我國(guó)房地產(chǎn)上市公司盈利能力分析

李朝

摘要：近幾十年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)整體處于上升水平?，F(xiàn)在已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展宏圖中非常重要的一個(gè)版塊。怎樣去解析房地產(chǎn)上市企業(yè)的盈利能力一直是這個(gè)行業(yè)的一個(gè)非常重要的問(wèn)題。在反映公司業(yè)績(jī)的財(cái)務(wù)報(bào)表中，可以分為企業(yè)獲得利潤(rùn)的能力、償還債務(wù)的能力和持續(xù)經(jīng)營(yíng)的能力。其中獲得利潤(rùn)的能力是這些指標(biāo)中的第一重。基于上述，本文選擇深入分析中國(guó)房地產(chǎn)上市公司的盈利能力。首先，本文從企業(yè)獲得利潤(rùn)能力的含義、財(cái)務(wù)因素以及房地產(chǎn)上市公司現(xiàn)狀相關(guān)指標(biāo)分析等方面進(jìn)行了詳細(xì)解說(shuō)。其次，從獲取利潤(rùn)能力的因素、發(fā)展、制約、穩(wěn)健、持續(xù)五個(gè)點(diǎn)來(lái)詳細(xì)搭構(gòu)了房產(chǎn)上市公司盈利能力的一個(gè)分析框架。最后，論文從企業(yè)內(nèi)部治理和外部完善兩方面就如何提高我國(guó)房地產(chǎn)上市公司盈利能力提出了建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 盈利能力 上市公司

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-5349（2017）16-0170-02

一、我國(guó)房地產(chǎn)上市公司盈利能力影響因素

（一）穩(wěn)健的會(huì)計(jì)政策選擇提高公司盈利能力

盈利水平反映了公司依照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，在某個(gè)會(huì)計(jì)期間內(nèi)的公司整個(gè)運(yùn)營(yíng)方面的成果。盡管公司的盈利水平受制于公司的實(shí)際財(cái)務(wù)狀況和運(yùn)營(yíng)能力兩個(gè)因素。但是，平穩(wěn)有效的財(cái)務(wù)政策和健全的財(cái)務(wù)機(jī)制，將會(huì)給公司的獲利水平帶來(lái)巨大的影響，可以使得企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況得到一定程度的提升。

（二）公司的規(guī)模大小與盈利能力呈正相關(guān)

公司的規(guī)模即公司的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)規(guī)模，體現(xiàn)了生產(chǎn)資料和勞動(dòng)力在企業(yè)內(nèi)部的集中程度，進(jìn)而反映了公司的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)的能力。公司的盈利能力在一定范圍內(nèi)與公司的規(guī)模呈正相關(guān)。這種正相關(guān)體現(xiàn)在總投資項(xiàng)目和規(guī)模效益兩個(gè)方面，投資項(xiàng)目越多、公司規(guī)模越大這個(gè)公司的盈利能力相應(yīng)越強(qiáng)。

（三）企業(yè)盈利模式的獨(dú)特性提高盈利能力

企業(yè)獲利的方式可以體現(xiàn)在企業(yè)盈利模式的選擇上，主要體現(xiàn)在企業(yè)統(tǒng)籌規(guī)劃各個(gè)方面的資源，為自身創(chuàng)造具有高價(jià)值的盈利模式。當(dāng)企業(yè)慢慢探索出自己獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)模式時(shí)，就可以獲得比預(yù)期要高的收益，這就是提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力的重要方式。

（四）現(xiàn)金流越多公司盈利能力越強(qiáng)

公司在保障自己盈利水平方面有一個(gè)必不可少的因素就是現(xiàn)金流。當(dāng)公司的賬本上出現(xiàn)關(guān)于現(xiàn)金流的凈收入時(shí)，就表明這個(gè)企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入可以賺取利潤(rùn)的時(shí)期。如果一個(gè)公司獲利逐漸增多時(shí)，就說(shuō)明有很多現(xiàn)金進(jìn)賬。

二、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司盈利能力現(xiàn)狀分析

（一）營(yíng)業(yè)凈利率下降速度變緩

由表1可知，2011-2015年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司的營(yíng)業(yè)凈利率呈現(xiàn)倒U形結(jié)構(gòu)，表明雖然我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的收入穩(wěn)中有升，但是獲得的凈利潤(rùn)卻沒(méi)有回轉(zhuǎn)的跡象。

