位工作人員，沒看到一位客戶。看到記者進(jìn)來，她們都按工作流程動(dòng)了起來。據(jù)工作人員介紹，該小區(qū)屬于商住兩用，不能落戶，單價(jià)每平方米八九千元，目前賣的是尾盤，1號(hào)樓在清盤，一口價(jià)，還可以打個(gè)折扣。去年合肥房?jī)r(jià)最高時(shí)，該樓盤的均價(jià)為11000元/平方米。

從濱湖新地城出來后，記者來到一路之隔的萬(wàn)科時(shí)代之光售樓處。售樓人員介紹說，這是濱湖區(qū)的一個(gè)高檔樓盤，建有高層住宅、洋房和別墅，平均售價(jià)在2.3萬(wàn)～2.4萬(wàn)元/平方米。這里的顧客比濱湖新地城稍微多些，有三四撥客戶正在洽談，相對(duì)于寬敞明亮的售樓大廳來說，如此稀稀落落的顧客顯得很是冷清。

走出萬(wàn)科時(shí)代之光，一位頭戴遮陽(yáng)帽的中年婦女騎著一輛電動(dòng)自行車大聲召喚記者去看房。她是濱湖當(dāng)?shù)鼐用?，平常有空閑就幫開發(fā)商拉拉顧客，掙點(diǎn)勞務(wù)費(fèi)。記者隨著她來到時(shí)光印象和都會(huì)1907兩處樓盤，前者為保利地產(chǎn)、新城控股和萬(wàn)科3家聯(lián)合開發(fā)，后者是旭輝地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、正榮地產(chǎn)、萬(wàn)科和永同昌集團(tuán)5家合作開發(fā)。

在這兩個(gè)樓盤的售樓處，圍著多位開發(fā)商雇來拉客看房的婦女，她們被稱為“小蜜蜂”，負(fù)責(zé)從街上拉人。她們對(duì)記者說，“你沒看到售樓處那么多人嘛，好多都是我們從大街上拉來的?！?/p>

這些“小蜜蜂”每天底薪70元，每拉一個(gè)人到售樓處提成10元。還有一些沒有底薪，拉一個(gè)人提成30或50元。她們告訴記者，因?yàn)楝F(xiàn)在房子不好賣，濱湖不少樓盤都以這樣的方式積攢人氣。在走訪中，記者遇到好幾撥“小蜜蜂”央求幫忙，稱她們一天也沒拉到幾個(gè)人，沒完成任務(wù)，一位“小蜜蜂”大姐急得差點(diǎn)哭出來。

濱湖當(dāng)?shù)厝烁嬖V記者，現(xiàn)在樓盤價(jià)格降得厲害，好多人是被硬拉著看房的，大家都在觀望，真正簽約買房的沒幾個(gè)。濱湖新房屬于有價(jià)無市，但開發(fā)商還對(duì)外宣傳稱“合肥人連夜排隊(duì)買房”，制造假象。這種情況去年確實(shí)有，但如今合肥樓盤沒那么搶手了。

記者隨后走訪了超越房產(chǎn)、美滿房產(chǎn)、裕豐房產(chǎn)和鏈家房產(chǎn)等當(dāng)?shù)貛准叶址恐薪椋@幾家門店主管對(duì)濱湖二手房?jī)r(jià)格的看法基本一致。他們認(rèn)為從去年10月2日合肥樓市新政以來，濱湖二手房?jī)r(jià)格開始不斷回落，個(gè)別房源最高降價(jià)四成多，幾近“腰斬”。去年10月濱湖二手房?jī)r(jià)格最高每平方米2.3萬(wàn)～2.4萬(wàn)元，平均在2萬(wàn)～2.1萬(wàn)元，目前均價(jià)在每平方米1.6萬(wàn)～1.7萬(wàn)元，最低價(jià)降至1.3萬(wàn)元左右。

一位當(dāng)?shù)刂薪榈觊L(zhǎng)說，濱湖目前的購(gòu)房者基本上是“剛需”，去年10月出臺(tái)的新政僅是限購(gòu)，沒有限售，炒房客不能買了，但可以賣，所以拋盤現(xiàn)象嚴(yán)重。炒房客已經(jīng)跑了不少，部分沒跑掉的索性就留下來“安營(yíng)扎寨”了。他們將手里的房子分割成單間出租，用租金支付銀行貸款，同時(shí)在四處找錢維持著緊繃的資金鏈。

政府多部門聯(lián)合發(fā)力：

從“找不到副市長(zhǎng)就買不到房”，到樓市總體漸趨平穩(wěn)

回頭看2016年合肥樓市瘋狂上漲，漲幅達(dá)到驚人的“全球第一”，顧客連夜排隊(duì)買房，“日光盤”“夜光盤”層出不窮，這種火熱的勢(shì)頭催生了種種樓市亂象：比如開發(fā)商“捂盤惜售”，車位強(qiáng)行捆綁銷售和家裝搭售，“號(hào)頭費(fèi)”從數(shù)萬(wàn)漲到數(shù)十萬(wàn)，每逢土拍必出地王等。

合肥一位政府部門官員對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者講述了這樣一個(gè)細(xì)節(jié)，去年該市房地產(chǎn)市場(chǎng)瘋狂時(shí)，住建部召集合肥主管領(lǐng)導(dǎo)去北京商討調(diào)控政策，一位住建部官員當(dāng)場(chǎng)求證：“在合肥買房要找副市長(zhǎng)以上的領(lǐng)導(dǎo)，找不到副市長(zhǎng)就買不到房，是不是真的？”這種說法自然有夸大的成分，但也不是空穴來風(fēng)，去年合肥樓市確實(shí)到了瘋狂的程度。

針對(duì)此種亂象，合肥當(dāng)?shù)卣块T頻頻出招，連續(xù)出臺(tái)三輪調(diào)控政策，多管齊下精準(zhǔn)施策，高燒的合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)很快大幅降溫，走向平穩(wěn)。

去年10月2日晚，合肥市政府連夜發(fā)布限購(gòu)政策，出臺(tái)以“限購(gòu)”為核心的10條新政。內(nèi)容包括：對(duì)非合肥市區(qū)戶籍家庭，無論購(gòu)買新建商品房還是二手房，均限購(gòu)；大幅增加土地供應(yīng)，提高土地競(jìng)買條件；嚴(yán)格商品住房銷售明碼標(biāo)價(jià)備案管理，同類房屋6個(gè)月內(nèi)不得上調(diào)備案價(jià)格，再次申報(bào)備案價(jià)格超過6個(gè)月的上調(diào)幅度不得超過1%；加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)合監(jiān)管，嚴(yán)肅查處“捂盤惜售”“價(jià)外加價(jià)”等違法違規(guī)行為。

合肥市房管局一位官員告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，合肥調(diào)控政策在全國(guó)都算得上是比較嚴(yán)厲的，社保未滿一年，絕不能在合肥買房，即使補(bǔ)繳了社保也不可以。人事、公安、房管等7個(gè)部門共同監(jiān)管，哪個(gè)部門也不敢亂開方便之門。同時(shí)，嚴(yán)格管理市場(chǎng)秩序，捂盤惜售要嚴(yán)厲查處?！坝行╅_發(fā)商備案后一次只拿出三五十套銷售，造成房源緊張狀況，這是絕對(duì)不行的，備案后所有房源必須一次性全部拿出銷售，不賣的話，就要嚴(yán)厲約談并查處。房管局的執(zhí)法大隊(duì)一直在巡回檢查，發(fā)現(xiàn)問題，絕不姑息。”

為避免樓市暴漲和限購(gòu)對(duì)合肥引進(jìn)的人才產(chǎn)生誤傷，他們還出臺(tái)了《合肥市人才公寓建設(shè)使用管理辦法（試行）》，為符合條件的各類人才提供住房保障。

合肥市國(guó)土局也“動(dòng)真碰硬出實(shí)招”：在土地出讓方面，實(shí)行“限制地價(jià)+現(xiàn)場(chǎng)并聯(lián)拍賣+搖號(hào)”的方式，即競(jìng)買人在舉牌應(yīng)價(jià)階段結(jié)束后參與書面一次性報(bào)價(jià)，所報(bào)總價(jià)不得高于或等于地塊所在區(qū)域歷史最高成交價(jià)，超出為無效報(bào)價(jià)。如果現(xiàn)場(chǎng)最高有效報(bào)價(jià)者有相同的，則進(jìn)入“搖號(hào)”階段。

去年11月30日，合肥迎來首場(chǎng)“限價(jià)”土拍，約90家房企激戰(zhàn)8宗地塊，最終兩宗土地觸及最高價(jià)格，最后搖號(hào)產(chǎn)生競(jìng)得者。自此以后合肥再無地王。合肥國(guó)土局還要求，當(dāng)日競(jìng)拍的6宗限價(jià)地塊后期需保證房源售價(jià)不能高于區(qū)域內(nèi)2016年10月31日前的同品質(zhì)、同類型項(xiàng)目最高備案價(jià)格。

合肥物價(jià)局在各方密切關(guān)注的房?jī)r(jià)監(jiān)管過程中，于去年4月、6月和10月，聯(lián)合房管、工商、國(guó)土等部門報(bào)請(qǐng)市政府3次下發(fā)保持合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見，督促開發(fā)商嚴(yán)格落實(shí)新建商品房明碼標(biāo)價(jià)公示制度，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)明碼標(biāo)價(jià)進(jìn)行專項(xiàng)檢查，集中查處和糾正18家房企價(jià)格違規(guī)行為。進(jìn)入2017年，合肥物價(jià)局進(jìn)一步強(qiáng)化執(zhí)行商品房銷售的“一價(jià)清”和“明碼標(biāo)價(jià)”備案管理制度，防止樓市出現(xiàn)大起大落。