其中2013年的營(yíng)業(yè)凈利率達(dá)到最大值，約為1.15。2012年和2014年我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的營(yíng)業(yè)凈利率分別為0.10和0.02，而2011年和2015年的營(yíng)業(yè)凈利率均為負(fù)值，分別為-0.05和-0.07，雖然我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的上市企業(yè)的近三年的營(yíng)業(yè)凈利率逐年下滑，但是近兩年的數(shù)據(jù)表示下滑速度明顯變緩。以后的數(shù)據(jù)應(yīng)該會(huì)有一個(gè)轉(zhuǎn)折，數(shù)據(jù)會(huì)有所提升。

（二）資產(chǎn)報(bào)酬率逐年下降

由表2可知看出，2011-2015年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的投資利潤(rùn)率整體上呈現(xiàn)一直下滑的狀態(tài)，其中2013年的資產(chǎn)報(bào)酬率小幅度回升，達(dá)到約0.04，然而2014年和2015年大幅度下降，其值分別為0.03和0.02。

這個(gè)狀況意味著公司業(yè)務(wù)總額增長(zhǎng)的同時(shí)，資產(chǎn)報(bào)酬率不一定提高。這幾年中，房地產(chǎn)企業(yè)總體沒(méi)有充分把資產(chǎn)利用起來(lái)，沒(méi)有發(fā)揮出最好的獲利性。在這種指標(biāo)下滑的狀態(tài)中，房?jī)r(jià)還在一直不斷上升，泡沫太大吞噬了以后的一部分盈利。

（三）凈資產(chǎn)收益率近年大幅提升

股東權(quán)益報(bào)酬率=可供普通股東分配的凈利潤(rùn)/平均普通股東權(quán)益*100%。

該比值是體現(xiàn)公司借助股東投入資產(chǎn)能帶來(lái)多大利潤(rùn)的指標(biāo)，是決定公司凈資產(chǎn)獲取利潤(rùn)水平強(qiáng)弱的重要體現(xiàn)。

由表3可以看出，2010-2013年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司的資產(chǎn)收益率雖然下滑但波動(dòng)幅度不大，相比2010-2013年，2013-2014年資產(chǎn)收益率的跌幅較大，其中2014年的資產(chǎn)收益率達(dá)到最低值，約為0.02。其中2015年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司的凈資產(chǎn)收益開(kāi)始大幅度上升，達(dá)到了約值0.03。

由此可知，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的凈資產(chǎn)收益率雖然2014年下降幅度較大，但2015年開(kāi)始有所回升，體現(xiàn)了近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的股東收益狀況開(kāi)始好轉(zhuǎn)。也更加表明了以后年限數(shù)據(jù)會(huì)有所提高。

（四）成本費(fèi)用利潤(rùn)率波動(dòng)幅度較大

成本費(fèi)用利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/成本費(fèi)用總額*100%。成本費(fèi)用利潤(rùn)率對(duì)于公司選擇經(jīng)營(yíng)范圍、選擇投資項(xiàng)目帶來(lái)的成效是非常有效的參數(shù)。

由表4可知，2011-2015我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的成本費(fèi)用利潤(rùn)率的波動(dòng)幅度較大，在此研究期間成本費(fèi)用利潤(rùn)率達(dá)到了最大值46.50%，最小值10.34%，兩者差值達(dá)到36.16%，從2013年至2015年持續(xù)下降。其中2011年的成本費(fèi)用利潤(rùn)率約為36.46%，2012年的成本費(fèi)用利潤(rùn)率下降約為24.83%，2013年的成本費(fèi)用利潤(rùn)率達(dá)到最高值為46.50%，之后2014年和2015年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的成本費(fèi)用利潤(rùn)率一直處于下滑趨勢(shì)，2015年其成本費(fèi)用利潤(rùn)率降至約10.34%。這表明了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)近五年企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的不穩(wěn)定。

三、穩(wěn)定并提升我國(guó)房地產(chǎn)上市公司盈利水平的措施

（一）加強(qiáng)對(duì)流動(dòng)資金的控制

可支配資金的流動(dòng)能力強(qiáng)弱性對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)是重要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，資金流動(dòng)的速度對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)是賴以生存的根基。如果一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)缺少可控資金和資金周轉(zhuǎn)率較低，很大程度上會(huì)造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。但是資金流動(dòng)性速度的快慢需要辯證地看待，在考察企業(yè)資金流動(dòng)率的同時(shí)也要綜合企業(yè)對(duì)自己是否合理分配，才能更加全面地考量企業(yè)存在的財(cái)務(wù)問(wèn)題。在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，當(dāng)營(yíng)業(yè)額銷(xiāo)售總量不變的情況下，企業(yè)可控資金越高，資金周轉(zhuǎn)能力越強(qiáng)，所獲得的利潤(rùn)總額就會(huì)更加可觀。因此，企業(yè)想維持盈利水平，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估機(jī)制，就要重視資金分配，資金流轉(zhuǎn)的情況，減少由于資金匱乏、周轉(zhuǎn)不靈原因形成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）多元化融資渠道

現(xiàn)如今世界經(jīng)濟(jì)整體下行，國(guó)內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的不景氣和房地產(chǎn)行業(yè)制度不健全的發(fā)展使得我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)尚處在發(fā)展上升階段過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)在這樣的大背景環(huán)境下融資渠道受限。除了基礎(chǔ)的融資借貸方式以外，尚未有更多的融資渠道。房地產(chǎn)行業(yè)在行業(yè)制度不完善的情況下缺少正確的引導(dǎo)。因此房地產(chǎn)企業(yè)要合理利用國(guó)家政策以及行業(yè)平臺(tái)，首先要提高自身的行業(yè)影響力，第二要拓寬融資渠道，通過(guò)融資上市、發(fā)行債券等方式積極拓展融資方式方法。

（三）完善企業(yè)治理機(jī)制

我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)政策尚處在完善階段，房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)也處在探究摸索階段，因此不管是從國(guó)家政府方面還是企業(yè)內(nèi)部管理方面來(lái)說(shuō)，都缺乏完整可靠的政策規(guī)則。企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)不完善，片面追求經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加重的可能性。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極關(guān)注響應(yīng)國(guó)家政策，不斷建立內(nèi)審內(nèi)控機(jī)制，加強(qiáng)自身的運(yùn)營(yíng)能力，完善各個(gè)部門(mén)職能和統(tǒng)籌協(xié)助能力。使得企業(yè)權(quán)利分開(kāi)又相互制衡，從制度方面避免財(cái)務(wù)危機(jī)。

（四）優(yōu)化房地產(chǎn)金融環(huán)境

現(xiàn)如今我國(guó)房地產(chǎn)金融環(huán)境混雜，應(yīng)努力優(yōu)化我國(guó)房地產(chǎn)金融環(huán)境。我國(guó)應(yīng)加大房產(chǎn)行業(yè)資源配置的效率，更全面地完善我國(guó)房地產(chǎn)金融制度，從而可以促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的健康發(fā)展。另一方面，更應(yīng)該提高房地產(chǎn)企業(yè)金融創(chuàng)新能力以及金融運(yùn)行效率，由此提高行業(yè)服務(wù)水平與風(fēng)險(xiǎn)防范水平。最后，還應(yīng)完善我國(guó)住房公積金制度，提高公民購(gòu)房的便捷性，這些都有助于提升房地產(chǎn)上市公司的盈利水平。

（五）合理化房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)

隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)改革深入化的增加，我國(guó)對(duì)住房的需求越來(lái)越多，對(duì)住房的質(zhì)量越來(lái)越重視，房地產(chǎn)資金的供應(yīng)也在不斷擴(kuò)大。現(xiàn)在的土地規(guī)模有限，人口越來(lái)越多，買(mǎi)房的需求也越來(lái)越大。又鑒于現(xiàn)有的土地政策，有必要確保一定的耕地面積，但同時(shí)也需要滿足現(xiàn)代社會(huì)對(duì)優(yōu)質(zhì)住房需求的不斷增長(zhǎng)，所以在房產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的解決問(wèn)題上有一定困難。而且現(xiàn)在中國(guó)住房需求多樣化，不僅包括大學(xué)畢業(yè)生住房需求的穩(wěn)定，而且還包括一大批農(nóng)民工。因此，為了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性健康發(fā)展，房地產(chǎn)投資者應(yīng)該降低建設(shè)高價(jià)商品房的資金比例，進(jìn)一步合理化中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)。這樣一來(lái)，不僅可以緩解我國(guó)大部分人的購(gòu)房壓力，也可以使我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定地提升盈利能力。

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責(zé)任編輯：于 蕾