政府調(diào)控手段越來越精準(zhǔn)，開發(fā)商更感焦灼

在合肥采訪的幾天里，記者印象最深的是，濱湖這個(gè)遠(yuǎn)離合肥主城區(qū)的城郊地帶，儼然成了一個(gè)鬧哄哄的大工地：一座座塔吊直刺云天，道路上工程渣土車飛馳而過。

與熱火朝天的工地和不斷堆高的城市天際線形成對(duì)比的是，濱湖的新房和二手房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)嚴(yán)重分化現(xiàn)象：新房?jī)r(jià)格貌似“堅(jiān)挺”，實(shí)則有價(jià)無市；二手房量?jī)r(jià)齊跌，與去年限購(gòu)前相比，價(jià)格不斷下跌，跌幅最大的甚至達(dá)到“腰斬”程度；成交量下跌更是驚人，跌幅甚至超過“腰斬”。

合肥當(dāng)?shù)刂髁鞣康禺a(chǎn)網(wǎng)站萬(wàn)家房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，濱湖二手房?jī)r(jià)格今年上半年呈現(xiàn)持續(xù)下跌趨勢(shì)。去年上半年濱湖二手房共銷售10305套，而今年同期銷量?jī)H為812套，銷量下滑幅度之大令人驚訝。整個(gè)合肥市區(qū)，今年上半年住宅類商品房共計(jì)銷售10707套，而去年同期的銷售量卻高達(dá)48256套，這充分說明今年上半年整個(gè)合肥市區(qū)住宅商品房銷售慘淡的情況。

合肥當(dāng)?shù)孛襟w對(duì)此分析稱，濱湖樓市之所以出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌現(xiàn)象，有兩個(gè)原因：一是由于政策限購(gòu)及備案價(jià)的限制，濱湖部分項(xiàng)目捂盤惜售，2017年上半年濱湖加推房源不多，所以銷量較去年同期下跌嚴(yán)重；二是去年濱湖是投資客蜂擁而至的區(qū)域，房?jī)r(jià)上漲過快，如今政府調(diào)控之下房?jī)r(jià)下行，投資客急于脫手，不惜降價(jià)出手，造成濱湖二手房?jī)r(jià)格下跌明顯。

進(jìn)入2017年后，樓市調(diào)控政策越來越密集，手段越來越嚴(yán)厲，沒有任何放松的跡象，調(diào)控開啟“五限”時(shí)代，即限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商。相比往年調(diào)控，本次調(diào)控周期最明顯的是增加“限售+限商”，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為是致命打擊，特別是一二線熱點(diǎn)城市還陸續(xù)出臺(tái)了“租售同權(quán)”“只租不售”等樓市新政，調(diào)控手段越來越精準(zhǔn)和深入。

正如一位知名地產(chǎn)開發(fā)商老總在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)所說，現(xiàn)在政府部門的調(diào)控政策精準(zhǔn)有力，就像一道道緊箍咒扣在開發(fā)商頭上，資金鏈脆弱的中小型地產(chǎn)開發(fā)公司早就撐不下去了，僥幸存活下來的部分開發(fā)商就像熱鍋上的螞蟻一樣，急得團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)。

記者也感覺到了當(dāng)?shù)亻_發(fā)商的焦灼：采訪時(shí)曾在濱湖幾個(gè)樓盤登記了手機(jī)號(hào)碼，此后半個(gè)多月的時(shí)間里，每天都能接到七八輪電話售房的“轟炸”。記者還發(fā)現(xiàn)，由于合肥當(dāng)?shù)貥鞘姓{(diào)控政策的影響或者工期緣故，致電記者的大部分開發(fā)商一直沒拿到銷售許可證，他們只能登記客戶購(gòu)買意向，然后焦灼地等待著許可證的下發(fā)和開盤日期的到來。

合肥一位地產(chǎn)公司老總對(duì)記者說，在合肥當(dāng)?shù)?，比開發(fā)商更焦灼的還有一個(gè)群體，那就是依附于當(dāng)?shù)亻_發(fā)商生存的報(bào)刊、微信公號(hào)、地產(chǎn)頻道等房地產(chǎn)媒體群，甚至還有個(gè)別所謂的房地產(chǎn)專家，他們與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商是“一損俱損一榮俱榮”的關(guān)系，樓市下跌、銷量下滑，開發(fā)商日子不好過，這些依附者的日子同樣艱難。因此，依然為開發(fā)商鼓與呼也是維護(hù)他們自己的核心利益。